滕军刚、大连新兴物业管理有限公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书（2021）辽02民终7502号

• 案件编号

  （2021）辽02民终7502号

• 案件名称

  滕军刚、大连新兴物业管理有限公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  辽宁省大连市中级人民法院

• 所属地区

  辽宁省大连市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/16 0:00:00

• 当事人

  滕军刚;大连新兴物业管理有限公司

• 案件缘由

  物业服务合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终7502号上诉人（原审被告）：滕军刚，男，1971年10月4日生，汉族，住辽宁省大连市金州区。被上诉人（原审原告）：大连新兴物业管理有限公司。住所地：辽宁省大连市沙河口区花雨街43号。法定代表人：戚占全，该公司总经理。委托诉讼代理人：王瑞雪，女，汉族，该公司员工。上诉人滕军刚因与被上诉人大连新兴物业管理有限公司（以下简称新兴物业）物业服务合同纠纷一案，不服大连市西岗区人民法院（2021）辽0203民初4912号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。滕军刚上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、本案诉讼费由被上诉人承担。主要理由为：1.案涉小区涉及两份物业服务合同，第一份是2016年11月1日至2019年10月31日，由被上诉人新兴物业和小区业主委员会签订的《物业管理委托合同》，根据合同约定，被上诉人新兴物业无权在没有事先催缴的情况下，直接起诉。上诉人对该份合同效力存有异议，对小区业主委员会是否具有相应的民事行为能力存有异议。根据《业主大会和业主委员会指导规则》的规定，小区业主委员会公告选定新兴物业为小区物业服务企业属于越权行为，该公告应该是由业主大会发出并加盖业主大会公章，由小区业主委员会进行公告是违法的。对该合同是否是小区业主大会真实意思表示有异议，因为根据时间点计算，小区根本没有召开业主大会，因此该份合同也不是小区业主的真实意思表示，小区业主委员会违法签订合同，该份合同应属无效。小区业主委员会应承担相应的举证责任。2.第二份合同是上一份合同的续签，签订主体与第一份合同相同，上诉人仍然对上述问题提出异议。被上诉人新兴物业的注册地址在合同上和营业执照上记载不同，根据我国民法典第一百四十四条的规定，被上诉人新兴物业属于无民事行为能力人，其签订的案涉合同应属无效或被撤销，自始不发生法律效力。3.被上诉人诉请超过法定诉讼时效。新兴物业辩称，不同意上诉人的上诉请求，服从一审判决。主要理由为，被上诉人与案涉小区业主委员会签订的物业服务合同合法有效，应当受到法律保护，上诉人提到的与业主委员会的相关问题并非本案审理范围，被上诉人不予答辩。新兴物业向法院提出诉讼请求：一、滕军刚支付2016年11月10日至2020年12月31日的物业管理服务费及电梯费5833.79元；二、滕军刚承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明，2016年10月31日，新兴物业与沈铁•站北新居小区业主委员会签订《物业管理委托合同》，合同约定，该业主委员会将沈铁•站北新居小区A、B区委托于新兴物业实行物业管理服务；委托管理服务期限3年，自2016年11月1日起至2019年10月31日止；委托管理事项包括房屋共用部分的维修、养护和管理；房屋共用设备的维修、养护、运行和管理；公用设施的维修、养护和管理；附属配套建筑和设施及构筑物的维修、养护与管理；公共绿地、花木的养护和管理；公共环境卫生；协助公安部门维护小区秩序；垃圾清运等；住宅物业服务费收费标准按照建筑面积每月每平方米1.3元标准收取；电梯使用服务费按每户每年120元标准收取；缴费期限最高年缴；物业业主、使用权人逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起，按照应交金额的百分之0.3按日交纳滞纳金。合同到期后，新兴物业与沈铁•站北新居小区业主委员会续签《站北新居物业服务合同》，委托管理服务期限自2019年11月1日起至2021年10月31日止，合同到期后双方无异议则自动顺延一年。合同签订后，新兴物业履行了物业管理服务义务，滕军刚未按约定交纳物业管理服务费，从2016年11月10日至2020年12月31日期间，滕军刚未缴纳物业费5336元（1.3元/月/平方米×82.6平方米×49个月＋1.3元/月/平方米×82.6平方米÷30天×21天，取整）和电梯费497元（120元/年÷12个月×49个月＋120元/年÷365天×21天，取整）。一审法院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。新兴物业与沈铁•站北新居小区业主委员会签订《物业管理委托合同》、《站北新居物业服务合同》不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，新兴物业及物业的全体业主和使用人均应履行合同约定的义务。现新兴物业提供了相应的物业服务，有权按照约定定向滕军刚收取物业服务费。滕军刚作为讼争房屋的使用人，在享受物业服务的同时，负有支付物业服务费的义务。滕军刚辩称新兴物业提供的物业服务不到位，滕军刚提供了照片予以证明，但上述证据尚不足以成为拒交物业服务费本金的理由。物业服务质量不能达到业主满意的情形在所难免，物业服务企业应当努力提高服务质量，但上述理由不能成为拒交物业费的抗辩理由。滕军刚不按时缴纳物业服务费，既影响了物业服务工作的正常运作，同时也侵犯了其他已缴费业主的利益。因此，新兴物业要求滕军刚支付物业服务费及电梯费的诉请于法有据，一审法院应予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、九百三十九条、九百四十四条，判决：滕军刚于本判决生效之日起十日内支付大连新兴物业管理有限公司2016年11月10日至2020年12月31日拖欠物业管理服务费5336元、电梯费497元，合计5833元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由滕军刚负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审查，对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为，上诉人是否应向被上诉人支付讼争期间的物业费。被上诉人与案涉小区业主委员会签订了《物业管理委托合同》和《站北新居物业服务合同》，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号、2009年4月20日最高人民法院审判委员会1466次会议通过、2009年5月15日发布、2009年10月1日施行）第一条的规定，该合同对业主具有约束力。被上诉人为案涉小区提供了物业服务，上诉人理应按约支付物业费。上诉人对于一审认定的欠费期间、欠费金额均没有异议，故一审判令上诉人应向被上诉人给付讼争期间的物业费和电梯费，符合合同约定和法律规定，二审予以维持。至于小区业主委员会成立的合法性问题，则不属于本案审理范围，本院不做评判。上诉人主张被上诉人诉请超过了法定诉讼时效，但上诉人在一审未提出诉讼时效抗辩。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条第一款规定，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求已过诉讼时效期间的情形除外。故，上诉人在一审未提出诉讼时效抗辩，在二审提出后又未提供新证据证明被上诉人诉请已过诉讼时效，本院对上诉人的上诉请求不予支持。综上所述，滕军刚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人滕军刚负担。本判决为终审判决。审 判 长　　王　迪审 判 员　　王　歆审 判 员　　王家永二〇二一年九月十六日法官助理　　王秀颖书 记 员　　王　阳 更多数据：搜索“马克数据网”来源：www.nlaw.org