张玲、蹇锋等李晓林房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书（2021）新01民终4322号

• 案件编号

  （2021）新01民终4322号

• 案件名称

  张玲、蹇锋等李晓林房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院

• 所属地区

  新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/13 0:00:00

• 当事人

  张玲;蹇锋;李晓林

• 案件缘由

  房屋租赁合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民事判决书（2021）新01民终4322号上诉人（原审原告）：张玲，女，1969年2月25日出生，汉族，新疆西域玫瑰文化传播有限公司经理，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区。        上诉人（原审原告）：蹇锋，男，1953年10月27日出生，汉族，新疆西域玫瑰文化传播有限公司董事长，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区。        二上诉人共同委托诉讼代理人：梁玉伟，新疆公论律师事务所律师。        被上诉人（原审被告）：李晓林，女，1964年3月16日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区。        委托诉讼代理人：黄倩，新疆辩尚律师事务所律师。        上诉人蹇锋、张玲因与被上诉人李晓林房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2021）新0105民初657号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月1日立案后，依法组成合议庭，于2021年9月8日公开开庭进行了审理。上诉人张玲，蹇锋、张玲的共同委托诉讼代理人梁玉伟，被上诉人李晓林的委托诉讼代理人黄倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。        蹇锋、张玲上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或改判支持我方的一审诉讼请求即：由我方优先续租涉案房屋。事实和理由：我方享有优先租赁权。李晓林在《房屋租赁合同》尚未到期即通知终止合同属于违约行为。李晓林未向我方告知《房屋租赁合同》届满后出租涉案房屋的具体合同条件即“同等条件下”。因李晓林的原因致使我方无法及时行使优先续租权。我方收到李晓林2020年9月2日发出的《终止合同书》后，即向李晓林送交《对终止合同书的复函》，明确告知李晓林：1．根据双方签订的《房屋租赁合同》15.5条约定，即使《房屋租赁合同》执行完毕，我方仍享有优先续租权。《终止合同书》的内容无事实及法律依据。2．我方有意继续租赁该房屋，并请李晓林在收到复函后一周内明确租赁房屋的条件，以便我方研究在“同等条件下”是否续租房屋。但李晓林并未向我方明确《房屋租赁合同》届满后涉案房屋的具体合同条件。二、一审中，李晓林提供的证人证言不应采信，并且林俊宏的证人证言不能证明“优先续租权”对应的合同条件及“同等条件下。”请求二审法院查明事实，依法改判支持我方的上诉请求。        李晓林辩称，双方之间的合同信任基础破裂。蹇锋、张玲欠付我租金及采暖费，且不具备优先租赁要件。合同到期后，蹇锋、张玲持续占用涉案房屋，给我造成不可弥补的损失。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。        蹇锋、张玲向一审法院起诉请求：蹇锋、张玲按照一年期租金标准12万元优先续租该房屋。        一审法院认定事实：2016年12月31日蹇锋、张玲与李晓林签订《房屋租赁合同》，约定李晓林将位于乌鲁木齐市水磨沟区楼房和院落租给蹇锋、张玲经营餐饮、宾馆、棋牌等娱乐活动，产权证面积1343平方米，租赁期限自2012年9月15日至2020年9月14日，租期八年。2020年9月2日李晓林在该房屋张贴《终止合同通知书》，告知蹇锋、张玲合同于2020年9月14日到期终止，要求蹇锋、张玲搬离该房屋等内容。证人林俊宏到庭作证，证明其原意按照每年30万元（含水电暖）一次交一年、押半年房租的方式承租涉案房屋。涉案房屋现仍由蹇锋、张玲占有、使用。        一审法院认为，蹇锋、张玲与李晓林之间存在房屋租赁合同关系，合同约定了租金及租期，双方间合同关系于2020年9月14日终止。蹇锋、张玲现主张其对涉案房屋享有优先承租权，根据其陈述其仅能接受按照年租金12万元的标准继续租赁房屋，而李晓林提交的证人证言反映出证人原意按照高于蹇锋、张玲的价格租赁涉案房屋，且双方合同已到期，继续建立合同关系的前提为双方对合同主要条款自愿达成一致意见。而李晓林明确表示不愿意继续与蹇锋、张玲签订续租合同，现蹇锋、张玲主张其享有优先承租权，并无事实及相应法律依据，对其主张一审法院予以驳回。一审法院判决：驳回张玲、蹇锋的诉讼请求。        本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。        蹇锋、张玲提交如下证据：《房屋租赁合同》，该合同系李晓林在双方另一起民事案件中提交的，用以证明李晓林将房屋出租给新疆坤泰大智信息科技有限公司（以下简称坤泰公司），与一审中证人证明的事实不一致，李晓林在一审中提交了虚假的证人证言，一审法院依据该证人证言判决有误。李晓林的质证意见为：对该证据的真实性、合法性予以认可，对关联性不予认可，我方在2020年9月29日与坤泰公司签订了房屋租赁合同，但因蹇锋、张玲占用我方房屋，故合同签订后并未履行。本院对证据认定如下：因李晓林对蹇锋、张玲提交的证据真实性、合法性予以认可，本院对其真实性、合法性予以确认。        本院对一审查明的事实予以确认。        另查明：2020年9月29日甲方李来正、李晓林与乙方坤泰公司签订《房屋租赁合同》，甲方将位于水区楼房给乙方租赁，作为职工食堂及智能化展厅，产权证面积1343平方米（实际使用面积不包括与一楼楼头一套60平方房间），其他面积均做租赁面积，租赁期限从2020年9月29日至2021年9月29日。每年租金为50万元，押金5万元，合同生效后一次性支付给甲方。2021年6月中旬，李晓林已经涉案房屋交付给坤泰公司使用。        本院认为，签订房屋租赁合同应当以双方自愿、协商一致为前提。本案中蹇锋、张玲要求按照年租金12万元标准优先续租房屋，李晓林明确表示不同意，且已在双方租赁合同期满后，另行将房屋租赁给案外人使用，故客观上蹇锋、张玲与李晓林之间已经不具备续租房屋的情形。综上，对蹇锋、张玲的上诉请求，本院不予支持。        综上所述，蹇锋、张玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：        驳回上诉，维持原判。        二审案件受理费2，700元（蹇锋、张玲已预交），由蹇锋、张玲负担。        本判决为终审判决。        审判长    谭建艳审判员    黄淑梅审判员    王菲二〇二一年九月十三日书记员    杨文新  来自马克数据网