郑立新与江苏淮海蔬菜批发交易市场有限公司房屋租赁合同纠纷二审判决书（2021）苏03民终4581号

• 案件编号

  （2021）苏03民终4581号

• 案件名称

  郑立新与江苏淮海蔬菜批发交易市场有限公司房屋租赁合同纠纷二审判决书

• 审理法院

  江苏省徐州市中级人民法院

• 所属地区

  江苏省徐州市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/1 0:00:00

• 当事人

  郑立新;江苏淮海蔬菜批发交易市场有限公司

• 案件缘由

  房屋租赁合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终4581号上诉人（原审原告）：郑立新，女，1966年8月26日出生，汉族，无业，住徐州市贾汪区。委托诉讼代理人：宋书平，男，1955年6月30日出生，汉族，退休职工，住徐州市贾汪区。被上诉人（原审被告）：江苏淮海蔬菜批发交易市场有限公司，住所地徐州市三环东路54号。法定代表人：陶绪斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：马春卉，女，该公司员工。委托诉讼代理人：秦吉良，江苏宁致律师事务所律师。上诉人郑立新因与被上诉人江苏淮海蔬菜批发交易市场有限公司（以下简称淮海蔬菜批发公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州市鼓楼区人民法院（2021）苏0302民初1321号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人郑立新及其委托诉讼代理人宋书平，被上诉人淮海蔬菜批发公司的委托诉讼代理人马春卉、秦吉良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人郑立新上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判。事实与理由：一审法院查明事实不清。首先，被上诉人实际交付上诉人的房屋为15间，缺少的2间房屋被被上诉人改为小餐厅自用(在二楼北头)，而被上诉人仍按17间房屋的年租金收取费用和主张权利，直接造成上诉人二间房屋租金损失10584元，合同上所指的17间房屋并不包含二楼和三楼的厕所间，被上诉人分管物业负责人魏良超已在微信截屏上签字证明，“原来17间改小餐厅用了两间(二楼北头)”，鉴于魏良超是被上诉人的工作人员，上诉人已在2020年5月14日申请一审法院调查取证，一审法官未依职权调查核实。其次，一审判决将二楼、三楼的厕所认定为被上诉人交给上诉人1-3层17间房屋，与双方《租赁合同》约定一致无任何依据，一审法院认为上诉人一直按17间房屋的租金数额支付相应的租金，但一审法院为何不问被上诉人多收租金却不退还上诉人。一审法院对被上诉人多收上诉人两间房屋的租金10584元，以及应退还2016年租金1753元，拒不认可未加指责而是故意采取放任态度，有违法纵容被上诉人虚假陈述之嫌。再次，上诉人所承租的房屋是被上诉人原市场配套的招待所，2016年初，该市场业主搬迁至长江物流园东高蔬菜批发市场，江苏淮海蔬菜批发市场已不再经营，上诉人的租用房屋经营受到严重影响失去存在的条件。在市场行情发生变化后，上诉人经被上诉人的原领导同意后暂不交纳租金，才导致未及时交纳租金。若上诉人迟交租金，被上诉人也可从上诉人的押金中扣除，被上诉人在2018年8月29日起诉上诉人给付租金4万元及电费7147元和分期付款的损失4243.26元，徐州市鼓楼区人民法院缺席判决认定的事实是被上诉人单方的陈述，存在虚假的成份，鉴于该判决已生效，上诉人支付给被上诉人租金、电费及逾期付款的利息，但在此情况下，被上诉人再没收上诉人的20000元押金于法无据。最后，一审法院虽然认定被上诉人强行锁门，致使上诉人无法进入租赁物，其应当对上诉人的财产损失予以赔偿，庭审中上诉人提供的购买空调的收据是原始形成的，也和被上诉人向上诉人出据的押金收据、租金收据一样，是有效力的。被上诉人未否认上诉人购买空调用于招待所，且被上诉人租赁物的墙面还有安装空调的痕迹，上诉人为减少诉累，对空调折旧未申请鉴定，而是提供折旧率变更诉请，已尽合情合法之责，一审法院认定证据不充分是错误的。被上诉人淮海蔬菜批发公司辩称：一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予以维持，理由如下：1.一审时组织当事人对于租赁现场进行了勘验，查明了1-3层租赁房间为17间，与租赁合同约定的房间数量一致。至于上诉人认为厕所间不应当计算在17间之内，不能成立。宾馆经营必须向宾客提供卫生间，而卫生间的结构与其他房屋的结构一致，只不过作为了卫生间使用。同时在二楼还有布草间和消毒间，如果不把卫生间计算为租赁房屋，那么作为布草间和消毒间，同样是辅助设施，与卫生间的使用功能是一样的。2.上诉人主张的反租与常理不符。如果被上诉人需要使用17间当中的两间，只需要双方签订补充协议减少租赁房屋数量和租金就可以了，不会采用反租的方式。而且在租赁合同签订之后，上诉人所履行的缴纳租金的义务均是按照租赁合同约定的房间数量和租金金额缴纳的，如果存在反租现象，那么上诉人应当主张将其中两间的租金予以减少。上诉人在一审时虽然提交了被上诉人原副总魏良超的证言，但没有任何书面证据能够证明魏良超的证言与事实相符，而且魏良超从企业离职是因为与企业产生矛盾，在矛盾激化的情况下买断工龄离开企业，因此魏良超与被上诉人之间因存在一定矛盾，其证人证言不具有真实性。3.上诉人所主张的物品丢失与被上诉人无关。在被上诉人进入该租赁场所之后，就是一审法院查验现场当时的情况，上诉人在租赁场所内遗留有什么东西，被上诉人一概不知情，也没有将上诉人的物品据为己有或损坏。同时，被上诉人也没有义务为上诉人保管其所主张的物品。4.上诉人之所以不再继续经营，是因为被上诉人企业停止经营，导致其客流减少，但此原因并不能归咎于被上诉人。被上诉人在租赁合同中并没有许诺具体的经营条件，上诉人承租经营应当自行承担起经营风险。由于上诉人的经营不理想导致长期拖欠租金和水电费，因此才形成双方之间的纠纷。上诉人起诉的动机是在被上诉人起诉要求上诉人支付拖欠租金和水电费并进入执行情况下，为了抵消执行款项而提起的。5.押金按照合同约定在上诉人构成根本违约的情况下不予返还。郑立新向一审法院起诉请求：1.判令淮海蔬菜批发公司偿付51780.2元（其中租房押金20000元，多收郑立新的租金1753元，淮海蔬菜批发公司租用二间房屋郑立新租金损失10584元，财产损失19443.2元）；2.本案诉讼费用由淮海蔬菜批发公司承担。一审法院查明：2014年9月15日，郑立新（承租方）与淮海蔬菜批发公司（出租方）签订《租赁合同》一份，约定淮海蔬菜批发公司将位于江苏淮海蔬菜批发市场内原市场配套招待所房屋，计三层十七间，出租给郑立新用于经营快捷宾馆。租赁期限五年，自2014年9月15日起至2019年9月14日止；租赁押金20000元，年租金40000元；租金按半年一付，先付后用，第一期租金于房屋交付前三日支付，之后每期到期日前十日支付，逾期二十日则构成根本违约；押金在租赁期满且无违约后无息退还，如出现根本违约，押金没收不再返还。上述合同签订后，郑立新依约交纳押金20000元，淮海蔬菜批发公司依约将涉案租赁物交付给郑立新经营使用，郑立新在经营期间实际支付租金至2015年12月30日，之后未再支付。2016年12月6日，淮海蔬菜批发公司向郑立新送达《催缴房租通知书》一份，要求郑立新于2016年12月15日前将2016年租金及水电费交清，郑立新于当日收到该通知书，但并未进行补交。2016年12月15日，淮海蔬菜批发公司将郑立新经营宾馆对外大门焊死，郑立新遂停止经营。2018年9月4日，淮海蔬菜批发公司将郑立新诉至一审法院，要求其支付2015年12月31日至2016年12月底租金、水电费及损失，一审法院经审理后，于2019年3月20日作出（2018）苏0302民初4524号民事判决书，判决郑立新支付淮海蔬菜批发公司租金40000元、水电费7147.3元及预期付款利息。该判决现已生效。一审法院于2020年11月24日组织双方当事人去现场勘查，经勘查，双方确认租赁物位于江苏淮海蔬菜批发市场东南角，原系该市场配套招待所。租赁物分布于第一至第三层，第一层一间，作为宾馆大堂和登记前台；第二层十间，其中七间客房、一间厕所间、一间布草间、一间消毒间；第三层六间，其中五间客房、一间厕所间。另查明，涉案租赁物的房屋所有权人为淮海蔬菜批发公司。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有约束力，当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务。本案中，郑立新系涉案租赁物的所有权人，其与淮海蔬菜批发公司之间签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，依法成立并有效。关于淮海蔬菜批发公司抗辩郑立新诉请已过诉讼时效的意见，一审法院认为，鉴于郑立新在租赁纠纷产生后，多次和淮海蔬菜批发公司沟通、协商，故该案未过诉讼时效，对于该抗辩意见不予采纳。关于郑立新要求淮海蔬菜批发公司退还押金20000元的诉请，一审法院认为，根据双方《租赁合同》的约定，押金应在租赁期满且无违约后无息退还，如出现根本违约，押金没收不再返还；租金逾期支付二十日则构成根本违约。本案中，郑立新逾期支付2016年全年租金远超二十日，且经淮海蔬菜批发公司书面催告后仍未支付，根据双方约定已构成根本违约，故淮海蔬菜批发公司抗辩押金不应予以退还具有事实和法律依据，对于郑立新的该诉请一审法院不予支持。关于郑立新要求淮海蔬菜批发公司退还多收租金1753元的诉请，一审法院认为，鉴于郑立新的该项主张系针对已生效的（2018）苏0302民初4524号民事判决书的判决给付内容，如其认为上述判决书存在错误，应当依据审判监督程序依法行使权利，本案中不予支持。关于郑立新要求淮海蔬菜批发公司支付二间房屋租金损失10584元的诉请，一审法院认为，第一，经过现场勘查，双方当事人能够一致确认现租赁物为第一至第三层17间房屋，该情形与双方《租赁合同》约定一致；第二，郑立新虽主张两间厕所间不属于租赁范围内，但既无书面约定，也无其他证据佐证；第三，郑立新虽自述租赁后一周左右淮海蔬菜批发公司就将其中两间房屋反租回去，但其却一直按照《租赁合同》约定的17间房屋的租金数额支付相应租金，且对该行为未能作出合理解释。综上，郑立新主张淮海蔬菜批发公司反租其两间房屋，但淮海蔬菜批发公司对此不予认可，郑立新亦未能提供相应证据予以佐证，故对该诉请不予支持。关于郑立新要求淮海蔬菜批发公司赔偿空调财产损失19443.2元的诉请，一审法院认为，淮海蔬菜批发公司作为出租方，在租赁合同关系解除前，强行锁门，致使郑立新作为承租人无法进入租赁物，其应当对郑立新的财产损失予以赔偿，但郑立新对于其主张的损失仅提供一张收款收据，且从收据中既无法明确空调的具体型号、新旧程度，亦无法明确收据所载空调的安装地点，因此，郑立新未能提供充分证据证明涉案租赁物内有无安装空调、安装数量、型号及价值，其该项诉请证据不足，法院不予支持，郑立新可在证据充分后另行主张。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十条、第一百四十四条之规定，判决驳回郑立新对江苏淮海蔬菜批发交易市场有限公司的诉讼请求。本院二审查明的事实与一审查明事实一致。根据双方当事人的诉辩意见，本院归纳二审期间的争议焦点为：1.上诉人要求被上诉人支付2间房屋租金损失10584元有无依据。2.被上诉人应否返还上诉人的20000元押金。3.上诉人主张空调财产损失19443.2元有无依据。本院认为，一、关于上诉人主张的10584元房屋租金损失问题。上诉人主张被上诉人在交付租赁物一周左右后即收回了17间房屋中的2间房屋，但首先，根据双方当事人在本案中提交的《租赁合同》约定，上诉人租赁了被上诉人的房屋共计17间。并且，2014年9月15日合同签订后，上诉人按照17间房屋的租金数额分数次向被上诉人支付租金至2015年12月30日。其次，上诉人主张被上诉人反租了2间房屋，但未提供证据证明双方就此进行过沟通、有过明确的约定。上诉人认为案外人魏良超在微信上作出的陈述能够证明其主张，但被上诉人对此不予认可，经一审法院询问，上诉人明确案外人魏良超不能出庭作证，同时上诉人亦未按照法庭要求补充提供微信聊天记录，仅根据上诉人提交的证据无法认定上诉人与被上诉人之间存在反租的情形。上诉人主张10584元租金损失没有依据，本院依法不予支持。二、关于20000元押金应否返还的问题。上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》第九条约定：“对于乙方（上诉人郑立新）出现的根本性违约，甲方（被上诉人淮海蔬菜批发公司）有权选择以下述方式处理：1、对乙方停止水、电、气的供应；2、没收押金不再返回；3、甲方单独解除本租赁合同；4、根据实际损失追过赔偿；以上各款可单独或同时采用且无须按照顺序”。而根据查明事实，上诉人郑立新未按照双方约定支付2016年全年租金，经被上诉人催告，至2018年9月被上诉人向法院提起诉讼主张租金及其他损失时，郑立新仍未支付，构成根本违约，被上诉人按照上述合同约定抗辩不予返还押金，有事实和法律依据，上诉人要求被上诉人返还押金的主张不能成立。三、关于上诉人主张的空调财产损失19443.2元有无依据的问题。上诉人主张其曾经购买14台空调用于涉案租赁场所的经营，并提供了收款收据作为依据。对此，本院认为，收款收据仅载明了空调的品牌、数额、价款等内容，无法反映出空调的安装地点，一审法院现场勘查时租赁场所内亦不存在上诉人所述的空调，因上诉人未提供证据证明收据上载明的空调确实安装于涉案租赁房屋内，其主张该部分费用缺乏依据，本院依法不予支持。综上，上诉人郑立新的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1392元，由上诉人郑立新负担。本判决为终审判决。审 判 长　廖伟巍审 判 员　苏　团审 判 员　孟　娟二〇二一年九月一日法官助理　王　茹书 记 员　侯梦池 更多数据：搜索“马克数据网”来源：www.nlaw.org