乌鲁木齐市米东区卡子湾片区管理委员会、孟祥超等新疆西峰节能设备厂租赁合同纠纷民事二审民事判决书（2021）新01民终4073号

• 案件编号

  （2021）新01民终4073号

• 案件名称

  乌鲁木齐市米东区卡子湾片区管理委员会、孟祥超等新疆西峰节能设备厂租赁合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院

• 所属地区

  新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/15 0:00:00

• 当事人

  乌鲁木齐市米东区卡子湾片区管理委员会;孟祥超;新疆西峰节能设备厂

• 案件缘由

  租赁合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民事判决书（2021）新01民终4073号上诉人（原审被告）：乌鲁木齐市米东区卡子湾片区管理委员会，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东南路4576号。负责人：周疆艳，该管理委员会主任。        委托诉讼代理人：张玲，乌鲁木齐市米东区博通法律服务所法律工作者。        被上诉人（原审原告）：孟祥超，男，1978年7月6日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区。  委托诉讼代理人：满君，乌鲁木齐市米东区曙光法律服务所法律工作者。        被上诉人（原审被告）：新疆西峰节能设备厂，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东南路4786号。        执行事务合伙人：裴红飚，该厂厂长。        上诉人乌鲁木齐市米东区卡子湾片区管理委员会（以下简称卡子湾管委会）因与被上诉人孟祥超、新疆西峰节能设备厂（以下简称西峰设备厂）租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院（2021）新0109民初3187号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月16日立案后，依法组成合议庭于2021年9月1日开庭进行了审理。上诉人卡子湾管委会的委托诉讼代理人张玲，被上诉人孟祥超及其委托诉讼代理人满君，被上诉人西峰设备厂的执行事务合伙人裴红飚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。        卡子湾管委会上诉请求：撤销一审判决，驳回孟祥超全部诉讼请求。事实和理由：我单位与西峰设备厂所签的《场地租赁合同》存在合法性瑕疵。一审中，我单位就陈述签订该场地租赁合同的过程中存在行贿受贿行为，我单位当时签订合同的两位负责人因此受到刑事处罚。2017年底，我单位新的负责人召集了孟祥超、西峰设备厂等在内的涉案土地上租赁的人员进行说明，对一系列的遗留问题进行了解决。故一审法院认为双方并没有就合同是否解除达成协议，双方在合同中也没有约定合同解除条件，我单位以2018年以后未收到西峰设备厂租金、当面告知即视为合同解除的辩解意见不能成立，有违事实依据，我单位认为合同的合法性的问题高于合同的签订形式有效性，一份合同的签订，首先合法性是首要要件，受法律保护，合法性存在瑕疵的合同不应受到法律的保护，我单位签订合同的上任负责人主要班子成员因为涉案土地租赁问题导致刑罚处罚。涉案土地上的临时建筑物为违法建筑，没有办理任何临建合法手续，是否属于应该征收补偿的审核权在拆迁办而不在我单位。故在没有最终审核的情况下，一审法院就判决确认1，108，525元的征收补偿款归孟祥超享有存在错误，请二审法院依法判决，驳回孟祥超的诉讼请求。      孟祥超辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，卡子湾管委会认为该场地租赁合同存在瑕疵，卡子湾管委会工作人员的受贿行为与本案无关，并且卡子湾管委会并没有举证证明该受贿行为与本案的关联性，卡子湾管委会与拆迁办签订的相关协议中第五条系应当由卡子湾管委会承担相应责任，并不是西峰设备厂承担相应责任，请求法院驳回上诉，维持原判。        西峰设备厂辩称，卡子湾管委会没有证据能够证明合同是无效的，我公司一直按着合同履行相关义务，当时签订相关合同是经过卡子湾管委会领导讨论决定的，在本案中我们没有相关的责任。        孟祥超向一审法院起诉请求：依法确认我租赁卡子湾片区管理委员会场地所建地上建筑物（彩钢板房屋）拆迁补偿款1，108，525元归我所有。        一审法院认定事实：2013年5月8日，西峰设备厂与卡子湾管委会签订场地租赁合同一份，约定由卡子湾管委会将位于乌鲁木齐市米东区东联路以南、其办公楼后的2800平方米空地租赁给西峰节能设备厂使用，租期8年到2022年4月30日止，租金前两年每年租金42，000元、以后每年按照10％递增；在经营过程中如果遇到国家征迁，卡子湾管委会应当提前6个月告知，土地上的附属物由征迁部门按照国家规定给予赔偿给西峰设备厂，租赁期限届满后场地上所有建筑物归卡子湾管委会且不计任何费用。卡子湾管委会将上述土地交给西峰设备厂后，该厂对土地进行了平整、修建了围墙等基础性施工。2013年8月19日，西峰设备厂和孟祥超签订了场地租赁合同，约定该厂将东联路以南、卡子湾管委会办公楼后3500平方米土地租赁给孟祥超，租赁期限自2018年8月25日起至2018年8月25日止，年租金150，000元；在经营过程中如果遇到国家征迁，西峰设备厂应当提前6个月告知，土地上的附属物由征迁部门按照国家规定给予赔偿给孟祥超，与西峰设备厂无关。合同签订后孟祥超在上述土地范围内修建了彩钢板办公楼及库房。2017年，乌鲁木齐市米东区政府准备征收卡子湾管委会租赁给西峰设备厂的土地作为游园公共设施用地，由乌鲁木齐市米东区房屋征收与补偿管理办公室（下称米东区征收办）负责征收事宜。米东区征收办委托新疆鸿联房地产评估咨询有限公司对上述土地范围内的附属设施及装修补偿进行评估，该公司于2019年12月11日出具新疆鸿联（估）字××第××号评估报告，对土地范围内的办公室、休息室、库房、地坪、围墙等进行评估后的总价值为1，212，625元。其中面积为133.51平方米彩板房办公室休息室评估价值为80，106元、面积为15.66平方米彩板房评估价值为6，264元、面积为468.8平方米简易钢架彩板房评估价值为234，400元、面积为910.08平方米简易钢架彩板房评估价值为455，040元、面积为617.76平方米简易钢架彩板房评估价值为308，880元、面积为52.5平方米简易彩板房评估价值为18，357元、面积为15.6平方米简易彩板房评估价值为5，460元，以上建筑物的合计评估价值1，108，525元。2020年12月10日，米东区征收办与卡子湾管委会签订了国有土地上房屋征收与补偿协议书，对卡子湾管委会租赁给西峰设备厂的土地进行征收，对土地范围内的全部附属设施价值按照评估报告确定为1，212，625元。2021年4月，租赁土地范围内的附属物全部被强行拆除，征收补偿款现尚未实际发放。在庭审中西峰设备厂执行事务合伙人裴红飚称在开庭后三日内向法院提供证据证明评估报告中的彩板房并非全部是孟祥超修建，但其并未在承诺的期限内向法院提供证据。一审法院认为，本案争议的主要焦点是：1．被征收土地范围内的彩钢房是否是孟祥超所建；2．孟祥超是否享有上述彩钢房征收款的权利。针对争议的第一个主要焦点，一审法院认为：卡子湾管委会与西峰设备厂2013年5月8日签订场地租赁合同时明确为所出租场地为空地，说明当时场地范围内没有任何建筑物。西峰设备厂在取得场地使用权后对土地进行必要的平整和修建围墙等基础施工后，在2013年8月19日与孟祥超签订场地租赁合同时再次明确所出租场地为空地，说明此时仍然没有修建有彩钢房。在2019年12月11日的评估报告中显示现场有大小七栋彩钢房，西峰设备厂虽然在庭审中辩称有证据证明上述彩钢房中还有他人修建的，但并没有在其承诺的举证期间向法院提供证据。故一审法院确认评估报告中的七间彩钢房为孟祥超修建。针对争议的第二个主要争议焦点，一审法院认为：首先，西峰设备厂与卡子湾管委会于2013年5月8日签订的场地租赁合同是双方真实的意思表示，不违反法律的效力性强制性规定，属于有效合同。合同签订以后，卡子湾管委会将空地交付给西峰设备厂使用，该厂亦对土地进行了必要的平整。双方在合同中明确约定到2022年4月30日合同期满后场地上所有新建建筑物不计任何费用归卡子湾管委会所有，但米东区政府有关部门在合同履行期限内的2017年即准备征收该土地，卡子湾管委会并没有提供证据证明双方合同已经协议解除，也没有提供证据证明存在法定解除情形，此后的土地附属物价值评估和征收补偿协议的签订均在合同履行期限内，卡子湾管委会无偿取得土地上附属物期限并未届至，故其无权以自己的名义取得地上附属物的征收款项。其次，西峰设备厂将从卡子湾管委会承租的土地平整后又转租给孟祥超，双方约定的租赁期限短于本案第一份场地租赁合同，在合同中约定“在经营过程中如果遇到国家征迁，西峰节能设备厂应当提前6个月告知，土地上的附属物由征迁部门按照国家规定给予赔偿给孟祥超，与西峰设备厂无关”的内容在双方之间产生法律约束力，在双方约定的合同履行期届满前征收前期行为已经在2017年4月开始，如果其所修建的彩钢房被依法以补偿方式征收，不能因为转租行为而否认孟祥超获得此部分征收款的权利。综合上述分析，一审法院认为，虽然卡子湾管委会在2018年就场地租赁合同是否继续履行情况与西峰设备厂进行过协商，但双方并没有就合同是否解除达成协议，双方在合同中也没有约定合同解除条件，卡子湾管委会以2018年以后未收到西峰设备厂租金、当面告知即视为合同解除的辩解意见不能成立。虽然孟祥超在所租赁的空地上修建彩钢房没有经过有关规划、建设部门批准，但这些房屋仍然存在物权价值，如果是法律行政法规明令禁止修建、必须强制拆除而不予任何补偿的违章建筑，则米东区征收办不会委托相关评估机构对彩钢房的价值进行评估，也不会以上述彩钢房价值为主要内容与卡子湾管委会签订《国有土地上房屋征收与补偿协议书》。米东区征收办的征收行为已经确认了上述彩钢房属于征收范围内合法补偿部分，而卡子湾管委会既不是彩钢房的修建者又不是无偿取得彩钢房所有权的权利继受者。孟祥超与西峰设备厂没有在租赁合同中约定合同期满后彩钢房的权利归属，该厂在本案也没有主张房屋权利，故按照评估报告和征收补偿协议内容确定的七间彩钢房的征收补偿价款1，108，525元，应确认归属于孟祥超享有。判决：确认乌鲁木齐市米东区卡子湾片区管理委员会2020年12月10日签订的《国有土地上房屋征收与补偿协议书》中附属设施及装修补偿款中涉及七栋彩钢房部分1，108，525元征收补偿款归孟祥超享有。        二审中，当事人未提交新证据。        本院对一审查明的事实予以确认。        本院认为，本案的争议焦点为：孟祥超主张涉案征收补偿款归其所有的理由能否成立。卡子湾管委会上诉认为西峰设备厂与卡子湾管委会原单位负责人在签订租赁合同过程中存在行贿受贿行为，该合同的合法性存在瑕疵，同时，卡子湾管委会与西峰设备厂之间的租赁合同已解除，涉案租赁场地上的建筑物归卡子湾管委会，孟祥超在涉案场地上的临时建筑构筑物为违法建筑，没有办理任何临建合法手续，该部分建筑物对应的拆迁补偿款不应由孟祥超取得。本案庭审中，卡子湾管委会并未提交证据证实西峰设备厂在签订合同中存在违法行为，其主张与西峰设备厂之间的租赁合同存在合法性瑕疵的理由不能成立，本院不予采信。本案中，卡子湾管委会系涉案被征收场地的出租人，西峰设备厂系承租人，孟祥超系次承租人，涉案租赁合同中对于租赁期间添附的附属物征迁补偿归属问题进行了约定，卡子湾管委会与西峰设备厂之间的租赁合同中约定了涉案土地上的附属物由征迁部门按照国家规定给予赔偿给西峰设备厂，西峰设备厂与孟祥超之间的租赁合同中约定了涉案土地上的附属物由征迁部门按照国家规定给予赔偿给孟祥超。卡子湾管委会认为与西峰设备厂之间的租赁合同已解除，但在本案审理过程中，卡子湾管委会并未提交证据证实该租赁合同已解除，西峰设备厂对于涉案租赁合同解除的事实也不认可，卡子湾管委会的该项上诉理由不能成立，本院不予采信。庭审过程中，各方对于涉案场地上添附的附属设施及建筑物进行了确认，西峰设备厂明确表示孟祥超主张的涉案建筑物及附属设施由孟祥超添附、建造，卡子湾管委会与米东区征收办之间签订的《国有土地上房屋征收与补偿协议书》中对于涉案场地上建筑物及附属设施的拆迁补偿金额及明细进行了确定，卡子湾管委会认为上述建筑物及附属设施属于临时建筑不应补偿的意见本院不予采信，孟祥超主张该部分涉案建筑物及附属设施对应的拆迁补偿款归其享有符合双方合同约定，卡子湾管委会的上诉理由不能成立，本院不予采信。        综上所述，卡子湾管委会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：        驳回上诉，维持原判。        二审案件受理费14，776.72元（卡子湾管委会已预交），由卡子湾管委会负担。        本判决为终审判决。        审判长    冯宁审判员    姚雷审判员    瞿佩茹二〇二一年九月十五日书记员    马平  微信公众号“马克数据网”