邹某1、抚顺市规划建设房地产开发公司等商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书（2021）辽04民终1238号

• 案件编号

  （2021）辽04民终1238号

• 案件名称

  邹某1、抚顺市规划建设房地产开发公司等商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  辽宁省抚顺市中级人民法院

• 所属地区

  辽宁省抚顺市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/6 0:00:00

• 当事人

  邹某1;抚顺市规划建设房地产开发公司;徐某某

• 案件缘由

  商品房销售合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第二项

辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽04民终1238号上诉人（原审原告）：邹某1，男，满族，1970年6月20日出生,现住抚顺高湾经济区。委托诉讼代理人：曾雯婷，辽宁民威律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹某2，女，满族，住辽宁省抚顺市顺城区。被上诉人（原审被告）：抚顺市规划建设房地产开发公司，住所地抚顺市经济开发区。法定代表人：李某某，该公司经理。原审第三人：徐某某，男，汉族，1972年1月10日出生，住抚顺市望花区。委托诉讼代理人：王海滨，抚顺市顺城区正皓法律服务所法律工作者。上诉人邹某1因与被上诉人抚顺市规划建设房地产开发公司（以下简称规划开发公司）、原审第三人徐国锋商品房销售合同纠纷一案，不服抚顺市望花区人民法院（2020）辽0404民初2260号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月26日立案受理后，依法组成合议庭开庭审理了本案。上诉人邹某1的委托诉讼代理人曾雯婷、邹某2，原审第三人徐国锋到庭参加诉讼。被上诉人规划开发公司未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邹某1向本院提出上诉请求：1、撤销（2020)辽0404民初2260号判决书；2、裁定抚仲字【2009】第001号裁决书不予执行；3、确认上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》有效并确认坐落于高湾经济区房屋归上诉人所有；4、判令被上诉人协助上诉人办理坐落于高湾经济区房屋登记备案；5、诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、上诉人邹某1与被上诉人抚顺市规划建设房地产开发有限公司（以下简称：规划建设公司）签订《商品房买卖合同》合同有效。二、一审判决遗漏认定案件事实。1、上诉人与被上诉人抚顺市规划建设房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》并办理产权预登记。2、上诉人申请贷款购买案涉房屋办理了他项权属登记。三、一审判决适用法律错误。本案纠纷是物权保护，案涉房屋一房二卖，对此，司法有明确规定，不能简单因确认合同效力而确认物权归属。上诉人购买案涉房屋是依法取得，办理预登记和抵押登记，同时实际居住，具备取得案涉房屋所有权。四、第三人徐某某与被告签订《商品房买卖合同》虽然有效，但不能取得案涉房屋物权。五、一审法院认为：“由于该仲裁裁决具有法律效力，在该裁决未被撤销或裁定不予执行的情况下，就按生效仲裁裁决来执行。”是错误的。法律规定了多个有效合同，物权取得是登记优先、居住优先原则。一审判决驳回上诉人诉讼请求，变相支持第三人取得了物权，违背了物权取得“登记优先、实际居住优先”的原则。徐国锋辩称，上诉人说的条款是什么时间施行的不太清楚，我认为我买房的时间是2005年，应该适用购房时的相关法律，不应该适用之后的相关法律，我购房的时间先于上诉人，我属于第一买受人，在仲裁的时候已经确认过了，不应该是上诉人非法占有了就是上诉人的了，仲裁书已经仲裁了，我也申请执行了，等案件判完，我要继续执行我的权利。规划开发公司未答辩。邹某1向一审法院起诉请求：2005年8月9日，以原告邹某1为买受人与被告规划公司为出卖人，签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人邹某1购买出卖人规划公司坐落于抚顺高湾经济区房屋，建筑面积94.62平方米，价款120167.4元，出卖人规划公司保证该房屋产权没有纠纷和债权债务纠纷，办理产权一切费用，由买受人承担。合同签订后，原告邹某1依约交付首付款项，被告规划公司为原告办理产权预登记，为贷款银行出具他项权利证（现贷款已还清），原告邹某1并已实际入住，但被告规划公司借故各种原因不协助原告邹某1办理产权登记，侵犯原告邹某1合法权利。为此，依法对被告规划公司提起诉讼，请求法院依法判令被告规划公司协助办理坐落于高湾经济区房屋登记备案，诉讼费由被告承担。规划公司辩称：原告所述基本属实，我公司对原告诉讼请求没有异议，原告实际占有并居住至今，购房程序比较完整，要认定为善意购房人，我公司同意协助原告办理产权登记手续，所谓协助办理在购房合同、售发票等加盖公司真实的印章，公司合同章和发票专用章。根据合同约定，一切费用由原告承担，在本案第三人购房手续都存在伪造印章的事实，但原告实际入住该房屋这是最基本的，就是实际入住为准。有契税证明、住房贷款等证据，应认定为善意购房，第三人应认定为罪犯沈达艳等人恶意操纵，所有的公司印章都是伪造的，沈达艳等人明知原告入住本案房屋并有购房手续，另伪造公司印章，骗取第三人购房款，物业费、保证金、有线电视等费用，没有证据证明该房屋系顶账房，第三人应向罪犯沈达艳等人主张权利，根据（2012）抚开刑字第45-46号刑事判决书及（2013）抚中刑终字第00050号刑事裁定书，一房二卖，没有实际入住的当事人列为受害人，受害人的经济损失，纳入罪犯的诈骗数额，属于此类案例，应认定抚仲字（2009）第001号裁决书无效。徐国锋辩称：我于2004年11月25日与被告签订商品房买卖合同，于2005年5月21日交付全款，于2006年9月1日交物业费、有线电视费、装修保证金、垃圾清运费1890.63元。2009年3月24日，抚顺市仲裁委员会以抚仲字[2009]第001号裁决书，裁决第三人与被告签订的商品房买卖合同合法有效，限被告在裁决书发生法律效力后15日内提供相关资料报产权登记机关备案，办理房屋产权证书。第三人现已向抚顺市中级人民法院申请执行。综上所述，请求法院驳回原告诉讼请求。一审法院认定事实：2005年8月9日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定购买由被告开发的明德花园第七幢二单元401号房，建筑面积94.62平方米，总价款120167.40元，并出具辽宁省地方税务统一发票。2005年6月1日，原告交维修基金2403元。2005年8月24日，原告交契税1803元。同日，原告邹某1在中国银行抚顺分行零售贷款中心办理置业贷款，并陆续偿还贷款。2018年10月26日、2019年10月21日，原告邹某1分别交纳2018-2019年度、2019-2020年度供暖费2460.12元。2009年10月23日、2012年10月16日，原告邹某1分别交纳2009-2010年、2012-2013年度供暖费2649.36元。2008年4月、6月、10月原告邹某1交纳电费113元、25元、12元。交纳自来水、有线电视、楼道感应灯等相关费用并实际居住至今。2020年8月13日，邹某1向抚顺仲裁委员会提交仲裁申请书，2020年8月14日，抚顺仲裁委员会出具抚顺仲裁委员会不予受理通知书。另查，2004年11月25日，第三人徐某某与被告签订《商品房买卖合同》，约定第三人徐某某购买由被告开发的明德花园第7幢2单元401号房，建筑面积99.10平方米，总价款121893元，其中第六条付款方式及期限载明：买受人按下列第3种方式按期付款，3.其他方式：顶付2#、6#马成贵工程款。2006年9月1日，被告规划公司收取第三人徐某某有线初装费350元、清运费200元、保证金1000元、物业费（一年）340.63元。2009年3月24日抚顺仲裁委员会出具抚仲字[2009]第001号裁决书，裁决徐某某与被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，并裁决被告将明德花园二期7号楼2单元401室房屋交付徐某某并提供相关资料报产权登记机关备案，办理房屋权属证书，逾期徐某某可以自行办理。后第三人徐国锋向本院申请执行，本院于2011年5月10日作出（2011）抚中执一字第10号执行裁定书，终结抚仲字（2009）第1号裁决书的本次执行程序，在终结本次执行程序的情形消失后，申请执行人可以向法院申请恢复执行。再查，据（2012）抚开刑初字第45-46号《刑事判决书》及（2013）抚中刑二终字第00050号《刑事裁定书》查明，该案的被告人沈东、沈达艳、董明、韩淑清、蒋克伟、李用彬等人（均已被判刑），以出售、顶账、抵押给付他人等方式将所开发的商品房一房多卖，重复抵账、办理虚假抵押手续，骗取被害人个人购房款、工程款、借款等诈骗犯罪活动，沈东自2005年9月以后另外刻制了规划公司的公章、合同章、财务章、李某某名章，对外签订购房合同、借款协议、抵押协议等……，但该《刑事判决书》所查明的事实部分，未记载本案涉及的房屋。现原告邹某1以诉称理由来法院告诉，要求被告协助办理坐落于高湾经济区房屋登记备案，被告同意原告邹某1诉讼请求，第三人以辩称理由请求驳回原告邹某1的诉讼请求，一审法院调解未成。一审法院所确认的上述事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、纳税收据、水电费等收款收据、照片、抚顺仲裁委员会不予受理通知书、被告提供的（2012）抚开刑初字第45-46号《刑事判决书》、（2013）抚中刑二终字第00050号《刑事裁定书》、第三人徐某某提供的《商品房买卖合同》、有线初装费等收款收据、抚顺市仲裁委员会抚仲字[2009]第001号《裁决书》及补充文本证明、（2011）抚中执一字第10号执行裁定书以及原、被告和第三人各方在庭审过程中的陈述笔录在案为凭。上述证据经法庭质证及一审法院审查，足以采信。一审法院认为：仲裁裁决书自作出之日起发生法律效力,非经法定程序,任何人不得随意变更和修改。本案中,抚顺仲裁委员会作出的抚仲字[2009]第001号裁决书,认定徐某某与被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，并裁决被告将明德花园二期7号楼2单元401室房屋交付徐某某并提供相关资料报产权登记机关备案，办理房屋权属证书，逾期徐某某可以自行办理。现原告邹某1要求被告抚顺市规划建设房地产开发有限公司协助办理坐落于高湾经济区房屋登记备案并协助将诉争房屋过户给自己的诉讼主张，此主张与该仲裁裁决内容相矛盾，由于该仲裁裁决具有法律效力，在该裁决未被撤销或裁定不予执行的情况下，应按生效仲裁裁决来执行，故邹某1的此项主张，无法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、《中华人民共和国仲裁法》第五十七条、第六十二条的规定，判决：驳回原告邹某1的诉讼请求。案件受理费2703元，减半收取1351元，由原告邹某1承担。二审审理期间，各方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，上诉人邹某1与被上诉人规划开发公司签订的《商品房买卖合同》，系双方平等自愿，意思表示真实,内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定,应当认定合法有效，对双方均有约束力。2005年6月1日邹某1交维修基金2403元，2005年7月19日对合同标的物进行了预售登记。规划开发公司于2005年8月9日给邹某1出具辽宁省地方税务统一发票，8月24日缴纳了房屋交易契税，同日邹某1在中国银行抚顺分行办理置业贷款，并陆续偿还贷款。邹某1后入住该房屋并交纳了相关费用。邹某1与规划开发公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，邹某1已经履行了相关合同义务，规划开发公司亦应按照合同约定履行义务。对于第三人徐某某与规划开发公司签订《商品房买卖合同》，虽经抚顺仲裁委员会裁决书裁决徐某某与被告签订的《商品房买卖合同》合法有效。但该裁决只具有债权效力，并不发生物权效力，不影响邹某1与规划开发公司之间《商品房买卖合同》的合同效力，亦不对规划开发公司履行该合同义务产生影响。综上，上诉人邹某1上诉请求确认其与规划开发公司签订的《商品房买卖合同》有效及判令规划开发公司协助办理坐落高湾经济区号房屋登记备案本院予以支持。对于邹某1请求裁定抚仲字【2009】第001号裁决书不予执行及并确认坐落高湾经济区号房屋归其所有，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销抚顺市望花区人民法院（2020）辽0404民初2260号民事判决。二、上诉人邹某1与被上诉人规划开发公司签订的《商品房买卖合同》合法有效。三、被上诉人规划开发公司在本判决生效后十五日内协助上诉人邹某1办理坐落高湾经济区号房屋登记备案手续。四、驳回上诉人邹某1其他诉讼请求。一审案件受理费1351元、二审案件受理费2703元共计4054元，由规划开发公司负担。本判决为终审判决。审判长　韩　强审判员　黄　霞审判员　王冬雨二〇二一年九月六日书记员　张丽娟 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