新疆亿豪房地产开发有限公司、余付强合同纠纷民事二审民事判决书（2021）新23民终1183号

• 案件编号

  （2021）新23民终1183号

• 案件名称

  新疆亿豪房地产开发有限公司、余付强合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院

• 所属地区

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/11 0:00:00

• 当事人

  新疆亿豪房地产开发有限公司;余付强

• 案件缘由

  合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院民事判决书（2021）新23民终1183号上诉人（原审被告）：新疆亿豪房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州昌吉市乌伊西路45号。        法定代表人：周江，该公司董事长。        委托诉讼代理人：朱玉妍，新疆广泽律师事务所律师。        被上诉人（原审原告）：余付强，男，1967年6月17日出生，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州昌吉市。        委托诉讼代理人：姜远宏，新疆赛德律师事务所律师。        上诉人新疆亿豪房地产开发有限公司（以下简称亿豪公司）因与被上诉人余付强合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院（2021）新2301民初1751号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月2日立案后，依法组成合议庭，于2021年6月8日公开开庭进行了审理。上诉人亿豪公司法定代表人周江及其委托诉讼代理人朱玉妍，被上诉人余付强及其委托诉讼代理人姜远宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。        亿豪公司上诉请求：1．请求依法撤销（2021）新2301民初1751号民事判决，改判驳回余付强的一审全部诉讼请求或者发回重审。事实和理由：1．一审法院确定案由错误，适用法律错误，事实认定错误。本案双方当事人签订的合同有两份，即2010年6月17日的《土地联合开发协议》及2015年10月10日的《国有使用权转让合同》。该两份合同在双方之间形成的法律关系不同，双方的法律权利及义务也是不相同的。如果原告主张联合开发房地产的合作关系，法院应当围绕双方合作关系是否终止，是否进行清算等事项予以审查；如果原告主张《土地使用权转让合同》纠纷，应围绕该合同对双方产生的权利义务进行审查。而事实上，被上诉人在一审中是基于合作合同关系提出诉讼的，但一审法院却并未围绕合作（或合伙）关系的法律特征及双方产生的权利义务关系作审理，一审法院对案件事实的审查认定均存在错误。2．本案一审原告提供的证据不足以确定被告应向其返还投资款。双方当事人签订《土地联合开发协议》意在共同开发建设上诉人亿豪公司所购买的位于昌吉市绿洲路上的土地及院落，当时双方约定“后期开发的资金双方共同筹集出资，前期项目运作由甲方（亿豪公司）负责，项目运作成功后其产生的费用进入前期成本，由甲乙双方共同承担。”亿豪公司为该土地产生的各种纠纷投入了大量资金，所借用的款项均用于处理土地开发设计、处理纠纷、维持公司正常运营等事宜。作为合作方的余付强，除了前期的7，500，000元出资，后期并未投入任何资金。一直到2015年，亿豪公司无法再撑下去，与余付强及其他债权人（牛磊、钱书伟）商议，亿豪公司与余付强终止合作关系，谁拿土地，谁承担债务18，000，000元，再给对方6，000，000元的补偿。经过协商，余付强提出要拿土地，亿豪公司与余付强签订的《国有土地使用权转让合同》，土地转让给余付强，余付强承担对外债务18，000，000元并支付给亿豪公司6，000，000元。此时双方合作关系即终止。也就是说形成该《土地使用权转让合同》是双方对《合作关系》终止的一种清算，是对合作资产作出的最终处置。一审判决显然有失公允，有悖于双方合作的法律目的。3．如果被上诉人在一审中是基于合作合同关系提出的诉讼请求，其起诉已超过诉讼时效。如果被上诉人认为在签订《土地使用权转让合同》时就应当退还投资款，被上诉人在长达6年的时间里从未向上诉人主张过，被上诉人的主张显然已经超过诉讼时效。一审法院判令上诉人自2015年12月10日起承担付款利息，没有事实及法律依据。综上，一审判决没有事实和法律依据，请求二审法院依法改判或发回重审。        余付强辩称，本案是双方签订的合作协议返还投资款引发诉讼，关于合作关系是否已解除，在土地转让协议中作出了约定。在（2019）新2301民初3128号、（2020）新23民终1886号、（2020）新2301民初5301号案件中均明确认定了被上诉人作为锦泰星洲公司的法人与上诉人签订合同。关于超过诉讼时效的说法，一审上诉人并未提出。当时双方商议先还账，后期的尾款因为上诉人没有支付税款，没有给被上诉人还钱，所以公司拒绝支付后期的尾款。综上，一审判决认定事实正确，应当驳回上诉，维持原判。        余付强向一审法院起诉请求：1．被告返还原告项目投资款750万元；2．被告支付占用资金期间的利息1，919，531.25元（计算公式：750万元×4.875％÷12个月×63个月=1，919，531.25元）。        一审法院认定事实：2010年被告以1，190万元的价格从中粮屯河股份有限公司、新疆蓝山屯河化工有限公司购买了位于昌吉市绿洲路与红星路交叉口（绿洲北路25号小区）面积为11995.2m2土地使用权和地上建筑物。2010年6月17日，原告余付强及案外人马占新作为乙方与被告作为甲方签订《土地联合开发协议书》一份，约定：甲乙双方联合开发位于昌吉市绿洲路与红星路交叉口（原新疆屯河涂料有限公司）的土地，甲乙双方各出资50％，双方各自拥有50％的股份，双方以前的债务不得用本资产偿付，后期开发的资金双方共同筹集出资。庭审中，经双方确认，原告、被告各出资750万元均已到位。2015年10月10日，原告（甲方）与被告（乙方）及被告的债权人牛磊（丙方）、钱书伟（丁方）等签订了《协议书》，约定：协议背景：2013年7月，被告向牛磊有偿借款本息合计14，569，000元，此借款被告用位于昌吉市绿洲北路25号小区使用权面积为11995.2m2房产及土地抵押，土地证号为：昌农科国用（2010）第XXXX号，并办理了抵押登记手续，并由周江、黄强提供保证担保，2013年被告向钱书伟有偿借款本息合计4，160，000元，2013年，被告向何春光有偿借款本息合计525，000元，被告向牛磊有偿借款本息合计14，569，000元，现被告自愿将抵押给牛磊的土地及房屋有偿转让给原告；被告向牛磊、钱书伟各方借款本息共计19，254，000元，原告直接向牛磊、钱书伟合计支付18，000，000元，此款由原告直接支付给牛磊，差额款项1，254，000元由牛磊、钱书伟自行处理，与原告、被告双方无关。2015年10月10日，原告余付强（甲方、受让人）与被告（乙方、出让人）及牛磊（丙方、抵押权人）签订《国有土地使用权转让合同》，合同约定：位于昌吉市绿洲北路25号小区使用权面积为11，995.2平方米，土地使用权证号：昌农科国用（2010）第XXXX号系甲、乙方于2010年7月30日前各自出资人民币7，500，000元购买的。该宗土地使用权现甲、乙双方各享有50％的权益，对此乙方予以认可。乙方公司全体股东于2015年10月10日股东会决议，同意乙方将位于昌吉市绿洲北路25号小区使用权面积为11，995.2平方米，土地使用权证号为昌农科国用（2010）第XXX号，乙方所属的全部权益转让给甲方。乙方同意本次土地使用权交易价款包括该宗土地被新疆屯河涂料有限公司非法占用、拒不执行生效判决所产生的赔偿权益一并转让给甲方或转让给甲方指定的公司名下。乙方同意本次土地使用权交易价款还包括该宗土地被新疆屯河涂料有限公司非法占用而产生的乙方向昌吉州人民法院申请强制执行的权益随本次交易一并转让给甲方或转让给甲方指定的公司名下。本次交易价格为24，000，000元。截至本协议签订之日乙方共欠丙方的借款本息18，000，000元人民币，由甲方直接支付给丙方或由甲方与丙方达成还款协议，包括甲方与丙方重新签订《借款协议书》，均视为甲方向乙方已支付了土地使用权交易价款18，000，000元。余款6，000，000元人民币，其中的3，000，000元人民币由甲方支付到甲乙双方共管账户内。该款项待该宗土地使用权登记到甲方或甲方指定的公司名下三个工作日内支付至乙方账户。剩余的3，000，000元于2016年12月30日由甲方支付乙方。本次交易的土地过户等相关税费由甲方承担，与乙方、丙方无关。甲方未按时支付乙方余款，甲方需向乙方承担违约金2，000，000元，同时乙方有权解除本合同。根据生效的（2020）新2301民初5301号民事判决书确认：2015年10月10日的《国有土地使用权转让合同》系原告作为新疆锦泰星洲房地产开发有限公司的法定代表人身份签订。2015年11月23日，被告与新疆锦泰星洲房地产开发有限公司签订了《国有土地使用权转让合同》，约定被告将昌吉市25号小区即昌吉市绿洲路4号土地，总面积11995.2m及地上所属房产转让给新疆锦泰星洲房地产开发有限公司。新疆锦泰星洲房地产开发有限公司于2015年12月4日依法取得了该宗土地的使用权证及地上房屋的所有权证，房产证号分别为：房权证昌市房字第XXXX号房权证昌市房字第XXXX号、XXXX号、0XXXX号、XXXX号、XXXX号、XXXX号、XXXX号、XXXX号、XXXX号、建筑总面积2，809.13m2。2015年12月2日，新疆锦泰星洲房地产开发有限公司向被告支付6，000，000元土地交易款。2015年12月8日，通过余付强的银行卡向牛磊支付12，000，000元土地交易款。2015年12月9日，通过余付强的银行卡向被告支付2，400，000元土地交易款。综上，新疆锦泰星洲房地产开发有限公司及其法定代表人共向被告支付20，400，000元土地交易款。被告在5301号案件中也认可2015年10月10日《国有土地使用权转让合同》的相对人为被告与新疆锦泰星洲房地产开发有限公司。庭审中，经询问被告，被告陈述在签订2015年10月10日《国有土地使用权转让合同》时，涉案土地的市场价值3，000万元左右。一审法院认为，本案双方争议的焦点为被告新疆亿豪房地产开发有限公司在2015年10月10日《国有土地使用权转让合同》中向新疆锦泰星洲房地产开发有限公司转让的土地是涉案的全部11，995.2m2土地，还是仅指被告享有的50％的土地。对此，原告认为是全部，被告认为仅是被告的一半。一审法院分析认定如下：首先，原告签署2015年10月10日的《国有土地使用权转让合同》是代表即将成立的新疆锦泰星洲房地产开发有限公司，而非代表其自己。根据生效的（2020）新2301民初5301号民事判决书确认，2015年10月10日的《国有土地使用权转让合同》系原告作为新疆锦泰星洲房地产开发有限公司的法定代表人身份签订，且被告在5301号案件中也认可2015年10月10日《国有土地使用权转让合同》的相对人为被告与新疆锦泰星洲房地产开发有限公司。故一审法院对原告作为新疆锦泰星洲房地产开发有限公司的法定代表人身份与被告签订《国有土地使用权转让合同》的事实予以确认。基于以上事实，原告代表即将成立的新疆锦泰星洲房地产开发有限公司签署2015年10月10日的《国有土地使用权转让合同》，系代表新疆锦泰星洲房地产开发有限公司受让被告名下的土地，而非代表自己受让被告享有份额的另一半土地。其次，2015年10月10日《国有土地使用权转让合同》第2条约定了“乙方（被告）所属的全部权益转让给甲方（该宗土地上附着物及该宗土地被第三方非法占用而产生的诉讼权益整体转让给甲方）”。被告认为“乙方所属的全部权益”仅指被告的一半，而原告认为“乙方所属的全部权益”是指全部土地。结合2015年10月10日《国有土地使用权转让合同》的所有条款来看，除了转让土地及地上附着物，还包括诉讼权益、执行案款等，故从合同整体来看，被告向新疆锦泰星洲房地产开发有限公司转让的土地系原、被告购买的全部土地，而非一半土地。最后，2015年10月10日《国有土地使用权转让合同》约定的转让价款为2，400万元，被告陈述在签订2015年10月10日《国有土地使用权转让合同》时，涉案土地的市场价值3，000万元左右。如果转让的仅是被告享有的一半土地的话，那么转让价款也与被告自认的涉案土地当时的市场价值严重不符。综上，2015年10月10日《国有土地使用权转让合同》第2条约定的“乙方（被告）所属的全部权益转让给甲方（该宗土地上附着物及该宗土地被第三方非法占用而产生的诉讼权益整体转让给甲方）”。应当理解为指涉案11，995.2m2的全部土地。原告的主张成立，一审法院予以采信。被告的辩解意见与事实不符，一审法院不予采信。因涉案11，995.2m2的全部土地系原、被告各出资750万元购买，且已实际出资，对此双方均无异议。而2015年10月10日的《国有土地使用权转让合同》系原告作为新疆锦泰星洲房地产开发有限公司的法定代表人身份签订，那么被告将涉案11，995.2m2的全部土地转让给新疆锦泰星洲房地产开发有限公司后取得的转让款应当给付原告一半，现原告仅主张被告向其返还其投资款750万元，一审法院予以确认。被告应向原告返还投资款750万元。被告在取得转让款未按份额向原告返还投资款的行为属违约，应承担违约责任。原告主张被告按年利率4.875％向其支付资金占有利息合理合法，一审法院予以支持。合同虽然是2015年10月10日签订，但新疆锦泰星洲房地产开发有限公司也是在2015年12月2日、8日、9日才将转让款支付至20，400，000元。故被告应自2015年12月10日起向原告支付利息至2021年1月1日，计算的利息为1，849，453.13元。判决：一、被告新疆亿豪房地产开发有限公司向原告余付强返还投资款7，500，000元；二、被告新疆亿豪房地产开发有限公司向原告余付强赔偿资金占用利息1，849，453.13元；三、驳回原告余付强的其他诉讼请求。        本院二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。        证据一、锦泰星洲公司的工商信息登记表一份，证明被上诉人在该公司持股25％，并不是最大的股东，无权代表该公司与上诉人签订合同。经质证，被上诉人对该证据真实性和合法性没有异议，对关联性不认可。因双方当事人对该证据真实性均无异议，本院对该证据真实性予以确认。        证据二、证人钱书伟证言。证人钱书伟称，其与上诉人的法定代表人和被上诉人均是朋友。其曾经给上诉人借过钱。2015年上诉人出售绿洲路土地的事情其并不清楚，对于余付强、牛磊、亿豪公司签订的国有土地使用权转让合同，以及余付强和亿豪公司是否解除了以前的合作协议均不清楚。        证据三、证人牛磊证言。证人牛磊称，其与双方当事人都是朋友关系。其给亿豪公司借过钱，2015年10月10日其与余付强、亿豪公司签订国有土地使用权转让合同，但其与亿豪公司只是借贷关系，当时协商时就是要向其偿还18，000，000元的事情，关于双方当事人出资的事情时间太长了记不清楚了。        经质证，上诉人对上述二证人证言没有异议，但认为因时间太长证人记不清楚，故未全面说出实际情况。被上诉人对上述二证人证言没有异议。对于证人证言本院结合其他证据综合予以认定。        被上诉人未提交新证据。        本院二审查明事实与一审查明事实一致，对一审查明事实予以确认。        另查明，在（2020）新2301民初5301号案件（即亿豪公司作为原告起诉被告余付强、锦泰星洲公司建设用地使用权纠纷）庭审笔录中，亿豪公司陈述，土地使用权转让合同转让人是原告（亿豪公司），被告（余付强、锦泰星洲公司）应将土地转让的所有价款支付给原告，被告和原告及其他人之间的合伙关系，被告应另案主张。        双方均认可2010年6月17日签订的《土地联合开发协议》于2015年10月10日解除、废止。        本院认为，本案争议焦点为上诉人是否应当向被上诉人返还投资款7，500，000元？首先，上诉人上诉称，亿豪公司与余付强签订《国有土地使用权转让合同》，将涉案的整个土地及房产（并不是50％的土地及房产）转让给余付强，余付强承担对外债务18，000，000元并支付给亿豪公司6，000，000元，是双方对《合作关系》终止的一种清算，是对合作资产作出的最终处置。关于《国有土地使用权转让合同》中的约定是否构成一种约定的清算方式，根据已经生效的（2020）新2301民初5301号民事判决书确认，2015年10月10日的《国有土地使用权转让合同》系原告作为新疆锦泰星洲房地产开发有限公司的法定代表人身份签订，被告在5301号案件中也认可2015年10月10日《国有土地使用权转让合同》的相对人为被告与新疆锦泰星洲房地产开发有限公司；且涉案土地亦过户登记至锦泰星洲公司名下，锦泰星洲公司亦向上诉人支付了土地转让款，故根据双方当事人陈述、合同实际履行情况以及生效判决确认的事实，一审法院将《国有土地使用权转让合同》当事人确定为新疆锦泰星洲房地产开发有限公司与亿豪公司正确，本院予以确认。因此，《土地联合开发协议书》与《国有土地使用权转让合同》的合同相对人不同，不能将后者解释为对前者解除后清算方式的具体约定。此外，在5301号案件庭审笔录中，上诉人明确表示，上诉人与被上诉人之间的合伙关系，被上诉人可另案主张。综上，对于上诉人的该项上诉理由本院不予采信。        其次，双方均认可2010年6月17日签订的《土地联合开发协议》于2015年10月10日解除、废止。合伙协议终止后，应按照合伙人实缴出资比例对合伙财产进行分配。涉案土地使用权由上诉人以24，000，000元的价格卖出，所得价款均为合伙财产。现被上诉人仅主张返还投资款7，500，000元，一审法院判决亿豪公司应向余付强返还7，500，000元投资款，并无不当，本院予以维持。上诉人主张亿豪公司事实上为该土地产生的各种纠纷投入了大量的资金，但是上诉人未能提供证据加以证实，故本院对该项上诉理由不予采信。        最后，上诉人上诉称，被上诉人提起诉讼时，已超过诉讼时效。依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。由于上诉人在一审中未提出诉讼时效抗辩，二审中亦未提出新的证据，因此，本院对上诉人该项上诉理由不予采信。        综上所述，新疆亿豪房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，法律适用正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：        驳回上诉，维持原判。        二审案件受理费77，246.17元，由新疆亿豪房地产开发有限公司负担。        本判决为终审判决。        审判长    周美蓉审判员    刘维审判员    马翔馨二〇二一年九月十一日法官助理    王新书记员    陈晓静  微信公众号“马克 数据网”