唐永军、长沙市鼎盛公寓管理有限公司房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书（2021）湘0102民初12582号

• 案件编号

  （2021）湘0102民初12582号

• 案件名称

  唐永军、长沙市鼎盛公寓管理有限公司房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

• 审理法院

  长沙市芙蓉区人民法院

• 所属地区

  长沙市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事一审

• 裁判日期

  2021/9/6 0:00:00

• 当事人

  唐永军;长沙市鼎盛公寓管理有限公司

• 案件缘由

  房屋租赁合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百四十四条

湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0102民初12582号原告：唐永军，男，汉族，1977年3月18日出生，住长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：张静，湖南某某律师事务所律师。被告：长沙市鼎盛公寓管理有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区荷花园街道远大一路582号东方芙蓉园1、2、3栋1323号。法定代表人：于海东。原告唐永军与被告长沙市鼎盛公寓管理有限公司（以下简称鼎盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年7月8日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告唐永军的委托诉讼代理人张静到庭参加诉讼，被告鼎盛公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告唐永军向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的《长沙市房屋委托代理出租合同》；2.判令鼎盛公司向唐永军支付违约金18000元（2500元×12个月×3年×20%），返还免租或接洽日租金5000元（2500元×2个月），合计23000元；3.判令鼎盛公司赔偿给唐永军造成的损失13846元，其中租户支付的押金640元和管理费706元以及5个月租金损失12500元；4.判令鼎盛公司赔偿唐永军预存的水电预留金537.9元及8个月的物业费896元，合计1433.9元；5.判令被告承担本案的诉讼费及相关费用。事实和理由：鼎盛公司与唐永军于2021年3月13日就芙蓉公寓D2栋603房事宜签订了《长沙市房屋委托代理出租合同》，约定鼎盛公司于2021年6月15日前支付租金7500元，但鼎盛公司未按约支付。随后便联系不上鼎盛公司，公司注册地址无人上班。为保证自身财产安全，唐永军于2021年6月18日向鼎盛公司法定代表人发送了解除合同通知书，鼎盛公司不予理会。鼎盛公司的行为严重侵害唐永军的利益，请求判如所请。被告鼎盛公司未答辩。根据当事人的举证质证及庭审陈述，本院确认如下事实：2021年3月13日，唐永军与鼎盛公司签订了《长沙市房屋委托代理出租合同》，约定唐永军将其所有的位于长沙市芙蓉区委托给鼎盛公司代理出租，房屋面积为140平方米；出租代理期为2021年3月15日至2024年3月14日，共计三年；合同期内，唐永军同意给鼎盛公司90日作为工作接洽期，在此期间，唐永军不收取鼎盛公司租金，其中第一年第一季度免租两个月租金，第二年第一季度免租一个月；租金标准为2500元／月，按季支付，并约定第一次付款日期为2021年3月14日，季度2500元，第二次为2021年6月15日，季度7500元，第三次为2021年9月15日，季度7500元，第四次为2021年12月15日，季度7500元，之后的付款日期以此类推；委托出租代理期内鼎盛公司需提前终止合同的，应提前30日通知唐永军，合同期内的总租金20%支付违约金，唐永军提前终止合同的，应提前30日通知鼎盛公司，按照合同期内的总租金20%支付违约金。合同还约定了其他事项。同日，唐永军向鼎盛公司出具《委托书》，唐永军全权委托鼎盛公司对外出租并办理与承租方之间的洽谈、签署相关合同、代为收取租金等一切房租租赁事宜，委托期限为2021年3月15日至2024年3月14日，鼎盛公司在授权范围内签署的合同文件唐永军均认可。合同签订后，唐永军向鼎盛公司交付涉案房屋，双方签署了《房屋附属设施、设备清单》，确认了房屋内剩余水费为426元，剩余电费为111.9元。鼎盛公司于2021年3月17日向唐永军支付了第一季度租金2500元，此后，经唐永军催收，鼎盛公司仍未按约支付第二季度租金。唐永军于2021年6月19日通过微信向鼎盛公司法定代表人于海东发送《解除委托代理出租合同通知书》。另查明，鼎盛公司于2021年3月29日将涉案房屋出租给案外人李增，李增向鼎盛公司支付了房屋押金640元及管理费706元。李增于2021年8月中旬将房屋返还给唐永军，双方未对房屋内剩余物品及水、电进行交接确认。本院认为，唐永军与鼎盛公司《长沙市房屋委托出租合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方成立房屋租赁合同关系。唐永军已按约将涉案房屋交付给鼎盛公司使用，但鼎盛公司未按约支付租金，根据《中华人民共和国民法典》第七百二十二条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，经唐永军催收，鼎盛公司仍拒不支付拖欠的租金，故唐永军有权请求解除合同，唐永军已于2021年6月19日向鼎盛公司发送《解除委托代理出租合同通知书》，故该合同已于2021年6月19日解除，本院予以确认。扣除免租期后，鼎盛公司仅支付了第一季度的租金，即一个月租金2500元，涉案房屋于2021年8月中旬返还唐永军，故唐永军有权要求鼎盛公司支付至返还房屋之日止的租金及占有使用费。关于免租期的租金，双方在合同中约定租赁期限为三年，免租期为三个月，第一年第一季度免租两个月，第二年第一季度免租一个月，但因鼎盛公司单方违约导致合同提前解除，如继续计算免租金期有失公允，故唐永军要求鼎盛公司支付工作接洽期内的租金，本院予以支持。因此，鼎盛公司尚拖欠唐永军租金及房屋占用费共计四个月。故唐永军要求鼎盛公司支付5个月租金12500元并返还2个月免租期内租金5000元的诉讼请求，本院在10000元（2500元/月×4月）的范围内予以支持，超出部分不予支持。根据合同约定，鼎盛公司提前解除合同应向唐永军支付违约金，但双方约定违约金过高，本院根据鼎盛公司的违约行为和本案实际情况，酌情确定鼎盛公司支付两个月租金作为违约金，即5000元，故唐永军要求鼎盛公司支付违约金18000元的诉讼请求，本院在5000元的范围内予以支持，超出部分不予支持。唐永军还要求鼎盛公司赔偿次承租人支付的押金、管理费损失以及双方交接房屋时剩余的水电费损失，但唐永军未提交证据证明次承租人的押金、管理费已由其承担，亦未提交证据证明次承租人退租时的剩余水电费情况，故对唐永军的该诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百八十五条、第七百二十一条、第七百二十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告唐永军与被告长沙市鼎盛公寓管理有限公司于2021年3月13日签订的《长沙市房屋委托代理出租合同》已于2021年6月19日解除；二、被告长沙市鼎盛公寓管理有限公司于本判决生效之日起三日内向原告唐永军支付房屋租金及占有使用费10000元；三、被告长沙市鼎盛公寓管理有限公司于本判决生效之日起三日内向原告唐永军支付违约金5000元；四、驳回原告唐永军的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取计362元，由长沙市鼎盛公寓管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员　　伍君芳二〇二一年九月六日书记员　　张　依 更多数据：www.nlaw.org