秦辉林、凯里北控清源水务有限公司房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书（2021）黔26民终2067号

• 案件编号

  （2021）黔26民终2067号

• 案件名称

  秦辉林、凯里北控清源水务有限公司房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院

• 所属地区

  贵州省

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/6 0:00:00

• 当事人

  秦辉林;凯里北控清源水务有限公司

• 案件缘由

  房屋租赁合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔26民终2067号上诉人（原审被告）:秦辉林，男，1973年4月19日出生，汉族，湖南省东安县人，现住凯里市。被上诉人（原审原告）：凯里北控清源水务有限公司，住所地凯里市大十字街道韶山南路5号,统一社会信用代码91522600MA6DN1ER8J。法定代表人：杨小全，系该公司董事长。上诉人秦辉林因与被上诉人凯里北控清源水务有限公司（以下简称“北控清源公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院（2021）黔2601民初2697号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月12日立案后，依法组成合议庭，因无新证据不开庭进行了审理。本案现已审理终结。秦辉林上诉请求：一、撤销贵州省凯里市人民法院（2021）黔2601民初2697号民事判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；二、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人在与原凯里市自来水公司炉山分公司签订租赁协议时，被上诉人根本就没有与自来水公司办理交接手续。被上诉人公司在2016年9月7日被批准成立，2016年10月7日上诉人签订“门面租赁协议书”的双方当事人应当是被上诉人公司与上诉人，而不是自来水公司与上诉人签订，因为根据“资产转让协议”的约定，此时自来水公司已无权与上诉人签订租赁合同。上诉人与自来水公司签订租赁协议时，被上诉人根本还没有与自来水公司办理产权交接手续，上诉人前二次即第一年的租金（2016年10月7日至2017年10月6日）是交付给自来水公司，而不是交付给被上诉人的。二、上诉人已全部付清自来水公司以及被上诉人的租金，一审判决认定事实严重错误。1、被上诉人在与自来水公司办理交接手续时，不可能不对上诉人租赁的房屋租金进行交接清算。在被上诉人接手之后，如果上诉人没有交清自来水公司的前二次租金，被上诉人根本不可能还向上诉人开具在此之后的第三次租金发票。2、无论是根据门面租赁的市场交易习惯，还是根据合同约定，租赁门面都是先交租金后使用，如果上诉人在签订合同时没有交纳租金，自来水公司怎么可能将门面交付给上诉人使用近一年的时间，还不催缴租金，这完全不符合常理。3、事实上，除了2017年8月21日上诉人妻子转账给被上诉人的第三个半年租金（上诉人当时在广东）之外，其余租金都是以现金形式交纳的，自来水公司和被上诉人也都是要求上诉人交的现金。而且自来水公司收取上诉人的租金没有开具收条或发票，因此没有任何记录。4、根据租赁合同约定计算，从2018年4月7日至2021年4月6日，上诉人总计应交付的租金金额为151555.2元，被上诉人从2019年5月29日至2020年12月7日向上诉人开具了7张发票，总金额为149166元，加上二个月的免租期8670元，共计金额为157836元。上诉人不但没有欠付租金，而且还超付了租金。三、被上诉人开具发票载明的租金金额与租赁期限期不能吻合，不符合租赁合同的约定。四、被上诉人的起诉已过诉讼时效。1、在被上诉人没有正式接手自来水公司之前，上诉人已向自来水公司支付了前二次的租金（2016年10月7日至2017年10月6日）。被上诉人于2017年8月22日收取的租金是第三次的租金，即2017年10月7日至2018年4月6日期间的租金。因此，如果上诉人没有向自来水公司交纳前二次的租金，被上诉人在2017年8月22日收取上诉人租金时就应当知道，被上诉人现在才起诉，已过诉讼时效，不再受法律保护，应承担败诉的风险。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。北控清源公司辩称，1.一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。2016年10月7日双方签订《门面租赁协议书》，租赁期限截止2019年10月6日，在履行租赁协议过程中，被答辩人未按照协议约定的时间及金额支付租金，导致双方都无法判断到底是哪几个月欠付租金，只能计算出应付租金为163516.20元，已付租金为146186元，一审认定该事实正确。被答辩人以诉讼主体资格、诉讼时效等理由抗辩均不能成立，也不能否定其未足额支付租金的事实。2.被答辩人虚构事实，毫无诚信。被答辩人将后两份协议支付的租金票据说成是《协议》租金，还一直强调是因为答辩人要求其支付现金才没有相关支付凭证，该说辞没有任何依据，显然不能成立。因此，请求驳回上诉，维持原判。北控清源公司向一审法院起诉请求：1、判令被告支付拖欠的租金17330元；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年10月7日秦辉林与原凯里市自来水公司炉山分公司签订《门面租赁协议》（以下简称协议），约定租赁期限自2016年10月7日到2019年10月6日，租金按4335元／月收取，租金每半年按26010.00元收取，租金先付后用，每半年结束前30天支付后半年租金，租金按每年10％递增，签订合同后，甲方给予乙方两个月免费装修时间。2016年6月13日，凯里市自来水公司（甲方）与北控水务（中国）投资有限公司（乙方）签订《贵州省凯里市城镇供排水PPP项目资产转让协议》第4.7.3约定，项目公司成立后发生的债权债务均由项目公司享有和承担。2016年9月7日黔东南州商务局批准凯里市自来水公司与北控水务（中国）投资有限公司进行资源整合，成立中外合资经营企业—凯里北控清源有限公司，编号为商外资贵东字［2016］0001号。2020年3月31日，原告凯里北控清源有限公司与被告秦辉林签订《门面租赁合同》（以下简称合同一），约定租赁期限自2019年10月7日到2020年10月6日止，租金按40000元／年收取。2020年10月6日，原、被告双方又签订《门面租赁合同》（以下简称合同二），约定租赁期限自2020年10月7日到2021年10月6日止，租金按40000元／年收取。一审法院认为，被告与原凯里市自来水公司炉山分公司签订的《协议》、被告与原告签订的《合同一》、《合同二》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规禁止性规定，属合法有效合同，法院予以确认。本案焦点为：一原告是否具有主体资格；二是否过诉讼时效；三被告是否交完租金。关于焦点一原告是否具有主体资格。参照《中华人民共和国公司法》第一百七十四条“公司合并时，合并各方的债权、债务，应当由合并后存续的公司或者新设的公司承继。”且原凯里市自来水公司（甲方）与北控水务（中国）投资有限公司（乙方）签订《贵州省凯里市城镇供排水PPP项目资产转让协议》第4.7.3约定“项目公司成立后发生的债权债务均由项目公司享有和承担”，本案原凯里市自来水公司与北控水务（中国）投资有限公司进行资源整合，成立中外合资经营企业—凯里北控清源有限公司是在被告与原凯里市自来水公司签订协议期间，且2017年8月21日开始，被告均交租金到原告处，因此，原告具有主体资格；关于焦点二是否过诉讼时效。因原告主张的是《协议》期间的拖欠的租金，而《协议》约定租期自2016年10月7日到2019年10月6日，而具体是那个期间拖欠的租金，双方各执一词，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果”及《中华人民共和国民法典》第一百八十九条“当事人约定同一债务分期履行的诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算”的规定，本案被告未能提供证据证明已超过诉讼时效，且涉案《协议》租期自2019年10月6日才届满，故对被告提出已过诉讼时效的主张，法院不予支持；关于焦点三被告是否交完租金。根据原告提交的证据，《协议》被告应付的租金为163516.2元，被告只付了146186元，还差17330.2元未付；《合同一》应付租金为40000元，疫情期间减免了5000元，实收35000元，被告已付清；《合同二》应付租金为40000元，被告已付清。而被告主张已付清，但未提供确切的证据证实，因此，对于被告提出已付清全部租金的主张，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第一百八十九条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：由被告秦辉林在判决发生法律效力之日起十日内支付原告凯里北控清源水务有限公司门面租赁费17330元。案件受理费117元（已减半收取），由被告秦辉林负担。二审期间，当事人均未提交新证据。经审理，本院查明的事实与一审查明事实一致。本院认为，本案二审争议焦点：1.北控清源公司的诉讼请求是否已过诉讼时效；2.秦辉林是否尚欠门面租金未付。关于争议焦点1，根据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条第二款的规定：“诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”北控清源公司主张秦辉林欠付的租金系原凯里市自来水公司炉山分公司与秦辉林2016年10月7日签订的《门面租赁协议》履行过程中产生，该协议约定租赁期限为三年，于2019年10月6日到期。在《门面租赁协议》履行过程中，因凯里市自来水公司与北控水务（中国）投资有限公司进行资源整合，新成立了北控清源公司，《门面租赁协议》中约定的原凯里市自来水公司炉山分公司享有的权利和应负义务由北控清源公司承受。而直到《门面租赁协议》租赁期限届满后，北控清源公司才发现在该协议履行过程中，秦辉林尚有租金未付清，根据上述规定，北控清源公司向秦辉林主张支付所欠租金应从此时开始计算诉讼时效。《中华人民共和国民法典》第一百八十八条第一款规定的诉讼时效期间一般为三年，因此，北控清源公司起诉要求支付门面租金的诉讼请求未过诉讼时效。关于争议焦点2，根据查明事实和双方于2016年10月7日签订的《门面租赁协议》的约定，截止租期届满，租赁期间的租金共计为163516.20元，而从票据中反映的北控清源公司共收到秦辉林交付的门面租金为146186元，尚欠17330.20元租金未支付。秦辉林上诉称门面租金已全部支付完毕，且有超额支付，因其未提供证据支持其主张成立，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，应由秦辉林承担举证不能的不利法律后果，其主张不能成立。一审判决秦辉林支付北控清源门面租金17330元具有事实和法律依据，判决正确，本院予以维持。综上，秦辉林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费233元，由上诉人秦辉林负担。本判决为终审判决。审 判 长　王山地审 判 员　王　莉审 判 员　龙集东二〇二一年九月六日法官助理　张　强书 记 员　王　嘉 来自：www.nlaw.org