赵忞与潘思荟（PAN SIHUI）等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书（2021）京02民终11712号

• 案件编号

  （2021）京02民终11712号

• 案件名称

  赵忞与潘思荟（PAN SIHUI）等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

• 审理法院

  北京市第二中级人民法院

• 所属地区

  北京市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/3 0:00:00

• 当事人

  赵忞;潘思荟（PAN SIHUI）;刘林

• 案件缘由

  房屋租赁合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

中华人民共和国北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京02民终11712号上诉人(原审被告)：赵忞，男，1982年5月31日出生，汉族，住北京市东城区。被上诉人（原审原告）：刘林，女，1990年11月26日，汉族，住北京市东城区。被上诉人（原审原告）：潘思荟（PANSIHUI），男，1990年10月13日出生，新加坡籍，住北京市东城区。上诉人赵忞因与被上诉人刘林、潘思荟（PANSIHUI）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2020）京0101民初14926号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵忞上诉请求：1.撤销原审判决，查清事实，改判上诉人不承担退还被上诉人租金17160元、押金23000元、装修损失12500元、厨房电器、餐桌椅等损失1万元；2.本诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实不清、判决有误。一审认为我存在恶意，应承担主要责任。关于涉案房屋营业执照办理事宜，实际情况是我并不存在恶意，我曾向东城区政府服务中心咨询是否可以办理个体转企业营业执照，东城区政府服务中心工作人员说可以办理个转企。在咨询后，我才与刘林、潘思荟签订房屋租赁合同，并且涉案房屋用途为营业，也符合个转企。东城区政务服务中心向一审法院陈述与向我陈述内容不一致，严重误导了一审法院，致使一审法院认定我存在恶意构成违约。2021年7月9日我再次去东城区政务服务中心咨询是否可以办理个体转企业营业执照，工作人员仍然说可以办理。刘林、潘思荟租赁期间正逢新冠疫情期间（2020年1月至3月），工商业等各行业都处于停滞状态，符合涉案合同中不可抗力因素。刘林、潘思荟租金付至2020年3月底，但一直使用房屋到2020年5月11日期间房租应用押金折抵。2020年5月11日我才将房屋收回，刘林、潘思荟未将其物品搬走，我也告知刘林、潘思荟把物品搬走，装修恢复原状，对如不搬走我将按合同约定自行处置，所以我不应承担刘林、潘思荟的损失。刘林、潘思荟辩称，同意一审判决，不同意赵忞的上诉请求。赵忞提交的证据和我们做餐饮正常营业没有关系，申请的东西是合约完的时候去申请的，和我们没关系。刘林、潘思荟向一审法院起诉请求：1、解除刘林、潘思荟与赵忞于2019年11月23日签订的《房屋租赁合同》；2、判令赵忞退还刘林、潘思荟房屋租金3.9万元；3、判令赵忞退还刘林、潘思荟房屋押金2.3万元；4、判令赵忞赔偿刘林、潘思荟装修损失33751元及为开店投入的厨房设备18600元、餐具桌椅电器等各项损失15667.95元，以上共计68018.95元；5、判令赵忞支付刘林、潘思荟违约金1.3万元；6、判令赵忞承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：北京市东城区×号房屋系赵忞之母张杏阁承租的公房，用途为营业。2019年11月23日，刘林、潘思荟（乙方）与赵忞（甲方）签订《房屋租赁合同》。该合同约定，甲方将位于北京市东城区×号房屋出租给刘林、潘思荟，房屋面积共计40平方米，包括两间商业用房和三间配房。甲方应提供房产证、身份证、营业执照等文件，乙方应提供身份证明文件。租赁期限自2020年1月1日至2022年12月31日。免租期为自合同签订之日至2019年12月31日期间。乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为合法生产经营使用。每月租金1.3万元。租金每季度支付一次。押金1.3万元。乙方在租赁期内，经甲方同意，在不影响房屋安全性的前提下，根据生产需要，进行拆旧和翻新，翻建结果应书面通知甲方以便双方验收。甲方有下列行为之一的，乙方有权解除合同，如不能提供房屋或提供房屋不符合约定条件，严重影响生产运营的；甲方未尽房屋修缮义务，严重影响运营。乙方有下列行为，甲方有权解除合同，收回房屋，如未经甲方书面同意，拆改房屋结构；逾期交纳按照约定应由乙方交纳的各项费用达1万元，不按照约定支付租金达10日。甲方因不能提供本合同约定的房屋而解除合同的，应支付乙方本合同月租金100％的违约金，甲方除应按照约定支付违约金外，还应对超出违约金以外的损失赔偿。租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应该案合同月租金100％的额度向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方应承担赔偿责任。乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的100％支付滞纳金。因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲、乙双方互不承担责任。上述合同签订后，刘林、潘思荟于2019年11月23日向赵忞支付押金1.3万元，2019年11月24日向赵忞支付押金1万元，2019年11月27日向赵忞支付租金3.9万元，租金支付至2020年3月31日。之后，双方因营业执照办理及交租金事宜发生纠纷，赵忞于2020年5月11日收回涉案房屋，收房之前刘林、潘思荟都在占用房屋。赵忞招租网页信息显示，涉案房屋商业用房手续齐全。聊天记录显示，刘林、潘思荟明确告知租房想做日式居酒屋样子的小餐馆，赵忞承诺可以用于经营此类小吃店，之前租户用于经营面食的手续合法。2019年11月22日，聊天记录显示，刘林、潘思荟对改窗户事宜与赵忞商量。庭审中，刘林、潘思荟称，双方租赁合同签订后当晚，发现赵忞提供的北京馋嘴诱惑小吃店的营业执照注销了，跟赵忞联系后，赵忞称营业执照可以办理，赵忞还称房子很抢手让刘林、潘思荟再补交押金，刘林、潘思荟第二天又支付了1万元押金，后来赵忞向刘林、潘思荟提交了北京馋嘴诱惑小吃店的营业执照正在办理三证合一过程中的说明，该说明加盖工商局印章，但2020年3月24日工商局称该印章不是工商局的印章，工商局也不可能开这种文件，而且该店铺不可能再批下来营业执照。2019年12月5日，刘林、潘思荟与北京艺佳宏装饰有限公司签订《×餐馆装修施工承包协议书》，约定装修款36400元。同日，刘林、潘思荟支付装修款3万元。于2020年1月13日支付装修款3751元。刘林、潘思荟购置餐具、桌椅、电器等支付大约15667元，厨房设备采购约18600元。庭审中，赵忞称，刘林、潘思荟2020年3月份未交纳租金，赵忞告知刘林、潘思荟将物品搬走，刘林、潘思荟既不搬走物品，也不交纳租金，赵忞于2020年4月份将屋内物品及装修处理了，处理之前也告知了刘林、潘思荟，当时屋内只有柜子和餐具等。刘林、潘思荟称，因与赵忞就违约及退租事宜未协商一致，刘林、潘思荟未将物品搬离，也没有地方搬离。2021年3月17日，一审法院去北京市东城区政务服务中心调查涉案房屋办理营业执照的相关情况，该中心工作人员称，去年确实有人来咨询办理房屋营业执照，因为没有办理成功，所以系统没有留痕，未办理成功的原因是，涉案房屋的性质不符合办理企业住所（经营场所）的条件，涉案小吃店已经注销，不可能变更为有限公司，只有开业状态才有可能变更为有限公司，即便开业状态能否办理营业执照也需要工商局出意见，我中心已经按照相关文件告知当事人，出示了《投资办照通用指南及风险提示》。该调查情况，经当庭质证，刘林、潘思荟认可该调查，赵忞认可调查真实性，但认为涉案房屋除了小吃店营业执照外，还有一个万泰隆美发店的营业执照是营业状态，赵忞持该营业执照进行工商变更。另查，北京馋嘴诱惑小吃店的营业执照于2019年6月12日被注销。一审法院认为，依法成立的合同对双方当事人具有约束力。但当事人一方迟延履行债务或其他违约行为致使合同目的不能实现的，当事人可以解除合同。当事人约定的合同解除条件成就时，解除权人也可以解除合同。本案中，刘林、潘思荟租赁赵忞提供的涉案房屋用于餐饮经营并要求提供餐饮营业执照，赵忞对此明知，但赵忞所提供的涉案房屋不能办理相应的营业执照，赵忞构成违约，该违约行为导致合同目的不能实现，刘林、潘思荟有权解除租赁合同。实际上，双方因办理营业执照和交纳租金产生纠纷后，赵忞实际于2020年5月11日收回房屋，故一审法院认定双方之间的租赁合同于2020年5月11日解除。因承租人无法以该房屋作为经营场所办理营业执照导致合同解除时，租赁合同存续期间发生的租金，可以根据承租人是否实际使用租赁房屋、租赁房屋瑕疵是否影响承租人实际经营、租赁合同目的是否实现、当事人过错程度等因素酌情予以减免。刘林、潘思荟在与赵忞协商租赁涉案房屋过程中就已经明确告知赵忞租赁涉案房屋用于经营餐饮，赵忞明知涉案房屋的餐饮营业执照注销，明知或应当明知不能再行办理新的餐饮营业执照，但仍与刘林、潘思荟签订租赁合同，赵忞存在恶意，应承担主要责任。刘林、潘思荟签订租赁合同后，在得知涉案房屋的原营业执照注销的情况下，未及时去相关部门核实，仍然补交定金，并占用房屋进行经营，刘林、潘思荟存在过失，应承担次要责任。考虑到刘林、潘思荟也实际使用房屋进行了经营，而房屋不能办理营业执照的瑕疵影响刘林、潘思荟经营，同时结合新冠疫情对经营的影响等因素，一审法院综合酌定刘林、潘思荟应承担租金数额及赵忞应退租金数额。关于违约责任的认定。对于刘林、潘思荟投入的装修损失，因刘林、潘思荟明知营业执照注销，仍轻信能办理，导致装修损失，一审法院综合考虑过错程度等因素，酌定双方应承担的损失数额。另，关于刘林、潘思荟投入的厨房设备、餐具桌椅电器等损失，一审法院亦综合考虑刘林、潘思荟未止损的因素，酌定双方应承担的数额。刘林、潘思荟主张的违约金，因已经支持了相应损失，故对于违约金不予支持。判决如下：一、刘林、潘思荟（PANSIHUI）与赵忞于2019年11月23日签订房屋租赁合同于2020年5月11日解除；二、赵忞于判决生效之日起10日内退还刘林、潘思荟（PANSIHUI）租金17160元；三、赵忞于判决生效之日起10日内退还刘林、潘思荟（PANSIHUI）房屋押金23000元；四、赵忞于判决生效之日起10日内赔偿刘林、潘思荟（PANSIHUI）装修损失13500元，厨房设备、电器、餐具桌椅等损失1万元；五、驳回刘林、潘思荟（PANSIHUI）其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明事实与一审基本一致。二审期间，赵忞提交2021年7月9日至东城区政务中心咨询录音，欲证明涉案房屋可以用美发的营业执照转为企业营业执照，只要办理正常增项即可，因此一审法院向东城区政务中心的调查取证不符合事实。刘林、潘思荟不认可关联性，认为该证据与本案无关。赵忞提交其2020年4月到涉案房屋现场张贴的告知及视频，刘林、潘思荟不认可，认为过赵忞并未通过微信向其发送过。本院认为，刘林、潘思荟与赵忞签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，双方均应依约履行。关于合同解除问题，双方租赁合同约定赵忞提供营业执照，且赵忞知道刘林、潘思荟承租房屋的合同目的是用于经营餐饮。现赵忞所提供的涉案房屋不能办理相应的营业执照，赵忞构成违约，该违约行为导致合同目的不能实现，刘林、潘思荟有权解除租赁合同。关于赵忞所提，其曾向东城区政府服务中心咨询涉案房屋是否可以办理个体转企业营业执照，东城区政府服务中心工作人员说可以办理，因此其不构成违约的上诉主张。经查，一审法院审理期间向北京市东城区政府服务中心调查涉案房屋办理营业执照的相关情况。该中心工作人员称涉案房屋的性质不符合办理企业住所（经营场所）的条件，涉案小吃店已经注销，不可能变更为有限公司，只有开业状态才有可能变更为有限公司，即便开业状态能否办理营业执照也需要工商局出意见。现赵忞所提供的证据无法推翻北京市东城区政府服务中心向一审法院所作出的答复。此外，截至赵忞收回房屋之日，赵忞未能为涉案房屋办理符合双方合同目的的营业执照。因此赵忞所提其不构成违约的上诉主张缺乏事实依据，本院不予支持。在本院审理中双方当事人对于涉案租赁合同于2020年5月11日解除均无异议。关于刘林、潘思荟所提要求赵忞退还租金的诉请，刘林、潘思荟在与赵忞协商租赁涉案房屋过程中就已经明确告知赵忞租赁涉案房屋用于经营餐饮，且合同约定由赵忞提供营业执照，现赵忞所提供的涉案房屋不能办理相应的营业执照，因此赵忞应当承担主要责任。刘林、潘思荟签订租赁合同后，在得知涉案房屋的原营业执照注销的情况下，未及时去相关部门核实，仍然补交押金，并占用房屋进行经营，刘林、潘思荟存在过失，应承担次要责任。考虑到刘林、潘思荟也实际使用房屋进行了经营，而房屋不能办理营业执照的瑕疵影响刘林、潘思荟经营，同时结合新冠疫情对经营的影响等因素，一审法院综合酌定刘林、潘思荟应承担租金数额及赵忞应退租金数额并无不妥。关于刘林、潘思荟所提要求赵忞赔偿装修损失的诉请，一审法院综合考虑双方当事人过错程度等因素，酌定赵忞承担的装修损失数额并无不当。关于刘林、潘思荟要求赔偿厨房设备、餐具桌椅电器等损失的诉请，一审法院亦综合考虑刘林、潘思荟未止损的因素，酌定双方应承担的数额亦无不妥。综上所述，赵忞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1367元，由赵忞负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长　　孟　龙审 判 员　　刘苑薇审 判 员　　何江恒二〇二一年九月三日法官助理　　冯海鑫书 记 员　　刘芯怡 微信公众号“马克 数据网”