刘鸿仪、江门市美拓房地产开发有限公司等商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书（2021）粤07民终2841号

• 案件编号

  （2021）粤07民终2841号

• 案件名称

  刘鸿仪、江门市美拓房地产开发有限公司等商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  广东省江门市中级人民法院

• 所属地区

  广东省江门市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/6 0:00:00

• 当事人

  刘鸿仪;江门市美拓房地产开发有限公司;黄嘉川;卢玉枝

• 案件缘由

  商品房预售合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤07民终2841号上诉人（原审原告）：刘鸿仪，女，1998年5月28日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区。委托诉讼代理人：刘明生（刘鸿仪的父亲），男，1964年2月13日出生，汉族，身份证住址：广东省江门市蓬江区，现住广东省江门市蓬江区。委托诉讼代理人：蔡振波，广东太平洋联合律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江门市美拓房地产开发有限公司，住所地：广东省江门市蓬江区。法定代表人：邱海源，该公司经理。委托诉讼代理人：黄泽强，男，该公司职员。原审第三人：黄嘉川，男，1975年11月8日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区。原审第三人：卢玉枝，女，1975年6月30日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区。上诉人刘鸿仪因与被上诉人江门市美拓房地产开发有限公司（以下简称美拓公司）、原审第三人黄嘉川、卢玉枝商品房预售合同纠纷一案，不服广东省江门市蓬江区人民法院（2020）粤0703民初12443号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘鸿仪上诉请求：1.撤销本案一审判决；2.判令支持刘鸿仪一审的全部诉讼请求；3.本案一审费用、上诉费用均由美拓公司承担。事实和理由：一、买卖双方的“房屋交付”是民事法律行为。一审认为“房屋交付”不是民事法律行为、而是事实行为，是对法律的错误理解，由此作出的判决没有依据。民事法律行为，是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为；事实行为，是指行为人不具有设立、变更或消灭民事法律关系的意图，但依照法律的规定能引起民事法律后果的行为。买卖双方的“房屋交付”是民事法律行为。首先，房屋交付是基于房屋买卖合同产生的、依照合同有关交付约定的履行行为，依约履行合同的行为本身就是民事法律行为。在房屋交付过程中，买方有“通过交付获得符合施工设计文件的合格房屋”的明确意思表示，卖方有“通过交付符合施工图设计文件的合格房屋、消除合同义务”的明确意思表示，房屋的交付使买卖双方通过这些意思表示终止了在合同中形成的权利与义务关系（也就是民事法律关系），因此买卖双方的房屋交付就是民事法律行为。另外，在正常情况下，房屋交付必须经买卖双方签名确认后才能生效，这也说明房屋交付是民事法律行为。此外，据刘鸿仪提供的证据1涉案房屋的《楼宇交接书》，该房屋的交付就是双方签字确认、基于“房屋质量符合合同约定”的意思表示而终止了双方在房屋交收中权利义务关系的行为，涉案房屋的交付显然就是民事法律行为。一审认为“美拓公司向刘鸿仪交付涉案商品房的行为，属于事实行为”，并以此为由驳回刘鸿仪“商品房交付无效”的第一项诉求，毫无道理。二、涉案房屋存在多个严重缺陷，没有达到约定和法定的交付条件，涉案房屋的验收与交付违反有关建设工程验收与交付的强制性规定；美拓公司采取欺骗的手段向刘鸿仪交付“有严重质量缺陷的不合格房屋”，违背了刘鸿仪获得“符合施工图设计文件”的合格房屋的真实意思，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条的规定，涉案房屋的交付无效，刘鸿仪主张的第一项诉求“判令商品房交付无效”依据充分，美拓公司应承担逾期交付的责任。1.涉案房屋存在多个严重质量缺陷。没有达到约定的交付条件，涉案房屋的验收与交付违反有关建设工程验收与交付的强制性规定，涉案房屋的交付无效。根据刘鸿仪提供的本案证据、前案一审证据及本案一审的《补充意见》的论述，涉案房屋存在“严重影响正常居住使用和导致主体结构质量不合格”的多个严重质量缺陷，是不合格房屋。尽管美拓公司出示了涉案房屋的“建设工程竣工验收备案证明文件”，但与刘鸿仪提供的反映涉案房屋有严重缺陷的客观事实证据严重不符，该“证明文件”实际上是“明实不符”，失去了证明涉案房屋合格的效力。美拓公司在交付时还提交了《住宅使用说明书》，明示阳台楼板的最少厚度是10厘米(见证据2)，但实际上涉案房屋阳台排水口所在的楼板（下称B8板）厚度只有4.5厘米，远没有达到承诺的楼板厚度，《住宅使用说明书》同样是“明实不符”。据双方签定的《房屋买卖合同》第九条，双方约定以下交付条件：“1．该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件……出卖人还需提供《住宅使用说明书》”。刘鸿仪认为，鉴于“交付合格房屋”是买卖双方共同的明确的意思表示，“交付条件”中的“证明文件”和《住宅使用说明书》都应该与其证明或承诺的内容相符，“明实不符”实质上就是没有达到交付的约定条件。一审法院凭涉案房屋的“建设工程竣工验收备案证明文件”和《住宅使用说明书》等资料，认定“美拓公司由此将涉案房屋交付给刘鸿仪合法有据”，依据不足。依据《建筑工程施工质量验收统一标准》第5.0.8“经翻修或加固处理仍不能满足安全或重要使用要求的分部工程及单位工程，严禁验收”及《建设工程质量管理办法》第33条“竣工交付使用的工程必须符合下列基本要求：工程质量应符合国家现行有关法律、法规、技术标准、设计文件及合同规定的要求，并经质量监督机构核定为合格或优良”的强制性规定，存在多个严重质量缺陷的涉案房屋没有达到法定的验收和交付条件，不能交付使用，涉案房屋的交付无效。2.美拓公司采取欺骗的手段向刘鸿仪交付了“有多个严重量缺陷的不合格房屋”，违背了刘鸿仪获得“符合施工图设计文件”的合格房屋的真实意思，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条，涉案房屋的交付无效。涉案房屋在竣工验收后，其阳台地面原本是呈明显的台阶形状，交付前，美拓公司实施非法工程施工，将凸出阳台地面的B8板（凸出地面达8厘米）厚度凿去了5.5厘米，以让阳台地面看起采呈平面形状，从而蒙骗了刘鸿仪顺利签名收楼。尽管B8板的“尺寸（厚度）偏差”和“位置偏差”都非常严重，但该楼板的“尺寸偏差缺陷”和经过刻意掩饰处理的“位置偏差缺陷”都是极其隐蔽性的，根本无法通过常规的查验发现。由上，在这种情况下实现的房屋交付，就是《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条所述的“一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为”，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条，双方之间的房屋交付无效。三、美拓公司房屋交付过程中实施了恶意欺诈行为，导致刘鸿仪依据“查验有质量问题的、先修复后交付”合同条款去追究逾期交付责任的维权权利被剥夺，根据公平原则，该维权权利应返还刘鸿仪，刘鸿仪有权追究美拓公司逾期交付的违约责任。据前述，美拓公司在交付前实施了恶意欺诈行为，由此产生了三个结果：第一，阳台楼板的质量缺陷明显增加增大；第二，刘鸿仪受欺骗接受了不合格房屋的交付；第三，刘鸿仪不能在查验房屋阶段发现被刻意掩饰的严重缺陷，失去了在交付之前依照《房屋买卖合同》第十一条第三项第二点条款向美拓公司追究逾期交付责任的权利。根据该条款，刘鸿仪本完全可以在查验房屋阶段发现呈台阶形状的阳台地面，要求修复后再行交付；如果房屋缺陷在90日的期限内没有按相关工程和产品质量规范标准修复好，刘鸿仪就可以向美拓公司追究逾期交付的责任，这样刘鸿仪的维权就简单而有效了。然而，美拓公司在交付前实施了前述的恶意欺诈行为，不仅侵犯了刘鸿仪的知情选择权，还剥夺了刘鸿仪依据该合同条款追究逾期交付责任的维权权利。依据公平原则，刘鸿仪应当获得权利救济，这项维权权利应返还刘鸿仪。四、根据公平、诚实信用原则和相关违约事实，美拓公司应承担逾期交付的违约责任。假如美拓公司在交付前没有实施恶意的欺诈行为，刘鸿仪完全可以在查房阶段发现呈台阶形状的阳台地面，有权按“查验有质量问题的、先修复后交付”条款向美拓公司追责，直至追究其逾期交付责任；对于美拓公司而言，因为房屋迟迟没有按期按质修复好，也只好承担逾期交付的责任了。如此看来，美拓公司在交付前实施了恶意欺诈行为和故意损害行为后，被免除了逾期交付的责任，只需要承担“瑕疵履行”的违约责任，其应当承担的违约责任反而大幅减轻，刘鸿仪的追责权利则大幅减少。美拓公司因实施上述违法行为而受益。显然，一审判决违背了公平原则和诚实信用原则，应该改判。根据公平原则和诚实信用原则，结合前述违约事实，美拓公司采取恶意欺诈的手段向刘鸿仪交付“有多个严重质量缺陷的不合格房屋”，不仅侵犯了刘鸿仪的知情选择权，还直接导致刘鸿仪一直无法对涉案房屋进行使用、收益和处分，美拓公司已构成根本性违约，应当承担逾期交付的违约责任。五、综合上述各个方面的论述、美拓公司应承担逾期交付责任，按合同条款向刘鸿仪赔偿违约金；违约金数额为344537元，从2019年4月23日起暂计至2020年11月17日止共575天。违约金的计算根据刘鸿仪与美拓公司2017年签订的《商品房买卖合同（预收）》第六条计价方式与价款、第十二条逾期交付责任1.（1）“……出卖人按日计算向买受人支付全部商品房价款万分之4的违约金”。计算支付时间自实际交付之日（2019年4月22日）次日起直至刘鸿仪最终获得合格商品房之日止，本案暂计至本案一审诉求提交前的2020年11月17日止共575天，对应的违约金数额为344537元。六、请求“判令美拓公司交付合格商品房给刘鸿仪”是一项独立诉求，无论第一项诉讼请求是否获得支持，第二项诉讼请求都不受影响，都应该单独审理；获得合格房屋是买房人的当然权利，法院应支持该项诉求。鉴于美拓公司向刘鸿仪交付的是“不符合施工图设计文件”的不合格房屋，刘鸿仪要求美拓公司交付“符合施工图设计文件”的合格房屋，于理有据。在涉案房屋已经作了交付的情况下，第二项诉求“判令美拓公司交付合格商品房给刘鸿仪”其实就是要求美拓公司将不合格房屋按“施工图设计文件”的要求进行修复、让刘鸿仪获得合格商品房，这是该诉求的真实本意，并不是一审解读的“重新交付”。获得“符合施工图纸设计文件”的合格房屋是买房人的当然权利，法院应该支持刘鸿仪的第二项诉求。美拓公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。案涉房屋已符合合同所约定的交付条件。刘鸿仪与美拓公司所签订的《楼宇交接书》是双方的真实意思表示，美拓公司已经将案涉房屋交付给刘鸿仪，即使案涉房屋存在质量问题，按照合同约定，美拓公司仅需承担保修责任，而非逾期交付的违约责任，且美拓公司也向刘鸿仪提供了相应的维修整改方案，但因为刘鸿仪的拒绝配合导致案涉房屋一直无法完成修复，因此由此扩大的损失不应由美拓公司承担。黄嘉川、卢玉枝未提交陈述意见。刘鸿仪向一审法院起诉请求：1.判令确认美拓公司于2019年4月22日与刘鸿仪的商品房交付行为无效；2.判令美拓公司交付合格的商品房给刘鸿仪；3.判令美拓公司赔付违约金，从2019年4月23日起计至美拓公司交付合格商品房给刘鸿仪为止（从2019年4月23日起暂计至2020年11月17日止共575天，合计344537元）；4.本案诉讼费由美拓公司承担。一审法院判决：驳回刘鸿仪的全部诉讼请求。本案一审案件受理费6518.05元，由刘鸿仪负担。二审期间，刘鸿仪提交了以下证据：1.《楼宇交接书》一份，证明涉案房屋的交付是民事法律行为；2.《住宅使用说明书》一份，附件第三点证明涉案房屋阳台排水口所在楼板厚度没有达到约定的交付条件，附件中的“说明”部分证明《住宅使用说明书》是商品房买卖合同的补充约定，附件中建筑主体结构位置平面图证明涉案房屋阳台是房屋主体结构组成部分，在混凝土结构的房屋中，梁柱板和剪力墙是主体结构的主要组件，阳台楼板存在多个严重缺陷表明涉案房屋主体结构质量不合格，注意事项中关于混凝土结构的有关约定证明阳台楼板属于主体结构不能开凿拆除，美拓公司凿去整个排水口所在楼板的上半部分，是对主体结构的严重破坏；3.阳台图片一张，证明涉案房屋阳台原排水口丧失正常排水功能；4.微信记录图片和施工材料照片各一张，证明“6月方案”（即重做下沉的排水口所在的楼板方案）最早出台，在当年7月初已开始运行，是刘鸿仪在最早期极力推行的方案，佐证了排水口所在的楼板质量缺陷的严重性及阳台正常排水功能丧失的事实；5.刘鸿仪与物业公司交收钥匙的凭证一份，证明在交楼后的长达7个月的时间里，美拓公司随时可以进入涉案房屋；6.银联持卡人存根3张以及《美的地产集团收款收据》一张，证明刘鸿仪第三期房款的分次缴纳记录以及美拓公司向刘鸿仪收取了逾期付款的违约金数额；7.微信聊天记录一份，证明刘鸿仪在2019年3月23日已进行了房屋查验，交付推迟办理并非刘鸿仪原因造成。美拓公司、黄嘉川、卢玉枝二审均没有提交新的证据。本院组织了各方当事人进行质证。经审核，本院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零一条、第一百零二条的规定，对上述证据综合予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审审理范围仅针对刘鸿仪提出上诉的问题；对双方当事人没有提出请求的，不予审理。综合各方当事人的上诉、答辩意见，本案二审的争议焦点为：一、刘鸿仪诉请确认涉案房屋的交付行为无效是否应当支持；二、刘鸿仪诉请美拓公司向其交付合格的商品房是否应当支持；三、美拓公司是否应向刘鸿仪支付逾期交房违约金。关于刘鸿仪诉请确认涉案房屋的交付行为无效是否应当支持的问题。双方当事人签订的《商品房买卖合同（预售）》约定该商品房交付时应当符合该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件、该商品房已取得房屋测绘报告的条件。涉案房屋在2018年11月16日已完成竣工验收手续，江门市国土测绘大队于2018年12月12日出具了《不动产测量报告》，该房屋符合上述合同约定的交付条件。刘鸿仪已于2019年4月22日办理了收楼手续，涉案房屋已完成了交付。刘鸿仪也未能提交足够证据证明涉案房屋存在的质量问题达到了影响竣工验收的程度。而且，交付的房屋存在质量问题，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第十三条“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”的规定，买受人可以通过要求出卖人修复、承担损失或解除合同等方式进行救济。因此，刘鸿仪以涉案房屋质量不合格为由主张该房屋的交付行为无效，理据不足，本院不予支持。关于刘鸿仪诉请美拓公司向其交付合格的商品房是否应当支持的问题。涉案房屋已交付给刘鸿仪，刘鸿仪再次要求美拓公司交付涉案房屋，理据不足，本院不予支持。刘鸿仪二审主张其一审诉讼请求“判令美拓公司交付合格商品房给刘鸿仪”其实就是要求美拓公司将不合格的房屋按“施工图设计文件”的要求进行修复，但其在一审诉请确认交付行为无效并要求美拓公司重新交付合格的房屋，并无明确提出修复涉案房屋的诉讼请求，一审判决未对涉案房屋的修复问题进行处理，并无明显不当。如果刘鸿仪与美拓公司之间因涉案房屋的修复问题产生争议，可另循法律途径解决。关于美拓公司是否应向刘鸿仪支付逾期交房违约金的问题。涉案合同约定出卖人应当在2019年3月20日前向买受人交付该商品房，美拓公司在2018年12月13日向刘鸿仪邮寄了《收楼通知书》，通知刘鸿仪于2019年3月16日至2019年3月20日前往江门美的公园天下营销中心办理相关交付手续，且美拓公司已于2019年4月22日将涉案房屋交付给刘鸿仪。涉案房屋在约定的交付日期前已符合合同约定的交付条件，且美拓公司已按合同约定通知刘鸿仪办理交付手续。而且，如前所述，刘鸿仪主张交付行为无效本院不予支持，其以交付无效为由主张美拓公司承担逾期交付的违约责任理据不足，一审判决驳回其该诉讼请求，并无不当，本院予以维持。综上所述，刘鸿仪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6518.05元（已由刘鸿仪预交），由刘鸿仪负担。本判决为终审判决。审 判 长　梁宇俊审 判 员　谢敏忠审 判 员　徐　闯二〇二一年九月六日法官助理　潘丽芳书 记 员　杨美玉 更多数据：www.nlaw.org