河北丰基投资有限公司、上海红星美凯龙品牌管理有限公司邢台分公司等租赁合同纠纷民事二审民事判决书（2021）冀05民终2904号

• 案件编号

  （2021）冀05民终2904号

• 案件名称

  河北丰基投资有限公司、上海红星美凯龙品牌管理有限公司邢台分公司等租赁合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  河北省邢台市中级人民法院

• 所属地区

  河北省邢台市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/10 0:00:00

• 当事人

  河北丰基投资有限公司;上海红星美凯龙品牌管理有限公司邢台分公司;郭月生

• 案件缘由

  租赁合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

河北省邢台市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）冀05民终2904号上诉人（原审原告）：河北丰基投资有限公司，住所地：邢台市信都区中华大街988号。法定代表人：刘会平，该公司执行董事。委托诉讼代理人：崔胜利，该公司员工。上诉人（原审原告）：上海红星美凯龙品牌管理有限公司邢台分公司，住所地：邢台市信都区中华大街988号。法定代表人：郑维苗，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘燕，该公司员工。上列二上诉人共同委托诉讼代理人：高俊学，河北鑫旺律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郭月生，男，1979年6月29日出生，汉族，住邢台市信都区。上诉人河北丰基投资有限公司（以下简称河北丰基投资）、上海红星美凯龙品牌管理有限公司邢台分公司（以下简称邢台红星美凯龙）因与被上诉人郭月生租赁合同纠纷一案，不服河北省邢台市信都区人民法院（2021）冀0503民初1045号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人河北丰基投资委托代理人崔胜利，上诉人邢台红星美凯龙委托代理人刘燕，以及二上诉人共同委托代理人高俊学到庭参加诉讼，被上诉人郭月生经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。河北丰基投资、邢台红星美凯龙上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人的一审诉讼请求或发回重审；一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：（一）原判认定事实错误。被上诉人没有提交任何证据证明2020年7月1日前已按程序撤场红星美凯龙商场，一审认定双方解除租赁属认定重要事实错误。事实上，被上诉人2020年5月确实出现经营不正常的现象，但未提交书面撤场申请，租赁的展位一直没有清场，其物品在展位存放，上诉人一直按约履行安保义务。5月份仍在合同履行期间，上诉人不可能采取判决书中所谓的自行处理等措施来制止损失扩大。（二）一审认定租金损失是“扩大的损失”没有事实和法律依据。租赁合同未到期被上诉人就违约拒交租金，给上诉人造成的损失系实际损失，原判为了不让被上诉人支付拖欠租金，将租金损失定性为“扩大”的损失，属主观认定，没有法律依据。（三）原判让守约的上诉人承担被上诉人违约造成的租金损失，实属匪夷所思。被上诉人没有停止经营，货品和办公用品一直留在商场展位没有搬走。如上诉人强行重新租赁，则构成单方违约。可见，上诉人按约履行出租义务，却因守约而被判被上诉人违约造成的租金损失，完全没有依据。（四）被上诉人展位不存在关闭问题，其展位不存在一审认定的“门”，上诉人有理由认为其正常经营，无论其是否盈利都会提供服务，一审认定事实错误，导致适用法律错误。（五）双方签订的租赁及管理服务合同第19.12条约定，上诉人有权停止商户的一切服务。本案中，一审将其认定为解除合同的意思表示系重大事实认定错误。郭月生未提交答辩状。河北丰基投资、邢台红星美凯龙向一审法院起诉请求：1、依法判令被告限期支付所欠原告的租金、物业管理费共计46416.24元，逾期付款滞纳金共计1134.62元（滞纳金计算从2020年6月15日起暂时计算到2020年9月24日，要求被告支付到将全部欠款偿还完毕止），上述费用共计47550.86元。一审法院认定事实：原告丰基公司和红星美凯龙是商业合作关系，原告丰基公司系红星美凯龙家具商场的出租方即业主，原告红星公司是该商场的管理方。二原告与被告于2020年签订合同编号为0257550003401的《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》（2020版），该合同约定二原告将位于红星美凯龙家居广场的综合馆C9086-1展位出租给被告，被告用以经营“伊博莱”品牌商品，租赁期和服务期限均自2020年6月1日起至2021年3月31日止，该展位实测面积为58平方米，公摊系数为1.56，折合计费数量为90.48平方米，租金单价22.8元/平方米/月，物业管理费34.2元/平方米/月，合计5157.36元/月。业主丰基公司授权红星美凯龙财务人员代为收取租金和物业管理费，被告应于合同签订当日支付首期租金、物业管理费和管理费，此后应于每一付款周期之前的15日前支付下一期租金、物业管理费和管理费，由业主丰基公司向被告开具发票。租金和物业管理费的起算时间为2020年6月1日，租金、物业管理费的起算时间为2020年6月1日，经营管理费、服务费和管理费付款周期为三个月。合同约定被告应于合同签订当日向红星美凯龙支付质量保证金30000元。合同第9条第1项同时约定，若被告未按本合同约定支付任何款项（包括但不限于租金、物业管理费、管理费、履约保证金、装修工程保证金、违约金等），被告应按未付款金额的每日千分之三支付逾期付款违约金。从被告最晚应缴纳时间的次日起，被告同意并授权红星美凯龙自行或指定第三方从商户的货款中进行相应金额的扣款，如无法从被告货款中进行扣付的，扣款后不足部分仍需由商户补足。三方约定，红星美凯龙或指定第三方有权按照如下顺序对商户所欠款项予以账扣：1、质量保证金；2、履约保证金；3、租金、管理费及物业服务费；4、服务保证金、电信设施保证金、装修工程保证金；5、违约金。同一抵扣顺位的费用不分先后，如有其它费用需要账扣的，以红星美凯龙或指定的第三方实际抵扣的顺序为准。原、被告双方签订的《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同（2019版）》通用条款第19.12条约定，红星美凯龙因商户（被告）违约解除合同、责令被告停业整顿、或商户（被告）逾期占用展位的，红星美凯龙有权停止对商户（被告）的一切服务，包括但不限于采取停水、停电、以合理方式封闭展位等措施；因商户（被告）上述行为造成红星美凯龙损失的，红星美凯龙有权要求赔偿。该合同第21.7条约定，被告特别承诺：因其违约导致合同解除或其单方面解除合同时，上述承租场地自本合同解除之日起视为由红星美凯龙自动收回，如商户自本合同解除之日起一个月内拒不履行付款义务（包括但不限于租金、物业管理费、管理费、公用事业费、违约金、保证金、先行赔付款项等），则商户即无条件不可撤销授权红星美凯龙自本合同解除之日起一个月届满后三年内按不低于商品挂牌价20%的价格自行处置（包括但不限于变卖、交换等）展位内红星美凯龙已经占有全部商品，处理所得价款优先用于偿还各项商户应付款项（包括但不限于租金、物业管理费、管理费、公用事业费、违约金、保证金、先行赔付款项等），若处理所得款项仍不足以偿还欠款，则红星美凯龙有权继续向商户追索。未经红星美凯龙书面同意，商户不得将本款所称“商品”作价出售。上述合同签订后，二原告以被告未能按时交纳下一付款周期租赁费及物业服务费为由，于2020年6月中旬对被告所租赁展位采取断电、封闭措施。另查明，原告当庭提交被告购买的由税务机关于2020年7月18日开具的增值税电子普通发票显示，郭月生应税名称为“*企业管理服务*物业管理服务*经营租赁*租赁费”价税合计为10314.72元。原告另于2019年4月19日收取被告装修保证金5000元。被告当庭认可实际交纳租赁费及物业管理费至2020年5月份，并辩称因二原告已经封闭其所租赁展位，合同实际已不能履行，要求解除合同，二原告当庭表示不同意解除合同。被告辩称二原告工作人员同意免除其两个月费用，并同意缓交后期相关费用，二原告当庭对此并未认可，被告对此亦未提交相关证据。一审法院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条规定，民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。本案二原告与被告签订的展位租赁合同以及展位停止经营时间均发生在民法典施行以前，故本案适用《中华人民共和国合同法》及相关司法解释。本案中，二原告与被告签订的两份（2019版）、（2020版）《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》均系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。本案二原告主张被告支付拖欠其2020年7月1日至2021年3月31日期间租赁费及物业管理费及相关滞纳金，因二原告在被告未能如期缴纳合同期内（2020年6月1日起至2021年3月31日止）第一付款周期费用时，已经采取封闭展位、停止被告经营的行为，被告在二原告采取上述措施后亦没有继续履行缴纳相关费用的合同义务，故双方均以其自己的行为作出解除合同的意思表示。根据双方合同第21.7条“商户（被告）特别承诺：因其违约导致合同解除或其单方面解除合同时，上述承租场地自本合同解除之日起视为由红星美凯龙自动收回约定”约定，则自二原告采取封闭展位、被告拒付相关合同约定费用时，双方所签涉案合同即视为解除。二原告已于2020年6月中旬封闭案涉租赁场地，被告亦未在2020年6月底之前交纳相关的租赁费及物业管理费，故法院认定涉案合同应自2020年7月1日起解除，二原告完全有权依据合同约定自行处理该涉案租赁场地。故法院认定2020年7月1日起至2021年3月31日期间的租赁费、物业服务费，均系二原告未能按照合同约定及时收回场地所造成的扩大损失，应由其自行承担，法院对此不予支持，对其主张的滞纳金法院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十九条，《最高人民法院关于于适用时间效力的若干规定》第二十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，原审判决：驳回原告河北丰基投资有限公司、上海红星美凯龙品牌管理有限公司邢台分公司的全部诉讼请求。案件受理费989元，减半收取计494.5元，由原告河北丰基投资有限公司、上海红星美凯龙品牌管理有限公司邢台分公司共同负担。本院二审期间，二上诉人提交一组证据：证据一，投诉登记信息，拟证明郭月生经营的伊博莱门窗客户付款后未送货，有五位客户投诉；证据二，销售凭证，拟证明2020年5月9日和6月2日伊博莱店铺有消费记录，店铺正常经营；证据三、四并附录音光盘，红星美凯龙客服回访投诉客户录音资料二份，拟证明2020年6月或7月至10月间，伊博莱展位正常经营，订制的一些门窗没有送货和欠一顾客1600元没有退款。本院认为上述证据所证时间均不确定，不能充分证实2020年7月1日后郭月生的伊博莱门门窗展位正常经营。本院认为，本案双方续签展位租赁及管理服务合同后，因受疫情影响，经营发生困难。二上诉人因催缴后续租金、物业管理费，在2020年端午节即对被上诉人采取断电、封闭展位措施，对此事实一审庭审双方均认可。被上诉人一审庭审要求解除合同，二上诉人不同意。现上诉人认为原判认定事实错误，依据不足。基于上述事实，二上诉人催要租金所采取的强制措施已使双方租赁合同目的无法实现，原判认定二上诉人自封闭展位、被告拒交约定费用时即视为解除，并确定本案合同自2020年7月1日起解除并无不当。二上诉人要求支付后续租金等依据不足，主张逾期付款损失已无事实依据。关于庭审所述展位收回及清场等损失，一审二上诉人诉请并未主张，二审并无证据证明其有实际损失。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确。河北丰基投资有限公司、上海红星美凯龙品牌管理有限公司邢台分公司的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费989元，由上诉人河北丰基投资有限公司、上海红星美凯龙品牌管理有限公司邢台分公司负担。本判决为终审判决。审判长　梁　兵审判员　张庆安审判员　杨拥军二〇二一年九月十日书记员　尹　乐 来自：www.nlaw.org