贵阳园成置业有限公司、彭勇商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书（2021）黔01民终6784号

• 案件编号

  （2021）黔01民终6784号

• 案件名称

  贵阳园成置业有限公司、彭勇商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  贵州省贵阳市中级人民法院

• 所属地区

  贵州省贵阳市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/14 0:00:00

• 当事人

  贵阳园成置业有限公司;彭勇

• 案件缘由

  商品房预售合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国合同法》:第一百一十四条第一款；《中华人民共和国合同法》:第一百一十四条第二款；《中华人民共和国合同法》:第一百一十四条第三款；《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第二项

贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)黔01民终6784号上诉人（原审原告）：贵阳园成置业有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区诚信北路81号大西南·富力中心A2栋20楼。法定代表人：黄皓。委托诉讼代理人：李筑丹，贵州瀛黔律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨太玺，贵州瀛黔律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：彭勇，男，穿青人，1980年09月06日出生，住贵州省纳雍县。上诉人贵阳园成置业有限公司因与被上诉人彭勇商品房预售合同纠纷一案，不服贵阳市观山湖区人民法院(2020)黔0115民初12925号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月23日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员邹爱玲对本案进行审理。本案现已审理终结。上诉人贵阳园成置业有限公司上诉请求：1.撤销原判并依法改判；2.本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，一审法院认定买卖合同约定的违约金过高，酌情将逾期付款违约金比例调整为购房款的5%，与双方的约定严重不符，与一审法院已做出的判决裁判尺度亦不统一，属于事实认定错误。1.《商品房买卖合同》中对于上诉人逾期交房、被上诉人逾期付款均系以20%为标准计算违约金，不存在权利义务不对等或加重其中一方义务的情形。2.《最高人民法院关于完善统一法律适用标准工作机制的意见》对统一裁判尺度问题进行了规定，本案与一审法院作出的其他同为商品房预售合同纠纷的民事判决，案件事实基本相同,其他案件是按未付款的20%来确定逾期付款违约金，判决的逾期付款违约金比例不同。一审法院在被上诉人未提供任何证据证明违约金比例过高的情况下，酌情将违约金调整为购房款的5%，以偏概全，缺乏客观性、准确性。二、一审法院在未考虑违约金兼具补偿与惩罚的双重性及未综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益的情况下，直接将逾期付款违约金比例调整为购房款的5%，属于适用法律错误。1.调整违约金不应由法院主观确定，而应结合合同履行情况、当事人错误以及预期利益进行综合判断。2.被上诉人付款比例低，逾期付款期间较长，给上诉人造成了巨大经济损失。三、一审法院认为“上诉人可以直接持判决书到相关行政职能部门办理备案注销登记，被上诉人没有配合办理的必要”不符合关于行政备案登记的相关法律规定。被上诉人彭勇答辩称，1.一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判；2.上诉人主张违约金的依据是《补充协议》4.7条，《商品房买卖合同》属于国家特别监管的交易行为，正常情况下只需要签订《商品房买卖合同》即可，上诉人游离于市场监管之外签订的《补充协议》，客观上加重了被上诉人的合同义务，规避了自身的合同风险，该条款应属无效；3.根据《补充协议》的约定，双方确定的违约金计算方式为应付房款的20%，但应付房款分为多期履行，上诉人应当在被上诉人没有支付分期款时及时主张权利。上诉人待所有分期款项均已到期以后才向法院提起诉讼并主张解除合同，客观上没有根据《中华人民共和国民法典》第五百九十一条之规定防止损失扩大，扩大部分的损失应当由上诉人自行承担；4.众所周知，疫情客观上影响购房人的款项支付，一审法院综合各方因素按购房款的5%确定违约金标准于法有据；5.关于同案同判的问题，因本案涉及的商品房合同签订时间与市场环境以及案件审理期间的政策变化有密切关系，上诉人主张的同案同判不适用本案。贵阳园成置业有限公司向一审法院起诉请求：1、判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》以及《补充协议》；2、判令被告支付违约金116,720.60元;3、判决被告配合原告办理注销本案房屋的网上备案、商品房预售登记；4、本案全部诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实，2018年10月15日，被告以583603.00元的总价在2019年06月13日前分五期付款的方式向原告购买位于贵阳市观山湖区房屋，双方签订了《商品方买卖合同及补充协议》（合同编号富力合9栋-1822），合同约定，被告逾期付款违约导致合同解除，被告应当承担未付款20%的违约金，原告应当无息返还被告的已付房款。合同签订后，被告依约支付购房款233442.00元后，未再按约定支付剩余房款。2018年12月25日，双方办理了备案登记。2019年04月26日、2019年07月22日、2019年09月02日、2020年01月14日原告四次催告被告履行付款义务，但被告未履行。2020年11月19日，原告向一审法院提起诉讼，提出如前诉请。在诉讼过程中，被告同意解除合同。但不同意支付违约金。一审法院认为，合同双方当事人可以协商解除合同，合同解除后，违约一方应当承担约定的违约金，约定的违约金过高的，应予以调整。违约金是否过高，应以损失作为基础衡量。当事人对自己的主张应当承担举证责任。本案中，原被告双方协商解除合同，被告作为违约一方，应当承担违约金。由于原告没有提供证据证实其损失，根据本案合同的履行情况及观山湖区房地产市场的现有行情，双方约定的违约金过高，一审法院酌情调整为购房总款的5%，29,180.15元。合同解除后，原告应当依约向被告返还已付房款233,442.00元，两项抵消以后，原告还应向被告返还已付房款204,261.85元。合同解除后，原告可持本判决书到相关行政职能管理部门办理注销备案登记，没有被告配合的必要，故对原告提出的被告配合办理注销登记的主张，一审法院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告贵阳园成置业有限公司与被告彭勇于2018年10月15日签订的《商品房买卖合同及补充协议》（合同编号：富力合9栋-1822）；二、被告彭勇于本判决生效后十日内，向原告贵阳园成置业有限公司支付违约金29,180.15元；三、原告贵阳园成置业有限公司在本判决生效后十日内向被告彭勇返还已付房款233,442.00元；第二、三项抵销后，原告贵阳园成置业有限公司还应向被告彭勇返还已付房款204,261.85元四、驳回原告贵阳园成置业有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1,317.00元，由被告彭勇负担。二审期间，当事人均未提交新证据，二审另查明，双方签订的合同第十条约定了逾期付款责任，逾期付款超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同通知之日起即日内按照累计的逾期应付款20%向出卖人支付违约金。双方签订的补充协议第4.7条约定，买受人逾期60天仍未按约定全额支付的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》并要求买受人支付房屋总价20%的违约金。二审查明其余事实与一审查明事实一致，本院予确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：一审判决违约金标准是否适当。针对焦点，虽然补充协议第4.7条的约定变更了《商品房买卖合同》第十条的约定，但该条款符合《中华人民共和国合同法》第三十九条之规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”，系格式条款。上诉人并未举证证明已对该条款尽了提示义务，补充协议约定以房屋总价款为基数的20%计算违约金，变更了原有《商品房买卖合同》第十条以未付款为基数的20%计算违约金的约定，系加重了购房人的责任，该条款应为无效。本案中虽然被上诉人存在逾期付款的违约行为，但考虑到在被上诉人已明确不能支付余下款项的情形下，上诉人亦未及时要求解除合同进而导致损失扩大，自身对损失的扩大应承担责任，再结合本市观山湖区的房产市场现状，如以逾期未付款20%计算违约金明显过高，考虑到上诉人的实际损失并未如此巨大，兼顾双方合同的履行情况，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，本院认为，酌情调整违约金计算标准为总房款的6%，即35,016.18元，更为符合当事人之间的利益平衡。合同解除后，上诉人应当依约向被上诉人返还已付房款233,442.00元，两项抵消以后，上诉人还应向被上诉人返还已付房款198,425.82元。至于上诉人主张同案同判的问题，因本案涉及的商品房合同签订时间与市场环境有密切关系，个案的具体情况不尽相同，依照公平合理的民法原则酌情对逾期付款违约金进行调整符合本案的实际情况，其主张同案同判的理由不成立。另外，合同解除后，应当一并处理解除后的相关事宜。注销案涉房屋的备案登记等手续，属于解除合同后的买受人的附随义务。被上诉人应自上诉人退还房款后，及时配合上诉人办理注销备案登记手续。综上所述，上诉人贵阳园成置业有限公司的上诉请求部分成立，应予支持；依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：1维持贵阳市观山湖区人民法院(2020)黔0115民初12925号民事判决第一项；2撤销贵阳市观山湖区人民法院(2020)黔0115民初12925号民事判决第四项；3变更贵阳市观山湖区人民法院(2020)黔0115民初12925号民事判决第二项为：彭勇于本判决生效后十日内向贵阳园成置业有限公司支付违约金35,016.18元；4变更贵阳市观山湖区人民法院(2020)黔0115民初12925号民事判决第三项为：贵阳园成置业有限公司在本判决生效后十日内向彭勇返还已付房款233,442.00元。上述第三、四项抵销后，贵阳园成置业有限公司应向彭勇返还已付房款198,425.82元；五、彭勇在本判决生效后十日内配合贵阳园成置业有限公司办理位于贵阳市观山湖区预售合同备案登记撤销手续；六、驳回贵阳园成置业有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1,317元，由彭勇负担；二审案件受理费用2,634元，由彭勇负担。本判决为终审判决。审判员　　邹爱玲二〇二一年九月十四日书记员　　蒲美君 关注公众号“马 克 数 据 网”