牛瑞玲、濮阳市物华房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书（2021）豫09民终1529号

• 案件编号

  （2021）豫09民终1529号

• 案件名称

  牛瑞玲、濮阳市物华房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  河南省濮阳市中级人民法院

• 所属地区

  河南省濮阳市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/7 0:00:00

• 当事人

  牛瑞玲;濮阳市物华房地产开发有限公司

• 案件缘由

  商品房销售合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百一十九条；《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百一十九条第一项；《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百一十九条第二项；《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百一十九条第三项；《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百一十九条第四项；《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项；《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第二项；《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第三项；《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第四项；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释:第二百零八条第三款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释:第三百三十四条

河南省濮阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫09民终1529号上诉人（原审原告）：牛瑞玲，女，1969年9月24日出生，汉族，住河南省濮阳市华龙区。被上诉人（原审被告）：濮阳市物华房地产开发有限公司，住所地濮阳市胜利东路路南马颊河东。法定代表人：蒋洪霞，该公司总经理。委托诉讼代理人：王书飞，河南昭华律师事务所律师。上诉人牛瑞玲因与被上诉人濮阳市物华房地产开发公司（以下简称物华房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服濮阳市华龙区人民法院（以下简称一审法院）（2021）豫0902民初3890号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人牛瑞玲，被上诉人物华房地产公司的委托诉讼代理人王书飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。牛瑞玲上诉请求：1.请求依法撤销濮一审法院作出的（2021）豫0902民初3890号民事判决，改判物华房地产公司返还牛瑞玲天然气接口费1750元和有线电视安装费300元；2.一、二审诉讼费用由物华房地产公司承担。事实和理由：一审法院认为经濮阳市价格成本调查队出具定价成本监审报告，在建设单位作出工程预算中，小区基础设施建设费用区域供气项目中仅含主管网及高压设施，而入户供气设施费用未计入开发成本，没有具体的法律条文，意在混淆是非。而依据《中华人民共和国价格法》第十二条和豫发改收费〈2008〉1952号文件《关于濮阳市城市收费标准及有关问题的批复》，濮正73号文件《濮阳市人民政府关于印发濮阳市城市费征收管理办法的通知》，濮正56号文件《濮阳市人民政府关于印发濮阳市市级城市费资金使用分配方案的通知》的规定，依法申请开发商退回违法收费。物华房地产公司辩称，一、牛瑞玲的上诉请求没有法律依据。牛瑞玲在上诉状中提到了《中华人民共和国价格法》第12条是这样规定的：“经营者进行价格活动，应当遵守法律、法规，执行依法制定的政府指导价、政府定价和法定的价格干预措施、紧急措施。”此条文正是物华房地产公司与牛瑞玲签订经济适用住房买卖合同的重要依据，根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发[2007]24号)文件要求，建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局制定的《经济适用住房管理办法》(建住房[2007]258号)文件显示，购买经济适用房需要进行一定的审核程序，符合城市低收入家庭条件的才有资格取得经济适用房的购买权限，经济适用房的“销售基准价格及浮动幅度，由有定价权的价格主管部门会同经济适用住房主管部门，依据经济适用住房价格管理的有关规定，在综合考虑建设、管理成本和利润的基础上确定”。因此，物华房地产公司出售的经济适用住房都是经过价格部门监审批准，同时也应该按照价格部门的监审批准意见执行的，牛瑞玲提及的其他的几个文件，与牛瑞玲所提出的上诉请求无关。二、牛瑞玲的请求没有事实根据；牛瑞玲提出的入户供气设施费用及有线电视初装材料费问题，物华房地产公司在一审中已经充分说明了有关的事实和规定，一审法院也给予了查实，牛瑞玲购买的物华房地产公司销售的东方花园一期经济适用住房的价格不包含入户供气设施费用，1750元属于牛瑞玲应该缴纳的费用，有线电视用户初装材料费300元是物华房地产公司代河南广播电视网络股份有限公司华龙区分公司收取，与物华房地产公司无关。综上，牛瑞玲的上诉请求，既无事实依据也无法律依据，一审法院认定事实清楚，法律适用正确，请求法院依法驳回牛瑞玲的诉讼请求，维持一审判决，并由牛瑞玲承担所有的诉讼费用。牛瑞玲向一审法院起诉请求：1.请求判令物华房地产公司返还牛瑞玲交纳的天然气接口费1750元和有线电视安装费300元；2.本案诉讼费由物华房地产公司负担。一审法院认定事实：2013年1月24日，牛瑞玲（买受人）、物华房地产公司（出卖人）签订《经济适用住房买卖合同》，约定牛瑞玲购买物华房地产公司出售的东方花园一期第002幢4单元4层08号经济适用住房一套，建筑面积89.79平方米，总价款198452元。物华房地产公司应当在2013年6月29日前将该经济适用住房经验收合格后交付给牛瑞玲，物华房地产公司承诺与该经济适用住房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑以下日期到达使用条件：1.室内水电在房屋交付使用同时达到使用条件；2.室内燃气设施在房屋交付使用后180天内达到使用条件；3.室内暖气设施在房屋交付使用后180天内达到使用条件。同时，双方对房屋交接、出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任、产权登记、保修责任等事项进行了约定。后牛瑞玲交纳天然气接口费1750元，收据加盖东方花园一期天然气安装费收费专用章，内容显示“牛瑞玲壹仟柒佰伍整”。物华房地产公司与濮阳市华隆建设工程（集团）有限公司（以下简称华隆公司）于2012年7月12日签订《建设工程施工合同》，合同约定由华隆公司负责物华房地产公司开发建设的东方花园一期燃气工程，由物华房地产公司支付华隆公司工程价款为1736000元。2015年2月14日，华隆公司出具收条，确认收到案涉小区天然气区内安装工程款1729000元（每户1750元，4户未收取）。又查明，2013年7月24日，河南广播电视网络股份有限公司华龙区分公司出具证明一份，主要内容为物华房地产公司代为收取东方花园一期经济适用房的有线电视用户初装材料费，收费标准为初装材料费240元／输出口，增加一个输出口加收60元材料费。再查明，2013年7月18日，濮阳市华龙区发展和改革委员会作出《华龙发改罚决字［2013］第25号行政处罚决定书》，对物华房地产公司因违规收取东方花园一期（经济适用房）130户业主天然气初装费227500元给予责令改正、没收违法所得227500元、罚款100000元的行政处罚。庭后，濮阳市华龙区发展和改革委员会出具情况说明，确认《华龙发改罚决字［2013］第25号行政处罚决定书》已被撤销，此案件终止，没有结案，未建立案件卷宗。还查明，2011年8月8日，濮阳市价格成本调查队对东方花园一期经济适用住房出具定价成本监审报告，结论为多层1758.22元／㎡，小高层2165.07元／㎡。在该成本核算报告中小区基础设施建设费用区域，物华房地产公司送审供气总金额3066625.92元，核减2037643.95元，计取的依据是与濮阳市燃气公司协议1000元／户计取，主要内容是主管网及高压设施。一审法院认为，本案所涉房屋为经济适用住房，牛瑞玲与物华房地产公司签订的《经济适用住房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，为有效合同。物华房地产公司报批的东方花园一期基础设施建设费，经濮阳市价格成本调查队出具定价成本监审报告，在建设单位作出工程预算中，小区基础设施建设费用区域供气项目中仅含主管网及高压设施，而入户供气设施费用未计入开发成本。因此，牛瑞玲购买的物华房地产公司销售的东方花园一期经济适用住房的价格，不包含入户供气设施费用。物华房地产公司与华隆公司签订的《建设工程施工合同》约定工程结算为整个辖区内天然气工程，后按每户预算价格1750元的标准收取费用，故本案物华房地产公司向牛瑞玲收取天然气接口费1750元合情合理，不违反相关法律的规定。牛瑞玲诉请物华房地产公司返还天然气接口费，无事实和法律依据，不予支持。另物华房地产公司代河南广播电视网络股份有限公司华龙区分公司收取有线电视用户初装材料费，牛瑞玲要求物华房地产公司返还该项费用，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告牛瑞玲的诉讼请求。案件受理费25元，由原告牛瑞玲负担。本院二审期间，围绕上诉请求，物华房地产公司提交了以下证据：证据一、濮发改（2011）416号关于东方花园一期经济适用房价格批复文件一份；证据二、濮发改（2011）560号关于调整东方花园经济适用房价格的通知文件一份；证据三、濮物房字（2011）39号关于东方花园一期具体楼层销售价格的请示文件一份。物华房地产公司用于证明，物华房地产公司严格按照濮阳市发展和改革委员会、濮阳市房地产管理中心批复价格进行销售。牛瑞玲质证对证据的真实性有异议。上述证据一、证据二是政府部门文件本院予以采信。证据三是物华房地产公司向政府相关部门就东方花园一期经济适用住房价格的请示，其请示价格与证据二中批复的价格相一致，对证据三本院同样予以采信。本案二审中向濮阳市发展和改革委员会调取了物华房地产公司在东方花园一期成本审核中提交的物华房地产公司与濮阳燃气工程处订立的《天然气工程安装协议》。本院对当事人争议的事实认定如下：2011年8月8日，濮阳市价格成本调查队作出《关于东方花园一期经济适用住房定价成本监审报告》，核定多层成本每平方米1,758.22元，小高层成本每平方米2,165.07元，其中包括的小区基础设施建设费均为196.97元每平方米。该报告所附《东方花园一期经济适用房成本核算汇总表》小区基础设施建设费项下供气项为：上报数3,066,625.92元、送审综合单价34元、核定数1,100,000元、审定后减去廉租房成本1,028,981.97元、多层单价11.4、高层单价11.4核减额-2,037,643.95元、计取依据：（无图）依据与濮阳市燃气公司协议1000户/户计取，主要工程内容主管网及高压设施。经查上述监审档案，濮阳市物华房地产公司就燃气工程部分建设成本提交的审核依据是物华房地产公司与濮阳市燃气工程处于2011年7月13日签订的《天然气工程安装协议》，第三条约定：每户的工程费用2,850元，如已交过城市基础设施配套费，扣除其费用。主管网、调压设施按工业定额预决算，费用每户1,000元左右。2011年8月8日濮阳市发展和改革委员会、濮阳市房地产管理中心对物华房地产公司作出濮发改（2011）416号《关于东方花园一期经济适用住房价格的批复》，该批复载明：根据2011年8月8日市长办公会议精神，现将东方花园一期经济适用住房销售基准价格有关事项批复如下：多层销售基准价格为1,908元/㎡，小高层2,348元/㎡。该文件第二项载明：1.经济适用住房是政府指导价，上述销售价格为基准价格，你公司应当以基准价为基础，按照整幢楼的楼层差价代数和为零的原则，确定每一套经济适用住房价格，并分别报价格、房产主管部门备案。2011年10月21日濮阳市发展和改革委员会、濮阳市房地产管理中心对物华房地产公司、市房地产开发经营公司作出濮发改（2011）560号《关于调整东方花园经济适用住房价格的通知》，据原国家计委、建设部《经济适用住房价格管理办法》规定，经市政府同意，将濮发改（2011）416号417号文中开发企业的经营管理费由2.5%调整为2%，将销售基准价调整为：东方花园一期多层基准价由1,908元/㎡，调整为1,899元/㎡，小高层由2,348元/㎡调整为2,337元/㎡。2011年10月21日物华房地产公司按调整后的价格向市发改委、市房地产管理中心报备了销售价格。涉案房屋的合同约定的每平方米单价与报备的价格一致。本院认为，本案是因当事人双方履行《经济适用住房买卖合同》形成的纠纷。牛瑞玲在本案中提出了两项诉讼请求：1.物华房地产公司返还1,750元的燃气工程建设费；2.物华房地产公司返还300元的有线电视安装费。上述两项诉求作为本案双方争议的焦点问题，分析认定如下：首先，对于牛瑞玲提出的物华房地产公司返还1,750元的燃气工程建设费的诉求。案涉双方交易的房屋是经济适用住房，而经济适用住房的销售价格实行的是政府指导价。从本院审理查明的事实看，涉案《经济适用住房买卖合同》约定的销售价格是按照相应的行政程序，经政府相关部门对建设成本监审核算后，由政府相关部门按照一定的程序制定的指导价。现有证据能够证明双方争议的每户1,750元的燃气设施建设费用，虽然从形式上是由建设单位直接向购房人收取，但其收取依据的是建设单位与物华房地产公司签订的建设工程施工合同，应视为物华房地产公司收取了该1,750元的费用。该费用虽然是在合同约定的房屋价款之外，但并未包含在形成政府指导价成本当中。对该费用是否应当包含进涉案经济适用住房的定价成本，涉及到政府部门对经济适用住房建设成本的审核和销售指导价格制定或修正问题，不宜作为民事纠纷予以处理。另因收取该1,750元，濮阳市华龙区发展和改革委员会在2013年撤销其对物华房地产公司作出处罚后未作结案处理，行政争议仍未解决。故对牛瑞玲的该项起诉应予驳回。物华房地产公司作为经济适用住房的开发者，应积极通过行政途径向相关政府部门申请解决此遗留问题。其次，对于牛瑞玲提出的返还有线电视安装费300元，该费用是由物华房地产公司代有线电视服务提供方有线电视台收取，有线电视台收取该费用具有取价依据，牛瑞玲没有提交证据证明自己没有接受相应的服务，故对该项请求一审判决予以驳回并无不当。综上，牛瑞玲的上诉请求不能成立，本院不予支持。对于牛瑞玲提出的物华房地产公司返还1,750元的天然气接口费的起诉，应当裁定驳回起诉，一审判决驳回该项诉讼请求不当。但鉴于牛瑞玲在本案中同时提出了另一项返还有线电视安装费的诉讼请求，一审判决驳回并无不当，故本案二审不再另行制作驳回起诉的民事裁定，对一审的裁判结果予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百七十条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款、第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50.00元，由牛瑞玲负担。本判决为终审判决。审判长　刘　伟审判员　李光胜审判员　魏献忠二〇二一年九月七日书记员　李淑娅 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