广州市花都区新雅街东镜村镜塘经济合作社、万锡炎房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书（2021）粤0114民初12665号

• 案件编号

  （2021）粤0114民初12665号

• 案件名称

  广州市花都区新雅街东镜村镜塘经济合作社、万锡炎房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

• 审理法院

  广东省广州市花都区人民法院

• 所属地区

  广东省广州市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事一审

• 裁判日期

  2021/9/8 0:00:00

• 当事人

  广州市花都区新雅街东镜村镜塘经济合作社;万锡炎

• 案件缘由

  房屋租赁合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国合同法》:第二条第一款；《中华人民共和国合同法》:第五十二条第五项；《中华人民共和国合同法》:第五十六条；《中华人民共和国合同法》:第五十八条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》:第二条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》:第五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》:第六十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释:第九十条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释:第九十条第二款

广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0114民初12665号原告：广州市花都区新雅街东镜村镜塘经济合作社，住所地广东省广州市花都区新雅街东镜村，统一社会信用代码N1440114724335981X。法定代表人：黄启团，该社社长。委托诉讼代理人：徐永荣，广东合誉律师事务所律师。被告：万锡炎，男，1963年12月1日出生，汉族，住广东省广州市花都区。原告广州市花都区新雅街东镜村镜塘经济合作社（以下简称镜塘经济社）与被告万锡炎房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年7月9日立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用小额诉讼程序，2021年8月16日公开开庭进行了审理。原告镜塘经济社的委托诉讼代理人徐永荣，被告万锡炎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告镜塘经济社向本院提出诉讼请求：1.判令万锡炎向镜塘经济社支付2020年1月1日至2020年8月31日租金28000元；2.判令万锡炎向镜塘经济社支付利息暂计100元（以28000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率标准，自2020年9月1日起计至付清款项之日止）；3.诉讼费用由万锡炎负担。镜塘经济社于2021年7月21日变更第1项诉讼请求为：判令万锡炎向镜塘经济社支付2020年1月1日至2020年8月31日占有使用费28000元。事实与理由：镜塘经济社于2013年至2020年8月31日向万锡炎出租，广州市花都区新雅街东镜村夏花六路160号商铺，每月租金3500元。万锡炎自2020年1月1日起拖欠租金，2020年8月31日交还商铺，经多次催收无果。原告镜塘经济社为证明主张，提供证据：1.广州市花都区新雅街东镜村村民委员会出具的《证明》；2.《花都区农村集体资产交易意向立项申报表》，《花都区农村集体资产交易申报表》；3.收款记录。被告万锡炎辩称：请求驳回镜塘经济社的诉讼请求。事实与理由：商铺于2013年5月1日至2014年4月30日长期漏水，下大雨时会地面水淹。镜塘经济社的原管理人员黄长锡、黄浩才先后与其协商，因镜塘经济社不好支出维修费用，让其继续租赁及负责维修，待解除租赁合同后才在租金中进行减免。其出资修建商铺棚顶及硬化地面，2015年第一次维修，2017年7月21日第二次维修，以现金方式向张居明支付第二次维修费用26500元。被告万锡炎为证明主张，提供证据：1.《临租协议》；2.收条。经审理查明：镜塘经济社向万锡炎出租，位于广州市花都区新雅街东镜村夏花六路160号的商铺，租赁期限自2014年5月1日至2020年8月31日，没有签订书面租赁合同。万锡炎自2018年1月1日起，按照每月3500元的标准，向镜塘经济社支付占有使用费。万锡炎没有支付2020年1月1日至2020年8月31日占有使用费28000元。在诉讼过程中，镜塘经济社确认：商铺没有办理规划报建手续，未取得建设工程规划许可证和不动产权证；主张：双方事实上的租赁合同无效。万锡炎提交《临租协议》，显示：镜塘经济社向万锡炎出租，广州市花都区新华街东镜村旧广花路东15-19号商铺，租赁期限2013年5月1日至2014年4月30日，每月租金2750元。万锡炎主张：双方没有签订160号商铺于2014年5月1日至2020年8月31日的书面租赁合同，为此，镜塘经济社应按每月租金2750元收取占有使用费，返还已多收部分。万锡炎提供收条，显示：案外人张居明出具收条，落款日期2017年7月21日，“收取旧广花路万锡炎租镜塘铺位维修费26500元”。镜塘经济社不认可收条的证据三性。万锡炎确认其没有其他凭证证明支出26500元。本院认为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。镜塘经济社与万锡炎的房屋租赁合同纠纷，法律事实发生于民法典于2021年1月1日起施行以前，应适用当时的法律、司法解释的规定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。镜塘经济社确认商铺没有办理规划报建手续，其与万锡炎事实上的房屋租赁合同，违反效力性强制法律规定，是无效合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。万锡炎占有使用160号商铺，但没有支付2020年1月1日至2020年8月31日占有使用费28000元，应当向镜塘经济社支付。万锡炎未支付占有使用费，实质上无偿占用镜塘经济社应收未收资金的法定孳息至今。镜塘经济社主张万锡炎，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的标准，支付自2020年9月1日起的利息，具有事实及法律依据，本院予以支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。万锡炎主张其与镜塘经济社协商，其负责维修，在租赁合同结束时减免租金，没有提供证据证明双方存在其所称的约定，也没有提供支付凭证、建筑维修材料购销清单等证据证明实际进行了维修、维修的是160号商铺以及实际支出维修费用等相关事实。万锡炎提供的收条不能证明上述事实，应当承担举证不能的不利后果。万锡炎自2018年1月1日起，按每月3500元的标准，向镜塘经济社支付占有使用费，现抗辩应按多年前的《临租协议》约定的每月2750元的标准支付占有使用费，且应退还多收部分，没有任何理据，也不符合诚实信用原则，本院不予采纳。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第二条第一款、第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告万锡炎于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市花都区新雅街东镜村镜塘经济合作社支付2020年1月1日至2020年8月31日占有使用费28000元；二、被告万锡炎于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市花都区新雅街东镜村镜塘经济合作社支付占有使用费的利息（以28000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算，自2020年9月1日起计至付清款项之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费251元，由被告万锡炎负担。本判决为终审判决。审 判 员　　黄志坚二〇二一年九月八日法官助理　　李芳伟 来自马克数据网