汪成东、王国林房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书（2021）黔01民终6925号

• 案件编号

  （2021）黔01民终6925号

• 案件名称

  汪成东、王国林房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  贵州省贵阳市中级人民法院

• 所属地区

  贵州省贵阳市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/15 0:00:00

• 当事人

  汪成东;王国林

• 案件缘由

  房屋买卖合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国合同法》:第六条；《中华人民共和国合同法》:第八条第一款；《中华人民共和国合同法》:第八条第二款；《中华人民共和国合同法》:第六十条第一款；《中华人民共和国合同法》:第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第二项

贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)黔01民终6925号上诉人（原审原告）：汪成东，男，仡佬族，1975年7月18日出生，住贵州省凤冈县。委托诉讼代理人：张洋，贵州文泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:王国林，男，苗族，1957年12月10日出生，住贵州省贵阳市观山湖区。上诉人汪成东因与被上诉人王国林房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2019）黔0115民初7706号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。汪成东上诉请求：1、撤销原审判决第三项，改判确认贵阳市龙泉村拆迁安置房《房屋征收安置补偿协议》（协议号524号）2018年下半年度后的过渡费由上诉人享有并领取；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：1、根据《房屋权属转让合同》的约定，案涉房屋的安置过渡费的相关权利已全部转让给上诉人，上诉人有权根据债权转让的相关规定享有并领取安置过渡费。2、原判违反了《类案检索指导意见》的规定及立法精神，和贵阳市中级人民法院的判决出现了类案不同判的情形，有损司法权威以及判决的稳定性。3、原判已支持上诉人要求返还被上诉人私自领取的2018年上半年的安置过渡费36000元，因此案涉房屋的后续安置过渡费也应由上诉人继续享有领取，原判不予支持将造成上诉人与被上诉人因后续过渡费的领取问题产生多次诉讼，造成当事人的诉累和司法资源的浪费。王国林未到庭参与答辩，亦未提交书面答辩状。汪成东向一审法院起诉请求：1.确认原告汪成东与被告王国林于2012年11月14日签订的《房屋权属转让合同》合法有效，被告王国林继续履行合同义务；2.判令被告王国林向原告汪成东归还冒领的房屋征收安置过渡费36，000元；3.确认贵阳市龙泉村拆迁安置房《房屋征收安置补偿协议》协议号524号）2018年下半年度以后的过渡费由原告汪成东领取并享有；4.本案诉讼费由被告王国林承担年下半年度以后的过渡费由原告汪成东领取并享有；4.本案诉讼费由被告王国林承担。一审法院认定事实，被告系观山湖区小箐村五组村民，王国林户在观山湖区砖混结构住宅（240ｍｆ）因在拆迁范围，贵阳市金阳新区征地拆迁管理办公室按照批准的拆迁安置方案，在被告出具有效的房屋权属证明（合法面积为砖混结构240ｍ），于2012年10月8日与被告达成《房屋征收安置补偿协议》（524号），约定以“龙泉村拆迁安置房”小区成套住宅房屋建筑面积220ｍ及营业面积20ｍ与被告进行产权调换，调换房屋的面积以产权部门核定为准。还约定自行周转过渡期为18个月及临时安置补助，若未能在约定期限安置房屋，超期之日起每月递增过渡费10%，最多不超过五倍。另查明：2012年11月14日，原告与被告签订《房屋权属转让合同》，约定以55.2万元的价格购买王国林户前述240ｍ的产权调换安置房屋；被告自愿将《房屋征收安置补偿协议》（524号）中产权调换的安置房屋转让给原告。2012年11月20日，原告的姐姐汪东伟向被告尾号7895中国信合银行卡账户转账55.2元，被告向原告出具《收款收据》，载明：今收到汪成东交来转让金阳新区龙泉安置点拆迁安置房权属转让款55.2万元。2012年11月14日，被告向原告出具了《委托书》，委托原告代为办理《房屋征收安置补偿协议》（524号）中约定“龙泉村拆迁安置房”回迁事宜、领取超期拆迁安置过渡费、代为选房、办理产权、补交土地出让金等等事宜，2012年11月22日，被告向贵州省贵阳市立诚公证处对前述委托事项进行公证。公证书现由原告持有，并持有户名为王国林的发放过渡费贵阳银行存折，该存折记载的最后一笔过渡费发放时间为于2018年2月5日（发放金额36000元），之后因被告挂失银行存折账户致使原告未能支取2018年下半年发放的超期安置过渡费36000元。再查明：一审法院曾于2020年3月2日前往贵阳市观山湖区征收安置中心调查所涉安置点土地性质及修建情况，征收安置中心工作人员称观山湖区现有安置点有二铺、龙泉、干井、上麦四处，土地性质划拨，但未提供相应划拨用地手续。2020年3月12日再次前往贵阳市自然资源和规划局查询涉及征收拆迁安置点（涉及观山湖区二铺、龙泉、干井、上麦安置项目）的土地性质，目前仅能查询到“观山湖区龙泉村安置项目”划拨用地有关手续。上述事实，当事人的陈述、房屋拆迁安置补偿协议、房屋权属转让合同、委托书、银行存折、收款收据、转账凭证等在卷佐证，足以认定。一审法院认为，《房屋拆迁安置补偿协议》的签订建立在被告出具有效的房屋权属证明的基础上，无证据证明存在合同无效的情形，原被告签订的《房屋权属转让合同》系双方真实意思表示，原告通过支付对价受让被告通过《房屋征收安置补偿协议》合法取得的产权调换房以及之后的超期过渡费，故依法成立的合同，应当认定为有效，对当事人具有法律约束力，合同当事人应当按照约定履行自己的义务。根据《房屋征收安置补偿协议》的内容，被告被拆迁房屋存在有效的房屋权属证明，其合法确权的面积240ｍ＇的砖混结构自建房应系其合法财产。而被安置房屋位于贵阳市观山湖区，该安置点目前处于建设状态，并有部分安置房屋已经交付，原告亦作为被告的代理人进行了选房。虽然安置点土地性质为划拨，但是并非划拨土地上修建的房屋不能过户，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”，也就是说，由受让方缴纳土地使用权出让金是办理房屋转让手续的前提条件，但不是禁止以划拨方式取得土地使用权上的房屋转让，因此，《房屋权属转让合同》并没有违反法律强制性规定，应当确认为合法有效。就合同的履情况看，原告与被告签订《房屋买卖合同》不久，通过公证的方式，委托原告办理房屋回迁事宜、办理产权手续及补交土地出让金、领取拆迁安置过渡费等事项，后被告收取了原告的转让款，双方合同已经生效。在后期履行过程中，因被告违反《房屋买卖合同》的约定，擅自将安置过渡费银行存折挂失并领取了应当由原告支取的超期过渡费，被告的行为不仅违反了诚实信用原则，也不利于民事法律关系的稳定，属于不讲诚信、为追求自身利益最大化置他人利益于不顾的恶意行为，故对于原告的主张要求被告返还已由被告支取的2018年下半年发放的36000元超期安置过渡的主张应予以支持。纵观本案事实，被告被拆迁房屋系农村宅基地上房屋的属性因拆迁行为已经消灭，被告通过补偿协议取得被安置的权利及获得超期过渡费的利益，在法律没有禁止当事人转让权利和利益且原告受让的权利可以实现的情况下，应当敦促合同当事人秉持诚实信用原则，按照合同约定履行义务。对于原告要求确认《房屋权属转让合同》合法有效，一审法院予以支持；对于原告主张合同项下的过渡费归原告所有的主张，确认《房屋权属转让合同》有效，包含了被告基于合同相对性原则，应当继续履行合同义务的内容，但对于《房屋征收安置补偿协议》权益人的变更、产权调换房屋权属变更等需考虑是否通知拆迁人、条件是否成就等因素，因此对于原告的该项主张一审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认原告汪成东与被告王国林于2012年11月14日签订的《房屋权属转让合同》合法有效；二、被告王国林于本判决生效后十日内向原告汪成东返还领取的2018年下半年发放的房屋征收安置超期过渡费36000元；三、驳回原告汪成东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4840.00元，由被告王国林负担。本院二审期间，当事人未提交任何证据，二审审理查明的事实与原判认定的事实一致。上述事实有当事人庭审陈述及相关证据在卷佐证，且经质证，本院依法予以确认。本院认为，诚实信用是民事主体进行民事活动应当遵循的基本原则。本案中，王国林因房屋被拆迁与贵阳市金阳新区征地拆迁管理办公室签订《房屋征收安置补偿协议》（524号），取得了在“龙泉村拆迁安置房”小区获得成套住宅房屋建筑面积220平方米及营业面积20平方米安置的权利。其后，汪成东与王国林签订《房屋权属转让合同》，将其中240平方米的产权调换安置住宅房屋以552000元的价格转让汪成东，并约定自合同签订之日起因征收和拆迁补偿所产生的权益由汪成东享有，王国林收取了合同约定的转让款。双方的合同关系合法有效。从2012年11月14日王国林向汪成东出具的《委托书》的内容可以看出，王国林转让的内容不仅包括房屋，还包括个房屋超期安置应当获得拆迁人支付的超期过渡费。但是，王国林私自将领取超期过渡费的银行存折挂失，其行为的目的就是为了不法占有已经转让的权利，系恶意违约行为，原审判令王国林汪成东返还领取的2018年下半年发放的房屋征收安置超期过渡费36000元是正确的。就2018年下半年之后房屋的过渡费，因房屋尚未安置，超期过渡费系未获得安置的拆迁人的权利，王国林已将该权利转让给汪成东，按照合同约定，之后的超期过渡费应当汪成东享有，是否实际产生利益与汪成东要求确认权利不存在冲突，故一审以没有证据证明之后超期过渡费的支付而驳回汪成东要求“确认贵阳市龙泉村安置房《房屋征收安置补偿协议》（协议号524）2018年下半年度后的安置过渡费由汪成东享有并领取”的请求不当，本院予以纠正。综上，上诉人汪成东的上诉理由成立，原审认定事实清楚，但处理部分不当。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2019）黔0115民初7706号民事判决第一、二项；二、撤销贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2019）黔0115民初7706号民事判决第三项；三、确认贵阳市《房屋征收安置补偿协议》（协议号524）2018年下半年度后的安置过渡费由汪成东享有并领取。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4840元，由王国林负担；二审案件受理费4840元，由王国林负担。本判决为终审判决。审判长　　符黎音审判员　　程　奕审判员　　田镇华二〇二一年九月十五日书记员　　曹　然 百度搜索“马 克 数 据 网”