邱萍、赵金芳与蒋建珍房屋买卖合同纠纷二审民事判决书（2021）沪02民终7451号

• 案件编号

  （2021）沪02民终7451号

• 案件名称

  邱萍、赵金芳与蒋建珍房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

• 审理法院

  上海市第二中级人民法院

• 所属地区

  上海市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/24 0:00:00

• 当事人

  邱萍;赵金芳;蒋建珍

• 案件缘由

  房屋买卖合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终7451号上诉人(原审被告)：邱萍，女，1986年10月25日出生，汉族，户籍所在地上海市宝山区。上诉人(原审被告)：赵金芳，女，1950年11月11日出生，汉族，户籍所在地上海市宝山区。上列两上诉人共同委托诉讼代理人：黄方明，上海市锦天城律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：蒋建珍，女，1972年9月26日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。委托诉讼代理人：王卫林，上海知者律师事务所律师。上诉人邱萍、赵金芳因与被上诉人蒋建珍房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2021)沪0118民初6118号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月15日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员姚跃独任审理，并于2021年8月17日公开开庭审理了本案。上诉人邱萍、赵金芳的共同委托诉讼代理人黄方明、被上诉人蒋建珍的委托诉讼代理人王卫林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邱萍、赵金芳共同的上诉请求：撤销一审判决，驳回蒋建珍一审诉请，或将本案发回重审。事实与理由：邱萍、赵金芳与蒋建珍于2020年11月21日就位于青浦区乐爱路XXX弄XXX号XXX室(以下简称“系争房屋”)的交易签订了《房地产买卖居间合同》，附件为《房地产买卖合同》，当日，邱萍、赵金芳收取蒋建珍支付的购房定金人民币(以下币种均为人民币)10万元。该居间合同附件名称虽是《房地产买卖合同》，但内容基本未涉及房屋买卖的主要条款，有些条款即便有所涉及，也没有可履行性，双方仅就房屋交易达成了一个初步意向，蒋建珍当日仅就支付了10万元购房定金。双方在房屋买卖主要条款内容上并未明确协商过，也未达成一致意见，作为附件的《房地产买卖合同》不具备买卖合同履行的主要条款。本案案由无论是定性为房屋买卖合同纠纷还是定金合同纠纷，都不应适用民法典，而应适用《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国担保法》及相关司法解释裁决本案。一审判决邱萍、赵金芳承担系争房屋交易过户产生的遗产税没有法律根据。邱萍、赵金芳只需要承担定金退一赔一的违约责任。蒋建珍辩称：不同意邱萍、赵金芳的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。蒋建珍向一审法院提出的诉讼请求：邱萍和赵金芳继续履行双方于2020年11月21日签订的《房地产买卖居间合同》及《房地产买卖合同》，将系争房屋过户至蒋建珍名下。一审法院经审理查明，认定事实如下：本案系争房屋位于上海市青浦区乐爱路XXX弄XXX号XXX室，原登记在邱阿兴(赵金芳丈夫，已过世)、邱萍、赵金芳名下。2021年2月6日系争房屋经核准登记至邱萍(80％份额)和赵金芳(20％份额)名下，目前除蒋建珍申请的财产保全外，无其他限制交易的信息。2020年11月21日，邱阿兴、邱萍、赵金芳(甲方)与蒋建珍(乙方)签订《房地产买卖居间合同》和《房地产买卖合同》，约定甲方将系争房屋自愿出售给乙方，总价248万元。甲方签订本合同后1日内，乙方应补足定金至10万元。2021年1月10日前乙方付首付180万元(含定金10万元)。如甲方公证没办出来，则首付等公证办出来再付。尾款68万元由银行贷款支付，时间以银行为准。遗产税由甲方承担，个税、契税由乙方支付。款清交房。待房地产交易中心出具以乙方为权利人的房地产权证后30日内双方对房屋进行验看清点，确认无误后由甲方交付乙方。合同另约定了其他权利义务。合同甲方落款处仅由赵金芳签名。签订合同时，邱阿兴已过世。合同签订当日，蒋建珍支付定金10万元，赵金芳出具收据确认收到该笔钱款。赵金芳同日支付王昆伟中介费1.5万元。因邱萍居住在加拿大，2020年11月24日邱萍出具《出售房产委托书》，委托赵金芳出售系争房屋。2020年12月10日，上述委托书经过了公证和认证，之后邱萍将公证材料邮寄给上海21世纪不动产的工作人员。一审审理中，赵金芳陈述其在与蒋建珍签订合同后，又将系争房屋出售给他人，价格为283万元，双方未签订网签合同也未办理交接手续，赵金芳仅收取了20万元。目前系争房屋仍由租客居住使用。一审审理中，蒋建珍申请上海21世纪不动产的中介人员王耀出庭作证，王耀陈述其是双方买卖合同的经办人员，当时一个自称是赵金芳女儿的弟弟(赵金芳的侄子)的王某联系上海21世纪不动产要出售系争房屋，经沟通后同意以248万元进行出售，之后王耀约双方签约，签约当天就合同履行的相关细节都已沟通好，蒋建珍支付了10万元定金。因为邱萍人在国外，且邱阿兴已去世，故需要办理公证委托手续和产权人变更手续，等上述手续办好后再走正常程序，支付首付和办理贷款。之后邱萍的公证委托书直接邮寄至中介处。赵金芳一直表示更名手续还没有办好，身体不好，中介一直催促。2021年春节期间，其通过其他中介人员得知赵金芳已经将系争房屋另行出售。签订合同时蒋建珍知晓房屋内有租客，王某表示租赁合同可以随时终止，等蒋建珍付清全款后可以让租客搬离。中介已经查询了蒋建珍的购房资格，确定符合购房条件。一审审理中，赵金芳明确表示不同意将房屋出售给蒋建珍，也不同意配合蒋建珍办理贷款手续。蒋建珍表示同意以现金方式支付剩余房款，并已将238万元支付至法院代管。赵金芳表示系争房屋内的租客租期至2021年12月31日，为此提供了租房协议一份，蒋建珍表示之前未见过租赁合同，但是对方一直表示租客在2021年1月底前就到期搬离。赵金芳不同意支付任何税费。蒋建珍表示其单身，名下无房，符合购房资格。一审法院认为：蒋建珍与赵金芳签订的《房地产买卖居间合同》及《房地产买卖合同》系双方真实意思表示、未违反法律、法规的禁止性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。赵金芳和邱萍主张该份合同的签订未经邱萍同意，然根据赵金芳的陈述，其已于合同签订次日将签订合同事宜告知邱萍，然邱萍于2020年11月24日出具委托书并且办理了公证手续，并将委托公证材料直接寄送给了中介，系争房屋因邱阿兴去世产权人也进行了登记变更，故邱萍以自己的行为表示对买卖合同认可并已实际履行，对赵金芳和邱萍主张合同签订未经邱萍同意无效的抗辩意见不予采纳。赵金芳和邱萍主张房屋价款过低，中介存在欺诈，对此未提供证据予以证明，法院不予采信。赵金芳认可将房屋另行出售，出售价格高于蒋建珍购买的价格，明显违约。现蒋建珍已经将剩余房款支付至法院代管，系争房屋不存在限制交易的情形，故法院认定赵金芳和邱萍理应继续履行合同将系争房屋过户至蒋建珍名下，为避免讼累，对于房款支付本按一并予以处理。关于过户的税费，合同已进行了约定，有约定的从约定，无约定的从法定。一审法院据此判决：一、邱萍、赵金芳应于判决生效之日起十日内协助蒋建珍将位于上海市青浦区乐爱路XXX弄XXX号XXX室房屋过户至蒋建珍名下(个人所得税和契税由蒋建珍负担，遗产税由邱萍和赵金芳负担，其他税费依法各自负担)；二、蒋建珍应于上述房屋过户至蒋建珍名下之日支付邱萍、赵金芳房款238万元。二审中，邱萍、赵金芳提交其与案外人房某某的诉讼资料及该案的民事调解书，主张该案与本案案情一致，故应当同属于定金合同纠纷。蒋建珍表示该案法律文书案由显示为买卖合同纠纷而非定金合同纠纷，且最终通过调解方式结案，故不能证明其观点。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。二审中，双方当事人均认可涉及因邱阿兴遗产继承的税费目前仅余邱萍、赵金芳作为出售方应承担的个人所得税，蒋建珍表示应当由邱萍、赵金芳承担，邱萍、赵金芳表示个人所得税有单独明确的约定应由蒋建珍承担。本院认为，一审法院基于查明的事实及在案证据对涉案同效力的认定，并无不妥。在案证据显示，合同内容就购房总额、首付款和剩余款项金额及支付方均已作明确约定，具备了房屋买卖合同的相关必要因素，合同中关于定金的约定应视为定金罚则的约定，故邱萍、赵金芳主张涉案合同性质属于定金合同缺乏依据，本院不予采纳。此外，查明的事实显示邱萍在赵金芳签订了涉案合同之后出具了委托书，应视为其对赵金芳的授权，故涉案合同因此对其亦发生法律效力。需要指出的是，若邱萍对赵金芳出售系争房屋不同意或对价格有异议，显然应当拒绝出具相应委托书，并就合同签订提出异议。根据在案证据显示，系争房屋产权过户目前并无其他障碍，蒋建珍亦将剩余房款交付至法院，故一审法院判令邱萍、赵金芳应当继续履行合同义务并无不当。此外，一审判决事项中遗产税系根据涉案合同约定的内容予以加注，根据双方当事人的陈述，目前并无因邱萍、赵金芳继承邱阿兴在系争房屋的遗产而需支付的税费，而涉案合同明确约定系争房屋过户所需的个人所得税应当由蒋建珍负担，故就该事项已无需二审法院另行认定的必要。综上所述，一审判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币80元，由上诉人邱萍、赵金芳共同负担。本判决为终审判决。审 判 员　　姚　跃法官助理　　朱丹丹书 记 员　　夏　倩附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 关注公众号“马 克 数 据 网”