德州大壮实业有限公司、刘霞等商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书（2021）鲁14民终2554号

• 案件编号

  （2021）鲁14民终2554号

• 案件名称

  德州大壮实业有限公司、刘霞等商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  山东省德州市中级人民法院

• 所属地区

  山东省德州市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/17 0:00:00

• 当事人

  德州大壮实业有限公司;刘霞;王志宾

• 案件缘由

  商品房销售合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁14民终2554号上诉人（原审被告）：德州大壮实业有限公司，住所地山东省德州经济开发区104国道南。法定代表人：文爱武，董事长。委托诉讼代理人：李洋，山东高行律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘娜，山东高行律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：刘霞。被上诉人（原审原告）：王志宾。被上诉人共同委托诉讼代理人：徐林，北京市大嘉（德州）律师事务所律师。上诉人德州大壮实业有限公司（以下简称大壮公司）因与被上诉人刘霞、王志宾商品房销售合同纠纷一案，不服山东省德州经济开发区人民法院（2021）鲁1491民初776号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。大壮公司上诉请求：1.依法变更一审判决第一项为：判令大壮公司支付刘霞、王志宾逾期交房违约金32176.52元；2.一审、二审诉讼费由刘霞、王志宾承担。事实和理由：1.一审未能正确认定2016年7月17日系刘霞、王志宾实际入住案涉房屋之日，属于认定事实错误，逾期交房违约金应当计算至实际交付之日。一审中，为证实刘霞、王志宾的实际入住时间，大壮公司提交用水清单作为证据，用水清单显示，自2016年7月17日以来，案涉房屋持续发生用水，该证据足以证实在2016年7月17日，刘霞、王志宾就已实际入住案涉房屋，一审仅认定自2016年7月17日至2021年3月11日案涉房屋发生持续用水，并未认定刘霞、王志宾已于2016年7月17日就已实际入住案涉房屋，属于认定事实错误。根据案涉合同第八条的约定，案涉房屋交付时需经四方验收，但房屋交付时未经四方验收并非导致视为房屋未交付，而是刘霞、王志宾享有拒绝交付的权利，在刘霞、王志宾拒绝交付的情况下，逾期交房违约金应当继续计算，直至实际交付之日。在案涉房屋未经验收但已经实际交付的情况下，不能以此约定作为否定交付房屋这一客观事实的依据。计算逾期交房违约金仍以案涉合同第九条的约定为准，即计算至实际交付之日。因此，本案逾期交房违约金的计算时间段应为2014年11月2日至2016年7月17日，由此计算违约金总额应为52561.2元(843679×0.01%×623=52561.2元)，减去大壮公司已经实际支付的20384.68元后，剩余违约金金额应为32176.52元，一审认定违约金时间段为2014年11月2日至2017年12月6日，并以此计算违约金总额为95335.7元，进一步认定大壮公司应支付的违约金为74951.02元系适用法律错误。2.退一步讲，即使法院认定逾期交房计算至四方验收合格之日，因刘霞、王志宾已提前入住，也应适当减轻大壮公司的违约责任。因刘霞、王志宾实际入住案涉房屋在先，案涉房屋竣工验收在后，必然对案涉房屋的竣工验收造成一定影响，客观上加重了大壮公司的履约成本，且刘霞、王志宾自2016年7月17日至今持续占有使用案涉房产，刘霞、王志宾亦因实际占有使用房屋获益，依据损益相抵原则以及《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定，在刘霞、王志宾因实际占有使用房屋获益并且加重了大壮公司的履约成本的情况下，应适当减轻大壮公司的违约责任。(2018)鲁14民终1393号、(2020)鲁14民终1006号两份民事判决书也持有相同观点。3.以日为单位累计计算的逾期交房违约金不是整体之债而是单个之债，属于继续性债权，本案逾期交房违约金应当以每日为单位分别适用诉讼时效。一审将本案逾期交房违约金认定为一项整体权利，且认为刘霞、王志宾可随时向大壮公司主张权利系对诉讼时效制度的错误理解，同时也缺乏法律支持，属于适用法律错误。最高人民法院认为“如果当事人在合同中约定以每日或每月为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，则该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。”（《民事审判指导与参考》2016年第4辑《总第68辑》，人民法院出版社2017年版，第246页）(2017)鲁14民终784号民事判决书亦持有同样观点：“对于按日计算的违约金，属于继续性债权，应当按日以每个个别债权分别适用诉讼时效，对于当事人主张权利之日前两年的违约金，应当予以保护。”本案中，刘霞、王志宾于2021年1月21日向一审法院提起诉讼，故自起诉之日起回溯超过三年的部分，应认定已超过诉讼时效期间，因此2017年1月20日之前的违约金已经超过诉讼时效，刘霞、王志宾受保护的违约金时间起算时间为2017年1月20日。4.一审认定“根据合同约定，大壮公司应当为刘霞、王志宾办理案涉房屋的产权证书”系认定事实错误。根据案涉合同第十五条的约定，大壮公司负有的义务是，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，案涉合同并没有约定由大壮公司负责办理产权证书。同时，因房屋产权证办理在刘霞、王志宾名下，故刘霞、王志宾系办理房屋产权证的法定申请主体，刘霞、王志宾需出具其身份信息、授权委托书等材料，如果没有相关材料，大壮公司无法协助办理。因此，刘霞、王志宾关于请求大壮公司办理产权证的诉讼请求超出了大壮公司的职权范围。一审脱离案涉合同约定，认定大壮公司负有办理产权证书的义务系认定事实错误。5.一审判令大壮公司承担全部诉讼费1092元严重错误。根据刘霞、王志宾的诉讼请求，其主张的逾期交房违约金为95335.7元，但是一审法院仅判决支持了74951.02元，却让大壮公司承担全部的诉讼费，违反了《诉讼费用交纳办法》第二十九条第二款的规定，即部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额。因此，应当予以纠正。综上，恳请二审法院在查明事实的基础上，支持大壮公司的上诉请求。刘霞、王志宾辩称，1.商品房买卖中，开发商的交房义务不仅仅局限于交钥匙，还需要出示相应的证明文件，并签署房屋交接单等，本案大壮公司至今也未向刘霞、王志宾办理房屋交接单，也未提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，截至今日尚未完全履行其交房义务。转移占有是一种事实上的交付，并不能因此认定大壮公司完全履行了交付房屋的义务，商品房是一种特殊的商品，关乎当事人重大的切身利益，涉及公共安全，商品房的竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程只有经竣工验收合格后，始具备法定交付使用的条件，亦即建设工程经验收合格是商品房交房条件的最低要求。大壮公司作为房屋的出卖人，交付质量合格的房屋是其主要义务，此义务作为法定义务在相关法律法规中有明确规定，此项义务不因当事人的约定而免除或者改变。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定，质量合格的房屋是交付使用的法定条件，此为法律所规定的最低交付标准，系为保障购房者基本居住权利之必需，大壮公司应当交付经竣工验收合格的房屋。故，大壮公司在房屋未经竣工验收之前接收房屋的，不构成商品房的有效交付，而应以该房屋通过竣工验收的日期2017年12月6日为有效交付日期，大壮公司不但逾期交房而且至今也未完成合同第十四条约定的义务，大壮公司只是于2016年7月17日代替刘霞、王志宾开始完成合同第十四条的合同义务，并未实际入住，案涉房屋的水、电、燃气的接入安装都是由刘霞、王志宾自己出资完成，请二审法院对此综合考察，刘霞、王志宾保留追究大壮公司因此而生成的损失的权利。2.需要强调的是，违约方是大壮公司，而非刘霞、王志宾。刘霞、王志宾接收房屋完全是为了解决实际的居住需要，因逾期交房，两人已经产生了一大笔租赁费用，大壮公司称刘霞、王志宾使用房屋而受益，与事实不符。3.逾期交房的违约金是根据违约行为持续发生的状况而累加计算的，购房方主张自合同约定的逾期交房之日至实际交房之日的违约金，是双方在合同中所确定的一个整体的合同权利，而不是按照违约的天数具体分割为若干分别计算诉讼时效的独立的权利，购房方可以在该项整体权利没能实现时提出主张。如果将本案违约金请求权分割为若干独立的请求权，并以分别起算的诉讼时效予以限制，这必将改变本案双方当事人在合同中约定的累加计算的本意，违背当事人意思自治原则。双方在合同中仅约定了违约金的计算方法，并未约定违约金的支付期限，债权人任何时候都可以主张，只有当债务人明确表示不履行时，才能认定债权知道或者应当知道权利受到分割，诉讼时效才可依法起算。故，一审将本案逾期交房违约金认定为一项整体权利，认定事实和适用法律正确。4.大壮公司负有办理产权证的义务，一审判决正确。5.根据《诉讼费用缴纳办法》第二十九条规定，人民法院享有对当事人负担诉讼费用数额、比例的决定权，大壮公司属违约方，应当承担全部诉讼费用。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。刘霞、王志宾向一审法院起诉请求：1.判令大壮公司于判决生效后十日内向刘霞、王志宾支付逾期交房违约金95335.7元（自2014年11月1日至2017年12月6日，共1130日，每日按照已付房款843679元的万分之一计算）；2.判令大壮公司于判决生效后十日内为刘霞、王志宾办理产权登记；3.判令大壮公司于判决生效后十日内向刘霞、王志宾提供涉案房屋的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；4.本案律师费、案件受理费及其他诉讼费用由大壮公司承担。一审法院认定事实：2013年7月9日，刘霞、王志宾与大壮公司签订《德州市商品房买卖合同》，约定刘霞、王志宾购买大壮公司位于东风东路××外海××水郡××楼××单元××室××套，价款843679元，交房日期为2014年10月31日，否则大壮公司向刘霞、王志宾按日支付已交房款万分之一的违约金。刘霞、王志宾按照合同约定支付了房款843679元。案涉房屋于2017年12月6日通过质量验收。大壮公司已经支付刘霞、王志宾逾期交房违约金20384.68元。大壮公司同意向刘霞、王志宾交付《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。大壮公司未能提交证据证实向刘霞、王志宾交房时间。一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。本案中，刘霞、王志宾与大壮公司之间签订的《德州市商品房买卖合同》具备合同成立的要件，内容不违反法律、法规的禁止性规定，属有效合同。合同成立后双方均应依照合同约定履行各自义务。大壮公司无证据证实其向刘霞、王志宾履行交付房屋义务的时间，一审法院认定交房时间为案涉房屋通过质量验收时间，即2017年12月6日。至该日期，距离双方约定的最后交房日期2014年10月31日，已经逾期1130天。根据双方合同约定，违约金计算为：843679元×0.0001×1130天﹦95335.7元。刘霞、王志宾要求大壮公司支付违约金95335.7元，在扣除大壮公司已经支付的20384.68元后，剩余部分即74951.02元，大壮公司应予支付。根据合同约定，大壮公司应当为刘霞、王志宾办理案涉房屋的产权证书，鉴于产权证书办理的程序问题，一审法院酌定大壮公司应当在本判决生效后一个月内办理完毕。大壮公司对刘霞、王志宾要求交付《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》的诉讼请求无异议，一审法院对该项诉讼请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条规定，判决：一、德州大壮实业有限公司于本判决生效后十日内支付刘霞、王志宾违约金74951.02元；二、德州大壮实业有限公司于本判决生效后一个月内为刘霞、王志宾办理完毕案涉房屋的产权证书，并将案涉房屋的产权证书及《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》一并交付刘霞、王志宾。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1092元，由德州大壮实业有限公司承担。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院查明：涉案《德州市商品房买卖合同》第八条交付期限约定：出卖人应当在2014年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……5、该商品房依照《中华人民共和国建筑法》第61条和国务院《建设工程质量管理条例》第16条的规定，经建设单位、设计单位、施工单位、监理单位的四方验收合格。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定为：自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。大壮公司于2014年12月4日、2015年1月13日、2015年3月2日以及2017年10月份合计给付刘霞、王志宾违约金20384.68元。大壮公司提交的用水清单显示，自2016年7月17日涉案房屋开始产生水费记录。本院查明的其他事实与一审认定事实一致。本院认为，本案当事人争议的焦点问题为：1.一审判决上诉人大壮公司支付被上诉人刘霞、王志宾违约金74951.02元有无依据；2.一审判决大壮公司为刘霞、王志宾办理涉案房屋产权证书有无依据。关于第一个焦点问题：大壮公司作为开发商交付验收合格的房屋系其基本的合同义务。涉案《德州市商品房买卖合同》明确约定了涉案房屋交付条件是依照国家相关法律规定，并经建设单位、设计单位、施工单位、监理单位的四方验收合格。涉案房屋于2017年12月6日经四方验收合格，该日涉案房屋达到交付条件，在此之前，即使刘霞、王志宾接收涉案房屋未提异议，大壮公司未按约定条件交付刘霞、王志宾房屋也应认定构成违约，应承担相应违约责任。大壮公司上诉主张逾期交房违约金应计算至实际交付之日的意见，不符合合同约定，本院不予采纳；大壮公司上诉主张刘霞、王志宾接收房屋提前入住，应减轻其违约责任的意见，缺乏法律依据，本院亦不予支持。大壮公司主张逾期交房违约金不是整体之债而是单个之债，属于继续性债权，应以日为单位分别适用诉讼时效。涉案《德州市商品房买卖合同》关于逾期交房的违约责任约定为：自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。据此，逾期交房违约金计算期间具有整体性，并且双方未约定逾期交房违约金的给付期限，大壮公司自约定交房日次日至四方验收合格日2017年12月6日的违约行为持续存在，双方在合同中仅约定了违约金的计算方法，并未约定违约金的支付期限，债权人任何时候都可以主张，只有当债务人明确表示不履行时，才能认定债权人知道或者应当知道权利受到侵害，诉讼时效才可依法起算。故，大壮公司关于诉讼时效的意见不能成立，本院不予支持。一审计算的逾期交付违约金数额，有合同依据及法律依据，并无不当，应予维持。关于第二个焦点问题：大壮公司作为房地产开发商就涉案房屋当然负有办理初始登记并协助买房人刘霞、王志宾办理涉案房屋产权证书的义务，一审判决大壮公司为刘霞、王志宾办理涉案房屋产权证书，并无不当。大壮公司办理涉案房屋产权证书过程中，刘霞、王志宾应予配合提交相关材料等。另外，关于一审诉讼费分担问题：《诉讼费用交纳办法》第二十九条第二款规定：“部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。”本案因卖房人大壮公司未完全履行涉案《德州市商品房买卖合同》约定义务引起，本案一审法院在支持了刘霞、王志宾主张违约金诉讼请求的同时，还支持了其他诉讼请求，一审根据本案具体情况，判决大壮公司负担1092元案件受理费，不违反上述规定。综上所述，上诉人大壮公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费869元，由上诉人德州大壮实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长　杨贵孚审 判 员　郑卫华审 判 员　王善文二〇二一年九月十七日法官助理　孔祥龙书 记 员　杨海荣