贵州中泓房地产开发有限公司、王全俊商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书（2021）黔01民终7215号

• 案件编号

  （2021）黔01民终7215号

• 案件名称

  贵州中泓房地产开发有限公司、王全俊商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  贵州省贵阳市中级人民法院

• 所属地区

  贵州省贵阳市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/10 0:00:00

• 当事人

  贵州中泓房地产开发有限公司;王全俊

• 案件缘由

  商品房销售合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国合同法》:第九十四条第四款；《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第二项

贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)黔01民终7215号上诉人（原审被告）：贵州中泓房地产开发有限公司，住所地在贵阳市南明区车水路11号。法定代表人：侯思军，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：罗晟桐，国浩律师（贵阳）事务所律师。被上诉人（原审原告）：王全俊，男，1965年6月11日生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：吴再学，贵州盾辉律师事务所律师。上诉人贵州中泓房地产开发有限公司（以下简称中泓房开）因与被上诉人王全俊商品房销售合同纠纷一案，不服贵阳市南明区人民法院(2020)黔0102民初10664号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月1日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员邹爱玲对本案进行审理。本案现已审理终结。上诉人中泓房开上诉请求：1.撤销原判并依法改判；2.本案一审、二审费用由被上诉人王全俊承担。事实和理由：1.一审法院认定被上诉人王全俊购买房屋的合同目的不能实现，属于认定事实错误。因《商品房买卖合同》已约定逾期办证的处理方式即不退房而是赔付相应违约金。即便上诉人未能办理不动产登记，王全俊应当继续履行《商品房买卖合同》，要求上诉人支付违约金，而不是解除《商品房买卖合同》。一审法院判决解除《商品房买卖合同》属于认定事实错误。2.一审法院判决解除上诉人与王全俊签订的《商品房买卖合同》属于适用法律错误，损害了上诉人的合法权益。若被上诉人王全俊拟行使法定解除权，应当在发生之日起一年内行使，即从2017年9月1日起至2018年9月1日，因王全俊并未在该时间段内要求解除合同，故其解除权消灭，王全俊无权解除《商品房买卖合同》。一审法院在王全俊除斥期间已过的情况下，判决解除《商品房买卖合同》属于适用法律错误。且被上诉人已经收房，合同目的已经实现，一审以合同目的不能实现为由解除合同属适用法律错误。被上诉人王全俊答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。1.一审认定事实清楚。本案中，由于中泓公司自身的原因未取得商品房所有权初始登记，至今无法向被上诉人交付转移登记的相关文书，被上诉人在合同约定的期限前不能取得房屋权属证书致使合同目的无法实现。被上诉人可以解除合同并要求中泓公司承担违约责任。关于《商品房买卖合同》第二十二条第三款第二项中逾期办理转移登记的约定，应当认定为“排除对方主要权利”的格式条款，该条款无效。2.一审判决解除被上诉人与中泓公司签订的《商品房买卖合同》，适用法律正确。中泓公司依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，认为买受人的解除权已过一年的行使期限，但该条款规定的一年除斥期间从整体条文看是针对逾期交房及逾期付款情形下解除权的行使期间，并非针对逾期办证的情形。从内容看，前述司法解释的规定是针对《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项的情形，否则，将导致买受人既不能行使合同解除权，又无法取得房屋所有权，合同的履行必然陷入僵局，有失公平。买受人签订《商品房买卖合同》的目的系取得完备的所有权，并非仅取得使用权，故中泓公司的上诉理由不能成立。王全俊向一审法院起诉请求：1.解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号为GZZH-GJC-2015-00202）。2、判令被告返还原告所付购房款609395元，并支付违约金（违约（违约金以609395元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，自2015年6月12日起计算至该款实际退还之日止）。3.判令被告赔偿原告所付公共维修基金6094元，物业管理费2565元。4.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，2015年6月12日，原告（买受人）与被告中泓房开（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，合同编号ＧＺＺＨ-ＧＪＣ-2015-0020，约定买受人向出卖人购买位于贵阳市南明区，建筑面积37.5平方米，单价每平方米23991.93元，总价款609395元，买受人采取一次性付款，买受人应当在20156月12日前支付全部房价款。预付款609395元。合同第十一条交付时间和条件约定“（一）、出卖人应当在2016年8月30日前向买受人交付该商品房…”第二十二条房屋登记约定“……二、初始登记出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；三、转移登记（一）出卖人承诺于2017年8月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照以下约定处理1、约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书，按已付房价款的0.1%承担违约责任；2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（2）项处理…（2）、买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金……”；合同并就其他事项进行了约定。2015年6月12日，原告向被告支付房款609395元，被告代收公共维修基金6094元，向中铁建（北京）物业管理有限公司贵阳分公司缴纳物业管理费（2016年9月1日-2018年2月28日）物业管理费2565元。原告认可于2016年9月收到房屋，现房屋处于空置状态，如解除合同可配合办理相关事宜。至本案庭审结束，被告仍未能提交可办理房屋转移登记的相关手续。本案原告向一审法院提起诉讼的时间为2020年7月29日。以上事实，有原被告双方陈述及有关证据材料在卷佐证，并经庭审质证核实。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案原告与被告中泓房开签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告中泓房开开发建设的房屋。该合同是双方当事人真实意思表示，内容合法，属有效合同，受法律保护。合同签订后，原告按约交纳了购房款，但是被告未按照合同约定为原告所购买的房屋办理产权转移登记。根据合同约定，被告承诺于2017年8月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，虽然原被告在合同当中约定继续履行合同，但被告至原告起诉时仍不能为原告办理产权转移登记，原告购买房屋的合同目的不能实现，故对原告诉请解除合同一审法院予以支持。原告未提供其向被告发出解除合同通知的证据，故以其向法院提起诉请的时间视为通知时间，利息从该时间开始计算。对被告提出除斥期间的抗辩，一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条未对因出卖人的原因导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人行使合同解除权的期限作出规定，《中华人民共和国合同法》第九十五条：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”，本案中，被告逾期履行产权转移登记义务的根本违约行为持续，原告合同目的不能实现，而原、被告于合同中未约定解除权的行使期限，被告未催告原告行使解除权，原告诉请解除合同并无不当，应予支持；被告主张原告的解除权已过一年的行使期限，但该规定中一年除斥期间从整体条文看是针对逾期交房及逾期付款情形下解除权的行使期间，并非针对逾期办证情形，从内容上看，前述司法解释的规定是针对《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项：“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”所作解释，不适用于“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的情形，否则，将导致买受人作为守约方不能行使合同解除权，又无法取得房屋所有权，合同的履行将陷入僵局，对买受人有失公平，故对被告除斥期间的抗辩一审法院不予采纳。合同解除后，被告中泓房开应当将收取的购房款全部退还给原告，并从2020年7月29日开始，利率标准按全国银行间同业拆借中心每月20日发布的一年期贷款市场报价利率计算，原告按照2015年6月12日开始计算支付违约金，缺乏事实和法律依据，一审法院依法不予支持。关于原告要求退还房屋维修基金及物业管理费的主张，关于房屋维修基金，当时向原告收取该费用的单位系代收该费用，该费用已经交纳给贵阳市住房和城乡建设局，在原被告双方的商品房买卖合同解除后，原告可持原收据以及本案判决书、身份证等材料向相关部门申请退还，对该费用不是被告收取的，被告不负有退款义务，故对原告的该诉请，一审法院依法不予支持；对退还物业管理费的主张，原告缴纳物业管理费的相对方并不是被告，且在物业服务费期间原告的房屋已经交房，处于在原告管理之下，故对该费用一审法院不予支持。合同解除以后房屋的返还以及相关备案登记、预告登记属于合同解除以后原、被告双方应履行义务，为减轻双方当事人诉累，原告已于本案表示如解除合同可配合办理相关事宜，故对房屋的交还及相关备案登记、预告登记的注销在本案当中一审法院一并进行处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决：一、解除原告王全俊与被告贵州中泓房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》。二、被告贵州中泓房地产开发有限公司在本判决书生效后三日内返还购房款609395元给原告王全俊，同时以该购房款为基数，按照全国银行间同业拆借中心每月20日发布的一年期贷款市场报价利率计算，支付上述款项从2020年7月29日起至该款退还之日止的利息给原告王全俊。三、原告王全俊以及被告贵州中泓房地产开发有限公司在本判决书生效后五日内相互配合办理贵阳市南明区的预告登记、商品房买卖合同备案登记的注销手续。四、驳回原告王全俊的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费5011元,由被告贵州中泓房地产开发有限公司承担。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交第一组证据：贵阳晚报、不动产登记查询结果，拟证明被上诉人所在的房屋组团已在2021年3月19日可以办理不动产登记，被上诉人的合同目的可以实现。被上诉人质证称，1、证据产生在一审判决之后，公告内容指的是商铺具备办证条件，没有具体说是所有商铺可以办证，根据上诉人的情况，很多商铺是改造的并不能办证；2、三性均不认可。即便现在能够办证，也不能阻止被上诉人行使合同解除权，因为被上诉人在提起诉讼以及一审诉请之前都是不具备办证条件的。被上诉人依据法律规定享有合同解除权的条件已经具备。第二组证据：贵阳市不动产登记中心出具的查询结果，拟证明案涉房屋已具备办产权证的条件，被上诉人质证称，该查询结果系在一审判决之后提交的，请求维持一审判决。二审另查明，被上诉人认可已收房。二审查明其余事实与一审查明事实一致。本院认为，本案二审的争议焦点为：案涉《商品房买卖合同》是否应当解除。针对焦点，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款规定,当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的,当事人可以解除合同。合同订立以后,当事人一方履行合同义务不符合约定的,包括迟延履行债务、不能履行、不适当履行等,并不必然导致合同相对方享有解除权,只有在一方违约致使不能实现合同目的时,合同相对方才享有解除权。就本案而言，买卖双方在签订商品房买卖合同后，为实现合同的目的，买方支付房款，卖方交付房屋，并办理房地产权属转移登记，这是买卖双方最主要的权利与应履行的义务。案涉房屋已交付被上诉人，且上诉人现已经具备办证条件并通知被上诉人，被上诉人合同目的已经实现。综合双方合同的约定、履行情况及保护房地产交易稳定等因素，对被上诉人要求解除商品房买卖合同的请求本院不予支持，进而对被上诉人诉请一并处理合同解除后的相关事宜不予支持。至于上诉人存在办证迟延履行的事实，被上诉人可以依约要求上诉人承担违约责任，另行主张权利。综上所述，上诉人中泓房开的上诉请求成立，本院予支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销贵阳市南明区人民法院（2020）黔0102民初10664号民事判决；二、驳回王全俊全部诉讼请求。一审案件受理费5011元,由王全俊负担，二审案件受理费10220元，由王全俊负担。本判决为终审判决。审判员　　邹爱玲二〇二一年九月十日书记员　　蒲美君 关注公众号“马 克 数 据 网”