贵州集成房地产开发有限公司、欧应平等商品房预约合同纠纷民事二审民事判决书（2021）黔01民终6963号

• 案件编号

  （2021）黔01民终6963号

• 案件名称

  贵州集成房地产开发有限公司、欧应平等商品房预约合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  贵州省贵阳市中级人民法院

• 所属地区

  贵州省贵阳市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/17 0:00:00

• 当事人

  贵州集成房地产开发有限公司;欧应平;冯琴敏

• 案件缘由

  商品房预约合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终6963号上诉人（原审被告）：贵州集成房地产开发有限公司，住所地：贵州省贵阳市云岩区中坝路99号。法定代表人：刘长波，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄祖兴，男，1986年3月23日出生，布依族，住四川省乐山市市中区，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：欧应平，男，1977年3月17日出生，汉族，住贵州省金沙县。被上诉人（原审原告）：冯琴敏，女，1979年8月12日出生，仫佬族，住贵州省金沙县。二被上诉人共同委托诉讼代理人：王红，贵州听策律师事务所律师。二被上诉人共同委托诉讼代理人：杨健，贵州听策律师事务所实习律师。上诉人贵州集成房地产开发有限公司（以下简称：集成房开）因与被上诉人欧应平、冯琴敏商品房预约合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院（2020）黔0103民初14079号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员黄新独任审理，书记员张鑫担任法庭记录。本案现已审理终结。上诉人集成房开上诉请求：一、请求撤销原审判决第一项依法改判或发回重审；二、本案一审及二审案件受理费由被上诉人承担。理由是，一审判决上诉人承担逾期办证违约金无事实依据，首先，被上诉人已占有使用涉案房屋，实现了该房屋的使用价值，被上诉人不存在经济损失；第二，被上诉人并未提供能够证明其损失存在的相关证据，应由被上诉人承担举证不能的法律责任；第三，违约金最主要的法律属性和立法目的是赔偿守约方因违约行为所造成的实际损失；第四，一审判决参照案涉小区其他《商品房买卖合同》中关于逾期办证违约金标准做出判决没有事实依据我国并非判例法国家；第五，补充协议第九条并非格式条款，并未不合理减轻出卖人的义务，应以补充协议为准；第六，一审判决上诉人承担的逾期办证的违约金明显过高，应当予以调减。被上诉人欧应平、冯琴敏答辩称：1.关于逾期办证损失，被上诉人对房屋的使用不仅是占有还包括交易、租赁的权利，所以被上诉人的损失实际存在；2.关于违约金的标准，最高院关于商品房合同司法解释规定，违约金合同中是没有约定的可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率进行计算，一审法院计算标准为日万分之一已付购房款，该标准低于上述司法解释规定，该判决合理合法，且被上诉人一审时有权选择退房而未退房，已经明显的减低上诉人的违约责任；3.关于双方补充协议第九条的约定，该约定系上诉人提供的格式条款，也未对该条款作出加粗下划的合理提示义务，且明显不合理的降低了上诉人的违约责任，为无效的格式条款，应以主合同为准。原审原告欧应平、冯琴敏诉讼请求：一、判令被告向原告支付逾期办理转移登记的违约金（以已付房款人民币639696元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准自2017年12月31日起支付至被告办理商品房转移登记的有关文书之日止，现暂计算至起诉之日为人民币51815.38元）；二、本案诉讼费及其他费用由被告承担。原审经审理查明：原告因购买被告开发建设的位于“云岩区甲秀北路8号恒大帝景”项目房屋，于2015年1月31日与被告签订一份《商品房买卖合同》，主要约定：房屋总价款为639696元，交房时间为2015年12月31日，出卖人承诺于2017年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起180日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款/的违约金。第二十九条“本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。……”《补充协议》第九条约定“1、双方同意以交房日之次日为办理产权登记期限的起算日，出卖人应当在该日之次日起720日内，向产权登记机关申请办理现房销售证明书（初始登记）。如出卖人延期交楼，办理产权登记期限的起算日为实际交楼之次日。”2020年3月17日，被告取得案涉房屋的不动产登记。2020年3月21日，被告在《贵阳晚报》刊登了《关于贵阳恒大帝景项目办理产权的通知》，通知“贵阳恒大帝景项目二组团8、9、11、12、13、15、16、17号楼住宅及负1层-负4层商业部分”业主办理相应不动产权证。庭审中，被告认可在2017年12月31日前已付清购房款。原审认为，原、被告所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示且不违反法律规定，应属合法有效，双方应当按照合同约定履行义务。《补充协议》第九条虽对办证时间进行了变更约定，但因该《补充协议》为格式条款，内容存在不合理减轻房屋出卖人的义务，故应以主合同为准，被告取得初始登记后通知原告办理转移登记之日才能视为其已履行完毕合同约定的交付办理转移登记有关文书的义务。本案中被告完成通知的时间为2020年3月21日，迟于合同约定，属于违约行为，应当承担违约责任。除合同另有约定，同一小区同一逾期办证的违约行为的责任，原则上应当采取统一标准。综上，参照案涉小区同一开发商与其他买受人签订的《商品房买卖合同》约定，即以被告已认可收到的已付房款639696元为基数，按每日万分之一的标准计算违约金，从合同约定的具体日期之次日（2018年1月1日）开始计算至出卖人取得该商品房所有权初始登记并通知买受人领取办理商品房转移登记的有关文书之日2020年3月21日止，期间，贵州省于2020年1月24日启动突发公共卫生事件一级响应，至2020年2月23日将一级响应调整为三级响应，此期间符合双方合同约定的不可抗力，共计30日，应予以扣除，逾期期间为779天，违约金为49832元（639696×日万分之一×779）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，经原审审判委员会讨论决定，判决：一、被告贵州集成房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告欧应平、冯琴敏逾期办证违约金49832元；二、驳回原告欧应平、冯琴敏的其余诉讼请求。案件受理费547.5元（已减半收取），由原告负担20.5元（已预交），由被告贵州集成房地产开发有限公司负担527元（此款原告已预交）。二审中，双方并未提交新的证据，本案事实与原审查明事实一致，本院予以确认。本院认为，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，因本案纠纷由民法典施行前的法律事实引起，故本案适用当时的法律、司法解释作为裁判依据。同时，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求有关的事实和适用法律进行审查”以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的不予审理”的规定，本院二审仅针对当事人的上诉主张进行审理。本案二审争议的焦点为：集成是否应当支付逾期办证违约金，逾期办证违约金的起算点及标准。本案中，出卖人与买受人签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示且不违反法律规定，该合同合法有效，双方应当按照合同约定履行义务。虽然双方在主合同第二十二条和补充协议第九条中均对办证时间进行了约定，但补充协议第九条将办理转移登记文件交付买受人的时间变更为实际交房之日推后720日，不合理的限制了买受人权利，减轻了出卖人义务，属于主合同第二十九条约定的“补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”的情形，故办理转移登记文件交付买受人的时间应以主合同约定为准。主合同第二十二条约定了集成房开应当在2017年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将商品房转移登记的有关文书交付给买受人，然而房开直至2020年3月17日才取得案涉房屋的不动产登记，2020年3月21日才通知买受人前来办理不动产权证，故其行为构成违约，应当承担相应的违约责任。其承担违约金的期间应当自2018年1月1日起算计算至2020年3月21日通知买受人办证之日为止。由于买卖双方在合同中没有约定逾期办证违约金的标准，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定，未对违约金标准进行约定的，可参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，即2019年8月19日之前按照中国人民银行公布的同期存款利率为标准计算违约金，2019年8月19日之后以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）为标准计算违约金。原审参照集成房开的其他同类案件按照日万分之一的标准，即年利率3.65%为标准计算进行，该标准低于中国人民银行公布的同期存款利率或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR），故原审以日万分之一为标准计算违约金并未影响出卖人利益，买受人也并未就此提起上诉，本院予以维持。对于日万分之一违约金标准是否过高的问题，首先，违约金兼具惩罚与补偿的双重属性，补偿性针对的是守约方，而惩罚性针对的是违约方，违约金不因对守约方的补偿而免除对违约方的惩罚，此乃合同约定违约金的初衷。就本案中，上诉人提出日万分之一的违约金过分高于被上诉人的实际损失的主张，需要由上诉人举证证明，但上诉人不能证明其该主张，故对其要求将违约金予以调减的请求，本院不予支持。综上所述，原判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人集成房开的上诉主张不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1054元，由上诉人贵州集成房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员　　黄新二〇二一年九月十七日书记员　　张鑫 更多数据：www.nlaw.org