杨永发、徐伟龙等房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书（2021）辽01民终14303号

• 案件编号

  （2021）辽01民终14303号

• 案件名称

  杨永发、徐伟龙等房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  辽宁省沈阳市中级人民法院

• 所属地区

  辽宁省沈阳市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/18 0:00:00

• 当事人

  杨永发;徐伟龙;吕胜利

• 案件缘由

  房屋租赁合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第二项

辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终14303号上诉人（原审被告）：杨永发,男，1946年3月20日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：杨璐，女，1972年11月10日出生，系上诉人的女儿，住大东区。委托诉讼代理人：潘卫东，辽宁保兴律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐伟龙，男，1983年10月24日出生，汉族，住沈阳市和平区。被上诉人（原审被告）：吕胜利，男，1966年4月3日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。上诉人杨永发因与被上诉人徐伟龙、吕胜利房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2021）辽0102民初8980号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。杨永发上诉请求：1.判令撤销沈阳市和平区人民法院作出（2021）辽0102民初8980号《民事判决书》，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审;2.判令被上诉人徐承担其提供虚假材料，欺骗一审法院，隐瞒其反悔承租此房的目的，误导一审法院做出错误判决，承担其造成严重法律后果的责任;3.判令本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院判决上诉人与被上诉人徐伟龙解除《房屋租赁合同》，上诉人杨与被上诉人徐之间不存在房屋租赁合同法律关系，故不存在上诉人与被上诉人徐解除《房屋租赁合同》;二、一审法院随意扩大合同的解释，认定缴纳管理费的义务主体系上诉人没有事实及法律依据，依法应予撤销;三、房屋出租方并没有合同约定的违约行为，合同履行中也并没有出现约定及法定解除的情况，一审法院判令解除合同无法律依据，依法应予撤销;四、一审法院判决解除上诉人与被上诉人双方签订的《房屋租赁合同》、上诉人返还原告房屋租金及押金1.7万元、赔偿被上诉人徐装修饰损失3,211元。属于被上诉人提供虚假材料，隐瞒其反悔承租此房的目的，欺骗并骗取了一审法院的信任，误导的一审法院做出的错误判决;五、一审法院在对相关法律事实未查清的情况下，被徐提供虚假材料蒙骗，没有任何法律依据的情况下，称查明，该房属于”胜利农贸市场”对外门市，该房因未按要求支付管理费而断电，致使原告自承租之日起不能正常使用，错误确认;六、一审法院认为上诉人作为房屋实际所有人在合同中明确表示，同意承担房屋物业费，而物业费与管理费均属于在房屋使用管理过程中发生的费用，反观徐在合同中并无承担与房屋管理相关费用的一审表示，判令上诉人承担房屋的管理费错误的判决;七、一审法院认为，因上诉人未按期缴纳房屋管理费导致被上诉人徐承租的房屋无法正常供电，致使房屋无法正常使用，房屋租赁合同目的无法实现，判令解除房屋租赁合同，是违反法律规定的错误判决;八、一审法院判决，合同解除后，尚未履行的，终止履行，根据履行情况合同性质，当事人可以要求恢复原状或采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，判决上诉人返还已经支付的房屋租金及押金共计1.7万元。由于判令合同解除是错误的，故判令故判决上诉人返还已经支付的房屋租金及押金共计1.7万元。无任何法律依据的错误判决。徐伟龙辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。吕胜利辩称，同意上诉人的上诉请求。徐伟龙向一审法院起诉请求：1.判令被告返还房屋租金17,000元，并赔偿装修费用8,500元；2.判令被告赔偿我方营业预期损失费6,000元；3.判令被告承担全部诉讼费。一审法院审理查明：2004年6月30日被告杨永发与案外人辽宁万合房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》购买沈阳市和平区南七马路商铺，建筑面积12.44平方米。2015年1月1日被告杨永发签署《委托书》委托被告吕胜利办理沈阳市和平区南七马路38号房产有关事宜。2020年12月10日，原告徐伟龙（承租方、乙方）与吕胜利（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》，约定将被告杨永发坐落于沈阳市和平区西安街88号门市，建筑面积12.44平方米的房屋租赁给被告用于门市经营，起租日为2020年12月10日，租期为60个月，至2025年12月10日结束。租金标准：1,333元/月。签订租赁合同当日，原告向被告支付16,000元房屋租金以及1,000元租赁押金。合同第六条关于其他费用约定，乙方在租赁期间内所用的物业费、电梯费由甲方承担；乙方在租赁期所用的采暖费由甲方承担。合同第八条第3款约定，在房屋内已有的装修和设施之外，如乙方需要增加设备或重新装修必须征得甲方同意，第十三条关于其他事项约定，如甲方出租期内违约，甲方赔偿装修费、加盟费，如乙方不租用固定装修不与损坏。合同签订后，被告向原告交付了房屋，原告对案涉房屋进行牌匾、广告牌等装修。另查明，该房屋属于“胜利农贸市场”对外门市，该房屋因未按要求支付管理费而断电，致使原告自承租之日起不能正常使用。一审法院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。关于承租房屋管理费承担主体问题。《房屋租赁合同》第六条第1款已列举原告在承租期间负责缴纳的款项。《房屋租赁合同》第六条第2款虽未约定房屋管理费的缴纳主体，但约定的房屋物业费由被告承担。《民法典》第五百一十条规定：“合同约定不明且双方不能达成协议的按照合同相关条款或交易习惯确定”。被告作为房屋实际所有人在合同中明确表示同意承担房屋物业费，而物业费与管理费均属于在房屋使用管理过程中发生的费用，反观原告在合同中并无承担与房屋管理相关费用的意思表示，故本院认为承租房屋的管理费应由被告承担。《民法典》第七百零八条出租人应保持租赁物符合约定的用途。因被告未按期缴纳房屋管理费导致原告承租的房屋无法正常供电，致使房屋无法正常使用，房屋租赁合同目的无法实现，故原告主张解除《房屋租赁合同》的诉请本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，故对原告请求被告返还已经支付的房屋租金及押金共计17,000元的诉讼请求，本院予以支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，本案中，被告应承担违约责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同。纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条原告主张赔偿装修费的合理部分应予支持。根据原告提供的微信聊天记录及票据。本院确定原告装修装饰损失为背景墙、灯箱1,380元，购买华润漆498元，牌匾1,333元，共计3,211元。关于原告主张营业预期损失费6,000元，因原告未举证证明其主张，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百六十三条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百六十七条，判决如下：一、解除原告徐伟龙与被告杨永发签订的《房屋租赁合同》；二、被告杨永发于本判决生效之日起10日内返还原告徐伟龙房屋租金及押金17,000元。三、被告杨永发于本判决生效之日起10日内赔偿原告徐伟龙装修装饰损失3,211元。四、驳回原告徐伟龙的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费588元，减半收取294元，由原告徐伟龙承担105元，被告吕胜利承担189元。二审中，当事人未提供新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。因案涉《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，且内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法、有效，双方均应恪守执行。本案双方当事人的诉争焦点为：1.案涉《房屋租赁合同》终止履行的原因及责任归属应如何认定；2.案涉《房屋租赁合同》解除后的法律后果应如何处理。关于案涉《房屋租赁合同》终止履行的原因及责任归属应如何认定问题。庭审中，被上诉人徐伟龙主张因上诉人未缴纳市场管理费而停水停电，导致其无法经营，合同终止履行；而上诉人则主张，市场管理费应由实际经营者即被上诉人徐伟龙承担，上诉人在履行合同中并不存在违约行为。对此，本院认为，《民法典》第五百一十条规定，合同约定不明且双方不能达成协议的按照合同条款或交易习惯确定。本案中，因双方在合同中对于市场管理费的缴纳主体问题并未作出明确约定，从而导致本案纠纷的发生。现一审法院在双方对各自的主张无证据证明的情况下，径行以合同约定物业费由上诉人承担继而推定市场管理费亦应由其缴纳的证据不足，应予纠正。纵观本案，造成案涉合同终止履行的原因系双方对市场管理费的缴纳主体约定不明以及事后亦未达成合意所致，对此，双方均存在过错。本院对上诉人的该项上诉主张不予支持。关于案涉《房屋租赁合同》解除后的法律后果应如何处理的问题。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。结合本案，因案涉房屋的停水停电行为，确实导致被上诉人徐伟龙无法正常使用房屋，即合同目的无法实现，故一审法院判决解除合同并责令上诉人返还租金及押金并无不当。至于被上诉人徐伟龙的装修损失问题，虽该装修损失确实存在，但因被上诉人徐伟龙在合同签订过程中亦存在过错，故其该项损失应由其自行承担。本院对上诉人的该项上诉主张予以支持。综上所述，杨永发的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持沈阳市和平区人民法院（2021）辽0102民初8980号民事判决第一项、第二项，即“一、解除原告徐伟龙与被告杨永发签订的《房屋租赁合同》；二、被告杨永发于本判决生效之日起10日内返还原告徐伟龙房屋租金及押金17,000元”；二、撤销沈阳市和平区人民法院（2021）辽0102民初8980号民事判决第三项、第四项，即“三、被告杨永发于本判决生效之日起10日内赔偿原告徐伟龙装修装饰损失3,211元。四、驳回原告徐伟龙的其他诉讼请求”；如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回双方当事人的其他诉请请求。一审案件受理费588元，减半收取294元，由上诉人杨永发承担147元，由被上诉人徐伟龙承担147元；二审案件受理费588元，由上诉人杨永发承担494元，由被上诉人徐伟龙承担94元。本判决为终审判决。审判长　　姜会军审判员　　金　鑫审判员　　赵　智二〇二一年九月十八日书记员　　赵博文本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。 来源：百度“马 克 数据网”