肖建明、宋子美等商品房销售合同纠纷民事一审民事判决书（2021）湘0524民初3451号

• 案件编号

  （2021）湘0524民初3451号

• 案件名称

  肖建明、宋子美等商品房销售合同纠纷民事一审民事判决书

• 审理法院

  隆回县人民法院

• 所属地区

  隆回县

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事一审

• 裁判日期

  2021/9/3 0:00:00

• 当事人

  肖建明;宋子美;湖南湘立房地产开发有限公司

• 案件缘由

  商品房销售合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国合同法》:第六十条第一款；《中华人民共和国合同法》:第六十条第二款；《中华人民共和国合同法》:第一百零七条；《中华人民共和国合同法》:第一百一十四条第一款；《中华人民共和国合同法》:第一百一十四条第二款；《中华人民共和国合同法》:第一百一十四条第三款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）:第二十七条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）:第二十九条第一款

湖南省隆回县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0524民初3451号原告：肖建明，男，1978年01月10日出生，汉族，湖南省隆回县人，住隆回县。原告：宋子美，女，1977年08月22日出生，汉族，湖南省隆回县人，住隆回县。委托诉讼代理人：何刚，湖南志涛律师事务所律师。被告：湖南湘立房地产开发有限公司，住所隆回县桃洪镇桃洪西路238号。法定代表人：袁玉武，该公司董事长。委托诉讼代理人：王炳善，湖南志涛律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖志强，湖南志涛律师事务所律师。原告肖建明、宋子美与被告湖南湘立房地产开发有限公司（以下简称湘立公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年8月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告肖建明、宋子美的委托诉讼代理人何刚，被告湘立公司的委托诉讼代理人王炳善到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肖建明、宋子美向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期交房违约金15869元（逾期时间暂计算至2020年10月31日，实际逾期时间以最终交房时间为准）；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年5月31日，原告购买被告开发的位于隆回县，房屋总价款618925元，双方签订了《商品房买卖合同》。该合同第八条约定，被告应在2018年12月31日前将上述房屋交付给原告；合同第九条约定，出卖人逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，出卖人应按日向买受人支付已付房款万分之五的违约金至实际交付之日止。但时至今日，被告仍未向原告交房，已构成严重违约，依法应当承担逾期交房的违约责任。据此，原告特诉至法院，望判如所请。被告湘立公司辩称：被告未按合同约定时间交房存在不可预知的特殊原因，如被告法定代表人接受监察委调查三个月，致使公司不能正常运转，业主到公司吵闹，加剧了公司的运营困难，由此引发公司不能按时交房，应依法免除被告延迟交房的违约责任。原告并未另行租房居住，不存在实际意义上的损失。本案的赔偿标准高于同类案件的标准。本院经审理认定事实如下：2018年5月31日，原告肖建明、宋子美（买受人）与被告湘立公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号201600601301），合同约定：肖建明、宋子美购买湘立公司开发的位于隆回县，该商品房建筑面积141.06平方米，单价为每平方米4387.74元，总金额618935元。同时合同约定：出卖人应当在2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用；出卖人如未按合同规定的期限交房，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。合同签订后，原告按合同约定交纳了房屋价款，而被告未能在合同约定的期限内交房。2019年8月8日，被告在凯悦1号小区张贴通告，通知凯悦1号悦江湾购房业主2019年8月15日至8月25日办理交房手续，但原告以不符合交房条件为由至今未去办理房屋交接手续。上述事实，有当事人的陈述，商品房买卖合同、补充协议，收款收据、发票，湘立公司交房通告等证据在卷佐证。本院认为：本案系商品房销售合同纠纷，为民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律、司法解释的规定。原告肖建明、宋子美与被告湘立公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告已按合同约定交纳了房屋价款，被告没有按合同约定的期限交房，已构成违约，应承担违约责任。原告请求被告支付逾期交房违约金，予以支持。关于逾期交房违约金计算期限问题。合同约定交房期限为2018年12月31日，因此逾期交房违约金应自2019年1月1日开始计算至实际交房时止。2019年8月8日，被告通过张贴通告的方式通知包括本案原告在内的凯悦1号悦江湾业主于2019年8月15日至8月25日办理交房手续,原告没有在通知的时间去办理房屋交接手续，视为被告已在通知办理房屋交接手续的最后期限届满日即2019年8月25日交付了房屋，逾期交房天数为237天。关于违约金计算标准问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，逾期交房超过90日的，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之五的违约金。合同约定的违约金显然过分高于造成的损失。原告购买的是住房，因逾期交房受到的损失主要为房屋不能及时入住而导致的房屋租金损失，参考本院已生效的同类案件的裁判标准，根据本案延期交房期间隆回县城租房租金行情，同时考虑物价上涨导致房屋装修成本增加的损失、延迟交房的时间长短等因素，兼顾双方对合同的履行情况确定违约金计算标准。原告没有要求被告按合同约定支付违约金，请求被告支付违约金15869元，其计算标准与本院已生效的同类案件的裁判标准基本相符，予以支持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条第一款规定，判决如下：被告湖南湘立房地产开发有限公司在本判决生效后五日内向原告肖建明、宋子美支付逾期交房违约金15869元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费196.72元，减半收取计98.36元，由被告湖南湘立房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审 判 员　张小为二〇二一年九月三日法官助理　陈厚灿书 记 员　韩　雁附相关法条：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 微信公众号“马克 数据网”