上海汽车集团（北京）有限公司与北京慧仁中天经济技术发展有限责任公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书（2021）京02民终9296号

• 案件编号

  （2021）京02民终9296号

• 案件名称

  上海汽车集团（北京）有限公司与北京慧仁中天经济技术发展有限责任公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

• 审理法院

  北京市第二中级人民法院

• 所属地区

  北京市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/16 0:00:00

• 当事人

  上海汽车集团（北京）有限公司;北京慧仁中天经济技术发展有限责任公司

• 案件缘由

  房屋租赁合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终9296号上诉人（原审被告、反诉原告）：上海汽车集团（北京）有限公司，住所地北京市海淀区。法定代表人：陈德美，董事长。委托诉讼代理人：刘燕，北京市首信律师事务所律师。委托诉讼代理人：张文涛，北京市首信律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京慧仁中天经济技术发展有限责任公司，住所地北京市西城区宣武门西大街甲129号408室。法定代表人：石胜，总经理。上诉人上海汽车集团（北京）有限公司（以下简称上汽北京公司）因与被上诉人北京慧仁中天经济技术发展有限责任公司（以下简称慧仁公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2020）京0102民初33998号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上汽北京公司上诉请求：撤销一审民事判决第一、二、三、四、五、六、八项判决；依法改判驳回被上诉人一审的部分诉讼请求，支持上诉人一审的反诉请求，或将本案发回重审；一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院判决上诉人退还被上诉人两个月房租属于适用法律法规、政策错误。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条规定，只有受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金，人民法院才能支持。一审法院在没有任何事实和证据支持的情况下，认定被上诉人营业收入受到疫情的影响，利用自由裁量权酌定减免两个月房租是错误的，且显失公平。一审判决所参考发改投资规[2020]734号文件，但该文件是指导意见，不具有强制执行力，其属于部门规范性文件，与北京市地方政府规范性文件属于同等效力等级，并不存在优先适用的情形。减免疫情期间房租所适用的减免政策应以地方具体规定为准，根据北京市京政办发〔2020〕7号和京政办发〔2020〕15号规范性文件：承租京内市及区属国有企业房产用于办公用房的，给予2月份租金50%的减免，2020年3月和4月给予租金50%的减免。故本案最多给予1.5个月的房租减免。并且，上诉人不属于北京市市属国有企业，而是上海市属国企在北京的子公司，并非北京各项房租减免政策应适用的国企范围，属于应协商解决的范围。房租是上诉人的主要经营收入，上诉人受新冠肺炎疫情影响已经出现经营困难的情况，上诉人一审提交了《通知》《利润表》等予以证明，在该困难情况下上诉人减免被上诉人两个月电费后仍与被上诉人协商并同意减免半个月房租。二、一审法院认定双方的《租赁合同》于2020年10月26日到期终止属事实认定不清，法律适用错误。疫情并不适用情势变更情形，被上诉人并未因疫情影响导致继续履行合同显失公平，被上诉人并非政府采取防控措施直接受影响的餐饮、酒店等人群密集聚集性行业，未因疫情影响而停业，其也未提供因受疫情影响导致困难的证据。一审法院主观认为被上诉人的营业收入必然受影响，认为继续履行合同明显不公平没有任何依据。被上诉人在申请减租前已经违约，被上诉人自2020年2月起即开始拖欠房租直至7月，在疫情严重阶段并未提出减免房租或协商变更合同内容，在5月份后社会秩序已经恢复正常后才提出房租减免申请，其并非在协商减租过程中发生的违约，双方对国家政策解读存在争议未能协商解决并非被上诉人可以拖欠房租的理由，不能导致已发生的违约责任的免除。被上诉人拖欠房租行为属实且已远远超过30日，上诉人有权解除《租赁合同》，《租赁合同》于2020年7月10日解除。被上诉人自2020年4月21起拖欠2020年4月27日至2020年6月26日的房租，并自2020年6月21起拖欠2020年6月27日至2020年8月26日的房租，经上诉人多次催促，被上诉人均不予交纳。根据双方签订的《租赁合同》约定，《租赁合同》自上诉人2020年7月10日将《解约通知》送达被上诉人时解除。三、《租赁合同》已于2020年7月10日解除，被上诉人无权要求返还保证金，并应当承担《租赁合同》约定的违约责任、房屋占用费。被上诉人拖欠房租事实客观存在，已构成根本违约，上诉人已按《租赁合同》约定解除合同，结合《租赁合同》第十条第2款约定，被上诉人无权要求上诉人返还保证金，同时被上诉人还应支付违约金。关于逾期迁址违约金，依据《租赁合同》第三条第4款、第十条第2款第（4）项约定，被上诉人应于7月20日前将北京志和文化传播有限公司的注册地址变更，故被上诉人应该支付自2020年7月21日至2020年12月1日的逾期迁址违约金，一审判决确认的计算起始时间错误。关于房屋占有使用费，被上诉人应支付2020年7月11日至2020年11月3日的房屋占用费，一审事实认定错误。四、一审判决认定上诉人赔偿被上诉人2020年8月26日当天租金无事实与法律依据。《租赁合同》解除后被上诉人不交接房屋，上诉人依据合同约定于8月26日采用停电的手段催促其腾退房屋及补交房租并无不合理，且当日房屋仍为被上诉人占有，一审法院要求上诉人赔偿当日房屋租金缺乏事实和法律依据。慧仁公司辩称：我方同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求。慧仁公司已经给上诉人提交了单位受到损失的证明以及免租的申请，而上诉人并没有实际免除房租，直到2020年7月10日直接要求解除合同。慧仁公司属于小型企业，符合国家关于减免租金的相关规定。上诉人主张其不是北京企业，但是根据相关规定内容，国有企业或国有单位都需要主动照顾中小企业。根据规定，有不可抗力因素，可以针对合同进行延期，上诉人不能单方解除合同，其2020年7月10日提出解除合同，慧仁公司没有同意，故合同还在生效期间，认可一审判决解除合同的日期即2020年10月26日。关于上诉人主张我方拖欠房租要求解除，慧仁公司已经提交了延期申请。关于违约金，在合同不能单方解除的情况下就不存在违约金。关于保证金，慧仁公司不存在违约，上汽北京公司应当退还。关于断电期间租金，因上诉人给慧仁公司断电导致无法正常经营，故需要承担慧仁公司的损失。慧仁公司向一审法院起诉请求：1.判令上汽北京公司返还慧仁公司房屋押金43800元；2.判令上汽北京公司为慧仁公司减免2020年2月1日至2020年11月3日期间的房租共计人民币87600元；3.判令上汽北京公司赔偿慧仁公司断电期间的损失共计30000元；4.本案诉讼费用由上汽北京公司承担。上汽北京公司向一审法院反诉请求：1.请求法院依法确认上汽北京公司与慧仁公司于2018年10月27日签订的《房屋租赁合同》已于2020年7月10日解除；2.请求法院依法判决慧仁公司支付上汽北京公司自2020年7月11日至2020年11月3日的房屋占用费131880元；3.请求法院依法判决慧仁公司支付延迟交纳房租违约金28332.6元；4.请求法院依法判决慧仁公司支付解除《房屋租赁合同》的违约金105120元；5.请求法院依法判决慧仁公司支付自2020年7月25日起至实际迁出北京志和文化传播有限公司注册地址之日的违约金（暂计11月3日为11059.5元）。一审法院认定事实：2018年10月27日，上汽北京公司作为出租方（甲方）与承租方（乙方）慧仁公司签订《房屋租赁合同》，该合同部分内容如下：甲方向乙方出租自有房屋坐落于北京市西城区广安门外大街248号1号楼1005室（产权证号：京房权证宣国第XXXX号），建筑面积180平方米，出租用途为办公。租赁期限自2018年10月27日至2020年10月26日。房屋租金标准为21900元/月（4元/平方米/天×180平方米×365天÷12个月），租金支付方式为每两个月为一期支付，首期租金于合同生效之日起五日内支付，以后每一期租金均应于上一期届满前五日向甲方支付。乙方应向甲方支付首期租金的同时，支付保证金43800元。乙方逾期支付租金连续或累计达30日，甲方可以单方解除合同，合同解除的，乙方应向甲方支付租金总额20%的违约金，且甲方无需退还保证金；乙方逾期支付租金，每逾期一日，按应缴纳费用总额的日千分之五向甲方支付违约金；逾期超7日，甲方还有权以通知物业管理公司停水停电。乙方及乙方关联企业应于租赁期限届满后10个工作日内将使用该房屋地址注册、备案的执业许可证等全部证照注销或变更地址。乙方或乙方关联企业（北京志和文化传播有限公司）（以下简称志和公司）任一方逾期将使用该房屋地址注册、备案的营业执照等全部证照注销或变更地址的，每逾期一日，乙方应当向甲方支付月租金每日千分之五的违约金。租赁期满或本合同提前终止当天，乙方应向甲方交还该房屋并办理交接事宜，乙方逾期交还该房屋，每逾期1日，应按照原日租金（若日租金有浮动，则以较高者为准）2倍的标准向甲方支付房屋占用费。关于保证金及租金交纳情况，慧仁公司于2016年开始租赁上述房屋，曾2016年11月30日向上汽北京公司交纳租房保证金41062元，并于2018年11月8日向上汽北京公司交纳租房保证租金补差款2738元，合计43800元。关于2020年2月27日以后的租金交纳情况，双方确认慧仁公司于2020年4月17日交纳了2月27日至4月26的租金43800元，2020年7月15日交纳了两个月租金43800元，2020年9月1日交纳了两个月租金43800元。另查，关于沟通租金减免一事，慧仁公司曾于2020年3月25日发出书面《情况说明》，内容为“1.我司因疫情原因4月7日才能复工，4月7日能交房租；2.因我司于2020年1月17日至4月6日没有人在办公室办公，申请免除两个半月电费共2000元；2016年10月15日起，贵集团将月电费800元揉进了房租。”2020年5月25日发出书面《房租免租申请》申请免租金最低两个月。2020年7月27日发出书面《减免租金申请书》，要求依据国家政策减免至少三个月租金。2020年4月16日，慧仁公司收到回函《说明》，上汽北京公司在回函中表示：1.若原合同到期后，贵司续租，我司给予三天免租期；2.若不再续租，原合同终止时间顺延三天。2020年5月20日，慧仁公司收到《关于催缴房租的二次通知》，其中上汽北京公司要求起支付2020年4月27日至6月26日的房租。2020年7月1日，上汽北京公司向慧仁公司发出《催告函》，要求慧仁公司收到函件之日起5日内支付所欠4月27日至8月26日房租87600元及违约金27375元。2020年7月10日，上汽北京公司通过微信向慧仁公司法定代表人发出《解约通知》，慧仁公司不予同意，继续在租赁房屋内办公。另查，2020年8月26日至9月1日，上汽北京公司以慧仁公司拖欠房租为由对其进行断电，致慧仁公司未能正常办公。2020年10月27日，慧仁公司向上汽北京公司发出申请，告知其拟于2020年10月27-31日迁出租赁房屋，并于10月31日进行房屋交接。2020年11月3日，慧仁公司与上汽北京公司签订《房屋交接说明》，内容包括“2020年10月30日，慧仁公司迁出租赁房屋。2020年11月3日，双方进行房屋交接，房屋内所有慧仁公司的物品均已搬出，慧仁公司向上汽北京公司交付房屋及该房屋钥匙1把。”另查，2020年5月9日，发改投资规【2020】734号《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》提出“推动承租国有房屋（包括国有企业和政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋）用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金”。再查，志和公司系慧仁公司的全资子公司，其注册地址于2020年12月1日由本案租赁房屋地址变更为北京市西城区广安门外大街248号1号楼21层2102室。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人协商一致，可以解除合同。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案中，慧仁公司与上汽北京公司签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。慧仁公司系从事咨询行业，其营业收入必然受到疫情的影响。故在租赁合同期间，因发生了疫情这一情势变更，其可通过与上汽北京公司进行协商减免房租的方式来变更合同内容。因双方在协商过程中，争议较大，导致了慧仁公司没有按照合同约定时间和标准交纳租金，故不能认定为慧仁公司违约。双方于2020年11月3日正式办理交接，故法院认为合同系于2020年10月26日到期终止。慧仁公司主张2020年10月30日正式搬离涉案房屋，延迟签订交接协议系上汽北京公司原因所致，但未能提供证据证明，故其应承担举证不能的责任，其应该按照合同约定的租金每天720元的标准的2倍支付2020年10月27日至11月2日的房屋占有使用费10080元。关于疫情期间租金是否应该减免，法院综合考虑双方受到疫情影响的情况及上汽北京公司企业性质，酌定上汽北京公司应慧仁公司减免疫情期间房屋租金43800元。虽然经过上汽北京公司催要，慧仁公司已按照合同约定标准将租金交至2020年8月26日，但主要原因系慧仁公司较被动且对政策的不了解所致，通过上汽北京公司的答辩中也可以推断出在双方沟通租金减免一事的过程中上汽北京公司就主张政府没有政策要求其减免租金。故对上汽北京公司反驳称慧仁公司已自愿交纳租金故不予退还的抗辩理由，法院不予采纳。故上汽北京公司应退还慧仁公司已交纳的疫情期间2月至6月的部分租金43800元。考虑到2020年8月26日至9月1日，上汽北京公司以慧仁公司拖欠房租为由对其进行断电，致慧仁公司未能正常办公，故该期间租金不应交纳。2020年8月26日当天租金损失上汽北京公司应予赔偿。鉴于慧仁公司未就断电损失出示证据，对其要求赔偿除租金损失之外的断电损失，法院不予支持。综上，慧仁公司还应当向上汽北京公司支付房屋租金的期间为2020年9月2日至10月26日，金额为39600元。关于保证金（押金），慧仁公司迟延交纳房租并非违约行为，故上汽北京公司应当返还慧仁公司保证金。同理，法院对于其反诉主张延期支付房租及解除合同违约金之诉讼请求不予支持。关于逾期迁址违约金，根据合同约定，志和公司最迟应于2020年11月9日将注册地址迁走，实际于12月1日变更，故慧仁公司应按照合同约定支付11月10日至12月1日的违约金2409元。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、自判决生效之日起七日内，上海汽车集团（北京）有限公司退还北京慧仁中天经济技术发展有限责任公司房屋保证金（押金）43800元；二、自判决生效之日起七日内，上海汽车集团（北京）有限公司退还北京慧仁中天经济技术发展有限责任公司2020年2月至6月部分房屋租金43800元；三、自判决生效之日起七日内，上海汽车集团（北京）有限公司赔偿北京慧仁中天经济技术发展有限责任公司2020年8月26日当天租金损失720元；四、自判决生效之日起七日内，北京慧仁中天经济技术发展有限责任公司给付上海汽车集团（北京）有限公司2020年9月2日至10月26日期间的房屋租金39600元；五、自判决生效之日起七日内，北京慧仁中天经济技术发展有限责任公司给付上海汽车集团（北京）有限公司2020年10月27日至11月2日的房屋占有使用费10080元；六、自判决生效之日起七日内，北京慧仁中天经济技术发展有限责任公司给付上海汽车集团（北京）有限公司逾期迁址违约金2409元；七、驳回北京慧仁中天经济技术发展有限责任公司的其他诉讼请求；八、驳回上海汽车集团（北京）有限公司的其他反诉请求。如果北京慧仁中天经济技术发展有限责任公司、上海汽车集团（北京）有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人均未提交新的证据，本院查明的其他事实与一审无异。本院认为，本案二审阶段的争议焦点为：上汽北京公司是否因慧仁公司迟延支付租金而享有单方解除权；一审判决减免疫情期间房租43800元是否正确；一审判决关于保证金、迟延缴纳房租违约金、解除合同违约金、逾期迁址违约金、房屋占有使用费、2020年8月26日当天租金等数额的认定是否正确。关于上汽北京公司是否享有单方解除权，慧仁公司与上汽北京公司于2018年10月27日签订《房屋租赁合同》，合同虽然约定当慧仁公司逾期支付租金连续或累计达30日的，上汽北京公司可以单方解除合同，但2020年初新冠肺炎疫情的发生以及相关防控措施的采取，使得合同的基础条件发生了双方在订立合同时所不能预见的重大变化，承租人慧仁公司作为从事咨询行业的公司，其经营会因疫情及其防控措施受到不利影响。此时如继续按照合同约定的内容履行存在困难，且会对一方当事人明显不公平。慧仁公司可以就减免租金、延长租期或者延期支付租金与对方进行协商。慧仁公司于2020年4月17日交纳了2月27日至4月26的租金，后于2020年7月15日、2020年9月1日分别交纳了两个月租金，虽然在合同履行过程中存在一定程度的逾期，但此后已经对2020年8月26日前的全部租金予以补缴。考虑到疫情及其防控措施对慧仁公司履行合同造成的困难，以及疫情发生过程中涉案交易能否适用相关规定免除承租人部分责任尚不明确的状况，以及慧仁公司在疫情影响减弱后补缴了租金的实际情况，本院认为慧仁公司在合同履行过程中部分拖欠租金的行为不应导致上汽北京公司享有单方解除权。故上汽北分公司于2020年7月10日向慧仁公司法定代表人发出《解约通知》的行为，不具有单方解除合同的效力。一审法院对于上汽北京公司关于合同于2020年7月10日解除的请求不予支持，并认定合同系2020年10月26日到期终止，处理正确，应予维持。上汽北京公司上诉称慧仁公司系自2020年2月起拖欠房租，在申请减租前已经构成违约而并非是在协商减租过程中发生拖欠，据此主张上汽北京公司有权依照《房屋租赁合同》相应条款通知解除合同。本院认为，慧仁公司虽未在疫情发生的第一时间与上汽北京公司进行协商，但在其开始逾期支付租金之时新冠肺炎疫情及其防控措施已经使得合同的基础条件已经发生了订立合同时所不能预见的重大变化，对慧仁公司履行合同所造成的不利影响已经客观存在。在此情况下，应当基于公平原则部分免除慧仁公司的相关责任。故上汽北京公司关于其有权通知慧仁公司解除合同、合同已于2020年7月10日解除的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于疫情期间的房租减免，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》之相关规定，承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。另外，《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》（发改投资规〔2020〕734号）规定推动对承租国有房屋用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金。如前文论述，疫情及其防控措施系双方订立合同时所无法预料的重大变化，慧仁公司作为从事咨询行业的公司，其经营客观上会因此受到不利影响，致使其依约履行合同存在困难。考虑本案中双方企业性质、双方受疫情影响程度、过错程度，根据前述司法解释的规定并参考上述指导意见所确定免除租金范围，本院认为一审法院酌定上汽北京公司减免疫情期间租金43800元，即2个月租金，处理妥当，符合公平原则。上汽北京公司上诉主张一审判决减免租金是错误的，缺乏事实与法律依据。另外，上汽北京公司依据京政办发〔2020〕7号和京政办发〔2020〕15号规范性文件，主张即使减免租金也不应超过1.5个月租金，但该文件并非行政机关针对公民、法人或者其他组织所制定的产生外部法律效力的强制性规范，且上汽北京公司亦称其并非适用北京市政策的企业。一审法院根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》及案件具体情况酌定减免2个月租金并无不妥，上汽北京公司关于房租减免租金最多不应超过1.5个月的上诉理由不能成立。关于本案所涉其他相关款项，上汽北京公司基于其享有单方解除权、涉案《房屋租赁合同》已于2020年7月10日解除的主张，请求法院判决慧仁公司无权要求其返还保证金，且需支付解除合同违约金，但涉案合同系2020年10月26日到期终止，故上汽北京公司关于无需退还保证金以及慧仁公司应当支付解除合同违约金的上诉理由均缺乏依据，本院不予支持。关于逾期迁址违约金、房屋占用费，上汽北京公司亦是基于合同于2020年7月10日解除的主张，以该日期为依据计算相应金额，亦缺乏依据，本院不予支持。关于迟延交纳房租违约金，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。新冠疫情在整体上属于当事人不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，会对履行合同造成重大障碍。一审法院根据案件实际情况对于上汽北京公司主张的逾期交纳房租违约金不予支持，处理正确，上汽北京公司关于逾期交纳房租违约金的该项上诉理由亦不能成立。关于2020年8月26日当天租金，涉案合同在2020年8月26日仍未解除，上汽北京公司作为出租人进行断电，致使慧仁公司无法正常使用涉案房屋，故慧仁公司无需交纳断电期间租金。鉴于慧仁公司已经将租金交纳至2020年8月26日，故一审法院判令上汽北京公司向慧仁公司赔偿该日租金并无不妥。本院对上汽北京公司关于该日租金的上诉理由不予支持。综上所述，上汽北京公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6582元，由上海汽车集团（北京）有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长　　朱　印审 判 员　　蒋春燕审 判 员　　施　忆二〇二一年九月十六日法官助理　　李雅迪书 记 员　　陈　腾 来自：www.macrodatas.cn