席军战、刘户县租赁合同纠纷民事二审民事判决书（2021）陕04民终3130号

• 案件编号

  （2021）陕04民终3130号

• 案件名称

  席军战、刘户县租赁合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  陕西省咸阳市中级人民法院

• 所属地区

  陕西省咸阳市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/28 0:00:00

• 当事人

  席军战;刘户县

• 案件缘由

  租赁合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

  陕西省咸阳市中级人民法院民事判决书 (2021)陕04民终3130号 上诉人（原审被告）: 刘户县，男，1968年12月10日出生，汉族，住陕西省淳化县，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：张抗定，咸阳市“148”法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）: 席军战，男，1974年1月19日出生，汉族，住淳化县，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：张驰，泾阳县泾干法律服务所法律工作者。上诉人刘户县与被上诉人席军战租赁合同纠纷一案，不服陕西省淳化县人民法院（2021）陕0430民初340号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人刘户县上诉请求：1、撤销原判第一条。2、改判维持原判第二条：驳回原告席军战的诉讼请求。3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、一审判决适用法律不当。上诉人与被上诉人之间成立的8号猪棚租赁合同合法有效。被上诉人席军战在一审中并未要求解除上述合同。一审法院在上述合同五年租赁期限尚未届满、效力尚存的情况下，判决上诉人退还被上诉人租赁费80775元，显然适用法律不当。2、不定期租赁法律仅赋予租赁关系双方当事人可以随时解除其租赁关系的权利,并不是承租人使用租赁物6个月以上的可以不支付租金的法律依据。席军战在民事起诉状及原审诉讼中并没有因租赁期限与刘户县发生争议。原审法院在席军战没有主动的前提下主动适用《合同法》第二百一十五条下判，适用法律不当。3、一审判决认定事实不清，判决错误。上诉人刘户县从张某某处承包8号猪棚10天后，就将该猪棚转租于被上诉人，并口头约定：租赁期限五年，每年租赁费35900元，先交3年承包费107700元，剩余承包费待三年后一次性交清。该棚完好交付后的管理、使用、修缮都由被上诉人席军战负责，与上诉人刘户县无关。事后，上诉人将被上诉人107700元租赁费全额转交于张某某，被上诉人也未再找过上诉人。被上诉人在一审起诉的前一天才打电话通知上诉人，上诉人始知被上诉人席军战所称的言语之情。一审法院据此作为认定案件事实和判决的依据，显属认定事实不清，判决错误。被上诉人席军战辩称，上诉人与被上诉人之间的租赁合同已于2018年3月协商解除。因猪棚地基下沉，双方签订的租赁合同无法继续履行，被上诉人随即与上诉人协商，要求解除租赁合同，上诉人明确表示同意解除并承诺向被上诉人退还剩余租金。这一事实，有被上诉人在一审中提供的证据和上诉人在一审中的陈述佐证。因此，双方之间的租赁合同在一审起诉前已经解除，故不需要再次请求人民法院判决解除。上诉人所称的“被上诉人没有找过上诉人以及其在书写民事起诉状前一天才知道被上诉人所自称的言语之情”与事实不符。在一审庭审中，上诉人当庭承认被上诉人多次寻找上诉人要求退还租金。被上诉人在一审中所提交的录音资料能够佐证被上诉人要求上诉人退还租金的事实。综上所述，一审法院认定事实清楚、适用法律得当，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。一审法院认定事实：2017年6月中旬，被告从张某某处承包位于淳化县XX镇XX村XX号猪棚。同年6月25日，被告将该猪棚转租给原告，双方口头约定：每年租赁费35900元，租赁期限为五年，由原告先向被告支付三年租赁费107700元，剩余两年租赁费于三年后一次性付清。原告向被告支付租赁费107700元后，被告向原告出具了收条，载明：今收到席军战南邢猪棚转让费拾万零柒仟柒佰元整，收款人刘户县，落款时间2017年6月。原告随后在案涉猪棚开始养殖大白猪。2017年11月，原告发现猪棚出现裂缝，告知了案外人张某某，张某某让其自行修缮，费用从租赁费里面扣除，原告自行修缮。2018年3月，案涉猪棚地基下沉，原告无法继续经营，遂与被告协商解除合同，被告称猪棚出租时里面的窗框、电线、设施等现已丢失，丢失物品的价值需从租赁费里面扣除，但双方至今没有核算。一审法院认为，原、被告通过口头形式订立了猪棚租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采取书面形式的，视为不定期租赁。原、被告双方虽约定租赁期限为五年，但未采取书面形式，所以双方签订的租赁合同应为不定期租赁，原、被告均可以随时解除合同。原告向被告支付三年租赁费107700元，被告将猪棚交付原告经营。在原告经营过程中，猪棚出现裂缝、地基下沉，致使合同无法继续履行，原告遂与被告协商解除合同。原告从2017年6月25日期开始在猪棚经营，2018年3月原、被告协商解除合同，租赁合同的实际履行期为9个月，所产生的租赁费为26925元，原告支付的租赁费107700元扣除26925元后，被告应退还原告租赁费80775元。因原、被告对猪棚的维修义务未约定，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条、第二百二十一条规定，猪棚应由被告进行维修，但原告在发现猪棚出现裂缝时，未告知被告，亦未要求被告在合理期限内维修，而是听从案外人张某某的指示对猪棚进行了维修，加之原告也未提交有效证据证明其维修猪棚的实际费用，故本院对原告主张的经济损失7000元不予支持。被告辩称猪棚内的丢失的电线、窗框、设施等应抵扣租赁费，但未向本院提交证据证明上述设施的数量及金额，本院无法予以核算扣除。关于猪棚出现裂缝、塌陷的原因，原、被告均未提交相关证据予以证明，若被告发现猪棚损坏系人为所致，可另案主张其合法权益。遂判：一、由被告刘户县于本判决生效后十日内一次性向原告席军战退还租赁费80775元；二、驳回原告席军战的其他诉讼请求。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。经查，原判认定案件事实基本清楚。本院对一审判决认定的案件事实予以确认。本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，被上诉人在一审起诉前多次向上诉人讨要剩余租金，上诉人也同意在扣除电线、窗框等损失后予以退还。这一事实，有被上诉人在一审中提供的证据和上诉人在一审中的陈述佐证。因此，该猪棚租赁合同已于被上诉人起诉前解除，一审法院判决上诉人退还被上诉人租金并无不当。上诉人与张某某之间的租赁关系和上诉人与被上诉人之间的租赁关系系两个独立的法律关系。上诉人在诉讼中承认其将8号猪棚出租于被上诉人。上诉人收取了被上诉人3年的租金。因此，在租赁合同解除后，上诉人负有向被上诉人退还剩余租金的责任。上诉人所称的其将租金已交付于张某某，应由张某某退还租金的理由不能成立。综上所述，上诉人刘户县的上诉请求不能成立，予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2218元，由上诉人刘户县承担。本判决为终审判决。   审    判    长      吕娟芳   审    判    员      李新莉    审    判    员      赵建辉        二〇二一年九月二十四日      法  官  助  理     李  思    书    记    员     尤莉娜 1 微信公众号“马克数据网”