江门市新会区围垦新洲水产养殖有限公司、潘忠农业承包合同纠纷民事一审民事判决书（2021）粤0705民初2718号

• 案件编号

  （2021）粤0705民初2718号

• 案件名称

  江门市新会区围垦新洲水产养殖有限公司、潘忠农业承包合同纠纷民事一审民事判决书

• 审理法院

  江门市新会区人民法院

• 所属地区

  江门市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事一审

• 裁判日期

  2021/9/22 0:00:00

• 当事人

  江门市新会区围垦新洲水产养殖有限公司;潘忠

• 案件缘由

  土地租赁合同纠纷

• 法律依据

广东省江门市新会区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0705民初2718号原告（反诉被告）：江门市新会区围垦新洲水产养殖有限公司，住所地：广东省江门市新会区围垦。统一社会信用代码：91440705707980006X。法定代表人：张华表。委托诉讼代理人：陈亮才，系广东华卓律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄艳春，系广东华卓律师事务所律师。被告（反诉原告）：潘忠，男，1953年12月9日出生，汉族，住广东省江门市新会区。委托诉讼代理人：潘斌，系广东金领律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈子扬，系广东金领律师事务所律师。原告（反诉被告）江门市新会区围垦新洲水产养殖有限公司（以下简称“新洲公司”）诉被告（反诉原告）潘忠农业承包合同纠纷一案，本院于2021年3月31日立案受理后，依法适用简易程序，公开进行了审理。本案审理期间，因潘忠提起反诉后，被本院裁定驳回反诉，潘忠不服提起上诉，江门市中级人民法院经审理后于2021年7月20日作出（2021）粤07民终3326号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。本案分别于2021年5月6日和9月18日公开开庭进行了审理。第一次庭审，新洲公司的委托诉讼代理人陈亮才、潘忠及其委托诉讼代理人潘斌均到庭参加诉讼。第二次庭审，新洲公司的委托诉讼代理人陈亮才和黄艳春、潘忠及其委托诉讼代理人潘斌均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新洲公司提出本诉诉讼请求：1.判令潘忠将位于江门市新会区涵围地块（具体返还土地区域详见诉状附图中的Ｃ区4号地块，该地块由附图上的点10、9、8、7、12、13、14、15、16、17、18、19、20、21、22、23、24、25、26、27、28、29、30、31、32、33、34、35、36、37、38、39、40、41、10依次连线围成，面积约689亩）返还给新洲公司；2.判令准许新洲公司没收潘忠的履约保证金826800元；3.判令潘忠向新洲公司支付逾期占用土地使用费，逾期占用土地使用费按照每年每亩3600元，自2021年1月1日起计至上述地块实际返还给新洲公司之日止（其中暂计至2021年3月31日为620100元）；4.判令潘忠向新洲公司支付水利费，水利费按每年每亩9元，自2021年1月1日起计至上述地块实际返还给新洲公司之日止（其中暂计至2021年3月31日为1550.25元）;5.判令潘忠向新洲公司赔偿律师费90258元；6.本案诉讼费由潘忠承担。事实和理由：2019年12月31日，根据公开招标结果，新洲公司与潘忠签订《土地承包合同书》，合同约定：新洲公司将位于江门市新会区涵围地块土地约689亩（具体四至方位详见附图）发包给潘忠，用作水产养殖经营；土地承包期限为1年，从2020年1月1日至2020年12月31日止；如果潘忠在期满前1个月申请并经新洲公司同意，承包合同可以续期1年，最多续期2次；承包款每年每亩为1200元，水利费每年每亩9元，均应于承包期开始之前缴清；合同履约保证金826800元，合同期满后，如潘忠没有违约行为并结清所有费用的，新洲公司无息退回履约保证金。合同期满，潘忠应撤离承包地块，如潘忠逾期撤离承包地块的，则应以合同期满的当月承包费单价的三倍计算支付占用使用费至实际返还承包地块日止；如果潘忠有违约行为，新洲公司有权没收保证金，潘忠还应赔偿新洲公司的损失，包括但不限于律师费、诉讼费。合同签订后，新洲公司依约将承包地块交给潘忠使用。因潘忠承包的地块已被江门市新会区人民政府划为省重点交通工程项目崖门出海航道二期工程陆上吹填卸区。新洲公司为此于2020年8月10日向潘忠送达通知：承包合同期满后不续包，请潘忠在合同期满时依约交还承包地块。此后，新洲公司多次与潘忠协商催促，并于2021年1月19日委托律师事务所向潘忠发送律师函催促其返还地块。遗憾的是，潘忠至今未将承包地块返还给新洲公司，阻断了新洲公司执行人民政府下达的土地使用计划，影响了崖门出海航道二期工程施工进度，造成重大损失。根据双方签订的承包合同，新洲公司有权在合同期满时单方决定不续约并收回地块，潘忠应无条件在合同期届满前返还地块给新洲公司。潘忠恶意拖延拒不返还地块给新洲公司，已构成严重违约，已损害了新洲公司的利益，根据《民法典》有关规定，潘忠应承担相应的违约责任，并赔偿新洲公司的损失，详细项目和计算方式见诉讼请求。为维护新洲公司的合法权益，特提起诉讼，要求判如所请。潘忠针对新洲公司的本诉答辩称：一、新洲公司不享有涉案地块的土地权属，无权请求返还土地。二、假如新洲公司诉称的、无地块权属的《土地承包合同书》产生效力，新洲公司应当受其约束，潘忠的承包期限为三年，合同约定的承包期限未界至，新洲公司的诉请没有事实依据，应予驳回。理由是：（一）根据招标公告、招标文件、土地承包合同书、新洲公司与其他承包人的土地承包合同的格式条款和交易惯例，新洲公司发包的涉案地块承包期为三年。（二）基于对新洲公司招标公告、招标文件、承包合同、交易惯例的信赖，结合当地鱼类养殖的种类，潘忠以信赖产生预期，进行三年期承包经营计划，养殖立鱼。潘忠基于合同文件和交易习惯形成的三年承包经营期限的信赖，对新洲公司而言形成需发包涉案地块三年的义务，对潘而言，形成了承包涉案地块三年的权利。（三）双方2021年的承包关系，已经以履行行为确认继续承包。具体事实行为有：1.潘忠虽然由于新洲公司的《通知书》的阻碍没有书面申请延续承包，但潘忠以其继续使用鱼塘养殖经营的履行行为，确认承包合同继续履行。2.潘忠于2021年2月8日向新洲公司交付2021年1月、2月租金、水利费的履约行为，证实潘忠继续履行承包合同。3.新洲公司收到潘忠2021年1月、2月租金（承包费）、水利费后，以接受潘忠履行的行为，确认了承包合同继续履行。新洲公司在收取潘忠的承包款后，虽然在3月5日退回款项（退回款项是新洲公司对自身权利的处分）。但是，新洲公司已收取潘忠的承包费及水利费长达近一个月，足以证实新洲公司以其收取租金、水利费的履行行为，确认承包合同关系的延续。4.2020年12月31日名义上的承包期限（实际承包期限为三年）届满时，新洲公司继续占有潘忠的承包保证金，证实新洲公司以该占有行为确认了双方承包合同关系之延续。5.就新洲公司与潘忠的承包关系，潘忠的主要权利是取得并且经营承包地块，而新洲公司的主要权利是取得承包款。新洲公司在2021年2月8日至3月5日收取了租金、水利费，已经实现了其主要权利，双方的承包合同关系以交款、收款的履约行为，确认承包合同关系的延续。至于新洲公司后来退回承包款，是新洲公司处置自身权利的行为，但是，该处置行为不影响、不改变双方承包合同关系的延续。（四）新洲公司于2020年8月6日发出通知书，声称2021年后不再发包涉案地块，已经构成违约，违反了承包合同第三条格式条款，违反了交易惯例，违反了鱼类养殖自然规律所需的三年发包期限。新洲公司的违约行为，导致了潘忠的直接经济损失、间接经济损失，潘忠保留追诉的权利。三、新洲公司拟定的招标公告、招标文件、土地承包合同书的投标保证金、履约保证金等格式条款，违反招标投标法的规定，违反交易惯例，是无效条款。根据《招标投标法实施条例》的规定，履约保证金不得超过中标合同金额的10%，超出部分应予退还并计付银行同期存款利息。据此，即使潘忠投标前的保证金抵扣应该交付的保证金，承包款的10%即82680元可以确定为履约保证金，其余预交的保证金434070元（即516750元－82680元）应当在签订书面合同后5日内（即2020年1月5日）连同银行同期利息退回给潘忠。但是，新洲公司不但没有退回保证金434070元，反而以承包合同的保证金格式条款、以实质性背离招标合同条款的形式，加收潘忠保证金至826800元。因此，新洲公司应当退回保证金744120元及利息给潘忠。四、《土地承包合同书》约定潘忠的超高违约责任及免除新洲公司责任的格式条款属于无效条款，同时为新洲公司设定的合同书第八条前半部分免责条款，是无效条款。五、市场经济是诚信经济，是法治经济。市场经济既要遵循市场规律，更要遵循自然规律。新洲公司作为市场主体，更是具有政府背景的市场主体，其行为与国家防疫政策、经济恢复政策背道而驰，势必造成当地经济的重大损失，造成养殖户的重大损失，造成养殖户生产生活的重大灾难！潘忠现已投入两千万元，新洲围其他养殖户投入已经过亿元。新洲公司的行为将会造成多大的损失，可想而知！综上所述，请求法院合法合理地遵循鱼类自然生长规律，依法运用抗击疫情“六保六稳”的国家政策，以高度的政治责任感，及时遏止新洲公司的违约行为，正确、妥善处理养殖户的生计，驳回新洲公司的诉讼请求。潘忠提出反诉诉讼请求：1.判令新洲公司向潘忠赔偿新洲围C区4号鱼塘的损失（具体赔偿数额以评估鉴定确定）；2.本案反诉费用由新洲公司负担。事实和理由：1.新洲围C区4号鱼塘是潘忠经营的鱼塘。2020年8月6日，新洲公司向潘忠发出通知，称2020年12月31日后不再让潘忠继续承包经营鱼塘。2021年3月底，新洲公司起诉潘忠，诉称收回鱼塘；2.新洲公司的上述收回鱼塘的行为，一方面违反了双方承包合同约定的三年且立鱼养殖需要两年的承包期，另一方面，也罔顾潘忠承包期间合法养殖的立鱼造成不可估量的损失。故此，如果新洲公司一意孤行违反合同约定，致使潘忠合法养殖的立鱼的损失，新洲公司需承担所有的损失赔偿责任；3.潘忠在4号鱼塘中现在放养有超过150万尾立鱼，此外还养殖了虾、蟹等水产品。如果新洲公司收回鱼塘必将造成潘忠的具体损失。潘忠申请法院对鱼塘损失进行鉴定，并且按照评估鉴定结果向潘忠作出赔偿。同时，潘忠对新洲围C区4号鱼塘的投入成本损失，潘忠保留向新洲公司追讨赔偿的权利；4.根据《渔业法》第十三条规定，因为养殖生产发生争议的，按照有关法律规定的程序处理。在争议解决以前，任何一方不得破坏养殖生产。故此，潘忠申请法院向新洲公司作出诉中禁令，在诉讼判决生效前，禁止新洲公司损害潘忠合法养殖的水产品。综上，恳请法院支持潘忠的反诉请求。新洲公司针对潘忠的反诉答辩称：一、新洲公司与潘忠之间的承包合同期是一年，不是三年，承包合同期至2020年12月31日期满。潘忠逾期不返还鱼塘，是其违约。新洲公司依约收回发包的鱼塘合法；二、涉案鱼塘尚未交回给新洲公司，潘忠继续占用鱼塘，其主张的损失尚未发生；三、案涉鱼塘不属于“国家规划确定用于养殖业的水域、滩涂”，《中华人民共和国渔业法》第十三条不适用于处理本案争议。综上所述，潘忠反诉无理，请求判决驳回其反诉请求。新洲公司为证明其诉讼主张，在诉讼中举示了《招标文件》、《中标确认书》、《土地承包合同书》、《民事案件委托代理合同》、《通知书》、《律师函》、江门市人民政府关于《江门市银湖湾滨海新区启动区控制性详细规划》的批复、《关于原银湖湾债权债务以及资产处理问题的批复》、《关于协助核实土地权属、地类情况的复函》、《土地证》、《土地登记卡》、《围垦新洲围C区土地证方位图》、《证明》、《银湖湾滨海新区新洲围C区4、5、8号地块界址点坐标图》予以证明。潘忠为证明其诉讼主张，在诉讼中举示了《招标文件》《中标确认书》、《土地承包合同书》（潘忠2019年12月31日）、《收据》（0000551）、《收据》（0000574）、《收据》（0000575）、《江门农商行进帐单》、《中国邮政储蓄银行汇款单》（受理号00092538646524045）、《中国邮政储蓄银行汇款单》（受理号00092640224611441）、《土地承包合同书》（黄健中2019年12月11日）、《土地承包合同书》（梁国亲2020年2月20日）、《调查笔录》（陈华威）、《调查笔录》（区树荣）、《关于确保围垦鱼塘正常经营的呼吁》、《江门粤海饲料有限公司收款单》（2020年2月至12月）、《江门粤海饲料有限公司收款单》（2021年1月至3月）、《电费单》、《新洲围C区4号鱼塘2020年支出一览表》、《中国邮政储蓄银行汇款单》、《电费发票》、《帐户交易明细查询》、《江门粤海饲料有限公司收款单》（2021年5月至8月）、《电费单》（2021年4月至8月）、《崖门出海航道二期工程银湖湾滨海新区卸土区使用协议》、《新会区征地及地上附着物补偿指导标准》、《黄鳍鲷百科》予以证明。综合新洲公司与潘忠本诉和反诉的诉辩意见以及双方当事人的举证情况，本院认为，新洲公司举示的证据来源合法、真实，能客观反映本案待证事实，本院均予以采纳，作为认定案件事实的依据。潘忠举示的证据虽然来源合法、真实，除《中标确认书》、《土地承包合同书》（潘忠2019年12月31日）、《收据》（0000551）、《收据》（0000574）、《收据》（0000575）、《江门农商行进帐单》、《中国邮政储蓄银行汇款单》（受理号00092538646524045）、《中国邮政储蓄银行汇款单》（受理号0009264022461144）与本案有关联，本院予以采纳外，潘忠举示的其他证据与本案无关，本院不予采纳。结合当事人举示的证据及庭审陈述，本院认定事实如下：本案涉讼土地位于江门市新会区滨海新区新洲围Ｃ区4号地块（以下简称“4号涵围”），由本判决附图上的点10、9、8、7、12、13、14、15、16、17、18、19、20、21、22、23、24、25、26、27、28、29、30、31、32、33、34、35、36、37、38、39、40、41、10依次连线围成，面积约689亩。潘忠约自十年前通过转包的形式，从案外人“邱国华”处承包4号涵围使用至2019年年底，即原合同期满。2019年12月24日，新洲公司通过崖门镇城镇建设和环保管理局发布《招标公告》和《新会区银湖湾新洲围C区4号地块发包租赁项目招标文件》，其中载明：发包单位为新洲公司；租赁期限为1年；承包期届满，如承包方需继续承包经营，须于承包期届满前一个月向发包方提出书面申请，如发包方同意承包方继续承包的，承包经营期自动顺延一年。本合同的承包经营期最多顺延2次；竞标方式为采用明标竞价方式进行，租金最低起拍价为每年每亩750元，每次竞价提高标价为每年每亩在前次报价基础上增加30元，价高者中标；投标人须向发包单位缴纳516750元，作为投标保证金。中标者需按租赁项目向发包单位交纳等额于一年租金款项作为租赁合同的履约保证金，租赁款在合同签订同时一性缴清一年租金等。潘忠在庭审中确认在竞拍前已收到上述招标公告和招标文件。2019年12月25日，潘忠向新洲公司缴交了投标保证金516750元。2019年12月31日，潘忠在当天举行的招投标会中以中标价每年每亩1200元竞投取得4号涵围的租赁权。为此，新洲公司（甲方）与潘忠（乙方）于当天签订《土地承包合同书》，该合同约定：为加强该区域土地的安全生产管理，发挥土地效益，经公开招标，甲方同意将4号涵围地块发包给乙方承包，进行水产养殖经营管理；承包地点为4号涵围，承包面积约689亩；承包期限为1年，自2020年1月1日至2020年12月31日止。承包期届满，如乙方需继续承包经营，须于承包期届满前一个月向甲方提出书面申请，如甲方同意乙方继续承包的，承包经营期自动顺延一年。本合同的承包经营期最多顺延2次；乙方承包的土地租金为每年每亩不含税1200元，即每年的租金总额为826800元；乙方承包土地应遵守“先缴租金后承包使用”的原则，即在签订本合同时乙方须一次性付清一年的租金给甲方；乙方每年要缴交水利费，按每亩每年9元计算，合计每年水利费6201元，必须在每年缴交承包租金时将该费用一次性交清给甲方；在本合同签订生效当天，乙方须一次性支付甲方等额于一年租金款项作为合同履约保证金，即人民币826800元。本合同期限届满后或合同终止时，在乙方没有违约行为并结清承包期间所支付的租金、所有租赁税金费、水利费、水电、治安、清洁等所有费用后，甲方不计利息予以退回履约保证金给乙方；甲方须在合同签订之日起将本合同项下所承包的土地和设施、设备交付乙方使用，并确保上述土地及设施、设备没有第三方的权属争议；在承包期内，一切生产投入均由乙方负责承担，乙方的一切债权债务与甲方无关；在承包期内，乙方负责缴交国家规定的一切税费（含水利费以及与承包经营有关的水电、治安、清洁、绿化等费用）；合同期满且双方不予续约的，乙方应在7个自然日内完成撤场，乙方逾期撤离的，则乙方须以本合同期满的当月的租金单价的三倍计算乙方逾期撤离而需向甲方承担支付涵围土地占用费至乙方实际撤离之日止；甲、乙双方协商一致，可以变更合同；因不可抗力、双方协商一致等，可解除承包合同或者终止承包合同的履行；在承包期内，如政府改变承包涵围土地的规划用途须收回土地的，本合同自动终止，乙方须无条件接受，并按本合同第六条第（二）款第9项约定的时间完成撤场，否则甲方有权按约定收取占用费；合同解除、终止履行及期限届满后，在承包涵围土地范围内，乙方出资增加的固定、不可移动的设施、设备，一律无偿归甲方所有。可以移动的设施、设备由乙方在本合同期满前7天内自行处理，逾期不处理的视同自动放弃，由甲方自主处理，乙方不得提出任何异议；在承包期内，如政府改变涵围土地的规划用途及遇不可抗力等因素时，本合同自动终止，甲方除退回未发生时段租金、水利费和履约保证金给乙方外，其它不作任何赔偿。乙方须在接到甲方通知后，自通知日起三个月内自行组织撤离，其中乙方出资增加的、可移动的设施、设备可自行拆除搬走，逾期不处理的视同自动放弃，由甲方自主处理并不予任何赔偿，乙方不得提出任何异议。其他固定的、不可移动的设施、设备一律无偿归甲方所有；违约责任包括未征得甲方同意，擅自改变原用途或将合同转包或转让他人等。因乙方违约，甲方没收乙方已上交的承包租金、水利费及合同履约保证金，另外乙方不得追讨已投入的基建设施及一切生产费用。甲方有权解除合同及无偿收回土地使用权和经营权，并按本合同第七条有关的约定处理。若租金、合同履约保证金不足以赔偿甲方由此造成的损失，按甲方的实际损失进行赔偿（包括但不限于甲方维权差旅费、律师费、诉讼费、鉴定费等）；上述所承包的土地和设施、设备等均为按现状发包，如上述土地使用权面积、地上建筑物面积或设施、设备等与实际情况不一致的，以实地和实物为准，但均不影响承包价格和租金收缴等。合同签订后，潘忠于2020年1月6日向新洲公司支付了2020年度的租金826800元、水利费6201元以及补缴了履约保证金310050元，并继续经营使用4号涵围。2020年8月7日，新洲公司向潘忠送达《通知书》，通知内容为“新会区人民政府现已将银湖湾滨海新区新洲围C区划为崖门出海航道二期工程陆上吹填卸区，你所承包土地属该吹填卸区范围内，按照你与本公司于2019年12月31日签订的《土地承包合同书》约定，你所承包土地689亩于2020年12月31日期满，期满后本公司不再发包，请你在合同期满时必须按上述合同执行全部撤离场所，并将上述土地交回给本公司。逾期不撤离的，依法按合同处理”。本案案涉《土地承包合同书》的承包期限届满后，新洲公司未与潘忠续约，潘忠亦未腾退4号涵围给新洲公司，新洲公司为此委托广东华卓律师事务所于2021年1月19日向潘忠发出《律师函》，声明：“一、你合同期满不交还地块的行为，已构成违约，已损害了新洲公司的利益和妨碍了政府规划的实施，根据《中华人民共和国民法典》有关规定，你应承担相应的违约责任；二、因你已违约，新洲公司没收你的履约保证金826800元；三、自2021年1月1日起，你应按每年每亩3600元的标准向新洲公司支付承包地块的占用使用费，即每年应付占用使用费2480400元；四、限你在2021年1月31日之前将承包的涵围689亩返还给新洲公司，并支付自今年1月1日起至实际返还土地期间的占用使用费；五、如果你不依法交还承包地块，或不支付占用使用费，新洲公司不得不通过法律途径，追究你的法律责任。届时，你不但要返还土地，支付占用使用费和没收保证金，还要承担诉讼费等法律效果”。但潘忠在收到《律师函》后，仍占有使用4号涵围，且潘忠在未征得新洲公司同意的情况下，擅自于2021年2月8日向新洲公司的帐户划付了2021年1月、2月的租金137800元及水利费6201元。新洲公司于2021年3月5日发现该情况后，已立即将上述款项全额划付退回至潘忠的汇款帐户。新洲公司因累次向潘忠催促交还涉案地块未果，遂于2021年3月31日向本院提起诉讼，要求判如所请。潘忠亦于诉讼期间，在2021年4月30日提起反诉。另查明，本案涉讼4号涵围地块位于江门市新会区，涉及新府国用字（1998）第2300064号、新府国用字（1998）第2300065号、新府国用字（1998）第2300066号国有土地使用证登记的土地，土地性质为国有农业用地，土地使用权人为新会市人民政府围垦工程指挥部（以下简称“围垦指挥部”）。新洲公司以及江门市新会区联垦农业经营有限公司获围垦指挥部的授权经营管理新洲围的全部土地。2020年4月起，按照上级人民政府的决定，围垦指挥部、江门市新会区管理委员会及所属企业全部由崖门镇府移交江门市银湖湾滨海新区管理委员会管理。2020年7月22日，江门市新会区人民政府办公室发布新府办复〔2020〕380号《关于原银湖湾债权债务以及资产处理问题的批复，同意原银湖湾管委会（含围垦指挥部）的债权、债务以及资产（包括但不限于原银湖湾属下8家公司）由崖门政府移交银湖湾滨海新区管委会管理。又查明，江门市银湖湾滨海新区管理委员会于2021年4月26日出具《证明》，对新洲公司以及江门市新会区联垦农业经营有限公司的授权进行追认，确认两公司对所经营管理的土地享有发包权、收益权，授权两公司维护土地权属人的权利，并有权以本公司名义提起诉讼。再查明，为提起本案诉讼，新洲公司与广东华卓律师事务所签订（2021）华卓律民代字第0329－2号《民事案件委托代理合同》，约定由广东华卓律师事务所指派陈亮才律师、黄艳春律师代理本案诉讼；新洲公司应在五天内向广东华卓律师事务所支付律师费90258元，由广东华卓律师事务所出具有效发票等。本院认为：依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。”的规定，虽然本案案涉《土地承包合同书》的签订、合同履行发生在民法典施行前，但本案争议发生于民法典施行后，适用民法典处理本案争议更有利于保护民事主体的合法权益。因此，本案适用民法典及相关司法解释进行处理。本案涉讼4号涵围原属于国有农用土地，在出租前已被划入江门市银湖湾滨海新城用海C区项目建设用地，急待开发使用。该地块的性质不同于一般农业土地承包合同的农业用地，并不具有农业土地承包合同的法律特征。而本案涉案合同主体一方为江门市银湖湾滨海新区管理委员会辖下围垦指挥部的下属企业新洲公司，另一方潘忠亦非江门市银湖湾滨海新区管理委员会及辖下围垦指挥部、企业的成员，故不符合农业土地承包合同的主体资格条件；双方合同约定的期限为一年，2020年合同期限届满后双方没有再续签合同，自2021年1月1日起双方不再存在租赁关系，故涉案土地租赁期限与农业土地承包合同绝对稳定期限的法律特征也不相符，更符合土地租赁的法律特征。另外，双方还在招标公告、招标文件、涉讼合同中多次约定“按每年每亩1200元的标准支付土地租金”以及“租赁项目”、“租赁期限”等。因此，本案属于合同名称与合同实际约定的权利、义务关系内容不一致的情形。从土地性质、合同主体、合同所约定的权利义务内容以及其中“租赁项目”、“支付租金”等的用词表述来看，本案不符合农业土地承包合同的法律特征，双方实际形成土地租赁合同关系，本案应定性为土地租赁合同纠纷。新洲公司的上级主管单位围垦指挥部以及江门市银湖湾滨海新区管理委员会通过授权的方式将江门市新会区围垦新洲围的部分土地（包括本案4号涵围）交由新洲公司经营管理，并追认授权其进行维权、诉讼等。新洲公司对本案涉讼地块依法享有使用权、出租权和处分权，有权对本案涉讼地块进行出租收益以及主张相关权利，并进行诉讼。因此，新洲公司具有诉讼主体资格，有权提起本案诉讼。新洲公司与潘忠之间形成的土地租赁合同关系是双方的真实意思表示，合同内容不违反法律法规的禁止性规定，且不存在格式条款，合法有效，应受法律保护，双方均应按约履行。根据新洲公司与潘忠的合同约定，涉案合同期限于2020年12月31日届满。合同期满后，双方未再续签租赁合同，且新洲公司也已提前明确告知潘忠期满不再续期，潘忠基于与新洲公司的租赁关系取得的4号涵围经营权因合同期满而归于消灭，潘忠无权继续占有使用4号涵围。依照《中华人民共和国民法典》第七百三十三条“租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。”的规定以及参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020年修正）》第十三条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”的规定，在新洲公司已经提前明确告知涉案土地不再续期或出租的情况下，潘忠应立即将所占用的土地返还给新洲公司。但潘忠至今仍未腾退4号涵围给新洲公司，且仍继续投入、经营使用4号涵围，其行为已侵犯新洲公司的合法权益，应承担承担腾退土地以及支付占有使用费的法律责任。因此，新洲公司诉请潘忠腾退涉案4号涵围689亩土地并支付实际腾退前的占用使用费，于法有据，本院予以支持。关于土地占有使用费标准。新洲公司主张按合同约定的合同期满当月租金单位的三倍（即每年每亩3600元）计算4号涵围的占有使用费。潘忠认为该约定属于违约责任约定明显过高的情形，并要求进行调整。本院认为，结合上述事实，并参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020年修正）》第四条第一款规定关于“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，在租赁合同无效的情况下，一般应参照合同约定的租金标准支付占有使用费，根据“举重以明轻”的法律解释规则，在签订合同有效的情况下，以新洲公司与潘忠合同约定的每年每亩1200元租金的标准，按本案实际占用面积689亩计算支付逾期腾退土地的占有使用费合法合理，亦更符合本案实际情况以及当事人对侵权行为所应承担违法成本的心理预期。因此，依据本院认定的标准计算，暂计至2021年8月31日的占有使用费为551200元（1200元/年/亩÷12个月×8个月×689亩）。新洲公司主张超出的占有使用费，本院不予支持。关于潘忠的反诉请求应否支持。本院认为，潘忠在租赁4号涵围前清楚知道租赁期限为一年，且招标公告、招标文件以及承包合同均注明“承包期届满，如乙方需继续承包经营，须于承包期届满前一个月向甲方提出书面申请，如甲方同意乙方继续承包的，承包经营期自动顺延一年。本合同的承包经营期最多顺延2次”，续期的前提是潘忠在租赁期满前一个月提出书面申请，且必须经新洲公司同意才自动顺延一年。由此可见，租赁期限较短，租赁后的经营存在一定的风险，但相关风险可以预判，并能避免和克服。但潘忠明知如此，仍租赁进行经营，并不断投入，其行为属于自甘风险。租赁合同到期前，其不但没有提前向新洲公司提出续期的书面申请，且原告亦已提前通知不再续约，潘忠在租赁期限届满后仍占用4号涵围，继续投入经营，则进一步增加风险，由此造成的损失应由其自行承担。潘忠为此提出的反诉请求以及鉴定申请，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于新洲公司没收履约保证金826800元的请求应否支持。本案中，潘忠向新洲公司支付了履约保证金826800元，该履约保证金相当于双方约定的一年租金。根据双方合同中“本合同期限届满后或合同终止时，在乙方没有违约行为并结清承包期间所支付的租金、所有租赁税金费、水利费、水电、治安、清洁等所有费用后，甲方不计利息予以退回履约保证金给乙方”、“因乙方违约，甲方没收乙方已上交的承包租金、水利费及合同履约保证金，另外乙方不得追讨已投入的基建设施及一切生产费用。甲方有权解除合同及无偿收回土地使用权和经营权，并按本合同第七条有关的约定处理。若租金、合同履约保证金不足以赔偿甲方由此造成的损失，按甲方的实际损失进行赔偿（包括但不限于甲方维权差旅费、律师费、诉讼费、鉴定费等）”的约定，新洲公司在合同期满前已提前通知潘忠不再续租，并要求潘忠离场腾退土地，已履行相应的通知义务。潘忠应按合同约定于2021年1月1日前清场并交还土地。潘忠无正当理由拒不按期退场并交还土地，已构成违约，应按合同约定承担相应的违约责任。我国立法和司法实践中承认违约金具有补偿性和惩罚性的双重性质,违约金的意义在于对履行利益的补偿。因此，本质意义上的违约金应当是补偿性的违约金。另外，在确定违约金的基本性质为补偿性的同时，不排除当事人在公平、诚实信用原则的指导下，约定适用惩罚性的违约金。本案合同约定潘忠违约，新洲公司有权没收潘忠支付的履约保证金，且租金、合同履约保证金不足以赔偿新洲公司由此造成的损失时，按新洲公司的实际损失进行赔偿。由此分析和判断，该履约保证金在性质上应属于违约金，具备补偿性和惩罚性的双重性质。在潘忠已违约的情况下，新洲公司主张没收履约保证金，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于没收履约保证金金额是否过高的问题。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十四条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。”以及第五百八十五条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，潘忠的违约行为以及其继续占有使用案涉土地的事实，减损了讼争合同正常履行时新洲公司的可得利益，给新洲公司造成了重大损失。综合考虑案涉土地的开发建设用途、紧迫性、建设工程怠工损失以及相关违约责任和赔偿责任、潘忠的过错程度等因素，再参照合同约定的租金支付标准，新洲公司主张没收履约保证金826800元，没有超出合理范围，符合合同和法律规定，本院予以支持。因本案性质不属于工程招投标的范畴，潘忠主张履约保证金约定过高的抗辩理由不成立，本院对其主张不予采纳。关于新洲公司主张的水利费。本案中，无论新洲公司与潘忠，还是潘忠与潘忠之间均约定按每亩每年9元缴交水利费，合计每年缴交水利费6201元。本院认为，该水利费是新洲公司对新洲围，甚至是为整个围垦区域所有涵围、排灌河道等提供水利排灌服务所收取的费用。事实上，潘忠在租赁期限届满后，仍违约继续占有使用4号涵围，而新洲公司为维系整个区域所有涵围的正常生产经营，依然为4号涵围提供了水利服务，由此产生的费用属于潘忠违约给新洲公司造成的损失。此外，若潘忠拒缴或少缴水利费，甚至可能会助长另一部养殖户恶意欠费不缴的不良行为，最终可能造成涵围无法正常排灌，导致水产品无法正常生长或非正常死亡，不利于围垦内多数缴费养殖户的权益和围垦整体利益的维护，也不利于社会生产秩序的良好运行。因此，潘忠作为4号涵围的承租人和经营者，理应向新洲公司赔偿水利费损失。综上，潘忠拒交水利费的理由不能成立。新洲公司主张按合同约定的每年每亩9元，自2021年1月1日起至案涉地块实际返还给新洲公司之日止计算的水利费，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。按上述认定的标准计算，暂计至2021年8月31日的水利费为4234元（9元/年/亩÷12个月×8个月×689亩）。关于新洲公司请求潘忠赔偿其律师费损失90258元。本院认为，双方虽在合同中约定“若租金、合同履约保证金不足以赔偿甲方由此造成的损失，按甲方的实际损失进行赔偿（包括但不限于甲方维权差旅费、律师费、诉讼费、鉴定费等）”，但这仅表明当潘忠违约时，新洲公司请求其支付律师费有合同依据。新洲公司为实现本案诉讼目的，而与其受托律师事务所约定签订代理合同后五天内支付律师费90258元，但并未实际支出该笔费用。而潘忠作为另一方当事人并未参与律师费确定的协商，故该约定并不必然约束潘忠。况且，新洲公司主张土地占用费以及没收履约保证金826800元的请求，已获本院支持。在此前提下，新洲公司并未进一步举证证明其实际产生律师费损失，且本判决认定支持的土地占用费、合同履约保证金不足以赔偿律师费损失。因此，新洲公司主张律师费损失缺乏理据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百八十四条、第五百八十五条、第七百三十三条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条以及参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020年修正）》第四条第一款、第十三条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）潘忠应于本判决发生法律效力之日起十日内将本案涉讼位于江门市新会区滨海新区新洲围Ｃ区4号涵围地块（由本判决附图上的点10、9、8、7、12、13、14、15、16、17、18、19、20、21、22、23、24、25、26、27、28、29、30、31、32、33、34、35、36、37、38、39、40、41、10依次连线围成，面积约689亩）全部按现状腾退归还给原告（反诉被告）江门市新会区围垦新洲水产养殖有限公司。二、被告（反诉原告）潘忠应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）江门市新会区围垦新洲水产养殖有限公司支付案涉土地的占有使用费（以每年每亩1200元的标准，按实际继续占用的面积689亩，自2021年1月1日起计至实际腾退本案涉讼土地之日止；暂计至2021年8月31日的占有使用费为551200元）。三、被告（反诉原告）潘忠交付的履约保证金826800元归原告（反诉被告）江门市新会区围垦新洲水产养殖有限公司所有。四、被告（反诉原告）潘忠应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）江门市新会区围垦新洲水产养殖有限公司支付案涉土地的水利费（以每年每亩9元的标准，按实际继续占用的面积689亩，自2021年1月1日起计至实际腾退本案涉讼土地之日止；暂计至2021年8月31日的水利费为4234元）。五、驳回原告（反诉被告）江门市新会区围垦新洲水产养殖有限公司的其他诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）潘忠的反诉诉讼请求。本诉一审案件受理费减半收取9324.19元，由原告（反诉被告）江门市新会区围垦新洲水产养殖有限公司负担548.15元，被告（反诉原告）潘忠负担8776.04元。新洲公司江门市新会区围垦新洲水产养殖有限公司起诉时已预交的本诉一审案件受理费9324.19元，由本院退回8776.04元；被告（反诉原告）潘忠应于本判决生效后七日内向本院补缴一审案件受理费8776.04元。反诉一审案件受理费减半收取50元，由被告（反诉原告）潘忠负担（已支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员　柯铭培二〇二一年九月二十二日法官助理　赵　雅书 记 员　钟宜真附图： 更多数据：www.macrodatas.cn