广州雍华餐饮服务有限公司、广州市达森物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书（2021）粤01民终15621号

• 案件编号

  （2021）粤01民终15621号

• 案件名称

  广州雍华餐饮服务有限公司、广州市达森物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  广东省广州市中级人民法院

• 所属地区

  广东省广州市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/13 0:00:00

• 当事人

  广州雍华餐饮服务有限公司;广州市达森物业管理有限公司

• 案件缘由

  房屋租赁合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国合同法》:第四十四条第一款；《中华人民共和国合同法》:第五十二条；《中华人民共和国合同法》:第五十二条第一项；《中华人民共和国合同法》:第五十二条第二项；《中华人民共和国合同法》:第五十二条第三项；《中华人民共和国合同法》:第五十二条第四项；《中华人民共和国合同法》:第五十二条第五项；《中华人民共和国合同法》:第五十八条；《中华人民共和国合同法》:第六十条第一款；《中华人民共和国合同法》:第九十三条第一款；《中华人民共和国合同法》:第九十三条第二款；《中华人民共和国合同法》:第九十六条第一款；《中华人民共和国合同法》:第九十七条；《中华人民共和国合同法》:第一百零七条；《中华人民共和国合同法》:第一百一十四条第一款；《中华人民共和国合同法》:第一百一十四条第二款；《中华人民共和国合同法》:第一百一十四条第三款；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》:第二条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》:第五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第二项

广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)粤01民终15621号上诉人（原审原告、反诉被告）：广州雍华餐饮服务有限公司，住所地：广东省广州市南沙区大岗镇兴业路31号4A01。法定代表人：郭梓华，职务经理。委托诉讼代理人：麦景欣，广东智奇诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭伟涛，该公司股东。被上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市达森物业管理有限公司，住所地：广东省广州市南沙区大岗镇兴业路31号。法定代表人：连绍龙，职务经理。委托诉讼代理人：李锐敏，广东合众拓展律师事务所律师。委托诉讼代理人：岑青青，广东合众拓展律师事务所律师。上诉人广州雍华餐饮服务有限公司（以下简称雍华公司）与被上诉人广州市达森物业管理有限公司（以下简称达森公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院（2020）粤0115民初9405号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。雍华公司上诉请求：撤销一审判决第一至七项，改判为要求达森公司提供《达森广场物业商铺租赁合同》项下关于广州市南沙区大岗镇兴业路31号达森广场项目在2017年1月10日已经取得临商文件或其他允许商业用途使用的文件，并延长免租期。《租赁合同》继续履行，驳回达森公司的全部诉讼请求。事实和理由：一审判决简单机械全盘照抄（2019）粤0115民初2831号民事判决书的部分事实，完全忽略了雍华公司的诉讼请求。一、一审没有查证双方签约时，达森公司实际上未取得达森广场项目临商文件或其他允许商业用途使用的文件，却通过虚构事实、隐瞒真相的行为，以试营业的方式招租，该行为违法，不符合合同第1-4条、3-5条、13-1条的约定，亦实际损害了包括雍华公司在内的诸多商户的利益，故雍华公司才以诉讼的方式要求达森公司提供有关广州市南沙区大岗镇兴业路31号达森广场项目在2017年1月10日已取得的临商文件或其他允许商业用途使用的文件。另，在郭伟涛、朱辉起诉广州瑞鑫投资有限公司（以下简称瑞鑫公司）的股权纠纷（2018）粤0106民初17762号案（以下简称17762号案）的生效判决中，已查明并认定广州市南沙区大岗镇兴业路31号达森广场项目未取得变更为商业用途的许可证，亦未取得临商证明，面临随时被强制拆除或停业的风险。上述事实与达森公司在涉案《租赁合同》中应披露的信息不一致，达森公司存在欺诈。达森公司在签约时仅出示了广州市南沙区大岗镇兴业路31号之一的《临时经营场所使用证明》，但上述17762号案查明广州市南沙区大岗镇兴业路31号之一与广州市南沙区大岗镇兴业路31号并非指向同一地方。一审法院未查明上述事实，却因达森公司的过错而错误判令合同解除。二、涉案承租场地已被17762号判决书确认为违法建筑，广州市南沙区大岗镇兴业路31号达森广场项目未取得临商证明或变更为商业用途的许可，不具备开业条件，而雍华公司从签约后至今每月均按《租赁合同》约定的正式开业前的租金标准按时付租，不存在故意拖欠租金的事实，故达森公司要求解除合同是无理的，缺乏事实及法律依据，破坏了民事主体市场经济的稳定性。三、达森广场已有众多商户入驻，而达森公司未得到达森广场项目临商文件或其他允许商用的文件却违法招租的事实已经生效判决查明，其行为涉及集体公共利益。（一）达森公司曾在（2019）粤0115民初2831号案（以下简称2831号案）的起诉状中自认达森广场于2017年11月已正式开业，但在17762号案中，达森公司自述达森广场开业时间为2017年9月22日，而达森公司的控股大股东瑞鑫公司却认为达森广场在2017年9月22日只是试营业，并非正式开业。综合前述事实可确认，达森广场开业至今暂不具备正式开业条件。（二）达森广场项目未取得临商文件或其他允许商用的文件，却违法招租，有违合同第13-1条中所披露的事实，该合条款应无效，达森公司未如实对外披露信息的行为亦有违契约精神。在租赁合同存续期间，达森公司亦未正常提供物业服务，不但未在营业时间内提供空调供承租方使用，且至今未开通达森广场扶手电梯及雍华公司酒楼正门对应的两条升降梯，却足额收取相关费用。四、从雍华公司二审举证看，雍华公司直至二审庭询之日仍与达森公司友好继续履约，不存在涉案《租赁合同》无法继续履行的事实。从达森公司2020年12月之后向雍华公司开具的发票可知，其已意识到案涉出租场地不具备商业使用资格，其在一审中亦已明确陈述其没有提供承诺的政府文件，一审法院对此虽已查明，但却予以忽略，导致查明事实不清，适用法律错误。从雍华公司提交的详细载明近两年来双方履行租赁合同的各项明细看，如果按照租赁合同约定的没有开业的租金标准交费，雍华公司近几年每月实际是多交了近3万元的费用。雍华公司另一个委托诉讼代理人郭伟涛实际也是达森公司的股东，在郭伟涛与达森公司之间的其他纠纷中，由于达森公司隐瞒案涉场地不具备商业资质的重要信息，导致郭伟涛基于错误判断而花重金进驻，损失巨大。郭伟涛的证人证言也可以印证雍华公司不具备租赁合同承诺的商业文件，签约时存在商业欺诈的可能。综上，本案并非因雍华公司未缴纳租金而导致合同解除，实际上是达森公司隐瞒真相招租，损害承租人利益而导致的纠纷，请求二审法院以案涉场地是否具备商业使用资质为基础，查明事实并依法判令支持雍华公司的上诉请求，保护雍华公司的利益。被上诉人达森公司二审答辩称：一、雍华公司称双方友好履行合同的陈述与事实不符。在本案租赁纠纷之前的2018年，达森公司起诉雍华公司拖欠租金的2831号案中，认定雍华公司需要向达森公司缴纳租金，且该案已经生效，正在执行中。现雍华公司是按照其想要交多少租金的金额向达森公司支付，并没有切实履行合同约定及生效法律文书的判决内容。故达森公司一审反诉要求解除合同，并要求雍华公司支付租金等费用，具有事实及法律依据。二、雍华公司要求达森公司提供政府的商业性文件，并无合同依据。生效法律文书已判决雍华公司需要支付租金，雍华公司再次提出免租要求，有违民事诉讼“一事不再理”原则。三、雍华公司认为达森公司隐瞒事实，与事实不符。雍华公司的股东郭伟涛也是达森公司的股东之一，其清楚达森广场的开发和经营。而在《租赁合同》第13.1条中亦明确约定雍华公司确认对承租物业已进行充分考察，清楚上述事实，故达森公司不存在隐瞒、欺骗的情况。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回雍华公司的上诉请求，维持原判。2020年10月26日，雍华公司向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.达森公司向雍华公司提交广州市南沙区大岗镇兴业路31号达森广场项目的下列文件：广州市南沙区国土资源局出具的临时商业用途的相关资料（具体名称不详）、广州市南沙区大岗镇人民政府出具的《临时经营场所使用证明》、广州市南沙区房屋登记中心出具的《房屋租赁登记备案证明》；2.达森公司将上述文件复印件张贴在广州市南沙区大岗镇兴业路31号达森广场出入口处；3.达森公司延长雍华公司的免租期，即从2020年12月31日起至2021年8月31日止为免租期；4.本案的诉讼费由达森公司承担。达森公司一审辩称不同意雍华公司的诉讼请求，并反诉请求如下：1.确认雍华公司和达森公司于2017年1月10日签订的《达森广场物业商铺租赁合同》于2020年12月14日解除；2.雍华公司将广州市南沙区大岗镇兴业路31号的达森广场四层4A01号商铺交还给达森公司；3.雍华公司支付的合同租赁保证金169280元归达森公司所有；4.雍华公司向达森公司支付拖欠的2020年2月1日起至2020年12月14日止租金368713.18元、物业管理费282680.28元；5.雍华公司向达森公司支付拖欠的2020年5月25日起至2020年6月25日电费53348元；6.雍华公司向达森公司支付拖欠的2020年5月25日起至2020年6月25日水费4817.4元；7.雍华公司支付拖欠的2019年11月26日至2020年9月25日的空调费19741.27元；8.雍华公司向达森公司支付2020年12月15日起到返还商铺之日止的场地占有使用费（占有使用费计算标准：2020年按每月92257.6元计算，此后每年递增3%）；9.雍华公司向达森公司支付租金、物业管理费的违约金（分别以2020年2月至2020年10每月租金47398元、2020年11月当月租金47483元、2020年12月当月租金22552.46元，2020年2月至2020年11月每月管理费42320元为基数，从当月6日起计至实际清偿之日止，按每日1‰计算）；10.雍华公司以每月53348元为基数，从2020年7月6日起计至实际清偿之日止，按每日1‰的标准向达森公司计付电费违约金；11.雍华公司以每月4817.4元为基数，从2020年7月6日起计至实际清偿之日止，按每日1‰的标准向达森公司计付水费违约金；12.雍华公司从2019年12月至2020年9月，分别以2900.27元、253.77元、93.52元、107.31元、234.37元、1032.01元、10663.88元、1708.46元、1266.56元、1481.12元为基数，从次月6日起计至实际清偿之日止，按每日1‰的标准向达森公司计付空调费违约金；13.本案诉讼费由雍华公司承担。一审法院经审理查明：2017年1月10日，达森公司（为甲方）与雍华公司（为乙方）签订《达森广场物业商铺租赁合同》，其中约定：“甲方将位于广州市南沙区大岗镇兴业路31号达森广场四层商铺（铺号4A01）出租给乙方作餐饮场地使用，乙方租赁该商铺实用面积2962平方米、分摊面积1270平方米共4232平方米。租赁期限为十年，按甲乙双方办妥交付手续之日起开始计算。原告同意给予被告9个月免租期，免租期由达森广场整体商场正式开业起计。甲方按20元/平方米/月计收乙方租金（已包含物业管理费），从第2年起租金及管理费按上一年度标准每年递增3%计收。乙方在签订本合同时，需向甲方一次性交付合同租赁保证金169280元及首月租金84640元。乙方须于每月5号前向甲方支付本月度租金费用。乙方因经营所发生的水、电、燃气费用自行负责，乙方按商铺所附水电表的计量费用增加5%水电损耗向甲方交纳水电费，单价以同期供水供电部门公布的用水用电单价为准，且须于每月5日前向甲方缴纳上月水电费等费用。甲方商场营业时间为10:00-22:00，若乙方在商场非营业时间内有使用公共区域水电的，期间所涉及的水电费用由乙方承担。若乙方免租期满后，甲方项目主体商业楼的开业率少于70%（包括乙方商品面积），甲方延长乙方的免租期直至甲方主体商业楼开业率达到70%。未按合同约定时间和金额缴纳租金及其他应付费用的，应承担违约责任，每逾一天，按拖欠金额的3‰向甲方支付滞纳金；逾期超过二十天（含二十天），甲方有权解除本合同，除乙方所交租赁保证金不予退还外，乙方还需付清所拖欠款项及甲方因此造成的损失，并无条件把租赁商铺连同原附属物交回甲方。乙方确认已对承租物业进行充分考察，知悉该物业房产证登记用途原为工业用途，后由甲方进行修缮改造并经当地政府部门同意，可用于临时商业用途的相关资料等。”2017年2月22日，雍华公司向达森公司交纳了租赁保证金169280元。达森公司依约将上述商铺交给雍华公司作经营使用。承租期间，双方因租赁合同纠纷产生争议，达森公司起诉雍华公司，向一审法院提出下列诉讼请求：1.判令解除双方于2017年1月10日签订的《达森广场物业商铺租赁合同》；2.判令雍华公司将广州市南沙区大岗镇兴业路31号的达森广场四层商铺（铺号4A01）腾空交还给达森公司；3.判令雍华公司支付的合同租赁保证金169280元归达森公司所有；4.判令雍华公司按照每月84640元的标准向达森公司支付拖欠的2018年9月-2018年11月的租金172186元、按照每月87179元的标准向达森公司支付拖欠2018年12月至实际交还物业之日止，暂计至2019年3月，租金为348716元，租金暂合计520902元；5.判令雍华公司支付拖欠的电费788077元（相关费用自2018年3月5日计至实际交还物业止，暂计至2019年3月5日）；6.判令雍华公司支付拖欠的水费86199元（相关费用自2018年3月计至实际交还物业之日止，暂计至2019年3月5日）；7.判令雍华公司支付拖欠的空调费403706.09元（相关费用计至实际交还物业之日止，暂计至2019年3月5日）；8.判令雍华公司支付滞纳金288479.04元（以拖欠款项为基数，按每日0.1%的标准自款项拖欠之日计至款项付清之日止，暂计至2019年3月15日）；9.判令雍华公司支付达森公司已支付的律师费35000元。经开庭审理，一审法院认为:（1）关于涉案租赁合同应否解除，雍华公司应否支付欠款滞纳金的问题。根据查明的事实，双方当事人对商场开业率的计算，水电费、空调费的计算标准均存在争议，本案不存在雍华公司故意拖欠相关费用的事实，故对于达森公司请求解除涉案合同及要求雍华公司支付欠款滞纳金，一审法院不予接纳。（2）关于涉案商场开业率是否达到70%，雍华公司应否继续免租的问题。对于商场开业率通常有两种计算方法，一种是店铺开业率，是指实际开业的店铺数占应开业店铺总数的百分比；另一种是店铺开业率，是指实际开业店铺面积占应开业店铺总面积的百分比。根据达森公司提交的《达森购物广场平面布置图》中的数据计算，如果按已出租面积计算则达森广场于2018年9月时的开业率已超过70%，但按该平面布置图中的规划商铺数量及一审法院事后现场勘验的已开业商铺数量计算，达森广场于2018年9月时的开业率应未达到70%。由于涉案合同未明确约定商场开业率应按何种方法计算，双方当事人对此又无法达成一致意见，考虑到雍华公司一直有使用涉案商铺正常经营，并未因商场开业率的问题而停业，且开业率属于动态指标，并非固定不变，故如果雍华公司一直以开业率未达标为由要求免租，显然有违权利与义务相一致的原则，一审法院不予支持。根据本案的实际情况，一审法院酌情确定雍华公司的免租期应延长至2018年12月31日止。从2019年1月起，雍华公司应按合同约定的标准向达森公司缴纳租金。双方当事人于诉讼期间确认每月租金包含了物业管理费，故雍华公司于免租期内仍需按约定标准(每月16928元）向达森公司缴纳上述费用。（3）关于水电费、空调费应按何种标准计付的问题。根据查明的事实，雍华公司从2019年3月起至今已按水费每吨3.255元的标准、电费每度0.9元的标准向达森公司缴交了水电费及空调费，达森公司对此又已接受，故双方已通过实际履行的方式变更了合同约定的计费标准，一审法院对此予以确认，对于达森公司请求雍华公司支付2019年3月后拖欠的水电费、空调费，一审法院不予调处。据此，雍华公司应支付2018年3月至2018年12月期间的水费67133.91元及2018年3月至2019年2月期间的电费591057.75元给达森公司。上述电费与案外人余月英向达森公司出借款项的余额216452元以及雍华公司已支付的商铺补漏费用11460元相抵扣，雍华公司仍应向达森公司支付电费363145.75元。雍华公司起诉时主张达森公司需补缴2017年11月至2018年4月的空调费132523.51元，而达森公司主张2017年11月至2018年4月的空调费应参考同时期2018年11月至2019年4月产生的空调费28419.06元计算，双方对此事实均未能提供确切证据证实，故按公平原则，一审法院酌情确定雍华公司应向达森公司补缴2017年11月至2018年4月的空调费50000元。另达森公司拖欠的2018年5月至2019年2月的空调费203386.93元也应一并偿还给达森公司。雍华公司主张电费应按每度1.2元的标准计算，水费应按每吨3.5元的标准计算，因上述标准远超出合同约定标准且达森公司一直提出异议，故一审法院不予认可。因涉案合同无约定且本案纠纷非雍华公司恶意违约造成，故对于达森公司请求雍华公司支付律师费，一审法院不予支持。一审法院以（2019）粤0115民初2831号民事判决书，作出如下判决：“一、被告广州雍华餐饮服务有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，支付2018年9月至12月的物业管理费67712元给原告广州市达森物业管理有限公司；二、被告广州雍华餐饮服务有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，支付水费67133.91元及电费363145.75元给原告广州市达森物业管理有限公司；三、被告广州雍华餐饮服务有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，支付空调费253386.93元给原告广州市达森物业管理有限公司；四、被告广州雍华餐饮服务有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，支付2019年1月1日起至本判决生效之日止的租金（其中2019年度租金按每月87179元的标准计算，2020年度的租金按每月89718元的标准计算）给原告广州市达森物业管理有限公司；五、驳回原告广州市达森物业管理有限公司的其他诉讼请求。”该判决于2020年1月17日发生法律效力。按2020年度的每月租金（含物业管理费）按每月89718元计算，雍华公司从2020年2月1日起至2020年12月14日止，各月分别拖欠租金分别以72790元、72790元、72790元、89718元、89718元、47398元、44718元、44718元、46718元、47398元、21405.55元。此后，雍华公司未支付相关款项。履行合同期间，雍华公司曾按每吨3.255元的标准交纳水费，每度0.9元的标准交纳电费，达森公司予以接受。2020年5月25日起至2020年6月25日止的为电费53348元，水费为4817.40元。达森公司于2020年7月7日签收上述水电费收款通知。2020年7月15日，雍华公司向达森公司支付了上述费用。另外，达森公司还按月向雍华公司送达了从2019年11月26日起至2020年9月25日止的空调费清单，雍华公司对空调费的计算方式有异议，只向对方支付了空调费46490.7元。在本案一审诉讼过程中，达森公司提供有雍华公司人员签收的2019年11月26日起至2020年9月25日止的达森购物广场空调费清单，空调费用用共19741.27元。清单所列空调费按以下公式计算：总用电量×4232平方米（租赁面积）÷38337平方米（总面积）×用时系数（实际用电时间与商场用电时12小时的比例）×0.9元/度×115%（损耗误差）+分摊维保费。达森公司未提供其他证据证明其计算依据，雍华公司也未对实际用电情况提供证据。一审法院认为，达森公司和雍华公司签订的《达森广场物业商铺租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。双方应按约定全面履行义务。关于要求提交、张贴资料和证明的诉讼请求，因双方合同并未约定达森公司有上述义务，且雍华公司不能证明达森公司持有上述材料，故一审法院对相应的诉讼请求不予支持。关于延长免租期的诉讼请求，因达森公司曾起诉要求雍华公司交纳租金，根据已经生效的判决，雍华公司应从2019年1月1日起开始支付租金。现雍华公司要求延后免租期限，其诉讼请求实质上否定前诉裁判结果，属于重复起诉。一审法院对该项诉请予以驳回。关于确认解除合同的反诉请求，（2019）粤0115民初2831号民事判决书认定雍华公司应从2019年1月起应按合同约定的标准向达森公司缴纳租金。雍华公司在判决生效后，依然未交纳涉案合同的租金，已经严重违反双方合同的约定，达森公司有权解除合同。解除合同应于达森公司通知到达时解除。达森公司的反诉状于2020年12月14日送达给雍华公司，故一审法院对达森公司相应的反诉请求予以支持。关于返还租赁场地的反诉请求，双方合同解除，雍华公司应将承租的租赁场地腾空返还给达森公司。一审法院对达森公司该项诉讼请求予以支持。关于保证金的反诉请求，根据双方合同约定，达森公司因雍华公司逾期交纳租金解除合同的，保证金不予退还。因此，达森公司请求确认保证金归其所有符合合同约定，一审法院予以支持。关于支付租金（含物业管理费）及其违约金的反诉请求，雍华公司未支付2020年2月1日至2020年12月14日的租金和管理费，应予以支付。逾期支付的，应支付相应的违约金。合同约定的违约金计算标准和达森公司主张的违约金计算标准过高，应予以调整。一审法院酌情按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍计算延期付款违约金。关于支付占有使用费的反诉请求，双方合同于2020年12月14日解除，故从次日起至交还租赁场地之日止，雍华公司应支付相应的占有使用费。其中，2020年按每月89718元，2021年按每月92257.6元，2022年按每月95220元的标准计算。关于支付水电费及其违约金的反诉请求，雍华公司已经交付相关费用，达森公司要求雍华公司支付上述水电费缺乏事实依据，一审法院不予支持。根据合同约定，水电费应于每月6日交纳，但达森公司在2020年7月7日才通知雍华公司交费数额，故雍华公司应在收到通知当天交付费用。逾期交付的，应承担相应的违约责任，关于空调费及其违约金的反诉请求，双方对支付上述费用的标准存有争议。考虑到雍华公司实际已使用空调，故该公司应承担相应的电费。鉴于双方对此均未能提供证据证实用电的实际情况，根据公平的原则，一审法院酌情确定由雍华公司支付空调费52806.56元。雍华公司已支付46490.7元，故仍应支付6315.86元。至于达森公司主张的违约金，因雍华公司并不存在故意拖欠空调费的情况，一审法院对该部分请求不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条的规定，于2021年2月25日作出如下判决：一、广州雍华餐饮服务有限公司和广州市达森物业管理有限公司在2017年1月10日签订的《达森广场物业商铺租赁合同》于2020年12月14日解除；二、广州雍华餐饮服务有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内将广州市南沙区大岗镇兴业路31号达森广场四层4A01号商铺腾空交还给广州市达森物业管理有限公司；三、广州雍华餐饮服务有限公司交纳的保证金169280元归广州市达森物业管理有限公司所有；四、广州雍华餐饮服务有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内一次性向广州市达森物业管理有限公司支付从2020年2月1日起至2020年12月14日止拖欠的租金（含物业管理费）650161.6元及其违约金[2020年2月至12月分别以72790元、72790元、72790元、89718元、89718元、47398元、44718元、44718元、46718元、47183元、21405.55元为基数，从当月6日起至当月租金（含物业管理费）付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍计算]；五、广州雍华餐饮服务有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内一次性向广州市达森物业管理有限公司支付从2019年11月26日起至2020年9月25日止的空调费6315.86元；六、广州雍华餐饮服务有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内一次性向广州市达森物业管理有限公司支付从2020年12月15日起至将广州市南沙区大岗镇兴业路31号达森广场四层4A01号商铺腾空交还之日止的占有使用费（2020年按每月89718元，2021年按每月92257.6元，2022年按每月95220元的标准计算）；七、驳回广州雍华餐饮服务有限公司的诉讼请求；八、驳回广州市达森物业管理有限公司的其他反诉请求。一审本诉受理费100元，由广州雍华餐饮服务有限公司负担。反诉受理费7612元，由广州市达森物业管理有限公司负担1293元，广州雍华餐饮服务有限公司负担6319元。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。经本院询问，一、雍华公司、达森公司均确认如下事实：1.关于达森广场的来源及达森公司的股东变动情况。2014年，朱辉、郭伟涛承租场地，打算改建成达森广场，后成立达森公司经营达森广场，朱辉一直担任达森公司的副总经理一直到2018年7月5日成为雍华公司的股东之日止；达森公司在2015年3月前的股东是郭伟涛、朱辉，此后股东变更为郭伟涛、瑞鑫公司；达森广场建设至2017年完工；2.涉案租赁面积4232平方米中的1019.34平方米是有产权证的合法面积，其余3212.66平方米是违章建筑；3.雍华公司承租涉案场地用于经营餐饮酒楼，该场地至今仍由雍华公司作酒楼使用；4.（2019）粤0115民初2831号民事判决已经发生法律效力，目前在执行阶段，雍华公司尚未履行完毕；雍华公司曾于2020年1月按合同约定标准支付整月租金，此后未按合同约定标准付租；5.一审判决第四项的欠费本金中已经扣减了雍华公司2020年12月14日前所支付的费用，至于此后雍华公司所支付的费用，达森公司同意由雍华公司在履行判决时予以扣减，双方自行结算；6.雍华公司已就2831号案提起申诉，案号为（2021）粤01民申372号。达森公司则申请雍华公司破产，案号为（2021）粤01破申394号，目前该两案均在审理中。二、关于合同效力问题，雍华公司表示涉案租赁合同1019.34平方米面积有效，其余无效，无效面积的占用费可参照原地块原属性即工业用地的占用费标准计算，直至达森公司取得合法权属证明文件为止；达森公司坚持认为涉案租赁合同整体有效，即使法院认定部分无效，无效部分亦应参照合同约定的租金标准计算占用费。经本院释明，雍华公司、达森公司均表示清楚合同无效的法律后果，并坚持其各自诉讼请求、反诉请求、上诉请求不变更。二审中，雍华公司向本院提交如下证据材料：1.（2019）粤0115民初5139号《民事判决书》复印件，拟证明达森公司欠业主巨额租金没有支付，因场地还是工业用地，业主也没有向达森公司实际追讨，达森公司与业主存在利益输送。2.雍华公司于2019年6月15日至2021年3月23日期间自行拍摄的反映涉案租赁场地、达森广场垂直电梯、货梯、扶手电梯及其他楼层情况的照片打印件若干，拟证明达森公司在租赁合同存续期间未能正常提供物业服务，不仅未在营业时间内提供空调供承租方使用，达森广场的扶手电梯及雍华公司酒楼正门对应两条升降梯自试营业开业至今也未开通。3.2018年3月至2021年7月19日期间的支付租金的发票、收据等凭证复印件、自制的《租金（含管理费）支付明细表》《水电空调费支付明细表》《停车券费用支付明细表》《停车场包场支付明细表》及相关付款凭证复印件若干，拟证明雍华公司从签约至今每月均有按租赁合同约定的正式开业前的租金标准按时支付租金，没有拖欠租金的故意，且从双方收付款情况可知双方正常履行合同，共同等待达森广场具备商业使用条件，合同继续履行具有切实可行性；从2020年12月即本案一审立案起诉后，达森公司自认其没有向雍华公司收取租金的权利，并自该时间点开始将雍华公司每月支付的使用费统一开票为管理费；从2020年7月开始，达森公司因其场地不具备开业条件，无权继续收取租金，就通过变相收取停车券的方式收取雍华公司场地使用费（租金、管理费）。4.雍华公司与案外人于2017年2月至11月27日期间的装修等合同复印件，拟证明雍华公司承租涉案场地花费了巨额费用，达森公司应向雍华公司赔偿损失。5.郭伟涛于2021年2月8日邮寄给一审法院的《伸冤举报信》及快递单、妥投情况等复印件，拟证明（2019）粤0115民初2831号民事判决书认定的事实是片面的，达森公司在该案审理过程中存在腐败情节。6.郭伟涛出具的落款时间为2021年7月20日的《情况说明》一份，以及（2018）粤0106民初17762号、（2020）粤01民终5664号民事判决书复印件各一份，拟证明雍华公司、达森公司的共同股东郭伟涛认为达森广场大股东涉嫌隐瞒达森广场不具备商业资质许可的重要信息，导致其基于错误判决花重金装修进驻达森广场经营酒楼；该场地不具备正常开业的商业使用状态，随时会被认定为违法建筑拆除，达森公司从2017年起至今尚欠出租方巨额租金未付，该场地随时面临被收场的可能性；郭伟涛作为达森公司的股东陈述并保证自签约至今达森公司不具备商业资质，是违法建筑。7.来源于（2019）粤0115民初5139号案中的证据地基测绘图一张、雍华公司于2021年7月27日航拍照片打印件三张。雍华公司表示5139号案中的广州雍富酒店有限公司（以下简称雍富公司）是其家族关联企业。拟证明涉案租赁场地约3212.66平方米面积属于违章建筑，本案合法出租面积为1019.34平方米。8.粤房地证字第0370521、0370519、03××24号房地产权证复印件，拟证明本案所涉租赁场地涉及上述三个房产证，即现达森公司主体结构由证据7图中编号4、5、6三大结构组成，其中编号4地块占地面积256.7平方米，是原锅炉房，现被达森公司完全拆除；编号5地块是占地面积1001.43平方米，层高三层，后被违法加建为四层，是原炼胶车间；编号6地块占地面积1019.34平方米，层高四层，是原成品仓库，只有该部分是涉案租赁物中的合法面积，按此计算，涉案租赁物中违章面积为3212.66平方米（即合同约定总面积4232平方米-合法面积1019.34平方米）。9.达森公司于2021年8月30日向郭伟涛出具的《关于〈查阅公司会计账簿及有关资料申请书〉之复函》复印件，拟证明郭伟涛对达森公司情况不知情，且达森公司拒绝郭伟涛查阅公司会计账簿。经本院组织质证，达森公司发表如下质证意见：确认证据1判决书的真实性、合法性，不确认关联性，业主已就5139号案向一审法院申请强制执行；证据2、4、5没有原件，不确认真实性、合法性和关联性；确认证据3的真实性、合法性，不确认关联性，虽然《租金（含管理费）支付明细表》中的日期及金额正确，但部分摘要内容不正确，且雍华公司是按照其自认为的租金标准在支付，有违合同约定及生效法律文书，明显故意拖欠租金。达森公司已就前案生效判决申请强制执行；不确认证据6中情况说明的真实性、合法性和关联性，郭伟涛分别是雍华公司、达森公司的股东，理应清楚涉案场地的情况，不存在达森广场隐瞒或欺骗雍华公司的情形，雍华公司要求达森公司退款没有事实依据；确认证据6中判决书的真实性和合法性，不确认关联性，5139号、5664号判决已认定涉案场地的合法性，证明涉案租赁合同合法有效，双方均应依约履行；确认证据7的真实性、合法性，不确认关联性，确认涉案租赁场地中有3212.66平方米是加建面积，没有报建手续。但根据双方租赁合同第13-1条的约定，雍华公司是在对承租物业进行充分考察并知悉房产证用途为工业用地，后经达森公司进行修缮改造的情况下承租的，该加建面积属于合同约定的“修缮改造”范围，雍华公司对此知情且认可，雍华公司的股东郭伟涛也是达森公司的股东，且雍华公司的股东朱辉原来也是达森公司的股东，即雍华公司、达森公司实际上是关联企业。本案租赁合同涉及条款也是雍华公司拟定提供，雍华公司对加建工程是完全知情的；确认证据8的真实性、合法性，但只确认编号为03××24号房地产权证的关联性，不确认其余两证的关联性，编号4地块是在原先拆除基础上重新建筑，面积属于雍华公司承租的范围；编号5地块原层高三层，加建的第四层属于修缮改造，并非违法加建，但未办理报建手续；确认证据9的真实性、合法性，该复函是达森公司回复郭伟涛的，但不确认关联性。根据该复函内容显示，达森公司已将股东会会议记录及财务会计报告等向郭伟涛出示，而对于2015年1月至今的会计账簿，由于双方正在诉讼，达森公司认为会损害公司合法利益，故未提供给郭伟涛查阅，这并不影响雍华公司对建筑物性质及情况的了解。郭伟涛一直担任达森公司的股东，对于达森公司的情况不可能不知情。达森公司向本院提交如下证据材料：1.达森公司2015年3月7日的股东会决议复印件一页，拟证明2015年3月7日前达森公司的股东为郭伟涛（占股98%）、朱辉（占股2%）；2015年3月7日后，达森公司的股东变更为郭伟涛（占股30%）、广州瑞鑫投资有限公司（占股70%）；2.启信宝上查到的雍华公司股东情况打印件一页，拟证明雍华公司的股东为郭伟涛（占股40%）、朱辉（占股38%）、郭梓华（占股20%）、姚丽雯（占股2%）；3.落款日期为2015年1月26日、甲方为郭伟涛和朱辉、乙方为广州瑞鑫投资有限公司的《南沙区大岗镇大兴鞋厂（达森广场）商业改造项目合作协议》及落款日期为2015年3月9日的《补充协议》复印件各一份，载明日期为2016年4月20日的《达森商业广场土建工程施工合同》《合同签订评审记录表》复印件各一份，拟证明雍华公司在租赁时对于本案场地的土地性质及加建面积是完全知情的，且雍华公司的股东郭伟涛在达森广场的商业改造及建设过程中起主导作用；4.达森公司于2021年8月10日自行拍摄的现场照片三张，拟证明雍华公司未经达森公司同意在达森广场楼顶加建厂房用于仓库、员工食堂、员工休息区。对此，雍华公司发表如下质证意见：确认证据1、2的真实性、合法性，不确认关联性，该些证据说明郭伟涛作为达森公司的股东并未同意亦未形成有效决议及授意达森公司提起本案反诉；不确认其余证据的真实性、合法性和关联性。在2015年3月7日郭伟涛将股权及达森公司的经营权转让予瑞鑫公司后，达森广场项目的全部建设、装修等一切运营权益均移交给达森公司，故郭伟涛对签订涉案租赁合同时达森广场是否已取得商业经营资质或是否已经合法报建或是否具备出租条件均不知情。对上述举证及质证，经本院释明及询问，雍华公司、达森公司均表示无需另行安排开庭审理。二审另查明，一审法院在（2019）粤0115民初5139号案中查明事实后认定：1.涉案租赁合同中对成型包装车间、成品仓库、出型车间、炼胶车间、配电房、锅炉房、车库办公室、四层宿舍楼、六层宿舍楼、干部宿舍楼等具备产权证明的约定为有效，其他建筑物因未在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，违反法律和行政法规的强制性规定而无效；2.虽然涉案合同部分无效，但达森公司接收涉案租赁后使用租赁物至今，且考虑到双方对涉案建筑物为整体租赁、对各个建筑物的租金标准未进行区分，理应按合同约定支付租赁费用；3.虽然涉案合同部分无效，但考虑到其所涉的仅为小部分建筑物，且广州市南沙区大岗镇经济发展公司与达森公司确认涉案租赁费用为整体的约定而未进行区分，达森公司对租赁物也是进行整体使用，达森公司未缴纳租金构成违约，根据达森公司认为合同约定的滞纳金标准过高的请求，一审法院酌情调低了滞纳金的标准，并以当月欠缴租金总额为限。判后，达森公司提出上诉，本院作出（2020）粤01民终5664号民事判决，判令驳回上诉，维持原判。经本院主持调解，雍华公司要求达森公司不再追究2831号案债务，对除此之外的欠费，同意按10元/平方米/月的标准支付租金、管理费，停车费另算，或者按合同约定租金标准的七折支付至涉案场地具备商业用途时止，之后的费用同意依约支付；水电空调费用按原合同或现有标准处理。达森公司不同意雍华公司上述调解方案，要求本案与2831号案债务合并金额打七折一次性支付，除此之外没有其他方案。双方最终未能达成协商一致意见。本院认为，本案争议发生于2021年1月1日《中华人民共和国民法典》施行前，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，本案适用当时的法律规定。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，针对雍华公司的上诉请求及理由，二审争议焦点为涉案租赁合同的效力；该合同能否继续履行，即雍华公司要求达森公司提供达森广场在2017年1月10日签约时已取得临商文件或其他允许商业用途使用的文件，并延长免租期、继续履行涉案租赁合同的诉讼请求能否成立，以及达森公司要求解除合同、收回场地并没收保证金的反诉请求能否成立，雍华公司是否应向达森公司支付欠费及逾期违约金。对此，分析如下：一、关于涉案租赁合同的效力问题。根据（2019）粤0115民初5139号、（2020）粤01民终5664号生效判决的事实认定，以及本案中双方当事人的举证及陈述意见可知，涉案租赁物中有部分面积并无合法权属证明或合法报建手续，即雍华公司、达森公司均确认雍华公司承租的达森广场四楼4232平方米面积中，只有1019.34平方米有合法权属证书，其面积余3212.66平方米没有合法权属证书或有合法报建手续，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条有关“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，雍华公司、达森公司于2017年1月10日签订的《达森广场物业商铺租赁合同》中对有合法权属证书的1019.34平方米的约定有效，对其余3212.66平方米的约定应属无效。一审法院未查明上述事实，错误认定涉案租赁合同整体有效，本院予以纠正。虽然涉案租赁合同部分有效、部分无效，雍华公司还上诉主张达森公司在签约时向其隐瞒了达森广场尚未取得临商文件的事实，但一方面，从现有证据看，该租赁合同系经雍华公司、达森公司协商一致而签订的，合同内容系双方当事人真实意思表示，其中明确约定“乙方（雍华公司）确认对承租物业进行充分考察，知悉该物业房产证登记用途原为工业用途，后由达森公司进行修缮改造”，而从雍华公司二审陈述的达森广场的由来，以及雍华公司的股东郭伟涛一直为达森公司的股东等事实可知，雍华公司理应清楚达森广场的改建及权属情况，目前并无证据证明达森公司对其存在隐瞒事实的情节。另一方面，签约后，达森公司已依约交付涉案租赁场地给雍华公司，雍华公司亦实际使用涉案租赁场地经营酒楼至今，即雍华公司已实现其合同目的。再者，在生效的（2019）粤0115民初2831号民事判决中，一审法院已根据双方实际租赁情况，酌情确认雍华公司的免租期延长至2018年12月31日止，且认定雍华公司应自2019年1月起按合同约定的标准向达森公司缴纳租金。基于上述事实及分析，雍华公司在本案中以达森公司签约时向其隐瞒了达森广场未取得临商文件为由，上诉要求达森公司提供签约时取得的临商文件，其上诉理由与请求存在矛盾；雍华公司据此要求达森公司延长免租期，亦与前案生效判决的认定及处理存在冲突，一审法院对此作驳回处理，并无不当，本院予以维持。二、关于涉案租赁合同能否继续履行问题。承前述，涉案租赁合同部分有效，部分无效。对于无效部分，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效的，因该合同取得的财产应当予以返还，故雍华公司应向达森公司返还合同无效部分对应的租赁部位。对于有效部分，鉴于此前2831号判决已经酌情确定雍华公司自2019年1月起按合同约定标准支付租金，但雍华公司至今仍未履行完毕生效判决，此后仍存在未按约定标准支付费用的违约行为。根据涉案租赁合同“逾期超过二十天，甲方（达森公司）有权解除本合同”的约定，以及《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条第一款的规定，达森公司有权解除合同有效部分，涉案租赁合同有效部分自雍华公司于2020年12月14日收到达森公司要求解除合同的反诉状时解除。又根据《中华人民共和国合同法》第九十七条有关“合同解除后，尚未履行的，终止履行”的规定，雍华公司应在解约后交还合同有效部分面积。基于前述分析，雍华公司要求继续履行涉案租赁合同的上诉主张，于法无据，本院不予支持。一审判决第一项判令合同解除，未区分合同有效、无效部分，本院据实纠正。一审判令雍华公司向达森公司腾空交还涉案租赁物，合法有据，本院予以维持。关于租金或房屋占用费。鉴于雍华公司实际使用涉案租赁场地经营酒楼至今，故根据等价有偿原则，雍华公司理应向达森公司支付退场前的租金及占用费。至于缴费标准，虽然涉案租赁合同部分有效、部分无效，且雍华公司在二审中主张应按工业用地性质的标准交费，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款有关“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，以及涉案租赁物整体用于酒楼经营的实际情况，雍华公司应按合同约定的租金标准支付合同有效部分的租金及无效部分的占有使用费。一审判决第四项中有关拖欠的“租金（含物业管理费）”的表述不准确，本院据实调整为“租金及占有使用费（含物业管理费）。雍华公司、达森公司均确认一审判决第四项中认定的欠费金额无误，且已扣减雍华公司2020年12月14日前已付费用，并均同意此后雍华公司已付费用在雍华公司履行判决时自行核减，本院予以确认并维持一审判决第六项。虽然涉案合同部分无效，一般情况下，无效部分不应计算违约金，但涉案租赁场地是整体出租使用，而雍华公司确实存在逾期支付租金行为，且雍华公司拖欠费用确实给达森公司带来资金占用方面的利息损失，故一审法院酌情调低合同约定的滞纳金标准为全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍的处理，亦属公平合理，本院予以维持。关于保证金。根据前述事实分析及《中华人民共和国合同法》第五十八条有关合同无效后果、第九十七条有关合同解除合同、第一百零七条有关违约责任的规定，以及涉案租赁合同有关“逾期超过二十天，甲方（达森公司）有权解除本合同，除乙方所交租赁保证金不予退还外，乙方还需付清所拖欠款项及甲方因此造成的损失”的约定，在涉案租赁合同部分有效、部分无效，且雍华公司存在欠费的违约行为的情况下，达森公司可没收合同有效部分的保证金40773.6元（1019.34平方米÷4232平方米×169280元），但应退还合同无效部分的保证金128506.4元（3212.66平方米÷4232平方米×169280元）给雍华公司。一审判令达森公司没收全部保证金，处理有误，本院予以纠正。至于一审判决第五项空调费，系一审根据双方举证、陈述，并参考前案处理而酌情确定，并未超出法院行使自由裁理权的合理范畴，而雍华公司未对此提出明确的上诉理由，亦未举证推翻一审对此的处理，故雍华公司不同意支付空调费的上诉缺乏理据，本院不予采纳并维持一审判决第五项。雍华公司、达森公司在二审中所提交的证据中有关股动会决议、场地合作开发与建设、装修合同、举报信、复函等相关证据，与本案处理并无直接关联，且双方举证大部分均形成于本案一审判决之前，均不属于二审新证据，本院均不予采纳。至于其余双方当事人均未提出上诉的一审认定及处理，本院不作审查并予以维持。综上所述，达森公司有关保证金的上诉请求部分成立，其余部分不成立，本院予以驳回。一审对合同效力的认定及部分处理有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条、第五十八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持广州市南沙区人民法院（2020）粤0115民初9405号民事判决第二项、第五项、第六项；二、撤销广州市南沙区人民法院（2020）粤0115民初9405号民事判决第七项、第八项；三、变更广州市南沙区人民法院（2020）粤0115民初9405号民事判决第一项为：广州雍华餐饮服务有限公司和广州市达森物业管理有限公司在2017年1月10日签订的《达森广场物业商铺租赁合同》中有合法权属证书的租赁物部分（面积约1019.34平方米）于2020年12月14日解除；四、变更广州市南沙区人民法院（2020）粤0115民初9405号民事判决第三项为：广州雍华餐饮服务有限公司交纳的保证金40773.6元归广州市达森物业管理有限公司所有，广州市达森物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内一次性向广州雍华餐饮服务有限公司退还其余保证金128506.4元；五、变更广州市南沙区人民法院（2020）粤0115民初9405号民事判决第四项为：广州雍华餐饮服务有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内一次性向广州市达森物业管理有限公司支付从2020年2月1日起至2020年12月14日止拖欠的租金及占有使用费（含物业管理费）650161.6元及其滞纳金[2020年2月至12月分别以72790元、72790元、72790元、89718元、89718元、47398元、44718元、44718元、46718元、47183元、21405.55元为基数，从当月6日起至当月租金及占有使用费（含物业管理费）付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍计算]；六、驳回广州雍华餐饮服务有限公司的诉讼请求；七、驳回广州市达森物业管理有限公司的其他反诉请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费100元，由广州雍华餐饮服务有限公司负担；反诉受理费7612元，由广州市达森物业管理有限公司负担1435元，广州雍华餐饮服务有限公司负担6177元。二审案件受理费14754元，由广州雍华餐饮服务有限公司负担11884元，广州市达森物业管理有限公司负担2870元。本判决为终审判决。审 判 长　　刘　卉审 判 员　　赵云川审 判 员　　戴俊英二〇二一年九月十三日法官助理　　张冰玲书 记 员　　叶颖欣 更多数据：搜索“马克数据网”来源：www.macrodatas.cn