大安市万顺物业管理有限公司、叶寒等物业服务合同纠纷民事一审民事判决书（2021）吉0882民初1979号

• 案件编号

  （2021）吉0882民初1979号

• 案件名称

  大安市万顺物业管理有限公司、叶寒等物业服务合同纠纷民事一审民事判决书

• 审理法院

  吉林省大安市人民法院

• 所属地区

  吉林省大安市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事一审

• 裁判日期

  2021/9/17 0:00:00

• 当事人

  大安市万顺物业管理有限公司;叶寒;于莹

• 案件缘由

  物业服务合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国合同法》:第四十四条第一款；《中华人民共和国合同法》:第四十四条第二款；《中华人民共和国合同法》:第六十条第一款；《中华人民共和国合同法》:第六十条第二款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》:第一条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》:第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》:第六十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》:第六十四条第二款；《中华人民共和国民事诉讼法》:第六十四条第三款

吉林省大安市人民法院民 事 判 决 书（2021）吉0882民初1979号原告：大安市万顺物业管理有限公司，住所吉林省大安市林城茗苑1号楼后1层1门。法定代表人：田晶秋，该公司经理。委托诉讼代理人：王振洪，吉林于晓辉律师事务所律师。被告：叶寒，男，1990年4月18日生，汉族，住吉林省大安市。被告：于莹，女，1990年9月28日生，汉族，住吉林省大安市。原告大安市万顺物业管理有限公司（以下简称万顺物业）与被告叶寒、于莹物业服务合同纠纷一案，本院于2021年7月9日立案后，依法适用简易程序，于2021年7月22日公开开庭进行了审理，原告万顺物业法定代表人田晶秋及其委托诉讼代理人王振洪、被告叶寒、被告于莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万顺物业向本院提出诉讼请求：1.请求判决叶寒、于莹支付拖欠的2013年11月19日至2019年11月19日的物业管理费、二次提水费、楼梯灯费，合计3798元。2019年11月19日至2020年11月19日物业费315元，二次提水费44元，化粪池20元，合计379元，所欠物业费总额4177元。利息按3％‰计算。2.本案诉讼费用由叶寒、于莹承担。事实和理由：2012年11月20日，万顺物业与叶寒、于莹所居住的林城茗苑小区大安市机械林场签订了关于物业服务的（委托合同书），合同期限20年，合同约定：万顺物业提供物业服务项目包括小区公用绿地，花木的养护与管理，公用设施的维护和养护，公共场所，房屋共有部分的清洁卫生，垃圾的收集，清运，冬季扫雪。24小时门卫值班，收取物业费标准按政府物业管理的收费标准规定执行。叶寒、于莹系上述物业1号楼5单元501室的业主，房屋面积87.56平方米，按照约定应当缴纳2013年11月19日至2019年11月19日的物业管理费、二次提水费、楼梯灯费合计3798元。2019年11月19日至2020年11月19日物业费315元，二次提水费44元，化粪池20元，合计379元。所欠物业费总额4177元，但叶寒、于莹一直拒绝缴费。万顺物业按照合同约定为小区提供优质高效的物业管理服务，但叶寒、于莹却拒不履行缴费义务，万顺物业经多次索要未果，故向人民法院提起诉讼，请求法院依法作出公正判决。叶寒、于莹辩称，叶寒与万顺物业签了物业合同，无合同效力。万顺物业成立时间为2013年10月17日，而万顺物业签订的物业合同为2012年11月20日，在签订合同时，万顺物业未成立相应资质，依照中华人民共和国民法典第153条违反法律行政法规的强制性规定的民事法律形式行为无效。国务院《物业管理条例》第32条从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。根据上述规定，万顺物业不能基于无效的合同主张权利，诉状所述，答辩人认为被答辩方起诉缺乏事实法律依据，请求法院驳回诉讼请求，并承担本次诉讼的全部费用。物业方没有简单的器材设施，没有休闲活动中心进行活动，小区规划的绿地种植蔬菜显示改变公共设施的形态、状态和用途，物业没有尽到责任和义务进行管理，杂草清理不及时，楼单元门外开，没在小区内楼，单元门挨着道路，垃圾直接由环卫处工人转运清理，没有享受到物业的收垃圾的卫生服务，冬天没扫过雪。我没有拒绝过缴费，也没有拒接过物业公司电话。我认为物业公司在物业费上不合理，没有达到收费标准的要求。2020年8月份开始，小区二次提水费就交给自来水大厅了，物业已经无权收取8月份以后的二次提水费用，物业费没交是因为我觉得物业费没有达到五毛钱一平的标准，冬季积雪不清理，我们家是楼单元门挨着道边，哪管你给我扫出一条道也可以，具体哪年我忘了，万顺物业没有清理积雪，我滑倒了，所以说我觉得他没有达到五毛钱的标准，这是我一直拒绝交付物业费的原因。万顺物业的诉讼请求中的时间不对，前后日期不一致。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。万顺公司系物业管理服务的三级企业，于2012年11月20日与白城市大安市机械林场签订了《委托合同书》，约定：大安市机械林场将其开发建设的大安市林城茗苑小区委托万顺公司进行物业管理，包括公用绿地、花木的养护和管理，公用设施的维护、公用场所、房屋共用部分的卫生、垃圾的收集和清运、冬季清雪、每日二十四小时的门卫值班，楼道每隔2-3年粉刷一次；万顺公司按政府规定的物业收费标准向业主或物业使用人收取物业服务费；委托管理期限为2012年11月20日至2032年11月20日等。万顺公司从此开始对林城茗苑小区实施了物业管理服务，并对住宅按每年每平方米物业费6元、二次提水费1元、实际发生的楼道照明费和化粪池清理费收取了2013年11月19日至2019年11月19日的服务费用；又对住宅按每平方米物业费3.6元、二次提水费0.5元、化粪池清理费每户20元收取了2019年11月-2020年11月服务费。叶寒、于莹系该小区1号楼5单元501室的业主，其住宅面积为87.56平方米，未向万顺公司支付2013年11月19日至2020年11月19日的物业服务费。万顺公司于2021年5月31日以邮寄的方式向叶寒、于莹发出了物业费催缴通知书，叶寒、于莹于2021年5月31日收到了该通知书。关于物业服务的收费，吉林省实行政府指导价格，对普通住宅的三级物业服务费为每月每平方米0.5-0.7元。认定以上事实的证据有当事人陈述、物业服务企业资质证书、《委托合同书》、物业费催缴通知书邮寄存根、和互联网登记的投递信息、物业费收据、大安市宏祥家政服务公司书面证言、本院（2020）吉0882民初2431号原告万顺公司与被告王丽丽物业服务合同纠纷一案的法庭审理笔录、吉林省物价局吉省价综[2015]215号《吉林省物价局关于下放部分省级定价权限、放开部分定价及废止相关文件的通知》《吉林省住宅小区物业管理服务费政府指导价格》等。本院认为，万顺物业与大安市林城茗苑小区开发建设单位大安市机械林场签订了《委托合同书》不违反法律的强制规定，是合法有效的。万顺物业依据物业委托合同对林城茗苑提供了物业服务，叶寒、于莹作为小区业主，应按约定交纳相应的服务费用。叶寒、于莹提供的证据不能证实其居住的1号楼房因临街垃圾清运和冬季清雪均由环卫部门清理，因此叶寒、于莹提出物业公司没有为1号楼提供垃圾清运和冬季清雪服务应减免物业费的抗辩理由不能成立。故万顺物业要求叶寒、于莹给付2013年11月19日至2019年11月19日的物业管理费、二次提水费、楼梯灯费，2019年11月19日至2020年11月19日物业费、二次提水费、化粪池符合约定和法律规定，本院予以支持，但计算有误，应予以调整。叶寒、于莹提出万顺物业收费标准问题，不属于法院审查范围。万顺物业要求业主给付滞纳金的请求于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第一款、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、叶寒、于莹于本判决生效后立即给付大安市万顺物业管理有限公司物业费4,176.52元（其中2013年11月19日至2019年11月19日的物业管理费、二次提水费、楼梯灯费，合计3,797.52元；2019年11月19日至2020年11月19日物业管理费315元，二次提水费44元，化粪池20元，合计379元）。二、驳回大安市万顺物业管理有限公司其它诉讼请求如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由叶寒、于莹负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。本案法律文书生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行本院生效法律文书所确定的义务，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作需要的必要消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员　　张明兢二〇二一年九月十七日书记员　　王婷婷 来自：www.nlaw.org