罗卫华、封加利等商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书（2021）湘11民终2012号

• 案件编号

  （2021）湘11民终2012号

• 案件名称

  罗卫华、封加利等商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  湖南省永州市中级人民法院

• 所属地区

  湖南省永州市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/6 0:00:00

• 当事人

  罗卫华;封加利;永州龙华投资置业（集团）有限公司;江华瑶族自治县王氏钢构工程有限公司

• 案件缘由

  商品房销售合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第二项

湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘11民终2012号上诉人（原审原告、反诉被告）：罗卫华，男，1972年10月22日生，汉族，住湖南省新田县。上诉人（原审原告、反诉被告）：封加利，女，1963年4月25日生，汉族，住湖南省新田县。委托诉讼代理人：佘国满，湖南九子龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐华，湖南盛仁律师事务所律师（特别授权）。被上诉人（原审被告、反诉原告）：永州龙华投资置业（集团）有限公司，住所地湖南省江**瑶族自治县沱江镇萌渚路（爱塞丽雅大酒店）。法定代表人：夏庭，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：吴联钰，湖南苍松律师事务所律师。原审第三人：江**瑶族自治县王氏钢构工程有限公司，住所地湖南省江**瑶族自治县沱江镇长征路长安小街2号。法定代表人：王军，系该公司董事长。上诉人罗卫华、封加利因与被上诉人永州龙华投资置业（集团）有限公司（以下简称龙华公司）、原审第三人江**瑶族自治县王氏钢构工程有限公司（以下简称王氏钢构公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省江**瑶族自治县人民法院（2021）湘1129民初581号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。罗卫华、封加利上诉请求：一、撤销湖南省江**瑶族自治县人民法院（2021）湘1129民初581号民事判决，依法改判被上诉人协助上诉人将江**瑶族自治县沱江镇龙华世纪城第13幢3、4、5、6号商铺不动产权登记至上诉人名下；二、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定谢素清转让4个商铺给上诉人，还承担龙华公司的欠款165万元，与周普祥实际融资借款190万元相比较缺乏合理性系错误认定。谢素清与龙华公司签订的《商铺买卖合同》仅为名义购铺而无实际付款；周普祥在借款时已经预计到借款190万元产生的偿还金额，至今如按借款本金及利息计算可达560余万元；上诉人与龙华公司签订的《商铺买卖合同》是直接接手谢素清与龙华公司签订的《商铺买卖合同》，对购铺价值没有变更，该价值也符合当时的市场行情。二、一审认为上诉人与龙华公司签订商铺买卖合同不是为了买卖目的，而是以商铺作为融资借款提供担保系认定事实错误。商铺买卖合同是当事人的真实意思表示，是以商铺买卖的方式来冲抵周普祥的借款，不能认定为担保。三、上诉人与龙华公司签订的《商铺买卖合同》合法有效，涉案商铺已交由上诉人管理并使用，上诉人将该商铺进行了出租收取收益，被上诉人是知情且同意的。四、上诉人购买商铺的相关权利系从原权利人谢素清转让而来，购铺款也由谢素清代为支付，该行为得到龙华公司的确认，依法应受法律保护。上诉人购买商铺的款项，龙华公司出具收据确认收到谢素清的转账金额4,207,650元，周普祥、谢素清向上诉人、龙华公司出具了承诺书，承诺购铺余款165万元由谢素清支付给龙华公司。由此可见，三方对各自的权利义务约定明确并无歧义，龙华公司据此认定谢素清代上诉人完成了支付购铺款的义务。龙华公司应当按照《商铺买卖合同》的约定，将商铺协助登记到上诉人名下。五、谢素清、周普祥是否足额支付款项给龙华公司，谢素清、周普祥与上诉人借款结算系不同法律关系，不应当与本案的商铺买卖合同关系相混淆。六、法院的生效法律文书已经确认案涉商铺的权利人是上诉人，一审法院认定不是商铺买卖行为而是担保行为明显属于认定事实错误，应当依法予以纠正。龙华公司辩称，一、上诉人于2014年9月23日签订的买卖合同不是双方真实意思表示，该合同签订的目的是担保谢素清欠上诉人的借款。二、上诉人应当基于民间借贷关系请求谢素清偿还借款，没有任何依据要求被上诉人进行过户。三、上诉人与谢素清之间的借贷关系是否真实存在，被上诉人对此并不知情。四、上诉人虽然收取了商铺的部分租金，但该租金是上诉人与谢素清协商抵扣借款利息的，商铺并没有交付给上诉人，也没有办理登记，不属于法律意义上的交付。五、谢素清完全支付被上诉人购房款及违约金后，被上诉人也只能按照合同约定，将房屋过户至谢素清名下。六、上诉人对涉案商铺没有履行任何缴税的义务，法院判决直接过户不适合。罗卫华、封加利向一审法院起诉请求：一、判令被告协助原告将江**县沱江镇龙华世纪城13幢3、4、5、6号商铺登记到原告名下；二、本案诉讼费由被告承担。龙华公司向一审法院提起反诉请求：一、请求法院依法确认反诉原告龙华公司与反诉被告罗卫华、封加利签订的《商铺买卖合同》无效；二、本案反诉费由被告承担。一审法院经审理查明：2014年9月23日，谢素清与被告（反诉原告）龙华公司签订龙华公司开发的龙华世纪城13栋3、4、5、6号商铺，购铺款共计5857650元，双方于2014年9月23日签订《商铺买卖合同》。谢素清与龙华世纪没有资金往来。2015年9月22日，罗卫华、封加利与周普祥、王江南签订借款合同，借款2000000元，徐芬生为罗卫华、封加利的借款进行担保。2015年10月15日，周普祥、谢素清向罗卫华、封加利出具1300000元的借款借条。2016年1月9日，周普祥向罗卫华、封加利出具280000元的借款借条。徐芬生提供银行转款具体情况：2015年9月24日，徐芬生转款300000元；2015年10月3日，由徐芬生转款500000元、300000元；2015年12月23日，由徐芬生转款320000元；2016年1月9日，由徐芬生转款280000元，罗卫华、封加利实际借款1900000元。2016年6月30日，周普祥向罗卫华、封加利出具承诺书：内容为：“本人用江**龙华世纪城门面向新田罗卫华、封加利融资壹佰玖拾万元，在2016年7月29日前连本带息还清，否则，罗卫华、封加利有权处置该资产。”谢素清与周普祥系夫妻。2015年10月13日原告（反诉被告）罗卫华、封加利与谢素清签订了《补充协议》。甲方：龙华公司，乙方：谢素清，丙方：罗卫华、封加利。协议约定：谢素清与龙华公司2014年签订的《商铺买卖合同》变更买受人为封加利、罗卫华，龙华公司向谢素清收回原合同及收款收据，龙华公司向罗卫华、封加利出具新收据，签订《商铺买卖合同》。龙华公司向罗卫华、封加利出具《收据》：“今收到罗卫华、封加利交来13栋3、4、5、6号商铺款，谢素清转…￥：4207650。”收据载明时间为2015年9月28日。2015年10月13日，周普祥、谢素清向原告(反诉被告)出具《承诺书》，周普祥、谢素清向原告（反诉被告）承诺剩余1650000元购铺款，由谢素清支付给龙华公司。2017年2月8日，湖南省江**瑶族自治县人民法院作出的（2017）湘1129执异3号执行裁定书确认案涉商铺的权利人是封加利、罗卫华。又查明，湖南中大建设有限公司承包了江**龙华集团华美达广场酒店的建设项目，该项目部负责人卢义坤将钢管架工程建设任务承包给江**瑶族自治县王氏钢构工程有限公司。因工程款结算问题，湖南中大建设有限公司与王氏钢构公司经江**瑶族自治县人民法院调解达成《债权转让协议书》。协议约定甲方湖南中大建设集团有限公司将对龙华公司享有的湖南省永州市中级人民法院2017年1月12日作出的（2016）湘11民初70号民事调解书确定的剩余债权（包括工程款剩余本金和迟延履行期间的加倍债务利息）全部转让给乙方江**瑶族自治县王氏钢构工程有限公司。即4500000元工程欠款本金减去已支付的2100000元及以物抵债979776元，剩余工程欠款本金1420224元，加上迟延履行期间的债务利息已超1650000元。2020年12月22日，湖南省江**瑶族自治县人民法院向谢素清、周普祥送达（2020）湘1129执恢312号通知书。通知内容如下：“你二人自收到本通知后的十五日内向申请执行人湖南中大建设集团有限公司债权受让人江**瑶族自治县王氏钢构工程有限公司履行被执行人永州龙华投资置业（集团）有限公司到期债务165万元，不得向被执行人清偿。……逾期不履行又不提出异议的，法院将强制执行。”即将龙华公司对案外人谢素清、周普祥的1650000元的第三人到期债权执行给付湖南中大建设集团有限公司债权受让人江**瑶族自治县王氏钢构工程有限公司。2021年2月23日，封加利、罗卫华与王氏钢构公司签订《联合办不动产权证协议书》，甲方为封加利、罗卫华，乙方王氏钢构公司，双方约定：“位于龙华世纪城13栋3、4、5、6号商铺的不动产权证办在封加利、罗卫华名下。该四个商铺的所有权两方占比为甲方75%、乙方25%（办理不动产权证的费用按比例承担），四个商铺不动产权证办理出后，甲方过户其中一个商铺（双方商议而定）给乙方，由乙方承担过户费用。”二原告与第三人庭后提交协议，双方约定涉案商铺的龙华世纪城13栋的6号商铺属第三人王氏钢构公司。一审法院认为，该案为商品房销售合同纠纷。该案焦点问题是案涉龙华世纪城的13栋3、4、5、6号商铺，是商铺的买卖合同，还是商铺作为抵押物抵押担保合同？在该案中，案涉4个商铺总价5857650元。谢素清转让其龙华世纪城总价5857650元的4个商铺给付罗卫华、封加利，还承担对龙华公司的欠款1650000元，自2015年9月24日至2016年1月9日周普祥实际融资借款1900000元，缺乏合理性。周普祥向罗卫华、封加利所作的承诺书，结合原告罗卫华、封加利与被告龙华公司签订房屋买卖合同的实际情况，原告罗卫华、封加利与被告龙华公司签订房屋买卖合同是以商铺买卖合同为名，不是为了商铺买卖目的，实际是以商铺作为周普祥融资借款的提供担保。不能认定罗卫华、封加利与龙华公司买卖商铺的目的。原告罗卫华、封加利诉讼龙华公司将江**瑶族自治县沱江镇龙华世纪城第13栋3、4、5、6号商铺不动产权登记至原告罗卫华、封加利名下的诉讼请求，法院不予支持。第三人王氏钢构公司的债权转让合法，对其诉讼请求，与本诉相关联。法院同理不予支持。龙华公司反诉罗卫华、封加利，请求确认2014年9月23日，签订的《商铺买卖合同》无效的反诉请求，涉及2014年9月23日与谢素清签订的《商铺买卖合同》、谢素清转让商铺等的实际情况，谢素清以什么合法方式取得被告龙华公司的4个商铺，原告没有诉请，法院不予审理。龙华公司无证据证实谢素清不是合法取得龙华公司龙华世纪城的13栋3、4、5、6号商铺。龙华公司的反诉请求，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）罗卫华、封加利请求被告（反诉原告）协助办理湖南省江**瑶族自治县沱江镇龙华世纪城13栋3、4、5、6号商铺的不动产权登记；二、驳回第三人江**瑶族自治县王氏钢构工程有限公司对上述商铺享有25%的所有权的诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）永州龙华投资置业（集团）有限公司的请求确认2014年9月23日签订的《商铺买卖合同》的反诉请求。案件受理费40元（已减半收取），由被告（反诉原告）永州龙华投资置业（集团）有限公司负担40元；反诉案件受理费40元（已减半收取），由被告（反诉原告）永州龙华投资置业（集团）有限公司负担40元。二审期间，双方当事人未向本院提交新证据。二审查明：原审第三人王氏钢构公司与上诉人罗卫华、封加利经协商，双方同意先将湖南省江**瑶族自治县沱江镇龙华世纪城13栋3、4、5、6号商铺的不动产权证办理至上诉人罗卫华、封加利名下，待四个商铺办理完毕不动产权证之后，再将6号商铺过户至原审第三人王氏钢构公司名下。本院二审查明的其他事实与一审查明一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。双方争议的焦点是：被上诉人是否应当协助上诉人完成涉案商铺的不动产权登记？现评析如下：一、案外人谢素清与被上诉人于2014年9月23日签订《商铺买卖合同》，约定购买被上诉人开发的龙华世纪城13栋3、4、5、6号商铺，购铺款为5,857,650元。上诉人、被上诉人及案外人谢素清于2015年10月13日签订的《补充协议》，约定案外人谢素清将与被上诉人签订的《商铺买卖合同》中的权利义务转移给上诉人。因此，《商铺买卖合同》对上诉人及被上诉人均具有直接约束力。二、根据法律的规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实，当事人无须举证证明。一审法院于2017年2月8日作出的（2017）湘1129执异3号民事裁定，确认龙华世纪城13栋3、4、5、6号商铺的权利人为上诉人，此裁定已发生法律效力。因此，在无相反证据推翻法院生效裁判所确认的基本事实的情况下，上诉人应当为涉案商铺的权利人。三、本案被上诉人向上诉人出具了一张4,207,650元的购铺款收据，案外人谢素清承诺剩余购铺款1,650,000元由其向被上诉人支付。后因被上诉人工程款未完全结算，原审第三人王氏钢构公司通过湖南中大建设有限公司取得对被上诉人的1,650,000元债权。2020年12月22日，一审法院作出（2020）湘1129恢执312号通知书，要求案外人谢素清直接向原审第三人王氏钢构公司清偿其对被上诉人所欠的1,650,000元购铺款,而不得向被上诉人清偿。本案中，被上诉人已收到全部购铺款，要求其履行协助办证义务并未损害其权利，且上诉人已占有、使用涉案商铺，并已取得租金收益。故被上诉人应当履行协助上诉人办理龙华世纪城13栋3、4、5、6号商铺的义务。综上，上诉人罗卫华、封加利的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持湖南省江**瑶族自治县人民法院（2021）湘1129民初581号民事判决第三项；二、撤销湖南省江**瑶族自治县人民法院（2021）湘1129民初581号民事判决第一、二项；三、限被上诉人永州龙华投资置业（集团）有限公司于本判决生效之日起三十日内日协助上诉人罗卫华、封加利办理湖南省江**瑶族自治县沱江镇龙华世纪城13栋3、4、5、6号商铺的不动产权登记。一审案件受理费维持不变；二审案件受理费80元，由被上诉人永州龙华投资置业（集团）有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长　李振湘审 判 员　李秋云审 判 员　万竹婷二〇二一年九月六日法官助理　胡嘉辉书 记 员　杨　能附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 关注微信公众号“马克数据网”