青海泰阳房地产开发有限公司、马贵祥房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书（2021）青0102民初4095号

• 案件编号

  （2021）青0102民初4095号

• 案件名称

  青海泰阳房地产开发有限公司、马贵祥房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

• 审理法院

  西宁市城东区人民法院

• 所属地区

  西宁市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事一审

• 裁判日期

  2021/9/17 0:00:00

• 当事人

  青海泰阳房地产开发有限公司;马贵祥

• 案件缘由

  房屋租赁合同纠纷

• 法律依据

青海省西宁市城东区人民法院民事判决书（2021）青0102民初4095号原告：青海泰阳房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91632900661916278U，住所地：西宁经济技术开发区昆仑东路23号。        法定代表人：刘燕，系公司董事长。        委托诉讼代理人：石璐，朱婕，青海澜泰律师事务所律师。        被告：马贵祥，男，回族，1973年8月16日出生，公民身份证号码：XXX，住城东区。        委托诉讼代理人：昂钦，西宁市城东区东关大街法律服务所法律工作者。        原告青海泰阳房地产开发有限公司与被告马贵祥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年7月20日受理后，依法适用简易程序，于2021年8月31日公开开庭进行了审理。原告青海泰阳房地产开发有限公司的委托诉讼代理人朱婕、石璐，被告马贵祥及委托诉讼代理人昂钦均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。        原告青海泰阳房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法解除《泰阳国际商贸中心商场（内铺）租赁合同》；2、依法判令被告支付商铺租金280317元；3、依法判令被告支付采暖费45226元；4、依法判令被告支付违约金84306元，并自2021年7月1日起按照65元／日支付违约金至实际清偿之日止；5、本案诉讼费用由被告承担。        事实与理由：原、被告双方于2019年8月1日签订《泰阳国际商贸中心商场（内铺）租赁合同》，约定由被告承租原告泰阳国际商贸中心位于四层B区HB4B-002号商铺，共33间，建筑面积为1051.27平米，月租金为25.65元／平米，年租金总额为323581元，租赁期限自2019年8月1日起至2021年7月31日止，并约定被告应于本合同签订后三日内支付1年度租金323581元，以后每年度租金在上年度期满30日前交付。同时约定了采暖费的缴纳以及违约金的相关计算方法。自合同签订后，被告缴清了合同第一年度期间所有费用，后被告于2021年2月28日无故搬离商场，也未办理退铺手续，现仍有部分货物存放于商铺中，第2年度各项费用也未缴纳，至今欠付2020年8月1日至2021年6月30日期间租金280317元（2020年8月1日至2021年6月30日，共计296616元，4B增-1该期限租金减免为16299元），2020年10月15日至2021年4月15日期间采暖费45226元。原告多次与被告协商、催缴，无果。此外根据《泰阳国际商贸中心商场（内铺）租赁合同》第九条第16款以及第十条相关约定，被告需承担2021年2月28日至2021年6月30日期间停止营业，500元／次的违约金61500元（123天×500元=61500元）；未按时交纳租金导致的违约金20463元（2020年7月1日至2021年6月30日期间，280317元×2％×365天=20463元）；未按时交纳采暖费导致的违约金2343元（2020年10月15日至2021年6月30日，45226元×0.0002×259天=2343元），违约金共计84306元。综上，原告认为，被告违背诚信原则，恶意违约，造成原告经济损失，为维护原告合法权益，故诉至法院，请求判如所请。        被告马贵祥辩称：1、被告同意解除合同；2、对拖欠原告租金的事实无异议，但认为租金的计算日期应为2020年8月1日至2021年2月28日，且因为疫情影响，西宁市政府也规定要应当减免三个月租金，故原告应当减去三个月租金；3、采暖费收取时间应当至2021年2月28日，原告计算至2021年4月错误；4、对违约金，被告认为不存在违约情形，被告无法经营是基于疫情原因，且被告在2020年7月25日以书面形式以及亲自去找部门经理、商场老总要求解除合同，并不存在违约；5、原、被告于2017签订的租赁合同，至2019年、2020年一直履行合同，疫情发生后被告无法继续经营，为此，被告向原告经理、楼层负责人、季总等申请解除合同，但原告以研究讨论为由，并没有正面答复，直至2021年2月28日被告搬离，但并未给原告造成经济损失；6、原告以1051.27平米的面积主张租金错误，原、被告2017年签订合同时面积为1017.42平米，在商场改造后，只是把公共厕所改造成经营场地，增大了30平米左右没有法律依据，且2019年被告退还原告3间办公室，原告也没有减免租金；被告在原告处还有50000元的押金及2000元的装修押金也没有退还被告，应当予以扣减。        当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的证据，认定如下：        原告青海泰阳房地产开发有限公司提交的证据：        证据一、泰阳国际商贸中心商场（内铺）租赁合同、泰阳国际商贸中心商场商铺交房通知单、泰阳国际商贸中心商场商铺租赁户交房费用结算单，以上证明原、被告存在租赁关系，且租赁商铺已经交付被告使用的事实。        经质证，被告对上述证据三性无异议，但被告认为是续租合同，合同中多出的30多平方米不符合实际。        证据二、费用催缴单，证明被告不履行支付租金义务，原告向其催缴的事实。        经质证，被告对该组证据有异议，认为该催告单被告没有收到，该单据商铺房号显示，制作时间为2020年4月14日，且有三间房子在第二次续签合同之前被告已经退还给原告，位置大概为B区和C区三间。        证据三、照片（2021年6月30日拍摄），证明被告虽然于2021年2月28日自行退出商铺，但并未与原告进行交接，商铺内仍有部分货物。        经质证，被告对该组证据真实性无异议，认为原告是2021年6月30日拍摄，里面的设施已经不属于被告的货物，而是属于废弃物，且被告钥匙已经在2021年2月28日已经交给原告。        证据四、西宁市发改委文件（宁发改价格【2019】701号）及收款凭据，证明被告应付采暖费标准为每月每平米7.17元，供暖期限为2020年10月15日至2021年4月15日。        经质证，被告对该组证据真实性无异议，但是认为拖欠的取暖费应该优惠1.67元。        本院确认上述证据的真实性。        被告马贵祥提交的证据：        证据一、2017年5月16日原被告签订的租赁合同复印件，证明原被告出租的房屋面积是1017.42平米，与续租的面积1051.27平米有误差，其中被告还退还了原告3间房屋，面积大概100平米。        经质证，原告认为合同与本案无关，该合同已经签订并到期，本案涉及的合同应为第二次续租合同。        证据二、光盘一张，证明被告于2020年7月25日给原告方尤总发的微信要求退房的申请，里面还有三个交钥匙及要求退房的语音视频。        经质证，一、原告对被告要求解除租赁合同的两段视频的真实性予以认可，但对其合法性、关联性以及证明方向不予认可。认为：该视频的录制，未经视频中当事人的同意，该视频的获取方法不具有合法性。该视频中，视频双方对“合同到期，办理退铺手续，合同未到期，按合同履行”均予以认可，后视频一方虽表达“前面一部分要，后面一部分不要”，该表述并未明确说明要求解除合同。被告及其代理人陈述该份视频录制于2020年7月25日，但该视频中行为发生后，被告并未腾退商铺，相反，其一直使用商铺至2021年2月28日，说明即便被告于2020年7月25日提出解除合同申请，但其已经以实际使用商铺的行为表明其愿意继续履行租赁合同。该视频不能证明其于2021年2月28日搬离商场不存在违约情况；二、2021年2月28日交付商铺钥匙的视频，原告对其真实性、关联性予以认可，虽然该视频的录制不具有合法性，但对其交付钥匙的事实予以认可，但该行为并不能证明租赁合同已经解除。        证据三、装修押金2000元收据，50000元的押金（经营保证金）合同可以显示。        经质证，原告对50000元经营保证金及2000元押金表示认可。        证据四、证明被告通过微信方式向原告管理人员提出要求解除合同，原告未予答复的事实。        经质证，原告对其真实性无异议，但认为微信中被告并未提出解除合同，而是要求减免疫情期间租金。        对上述证据的真实性本院予以确认，对其证明方向在下文综合评判。        根据原、被告陈述及提交的证据，以下事实可以认定：        经审理查明，原、被告于2017年5月16日签订《泰阳国际商贸中心商场商铺租赁合同》，约定：马贵祥承租原告的泰阳国际商贸中心分别位于四层B区HB4B-001号商铺，用于经营皮草、皮具、服饰生活馆，面积为1017.42平方米，租赁期限自2017年4月1日至2019年7月31日止。2019年7月31日租赁期满后，原、被告又于2019年8月1日续签了《泰阳国际商贸中心商场（内铺）租赁合同》，约定：由马贵祥承租原告泰阳国际商贸中心分别位于四层B区HB4B-002号商铺，建筑面积1051.27平方米，其中新增铺面为4B增-1、4B增-2，共计127.6平方米。租赁期限自2019年8月1日至2021年7月31日止，月租金25.65元／㎡，年租金323581元，物业管理费每月每平米15元，采暖费每月每平米6.79元。还约定：如商户停止营业或提前结束当日营业，必须取得商场管理方的书面批准，否则按照每日考勤记录扣除每次500元的违约金。乙方应按时交纳合同中约定的各项费用。逾期交付合同中约定的各项费用的，每逾期一日，乙方需按应缴纳合同中约定的各项费用额的万分之二向甲方支付违约金；逾期超过30日，甲方有权单方解除合同，且有权处理商铺内货物，由此造成的一切损失均由乙方承担。被告于2020年7月25日向原告方商场负责人提出减免租金未取得同意。2021年2月18日被告自行搬离原告商铺，并将钥匙交付原告。现被告自2020年8月1日起拖欠原告的租金等各项费用，双方协商不成争议成诉。        另查明，被告向原告已交付保证金5000元，装修押金2000元，现尚未退还被告，疫情期间，商场有45天停止营业。        本院认为，原、被告于2019年8月1日签订的《泰阳国际商贸中心商场（内铺）租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，故原、被告双方应受到合同约束，依法履行义务。因被告于2021年2月28日已将商铺退还，并将钥匙交付原告，故视为双方合同于2021年2月28日解除。关于拖欠租金的计算，双方合同约定的租赁面积为1051.27平方米，故被告应当依照该面积交付租金，被告认为面积不符的辩称无证据证实，不予采信。被告拖欠租金的期限为2020年8月1日至2021年2月28日，共计189654.3元。（2020年8月1日至2021年2月28日，合计211天，1051.27平米×25.65元÷30天×211天=189654.3元），因疫情期间商铺有45天停止经营，故该期间的租金40447元，应当予以扣减，被告实际拖欠租金应为149207.3元；原告要求被告支付2021年2月28日至2021年6月30日停止营业期间违约金61500元的主张，因双方合同已经于2021年2月28日解除，此项请求无事实依据，不予支持。原告要求被告承担未按时交纳租金违约金20463元的主张，按照双方合同第十条第二项约定，违约金的计算方式为每逾期一日，则按应缴费用的万分之二支付违约金，被告拖欠租金为149207.3元，违约金为5998元（2020年8月1日至2021年2月28日期间，149207.3元×0.0002×201天=5998元），被告应当承担。对采暖费，2020年10月15日至2021年2月28日期间的采暖费，采暖费按照双方合同约定每平方米每月6.79元计算，即1051.27平米×6.79元每月每平米÷30天×136天=32359.5元，被告主张的每平方米5.51元每月每平方米原告主张的7.17元每月每平方米无合同依据。采暖费系原告代收，其主张违约金的诉讼请求不成立，不予支持。以上，被告应支付原告租金149207.3元、采暖费32359.5元、违约金5998元，合计187564.8元，扣除被告已交的保证金50000元保证金及装修押金2000元后，剩余135564.8元，被告应当支付。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十五条、第七百二十一条之规定，判决如下：        一、原告青海泰阳房地产开发有限公司与被告马贵祥于2019年8月1日签订的《泰阳国际商贸中心商场（内铺）租赁合同》于2021年2月28日解除；        二、被告马贵祥于本判决生效后20日内给付原告青海泰阳房地产开发有限公司拖欠租金、采暖费、违约金135564.8元；        三、驳回原告青海泰阳房地产开发有限公司的其他诉讼请求。        案件受理费减半收取3774元，原告青海泰阳房地产开发有限公司负担2265元，被告负担1509元，与上述款项同时给付。        如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。        如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。        审判员    马原花二〇二一年九月十七日法官助理    樊亚男书记员    袁中方《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。  马 克 数 据 网