黄兰军、郑万豪房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书（2021）湘11民终2014号

• 案件编号

  （2021）湘11民终2014号

• 案件名称

  黄兰军、郑万豪房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  湖南省永州市中级人民法院

• 所属地区

  湖南省永州市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/1 0:00:00

• 当事人

  黄兰军;郑万豪

• 案件缘由

  房屋买卖合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘11民终2014号上诉人（原审被告）：黄兰军,男,1973年4月12日出生，汉族,住湖南省道县。委托诉讼代理人：杨扬，湖南省永州市零陵区诚信法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：郑万豪,男,1964年6月15日出生，汉族,住湖南省道县。委托诉讼代理人：蒋基军（系郑万豪的表兄弟），男，1960年2月15日出生，汉族，住湖南省道县。上诉人黄兰军因与被上诉人郑万豪房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省道县人民法院（2021）湘1124民初802号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。黄兰军上诉请求：一、撤销湖南省道县人民法院（2021）湘1124民初802号民事判决，并依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，或将本案发回重审；二、本案的一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、本案应当定性为农村房屋买卖合同纠纷，更有利于认定本案事实；二、一审程序严重违法，不能保证实体公正。首先，一审未对被上诉人提交的证据作出认证；其次，一审错误依职权调取应当由被上诉人提供的证据；最后，一审未将依职权调取的证据组织双方当事人质证，也未作出认证；三、一审认定事实不清。根据《房屋转让合同》，双方签订合同的时间为2018年2月4日，而一审却错误认定为2008年7月14日。上诉人仅收到被上诉人转账14万元，而一审认定被上诉人仅余4,900元未支付；四、上诉人主张合同无效，一审却错误认为合同无效不属于本案审理范围。审理本案的前提是合同是否有效，因为无效的合同自始无效，不存在继续履行。《房屋转让合同》因违反国家政策和现行的法律规定而无效；五、一审认定被上诉人仅余4,900元未支付以及代还上诉人对何科伍的9万元欠款，均缺乏相应证据证实；六、一审违反举证责任分配原则。被上诉人应当对已付房款及代为清偿承担举证责任，否则须承担举证不能的不利后果。郑万豪辩称，一、一审认定事实清楚，适用法律正确。双方签订的《房屋转让合同》合法有效，被上诉人已依约履行了合同义务，上诉人也应当履行自己的义务，并赔偿被上诉人的损失；二、上诉人的上诉请求不能成立，缺乏事实和法律依据。合同成立的时间为2018年2月4日，一审诉状中的时间系打印错误。被上诉人在一审中已提交足够的证据，能够形成完整的证据链，一审判决合理合法；三、被上诉人提交了相应证据，上诉人出具的45,000元收条，以及双方口头承诺代为清偿欠款一事。郑万豪向一审法院起诉请求：一、由被告限期履行房屋转让合同;二、由被告赔偿延期履行房屋转让合同损失5万元的损失费；三、由被告承担一切诉讼费用。一审法院经审理查明：2008年7月14日原告郑万豪与被告黄兰军签订《房屋转让合同》,合同内容为“一、现甲方将道县四马桥镇华山村寨子脚沟边整栋房屋(楼屋2层半,土地使用证号:道集用(2007第2303414号)前面所有空地归属乙方,后面至稻田以基础为界。右边水沟为界线,左面正屋墙角斜直到后面的屋墙角为界。转让金额:贰拾柒万玖仟玖佰元(￥279,900元整)。二、甲方签合同需将房屋所有电费、水费交清,否则乙方将会在房款中扣除,同时甲方将房屋内的家具、杂物迁出,还须将门的全部钥匙交给乙方。(2018年6月底(阳历)搬完所有物品)。三、付款方式:甲、乙双方签合同后,全部付清给甲方,过户费用由乙方负责。四、以上协议一式两份,甲、乙双方各执一份,双方签字生效,不得悔改"。原告尚余4,900元未支付。因被告未按约定履行合同，原告遂诉至法院。一审法院认为，该案属房屋买卖合同纠纷，原告要求被告按约定履行合同，本质上属于给付之诉，其诉讼请求是否合法，法院评判如下：第一，对于被告主张合同无效的辩论意见，由于原告的诉讼请求是要求被告继续履行合同，故该案本质上属于给付之诉，合同是否有效属于确认之诉，已超出审理范围。该案系合同法律关系，签订合同系法律行为，以意思表示真实为前提；合同目的是否达成，其产生的法律后果须符合相关法律规定，此为“第二阶段”的法律强制性评价。根据原告提供的证据以及被告在庭审中的辩论意见，对签订房屋买卖合同不存在错误认识，系真实意思表示，因此，被告应当“有约必践”继续履行合同。若被告对合同效力有异议，可另行提起确认之诉。第二，根据原告提供的房屋转让付款证据表明，原告确系分七次向被告付款共计275,000元，虽然尚余4,900元未支付，但根据双方合同约定的第二条，被告预期违约在先，原告享有先履行抗辩权，因此被告主张原告违约在先的辩论意见不符合法律和事实依据，因此，法院不予采信。同时，双方并未约定合同解除事由，且不存在履行不能，因此被告不得单方解除合同。第三，针对庭审中，存在原告是否代还被告对何科伍9万元欠款的争议事实，法院于2021年4月27日依职权向执行局调取有关黄兰军与何科伍借款合同纠纷的执行裁定书、执行和解协议、何科伍向原告出具的收条和证明，以上证据足以形成完整的证据链条证实原告于2018年2月5日在道县人民法院代还被告对何科伍欠款的事实。因此，被告主张原告主张该9万元抵作购房款的一部分，算在275,000元中，法院予以确认。被告主张该275,000元中存在其他债权债务关系，因未提供相反证据予以推翻，法院不予采信。第四，原告主张由被告赔偿因延期履行房屋转让合同损失5万元的损失费，由于原告提供的证据不足以证明该损失与被告的违约行为之间存在因果关系，因此，法院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零二条、第五百零九条，《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民事诉讼法）的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告黄兰军自本判决生效之日起十日内继续履行房屋转让合同；二、驳回原告的其他诉讼请求；三、本案案件受理费1,050元，减半收取525元，由被告黄兰军负担。二审期间，上诉人向本院提交了一份新证据。照片两张，拟证明被上诉人在签订合同之前已申请了宅基地，不具备买房的条件。被上诉人质证认为，房子是先买的，地是我哥买给我建房的。本院认证认为，仅凭该证据不能达到上诉人的证明目的，对该证据依法不予采信。二审查明：双方签订的《房屋转让合同》时间为2018年2月4日。一审法院于2017年12月6日作出（2017）湘1124民初3101号民事判决，由上诉人及被上诉人偿还案外人何科伍借款132,000元。该笔借款是以被上诉人的名义借出，实际使用人为上诉人，上诉人在答辩中承认且同意偿还案外人何科伍132,000元的借款本金。本院二审查明的其他事实与一审查明一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。双方争议的焦点是：一审判令上诉人继续履行合同是否恰当？现评析如下：一、关于一审程序违法的问题。一审虽未在裁判文书中对被上诉人提交的证据作出充分的认证，但根据当事人举证、质证以及法院调取证据的情况，一审能够查明案件事实。一审存在认证说理的瑕疵，但并不属于程序违法。根据法律的规定，人民法院依职权调查收集的证据，由审判人员对调查收集证据的情况进行说明后，听取当事人的意见。本案中，一审法院调取证据后，未组织当事人质证以及作出认证并未违反法律规定，上诉人主张程序违法的上诉理由依法不能成立。二、一审认定事实的问题。根据《房屋转让合同》，双方签订该合同的时间为2018年2月4日，一审在该事实认定上确实存在瑕疵，本院依法予以纠正。被上诉人在一审中提交了一张45,000元的收条，该收条上有上诉人的签名及捺印，虽然收条上的其他文字是被上诉人所写，但并不影响上诉人已实际收到45,000元房款的事实。故一审认定该笔款项属于购房款并无不当。根据一审法院调取的（2017）湘1124民初3101号民事判决书、执行和解协议及执行裁定书和被上诉人提供的案外人何科伍出具的收条及证明，以上证据足以形成证据链，能够证明被上诉人代上诉人清偿借款9万元的事实，被上诉人在一审中也主张该9万元抵作房款，同时法院考虑到减轻当事人的诉累。故一审法院依法予以确认并无不当。三、《房屋转让合同》是否有效。上诉人与被上诉人系同村村民，法律对于同村村民购买房屋并无特殊限制。本案《房屋转让合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，合法有效。现上诉人提出《房屋转让合同》无效，但其并未提供足够的证据证明。故本院对上诉人主张合同无效的上诉理由依法不予采纳。被上诉人已依约履行支付价款的义务，上诉人也应当按照合同约定履行自己的义务。故一审判决上诉人继续履行房屋转让合同并无不当。综上，上诉人黄兰军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,050元，由上诉人黄兰军负担。本判决为终审判决。审 判 长　李振湘审 判 员　李秋云审 判 员　万竹婷二〇二一年九月一日法官助理　胡嘉辉书 记 员　杨　能附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 微信公众号“马克数据网”