王长江、河北华银房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书（2021）冀06民终4247号

• 案件编号

  （2021）冀06民终4247号

• 案件名称

  王长江、河北华银房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  河北省保定市中级人民法院

• 所属地区

  河北省保定市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/8 0:00:00

• 当事人

  王长江;河北华银房地产开发有限公司

• 案件缘由

  房屋买卖合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

河北省保定市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）冀06民终4247号上诉人（原审原告）：王长江，男，汉族，1962年11月1日出生，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：赵长齐，北京谛诚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河北华银房地产开发有限公司，住所地涞水县石亭镇。法定代表人：庞文剑，该公司董事长。委托诉讼代理人：周浇，广东创安律师事务所律师。委托诉讼代理人：王迪，该公司法务。上诉人王长江因与被上诉人河北华银房地产开发有限公司（以下简称华银公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省涞水县人民法院（2021）冀0623民初228号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王长江上诉请求：撤销一审民事判决，依法改判被上诉人返还已付购房款34万元及利息（以中国人民银行同期贷款利率为基准，自2018年10月26日计算至实际清偿之日）并支付赔偿金34万元；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实有误。上诉人因被上诉人的宣传而购买房屋，被上诉人曾承诺34万元即为全部购房款，购房合同上的合同价款仅为形式需要，后续不再支付任何费用。退一步讲，即使上诉人支付被上诉人单方认定的后续购房款，案涉房屋至今没有建成，早已超出双方约定的交房日期，上诉人的预期收益得不到任何保障。一审中，被上诉人无法确认案涉房屋建成交付的实际日期，房屋买卖合同的根本目的已无法实现，合同理应解除。另，经过查询，被上诉人涉及多起房屋买卖合同诉讼，足以表明被上诉人在房屋买卖过程中缺失诚信、履约不能，给购房人员带来巨额损失。被上诉人仅待法院执行的金额已达1亿元，即被上诉人已没有任何偿还能力，更加证明被上诉人没有能力完成房屋建设交付，无法实现合同目的；二、一审判决适用法律有误。一审判决依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定认定逾期交房的处理应当遵从当事人的约定，但购房合同中关于逾期交房处理的约定的条款全部为被上诉人单方面出具，格式合同条款对上诉人利益损害巨大，显失公平。即使依据合同约定，即上诉人在未付清房款的情况下，被上诉人有权不办理交付房屋手续，上诉人不得追究其延期交付违约责任，但该约定仅仅是对交房流程和违约责任的认定。现上诉人的诉求是合同已经无法履行，合同目的不能实现，要求被上诉人退还购房款，故一审判决适用法律有误。华银公司辩称，1、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应依法予以维持；2、案涉房屋已基本完工。现因上诉人未交清剩余购房款，被上诉人未向上诉人交付房屋。因双方约定上诉人付款在先，而其尚未履行剩余款项的支付义务，故上诉人违约，其无权要求解除合同；3、上诉人为完全民事行为能力人，其理应对双方签订的合同有足够的了解和分析，现其以不懂法为由主张被上诉人对其存在误导宣传并对总房款作出不实陈述显然没有事实和法律依据，也与常理相悖；4、案涉房屋已取得预售许可证明。房屋买卖合同不存在无效事由，双方应继续履行。王长江向一审法院起诉请求：1、判令解除商品房买卖合同（草签）；2、判令被告返还原告购房款34万元并给付利息（自2018年10月26日起）；3、判令被告支付赔偿金34万元；4、判令被告承担本案全部诉讼费用；5、判令被告承担原告因诉讼而支出的律师费用4万元。一审法院认定事实：原、被告于2018年10月21日签订了《商品房买卖合同（草签）》，约定由原告购买被告开发建设的位于涞水县天鹅湖金海岸GD-2301号房屋，房屋预测面积为54.81平方米，房屋总价款为950000元。合同第十一条交付时间和手续约定：“出卖人应当在2020年5月31日前向买受人交付该商品房”；第十二条逾期交付责任约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，买受人同意，出卖人自本合同约定的交付日期第二天起，按买受人已交付房价款日万分之一向买受人支付违约金，至实际交付之日止，出卖人实际支付的违约金不超过总房款的20%，买受人不再追究其他违约责任”。原告于2018年10月21日向被告支付认购金10000元，2018年10月26日支付房款280000元，并由被告为其开具了收据。原告另向北京中世诚邦房地产咨询有限公司交付团购服务费50000元。另查明，被告就涉案房屋已于2018年6月11日取得预售许可证。一审法院认为，合法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。本案中，涉案房屋已取得预售许可证，双方签订的《商品房买卖合同》为有效合同，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。原、被告在合同中明确约定出卖人逾期交付房屋的，出卖人按买受人已交付房屋价款日万分之一向买受人支付违约金，至实际交付之日止，出卖人实际支付的违约金不超过总房款的20%，买受人不再追究其他违约责任。被告虽逾期交房，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予以支持，但当事人另有约定的除外”,据此对被告逾期交房的处理应当遵从当事人的约定，故对原告要求与被告解除《商品房买卖合同》及返还购房款并给付利息的请求不予支持；原告陈述被告不具备开发项目的资质条件，因被告就涉案房屋已取得预售许可证，其销售行为符合法律规定，原告所述无证据支持，原告要求被告给付赔偿金34万元及律师费4万元的请求，均于法无据，故不予支持。综上，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定“民法典实施前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定……”，本案属于民法典实施前的法律事实引起的民事纠纷，故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决：驳回原告王长江的全部诉讼请求。案件受理费减半收取计5300元，由原告负担。二审庭审中，上诉人王长江提交了其收入证明，证明上诉人已于房屋买卖合同签订时向被上诉人提交了相关的收入材料以办理房屋贷款，便于交齐尾款。被上诉人华银公司质证称，1、该证据的形成时间是2018年10月21日，非新证据。上诉人未在一审中向法庭提交，现不能作为认定案件事实的依据；2、该证据与本案无关，被上诉人没有收到上诉人支付的尾款。二审查明的案件事实与一审认定事实一致。本院认为，合同签订后，双方当事人均应受合同内容的约束，不得擅自变更或解除。本案中，上诉人王长江与被上诉人华银公司就金海岸GD-2301号房屋签订了《商品房买卖合同》，合同中对房屋价款、付款方式、交房时间以及逾期交付责任等进行了约定。现上诉人王长江以案涉房屋尚未满足交付条件，已远超合同约定的交付日期且华银公司无履约之能力致合同目的无法实现为由诉求华银公司返还购房款、支付利息并给付赔偿金，但王长江尚未付清全部购房款，根据《商品房买卖合同》的约定，买受人未按照合同约定付清全部购房款的，出卖人有权不办理交付房屋手续；即使出卖人逾期交付房屋，其应自合同约定的交付日期第二天起按买受人已交付房价款日万分之一向买受人支付违约金至实际交付之日止，实际支付的违约金不超过总房款的20%，买受人不再追究其他违约责任。同时，通过二审庭审可知，案涉房屋的主体已建设完成，且现仍在施工过程中，即《商品房买卖合同》仍存在继续履行的可能性，上诉人王长江购买商品房的合同目的并非已不能实现。故，本案既不符合合同约定的解除条件，亦无法定解除情形，对上诉人的主张，本院不予支持。上诉人主张被上诉人曾承诺34万元即为全部购房款，但未提供证据予以证实，且该主张与双方签订的《商品房买卖合同》中约定的房屋价款以及付款方式不符，故对于上诉人的主张，本院亦不予支持。综上所述，王长江的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10600元，由王长江负担。本判决为终审判决。审 判 长　王志强审 判 员　万丙申审 判 员　杨玉龙二〇二一年九月八日法官助理　董　丽书 记 员　李思奇 更多数据：www.nlaw.org