罗龙伟、怀化世雄置业有限公司商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书（2021）湘12民终1602号

• 案件编号

  （2021）湘12民终1602号

• 案件名称

  罗龙伟、怀化世雄置业有限公司商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  湖南省怀化市中级人民法院

• 所属地区

  湖南省怀化市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/13 0:00:00

• 当事人

  罗龙伟;怀化世雄置业有限公司

• 案件缘由

  商品房预售合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘12民终1602号上诉人（原审原告）：罗龙伟，男，1984年10月20日出生，汉族，住湖南省辰溪县。委托诉讼代理人：罗丽芳，女，1986年8月15日，汉族，住湖南省辰溪县，系罗龙伟的妹妹。上诉人(原审被告)：怀化世雄置业有限公司，住所地怀化市鹤城区迎丰西路团结巷18号世雄大酒店2楼，统一社会信用代码91431200698555971Y。法定代表人：李志勤。委托诉讼代理人：舒振荣，湖南玉锋律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾飞，湖南玉锋律师事务所律师。上诉人罗龙伟、怀化世雄置业有限公司（以下简称世雄公司）商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2021）湘1202民初1675号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。罗龙伟上诉请求：依法改判支持罗龙伟要求世雄公司退还3000元水电开户费的诉讼请求；本案一、二审诉讼费由世雄公司承担。事实和理由：罗龙伟多次向世雄公司提出退还水电开户费，但世雄公司均以等房产证办好再说等理由搪塞，有文档、视频为证。世雄公司辩称，一审法院已查明事实，水电开户费已超过法律规定的诉讼时效期限，一审判决不予支持退还水电开户费合理合法。世雄公司上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项，依法改判或者发回重审；本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人系按“按揭或者公积金贷款”，《商品房买卖合同书》、《怀化市商品房买卖合同》均对逾期办证不计违约责任作出（未作出）明确约定，一审法院予以支持，存在错误。二、本案逾期办证一直持续至《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）生效后，本案处理应当适用《民法典》的规定。一审法院以《商品房买卖合同》系格式合同文本，认定“以银行按揭和公积金贷款方式付款的客户不适用此条款约定”无效。但是《怀化市商品房买卖合同》也是格式合同文本，其文本合同中均未约定办证期限与违约责任，一审法院认定有效还是无效，则没有对此进行说明。根据《民法典》第497条规定，该条款未约定办证期限与违约责任不存在无效情形。一审法院既认可两份合同真实、合法有效，又对两份格式合同文本约定“无效”与“有效”存在矛盾。三、案涉房屋直到2020年6月1日才取得商品房竣工验收备案表，导致逾期办证系政府原因造成。现上诉人已经临近破产，如法院无视本案客观原因，违背合同约定初衷武断裁判，非但不能解决办证问题，反而会加速公司破产。罗龙伟辩称，原审认定事实清楚，适用法律准确，世雄公司的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。罗龙伟向一审法院起诉请求：1.判定被告立即办理并给付原告位于怀化市鹤城区103房屋的《不动产权证》；2.请求法院判定被告赔偿因延迟办证违约金人民币6400元整（截止起诉），起诉次日至实际办证交付日的违约金按合同约定计算；3.退还不合理的水电开户费3000元、维修基金8832元、房产证（即契税）11481元、土地证750元、补房款74元；4.本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2013年9月27日，原、被告签订《绿海新城售楼合同书》约定：原告（买受人）购买被告（出卖人）开发的位于怀化市鹤城区，总购房款441504元，银行按揭贷款方式支付30万元，余款原告现款支付；原告委托被告办理所购房屋的不动产权证，原告付清全部款项（含房产证、土地证代办费及维修资金等所有费用），该房屋交付给原告后，被告需在365个工作日内代办好房产证，再180个工作日内代办好土地使用证，如因被告原因逾期办证则补偿原告每满一个月100元，以银行按揭和公积金贷款方式的客户不适用此条款的约定。《绿海新城售楼合同书》附件二约定，水源每户一表，电源每户一表且单独开户费用业主自理。原、被告签订《怀化市商品房买卖合同》（网签备案合同）约定，原告（买受人）购买被告（出卖人）开发的位于怀化市，购房款441504元，银行按揭贷款方式支付30万元，余款原告现款支付，该商品房（不含工业厂房）售价已包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等开通到户建设的所有费用（俗称“开通户”）。原告依约向被告交付了全部购房款、水电开户费3000元及相关办证税费和代办证服务费用。案涉房屋于2020年6月1日取得了《工程竣工综合验收备案表》。供水、供电均已单独开户到户。原告于2014年12月8日收房。因案涉房屋迟迟未办理好不动产权证，原告等业主向被告主张权利，2018年3月27日及2018年11月12日被告均做出了办理不动产权证的流程计划承诺，并承诺如被告未履行职责兑现承诺而影响办证流程进展，则小区业主有权向被告索取误工费。原告所购房屋在房产行政管理部门登记房号为“怀化市武陵南路茶园垄（绿海新城18号楼）1层103号”。根据《全国年节及纪念日放假办法》（中华人民共和国国务院令第513号）、《关于职工全年月平均工作时间和工资折算问题的通知》（劳社部发（2008）3号），全年工作日为250天=365天-104天（休息日）-11天（法定节假日）。一审法院认为，《绿海新城售楼合同书》、《怀化市商品房买卖合同》均为当事人真实意思表示，合法有效，双方应予全面适当履行，原告依约向被告交付了全部购房款及相关办证税费和代办证服务费用，被告应予及时代为原告办理好所购房屋的不动产权证。《绿海新城售楼合同书》系被告提供的格式合同文本，就免除被告逾期办证违约金的约定内容未向原告予以提示或说明，因此，关于逾期办证违约金约定内容中的“以银行按揭和公积金贷款方式的客户不适用此条款的约定”内容无效。原告等业主就被告的逾期办证违约行为于2018年3月主张权利，被告予以了承诺，因此，原告主张逾期办证违约金的诉讼请求没有超过三年诉讼时效期间规定，一审法院予以支持。原告于2014年12月8日收房，被告需在之后的545个工作日内为原告办理好不动产权证，即被告应在2017年2月11日为原告办理好不动产权证（545个工作日相当于包含节假日在内的796天，796天＝365天／年×545天÷250天，2014年12月8日796天之后是2017年2月11日）。被告至今未为原告办理好案涉房屋不动产权证，已构成逾期办证违约，应支付原告逾期办证违约金4900元（2017年2月11日至原告主张的2021年3月2日相差1480天，相当于满49个月＝1480天÷30天／月，49个月×100元／月＝4900元）。2021年3月3日之后，被告仍应支付原告每满一个月100元的逾期办证违约金至实际办妥不动产权证之日止。原、被告签订的《怀化市商品房买卖合同》（网签备案合同）约定“该商品房（不含工业厂房）售价已包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等开通到户建设的所有费用（俗称开通户）”，双方对此是明知的，原告于2014年12月8日向被告交纳水电开户费3000元，于2021年3月2日提起本案诉讼，期间并无充分证据证实诉讼时效中断、中止事由，因此，原告要求被告退还水电开户费3000元的诉讼请求已超过法律规定的三年诉讼时效期间，被告据此抗辩于法有据，故，原告要求被告退还水电开户费3000元的诉讼请求没有事实和法律依据，一审法院不予支持。原告交纳物业专项维修资金、房产证费、土地证费是办理不动产权证的必交款项，其委托被告办证，现又要求退还该款项的诉讼请求没有法律依据，一审法院不予支持。原告请求被告退还多收取的购房款，但案涉房屋至今尚未办理好不动产权证，房屋面积尚未最终予以物权登记于原告名下而确定，双方可待不动产权证办理完毕后再行结算，本案对此不作处理。被告以案外第三人的原因对本案原告诉讼请求予以抗辩没有法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第一百九十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第九百二十一条，《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第三百九十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条，《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律〉若干问题的解释》第十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告怀化世雄置业有限公司为原告罗龙伟办理好所购位于怀化市鹤城区（登记房号为怀化市武陵南路茶园垄〈绿海新城18号楼〉1层103号）的不动产权证，于判决生效后90日内办好；二、被告怀化世雄置业有限公司支付原告罗龙伟逾期办证违约金4900元，于判决生效后7日内付清；三、被告怀化世雄置业有限公司支付原告罗龙伟逾期办证违约金（按每满一个月100元的标准，从2021年3月3日计算至实际办妥不动产权证之日止）；四、驳回原告罗龙伟的其他诉讼请求。案件受理费减半收取282元，由被告怀化世雄置业有限公司承担。二审中，罗龙伟为支持其上诉请求提交了两组证据。第一组证据：公开信，证明在2016年其就水电开户费主张过权利。第二组证据：微信、视频截图、照片等，证明其就水电费在2018年、2019年等时间一直都在主张权利。世雄公司质证称，第一组证据没有回函，不能证明世雄公司收到了该公开信，且公开信背面盖章的内容与公开信的内容对不上，对该证据的真实信有异议；第二组证据内容无法核实，系业主内部沟通信息，业主单方出示，并不能证明其向世雄公司有过相应主张，且无法核实截图、照片是针对3000元水电开户费开会及罗龙伟是参会人员。本院认证，该两组证据无法达到罗龙伟的证明目的，本院不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案中，世雄公司与罗龙伟签订的《绿海新城售楼合同书》，系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应遵照执行，全面履行各自的义务。罗龙伟依约向世雄公司交付了全部购房款（按揭）及相关办证税费和代办证服务费用，世雄公司应当及时代为罗龙伟办妥相应不动产权证。然而，世雄公司未依约及时办理，构成违约，应当承担相应违约责任。关于世雄公司上诉称，依据合同第12条“以银行按揭和公积金贷款方式付款的客户不适用此条款约定”之约定，世雄公司不应承担支付逾期办证违约金的责任。经查，《绿海新城售楼合同书》系世雄公司提供的格式合同文本，该合同文本第十二条就免除世雄公司逾期办证违约金的约定内容未向罗龙伟予以提示或说明，而且该条款内容系不合理地免除世雄公司办证的违约责任，应认定为无效。因此，本院对世雄公司的该上诉请求及理由不予支持。关于本案法律适用是否正确的问题。世雄公司提出本案逾期办证一直持续至《民法典》生效后，故应当适用《民法典》的规定。本院认为，本案合同的签订、履行、违约等法律事实均发生在《民法典》施行前，也是因该法律事实引起的民事纠纷，故根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，一审法院适用当时的法律、司法解释的规定，并无不当。关于世雄公司认为逾期办证的事实系政府原因所致，应当按照《绿海新城售楼合同书》第十二条“因政策变动或政府部门的原因所延误的除外”的约定免除责任和罗龙伟认为其退还3000元水电开户费的诉讼请求未超过诉讼时效应予支持。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据予以证明，而世雄公司和罗龙伟在本案中均未能向本院提交充分证据证实其诉讼请求所依据的事实，应当承担举证不能的法律后果，故本院对双方前述上诉请求均不予支持。综上所述，世雄公司、罗龙伟的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由怀化世雄置业有限公司负担50元，罗龙伟负担50元。本判决为终审判决。审 判 长　冷旗帜审 判 员　周　晓审 判 员　欧晓林二〇二一年九月十三日法官助理　颜利华书 记 员　张宝珍 来源：百度“马 克 数据网”