张伟、林新华房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书（2021）皖04民终1900号

• 案件编号

  （2021）皖04民终1900号

• 案件名称

  张伟、林新华房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  安徽省淮南市中级人民法院

• 所属地区

  安徽省淮南市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/23 0:00:00

• 当事人

  张伟;林新华

• 案件缘由

  房屋租赁合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第二项

安徽省淮南市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）皖04民终1900号上诉人（原审原告）：张伟，男，1975年12月18日出生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区老龙眼基建村28-1-3，身份证号码340403197512181679。上诉人（原审被告）：林新华，男，1970年5月4日出生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区老龙眼新东村5-1-12，身份证号码340403197005041612。委托诉讼代理人：王华磊，安徽震一律师事务所律师。委托诉讼代理人：范玉雯，安徽震一律师事务所律师。上诉人张伟因与上诉人林新华房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省淮南市田家庵区人民法院（2021）皖0403民初3426号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月7日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。张伟上诉请求：1、撤销原判；2、改判林新华除了支付2019年11月21日至2020年9月2日房租21212元外，还要支付2019年11月21日至2020年4月26日违约金34194元，支付2020年9月2日前的电费和物业费48元；3、追究林新华在一审法庭作伪证的法律责任；4、一、二审诉讼费用由林新华承担。事实和理由：1、一审认定事实不清，张伟第一次起诉要求林新华支付2019年11月8日之前违约转租房屋的违约金，而本次一审诉请要求林新华支付2019年11月21日之后至2020年4月26日拖欠房屋租金的违约金，时间不同，违约原因不同。在（2021）皖04民终799号判决书明确了张伟诉请要求的是2019年11月21日之后的房租及违约金，该诉讼请求并不包含在（2019）皖0403民初5052号案件的诉讼请求范围内，故一审不予支持张伟的诉请，于法无据；2、涉案房屋自2016年11月21日租与林新华后直至2020年9月2日强制执行结束，一直都由林新华占有，这期间产生的物业费和电费应当由林新华承担。林新华在庭审中明确承认至2019年11月21日后就没有再交过物业费和电费，2020.4.27-2020.9.4期间是林新华在占有房屋并恢复房屋原状；3、林新华在一审向法庭提供三张照片，说其中一张有招租广告的照片拍摄于2019.9.21，用于证明张伟于2019年9月21日已经将案涉房屋对外招租，并在此后将房屋租赁给他人，一审认定这张有招租广告的照片拍摄时间为2020年9月21日，故林新华在一审时作伪证，其行为是漠视法律，请法院追究林新华在一审做伪证的法律责任；4、张伟诉请的是林新华支付2019年11月21日至2020年4月26日的违约金，一审法院在判决书第1页倒数第2行关于“2019年11月21日至2020年9月2日期间的违约金”表述令人费解。林新华针对张伟的上诉辩称，1、一审认定张伟提交的电费和卫生费发票未载明具体时间，无法认定是林新华占有使用期间产生的费用，该认定正确；2、双方之间的房屋租赁合同已经解除，不存在违约金的约定，张伟诉请违约金无事实依据；3、张伟认为林新华陈述是伪证，一审未认定该照片日期是基于照片显示时间，不代表林新华当庭虚假陈述。林新华上诉请求：1、撤销原判或发回重审；2、一、二审全部诉讼费由张伟承担。事实和理由：1、案涉房屋已经交付，一审认定事实有误。张伟于2019年4月2日向林新华提出解除案涉租房合同，2019年8月，林新华将房屋交付于张伟，且案涉房屋已由张伟自行出租于他人，2019年12月21日经法院判决解除双方的租赁合同且已全部履行完毕，双方已不存在合同关系。支付租金的基础是占有使用，本案中并不存在林新华继续使用或实际控制房屋的情况，不应支付租金。张伟诉请的第一项是索要2019年11月21日至2020年9月2日期间的房租，双方已于2019年12月21日解除租赁合同，张伟应提交相关证据证明林新华在此期间仍占有房屋，一审将举证责任分配给林新华是错误的。（2019）皖0403民初5052号民事判决书中，张伟诉请解除合同、恢复租房前原状，并没有诉请交付房屋，即可推断当时案涉房屋已经交付，在2019年诉讼期间，案涉房屋已由张伟进行招租并租赁给他人；2、2019年11月21日至2020年9月2日期间的房租计算有误，2019年11月21日至2020年9月2日期间的房租共计285天，合计21008.20元。张伟针对林新华的上诉辩称，1、2019年12月21日，一审判决因林新华上诉未生效，林新华后又撤回上诉，撤诉后案件才生效。生效后林新华需要把房屋恢复原状，恢复前林新华仍然占有房屋，其实际交房时间是2020年9月2日，也就是执行案件结案日期，在此期间占有房屋应当交房租；2、林新华在田区（2021）皖04民初132号案件卷32页提交有计算明细，计算是有整月的按照整月算，没有整月的按照天数算。就算是按照林新华计算的天数285天，房租也应该是21082.10元。张伟向一审法院起诉请求：1、判令林新华支付2019年11月21日至2020年9月2日房租21212元；2、判令林新华支付2019年11月21日至2020年4月26日违约金34194元；3、判令林新华支付2020年9月2日前的电费和物业费48元；4、本案诉讼费用由林新华负担。一审法院认定事实如下：2016年，出租人张伟（甲方）与承租方林新华（乙方）签订租房合同，双方约定：第一条甲方将自有的坐落在泉山锦程公司住宅楼四单元一层二户的房屋及自建的西头一间屋及厨房，主要装修设备（格力冷暖空调、太阳能、厨房壁柜），出租给乙方使用，乙方承租期间不得扰民。第二条租赁期限租赁期共60个月，甲方从2016年11月21日起将出租房屋交付给乙方使用，至2021年11月21日收回。乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同，收回房屋并向乙方索取由此产生的损失：1．擅自将房屋转租、分租的（如需转租、分租需要通知甲方）；2．利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的；3．拖欠租金一个月的；4．擅自破坏房屋结构的……第三条租金和租金交纳期限甲乙双方议定月租金2250元，由乙方在11月21日交纳给甲方，先付后用，房租一年一付，甲方收取租金时必须出具收租凭证，无收租凭证的乙方可以拒付。第四条租赁期间的房屋修缮和装饰乙方不得擅自改动房屋的整体结构，房屋的修缮及其产生的费用自承租之日起由乙方负责，乙方因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，可以对承租房屋进行装饰，但其规模、范围、工艺、用料等均应事先得到甲方同意后方可施工，否则改动的房屋需要对甲方按市价赔偿。装饰的一切费用由乙方承担。第五条房屋押金6700元（如乙方损坏屋内设施或拖欠水电等费用，甲方可从押金中按实际损失扣除，多退少补）……第六条违约责任1．乙方期交付租金，除仍应补交欠租外，并按租金的10%，以天数计算向甲方交付违约金。2．乙方有扰民行为或擅自将承租房屋转给他人使用，甲方有权责令停止转让行为，终止租赁合同。同时按约定租金的10%，以天数计算由乙方向甲方支付违约金。3．本合同期满时，乙方未经甲方同意，继续使用承租房屋，按约定租金的10%，以天数计算向甲方支付违约金后，甲方仍有终止合同的申诉权。4．甲方提前终止合同需提前两个月告知对方，否则按租金的10%以天数计算向对方交付违约金。5．乙方提前终止合同，经甲方同意后在找到第三方承租的空挡期房租由乙方承担。第七条免责条件1．房屋如因不可抗拒的原因导致损毁或造成乙方损失的，甲乙双方互不承担责任。2．因市政建设需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲乙双方造成损失，互不承担责任。因上述原因而终止合同的，租金按实际使用时间计算，多退少补。第八条本合同未尽事宜，甲乙双方可共同协商，签订补充协议。本合同一式2份，甲乙方各执1份。合同尾部出租方由张伟签字，承租方由林新华签字。合同有效期限至2021年11月21日。补充协议：甲方要在2016年10月21日将租屋交于乙方用于装潢。合同签订后，林新华按约向张伟交纳房租及押金，张伟收取租金及押金后将涉案房屋交付给林新华，由林新华对涉案房屋进行装潢后用以经营餐馆。林新华在装潢过程中，在涉案房屋后院和门前加盖了简易房屋。2018年3月6日，甲方张伟与乙方林新华在该租房合同尾部再次订立补充协议，约定：经双方协议，房屋2021年11月21日到期后终止合同，乙方在后院和前屋所盖的两间彩板房归甲方所有，乙方不得索要任何费用，不得破坏房屋结构双方不再续租。合同履行过程中，张伟于2019年9月17日向法院提起诉讼，要求：1、判令张伟与林新华解除租房合同；2、判令林新华将擅自改动的房屋装修，恢复租房前原样或按市价20000元赔偿；3、判令林新华支付2018年11月8日至2019年11月8日违约金8100元；4、判令林新华支付拖欠的水费648元。一审法院经审理后作出（2019）皖0403民初5052号民事判决，判令：1、解除张伟与林新华签订的租房合同（无效部分除外）；2、林新华于本判决生效之日起三十日内将涉案租赁房屋恢复原状；3、林新华于本判决生效之日起十日内一次性支付张伟违约金8100元；4、林新华于本判决生效之日起十日内一次性支付张伟水费648元。林新华不服该案件遂上诉至淮南市中级人民法院，后撤回上诉，淮南市中级人民法院于2020年4月26日作出（2020）皖04民终493号，准许林新华撤回上诉。（2019）皖0403民初5052号民事判决生效后，张伟向一审法院申请强制执行。一审法院在执行过程中，张伟、林新华于2020年9月2日达成协议，一审法院于2020年9月4日出具（2020）皖0403执1072号结案通知书，载明：张伟与林新华租赁合同纠纷一案，申请执行标的共计6650元。经立案执行，现已全部执行完毕，其中违约金6650元被执行人已自动履行，恢复原状部分已部分恢复，剩余部分经双方协商折价赔偿并已履行完毕。至此，张伟向法院申请执行的（2019）皖0403民初5052号民事判决已全部执行完毕，现已结案。张伟认为，此前林新华租金支付至2019年11月21日，后续至2020年9月2日期间的租金，林新华应当继续支付。张伟遂诉至法院，请求判如所请。一审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。张伟与林新华签订的租房合同载明，案涉房屋租赁合同月租金2250元，张伟主张2019年11月22日至2020年9月2日期间的租金21212元，符合当事人之间的约定，予以支持。关于违约金问题，已在（2019）皖0403民初5052号民事判决予以评判，张伟再次主张（2019）皖0403民初5052号民事判决生效之前的违约金，于法无据，不予支持。另外，张伟提交的2020年9月4日开具的增值税普通发票显示产生电费及卫生费47.98元，但未载明具体使用年月，不足以认定系在林新华占有案涉房屋期间产生的费用，对该部分主张，不予支持。林新华辩称，案涉租赁合同已经解除且已履行完毕，双方不存在合同关系，张伟的诉讼主张无事实与法律依据。（2019）皖0403民初5052号民事判决虽解除了双方房屋租赁合同，但林新华负有将案涉房屋交付给张伟的义务，林新华虽提交张伟对外招租的三张照片，从庭后林新华提交的证据来看，有招租广告的照片拍摄时间为2020年9月21日，已对外出租的照片拍摄时间为2021年4月26日，2019年9月21日拍摄的照片并无招租广告，其提交证据不足以证明已将租赁房屋交付给张伟或张伟在2020年9月2日之前已实际收回并控制案涉房屋，故林新华仍应支付交付房屋之前的占有使用费，对林新华该部分抗辩理由不予采信。综上所述，对张伟的诉讼请求，予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决：1、林新华于本判决生效之日起十日内一次性支付张伟租金21212元；2、驳回张伟的其他诉讼请求。案件受理费1186元，依法减半收取593元，张伟负担366元，林新华负担227元。本院二审期间，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，张伟提交证据淮南东华实业公司电费和卫生费的缴费明细，证明电费、卫生费是在林新华占用房屋期间产生的，林新华质证意见为：对该证据的真实性和关联性均有异议，该证据无出具单位公章，无出具人签字，且缴费明细上的房间名称无法认定是案涉房屋。本院的认证意见为：结合张伟一审提交的税务发票，对该证据的真实性予以确认。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：张伟名下的金泉租赁房2020年4月10日至2020年6月9日产生电费7.98元，2020年6月1日至2020年9月30日产生卫生费40元。其他查明事实同一审一致。本院认为，本案争议焦点为：林新华是否应当支付张伟租金、违约金及电费、卫生费等费用。针对上述焦点问题，本院评判如下：当事人对其主张应当提供证据证明，未能提供的，应当承担举证不能的不利后果。本案中，张伟于2019年9月17日起诉林新华，要求解除案涉租房合同、林新华支付2018年11月8日至2019年11月8日违约金8100元等。案经法院判决，支持了张伟的诉讼请求。张伟与林新华于2020年9月2日双方达成和解协议，该案已经执行完毕。林新华主张其于2019年12月21日已实际将案涉房屋返还给张伟，张伟对此不予认可，林新华亦未提供证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，一审将该项举证责任分配给林新华，符合证据规则的规定，张伟诉请林新华支付2019年11月21日至2020年9月2日期间的房租，本院依法予以支持。林新华上诉称应当按照天数计算房租，与张伟诉请按照月数计算房租，仅是计算方式的不同，一审按照张伟诉请的计算方式予以支持亦无不当。张伟诉请的2019年11月21日至2020年4月26日期间的违约金，发生在双方诉讼阶段，且法院亦判决解除了双方的租房合同，张伟的此项诉讼请求无依据，本院依法不予支持。张伟二审提交的淮南东华实业公司电费和卫生费的缴费明细，和其一审提交的税务发票能够相互印证，其诉请的电费和卫生费，在房屋返还之日即2020年9月2日之前的部分，本院予以支持，林新华应当支付张伟37.98元（电费7.98元＋2020年6月1日至2020年9月1日期间的卫生费30元），2020年9月2日之后产生的当月卫生费10元不予支持。张伟上诉称林新华一审作伪证依据不足，本院依法不予采纳。张伟诉请2019年11月21日至2020年4月26日期间的违约金，一审表述为2019年11月21日至2020年9月2日期间的违约金系笔误，本院依法予以纠正。综上所述，张伟的部分上诉请求成立，予以支持。林新华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，鉴于张伟二审提交了淮南东华实业公司电费和卫生费的缴费明细，本院对其诉请的电费卫生费予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：变更安徽省淮南市田家庵区人民法院（2021）皖0403民初3426号民事判决第一项为“林新华于本判决生效之日起十日内一次性支付张伟租金21212元、电费卫生费37.98元”、第二项为“驳回张伟的其他诉讼请求”。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费986元，由张伟负担656元，林新华负担330元。本判决为终审判决。审判长　　王雪霞审判员　　王元元审判员　　李　侠二〇二一年九月二十三日书记员　　朱　坤附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 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