吉林宝石花健康产业发展有限公司与冯金兰、吉林市龙潭区杨树贵四川麻辣烫麻辣香锅店等房屋租赁合同纠纷二审民事裁定书（2021）吉02民终2560号

• 案件编号

  （2021）吉02民终2560号

• 案件名称

  吉林宝石花健康产业发展有限公司与冯金兰、吉林市龙潭区杨树贵四川麻辣烫麻辣香锅店等房屋租赁合同纠纷二审民事裁定书

• 审理法院

  吉林市中级人民法院

• 所属地区

  吉林市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/28 0:00:00

• 当事人

  吉林宝石花健康产业发展有限公司;冯金兰;吉林市龙潭区杨树贵四川麻辣烫麻辣香锅店;吉林市龙潭区心愿吧时尚旅店;周立影;赵冬月

• 案件缘由

  房屋租赁合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百六十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百六十九条第二款；《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项；《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十一条

吉林省吉林市中级人民法院民事裁定书（2021）吉02民终2560号上诉人（原审原告）：吉林宝石花健康产业发展有限公司，住所地吉林市龙潭区土城子街道南通路北胡同办公楼。        法定代表人：高建华，董事长。        委托诉讼代理人：卢巍，女，该公司职员。        委托诉讼代理人：段大明，吉林江城律师事务所律师。        被上诉人（原审被告）：冯金兰，女，1957年5月18日出生，汉族，吉林市龙潭区洛阳副食商店经理，住吉林市昌邑区。        委托诉讼代理人：武志鲲，吉林衡久律师事务所律师。        原审被告：吉林市龙潭区杨树贵四川麻辣烫麻辣香锅店，住所地吉林市龙潭区铁东甲37栋北数第一家工商房。        经营者：杨树贵，男，1965年2月20日出生，汉族，住吉林市丰满区红旗街道小兰旗村三组。        原审被告：吉林市龙潭区心愿吧时尚旅店，住所地吉林市龙潭区大同路铁东甲37号楼。        经营者：赵学军，男，1968年12月29日出生，汉族，住吉林市龙潭区承德街40-5-88号。        原审被告：周立影，女，1977年6月5日出生，汉族，住吉林市龙潭区。        原审被告：赵冬月，女，1982年12月21日出生，汉族，住吉林市昌邑区。        原审第三人：中国石油吉林石化矿区服务事业部，住所地吉林市昌邑区解放北路1号。        法定代表人：李春青，该公司主任。        原审第三人：吉林市龙潭区洛阳副食商店，住所地吉林市龙潭区大同路12号。        法定代表人：冯金兰，经理。        上诉人吉林宝石花健康产业发展有限公司（以下简称宝石花公司）因与被上诉人冯金兰，原审被告吉林市龙潭区杨树贵四川麻辣烫麻辣香锅店（以下简称杨树贵麻辣香锅店）、吉林市龙潭区心愿吧时尚旅店（以下简称心愿吧旅店）、周立影、赵冬月，原审第三人中国石油吉林石化矿区服务事业部（以下简称吉化矿区事业部）、吉林市龙潭区洛阳副食商店（以下简称洛阳副食）房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林市龙潭区人民法院（2021）吉0203民初681号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2021年9月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。        宝石花公司上诉请求：撤销一审裁定，指令一审法院审理。事实和理由：一、原审裁定适用法律错误。《最高人民法院关于审理与企业改制相关的民事纠纷案件若干问题的规定》第三条规定：政府主管部门在对企业国有资产进行行政性调整、划转过程中发生的纠纷，当事人向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理。2003年制定的本规定的宗旨是：政府主管部门对国有企业资产进行行政性调整、划转，是在国有企业之间，因管理体制和组织机构调整，政府主管部门依据行政命令将属于一家国有企业的资产划转到另一家企业中。这种调整和划转，不是企业自身意志所能决定的，而是政府意志的体现，是政府对国有企业实施的行政管理行为。在调整和划转中，政府主管部门与被调整的企业不处于平等地位，所调整、划转的企业资产也不是等价交换的市场交易。因此，在政府主管部门对企业国有资产进行行政性调整和划转中发生的纠纷，不能适用民事诉讼程序获得司法救济。因此本案不适用上述法律规定，原因如下：首先，本案属于房屋租赁合同纠纷，宝石花公司成立于2019年，宝石花公司与洛阳副食之间的纠纷不属于政府主管部门对企业国有资产进行行政性调整、划转过程中发生的纠纷，故原审法院依据《企业改制规定》第三条裁定驳回宝石花公司的起诉属于适用法律错误。其次，吉林市蔬菜公司龙潭副食合作总社铁东商店洛阳门市部及1999年更名后的洛阳副食是一家集体所有制企业不是国有企业，目前洛阳副食也是一家私人控股的小微企业，因此不适用《企业改制规定》第三条。洛阳副食的改制工作在2002年即已结束，没有政府文件涉及到涉案房屋的使用权，且在改制过程中无证据证明洛阳副食与其前身及主管部门发生了纠纷，即使有纠纷也与宝石花公司无关，与本案无关。再次，原审法院依据民诉法第124条第三项告知原告向有关机关申请解决，请人民法院告知宝石花公司人民法院不予受理，还能向哪一机关申请解决，才能维护自己的合法权益。二、原审裁定认定事实不清、证据不足。1981年7月8日的协议书，洛阳副食应持有原件，在其提交的协议书复印件上载明：第一条，原营业室固定资产，由电石厂按账面残值付给龙法合作食品厂，加上搬迁损失费共计11，887.20元。原营业室归电石厂所有并负责拆除。第五条，新楼房费按每平米0.39元计算，从原固定资金和损失费中扣除（尽），合计十年，从一九八三年一月起到一九九二年十二月末止。从一九九三年一月起，由产权单位按国家标准计算收费。该协议表明：按免除的10年房费（253.76平米×每平米0.39元×120个月=11，875.97元）已完全弥补了原营业室固定资产加上搬迁损失费，之后涉案房屋已与洛阳副食无关，洛阳副食如再租赁则由产权单位按国家标准计算收费，没有约定使用期限说明产权单位可以随时收回房屋。另外，洛阳副食提供的2009年4月30日《矿区服务事业部信访事项处理单》也载明正常调整房价。因此，洛阳副食没有任何证据证实有永久使用权，其不按产权单位以市场租金价格适当下浮后确定的标准交纳房租，不签订房屋租赁合同，已无租赁权使用权。冯金兰及洛阳副食坚称自己作为承租方不但有对涉案房屋的永久使用权还有对租赁房屋的房租定价权，将房屋所有权人的合法权益置于何地，原审裁定是在保护违法行为、破坏房屋租赁市场秩序，请二审法院纠正。洛阳副食早已不经营，不再使用案涉房屋，失去了原有租赁使用涉案房屋的意义，自己已经放弃了租赁使用权。洛阳副食将涉案房屋转租给其他四户赚取巨额差价，严重损害了宝石花公司作为房屋产权人的权利。宝石花公司持有涉案房屋的不动产产权证，涉案房屋的所有权及使用权均归宝石花公司所有，不动产产权证或其他政府机关的文件中均未体现冯金兰或洛阳副食对涉案房屋拥有永久使用权。企业改制过程中进行的资产交接也无权定义并处置宝石花公司的房屋的使用权。本案是房屋租赁合同纠纷，是宝石花公司与冯金兰签订的房屋租赁合同，冯金兰在第一次庭审中也称房屋是她租赁的，与洛阳副食无关。在房屋租赁过程中，宝石花公司也只知道冯金兰而不知道洛阳副食的存在。综上所述本案裁定依据的事实和法律均错误，请二审法院依法支持宝石花公司的上诉请求。        冯金兰辩称，一、一审裁定认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。二、案涉房屋使用权是历史形成的权利安排，实属历史遗留的因落实政策以及与政府主导下的企业改制有关的房屋使用权纠纷，不属于人民法院受案范围。案涉房屋使用权的历史沿革：1.1980年11月20日吉林市蔬菜公司龙潭副食合作总店开办吉林市龙潭副食合作总店铁东商店洛阳门市部（以下简称洛阳门市部）。1980年12月，吉化电石厂自建的36号楼、37号楼开始施工，需要搬迁拆除洛阳门市部下属向阳副食的营业室，被拆除的营业室面积共计253.76平方米。2.1981年7月8日，吉化电石厂与吉林市蔬菜公司龙潭副食合作总店签订《协议书》，约定因吉化电石厂自建36号楼、37号楼占用洛阳门市部向阳副食的营业室，吉化电石厂在新楼竣工后，按设计间隔恢复原营业室面积，恢复的新营业室的面积为254平方米，新营业室房费自1993年1月起，由所有权人吉化电石厂按国家标准计算收费。因36号楼、37号楼为吉化电石厂出资建设，因此房屋所有权人登记为吉化电石厂，而恢复的新营业室的房屋使用权则由洛阳门市部所有，洛阳门市部按约定交纳房费即可，同时合同中并未限制洛阳副食享有使用权的期限。上述恢复的新营业室即为案涉房屋，此后洛阳门市部在案涉房屋开办经营向阳副食。以上事实有1981年吉化电石厂与吉林市蔬菜公司龙潭副食合作总店签订的《协议书》，当年参与签订协议并在协议上加盖印章的吉化电石厂房管科长鞠锡福以及时任洛阳副食经理张双印等证据可以证实。3.1992年吉林市人民政府办公厅作出《关于下放市属小型副食品商店的通知》吉市政办发（1992）22号文件，决定在1992年4月以前将吉林市蔬菜副食品公司所属的部分企业下放给各区，并决定本次下放是隶属关系变更，人、财、物均随企业整建制下放给各区。此次政府主导下的行政性调整、划转，将包括案涉房房屋使用权在内的人、财、物一并转交给吉林市龙潭区人民政府隶属所有。4.1999年1月25日，洛阳门市部更名为吉林市龙潭区洛阳副食商店。后经龙潭区人民政府主导下的机构改革合并，吉林市龙潭区洛阳副食商店及其下属的向阳副食店归由吉林市龙潭区人民政府独资开办的吉林市北方商业公司管理。5.2002年4月19日，吉林市龙潭区经济体制改革委员会作出吉龙改字（2002）8号批复，批准同意吉林市北方商业公司下属吉林市龙潭区洛阳副食商店改制为股份合作制企业。此后吉林市北方商业公司将包括向阳副食房屋使用权262平方米（自测面积）在内的企业资产交接给改制后的洛阳副食，由此案涉房屋的房屋使用权已由洛阳副食享有。6.2009年4月22日，洛阳副食曾因房租上涨问题上访至吉化矿区事业部，吉化矿区事业部出具信访事项处理单，认定“经与电石厂核实情况，并与生产运行处资产科了解情况后，报送法律事务科审阅，一致认为此情况属历史问题，没有争议。按事业部房屋租赁管理规定，正常调整价格”，最终吉化矿区事业部决定本次不上调房租。以上事实证明房屋管理人吉化矿区事业部对洛阳副食历史形成的使用权利的认可。根据以上的历史沿革，可证实案涉房屋使用权原系吉林市龙潭副食合作总店铁东商店洛阳门市部的资产，后经1992年吉林市人民政府主导下的行政性调整、划转归吉林市龙潭区政府所有，此后于2002年在吉林市龙潭区政府主导下的企业改制中，案涉房屋使用权由吉林市龙潭区政府独资的吉林市北方商业公司交接给洛阳副食。因此，案涉房屋使用权历经多次政府主导下的行政性调整、划转，既是政府改革过程中历史形成的权利安排，又是政府主导企业改制对资产调整、划转的结果，该案涉房屋使用权纠纷并不是普通民事主体之间的纠纷，不是简单的房屋租赁关系纠纷，因此不应属于人民法院受案范围。三、本案的房屋所有权人在1981年时为吉化电石厂，后因政府主导的多次企业改制，吉化电石厂现隶属于吉化集团总公司，案涉房屋作为国有资产经多次政府主导的行政性调整、划转最终成为吉化集团总公司的资产，而宝石花公司取得该房屋所有权也是近年国有企业改制的结果。宝石花公司成为案涉房屋所有权人，其继受的是吉化集团总公司对案涉房屋的权利义务，应当受吉化集团总公司权利范围的限制，应当履行吉化集团总公司应尽的义务。1981年案涉房屋的所有权和使用权分属吉化电石厂和洛阳门市部的权利安排就已形成，至今已40年，40年期间无论房屋所有权人和房屋使用权人如何变化，双方权利边界仍然清楚确定，洛阳副食及前任所有房屋使用权人均未放弃该房屋的使用权。宝石花公司既然继受了吉化集团总公司对于该房屋的权利义务，就应该尊重40年来已形成的权利安排，享有权利履行义务，其无权利剥夺洛阳副食的房屋使用权。四、宝石花公司提起本次诉讼实属妄图利用合法诉讼程序达到非法抢夺洛阳副食房屋使用权的目的。1．吉化矿区事业部作为房屋管理者于2019年将房屋管理权利转让给宝石花公司，宝石花公司作为吉化集团总公司、吉化矿区事业部的关联企业，势必在转让前就已明确知悉案涉房屋永久使用权归洛阳副食所有的事实，对于案涉房屋宝石花公司明确知道其实际承继的是源自1981年《协议书》中对房屋的所有权及收取房费的权利，同时也应履行将房屋使用权交由洛阳副食永久享有的义务。2．宝石花公司在继受吉化集团总公司的权利义务后，并未依照吉化矿区事业部等历任管理人每年与洛阳副食等房屋使用权人签订合同的历史传统习惯，而是首先故意擅自将租金上涨到原有租金3倍以上，在早预料到洛阳副食不会同意，洛阳副食将被迫不能签合同的情况下，再以违约为由起诉解除租赁关系，并在起诉时故意漏列真实权利人洛阳副食，企图以与冯金兰解除合同的形式强行收回房屋，借机消灭1981年《协议书》就已约定并存续至今的权利义务，宝石花公司的以上行为明显违背最基本的诚实信用原则。3．时至今日，洛阳副食仍延续40年前1981年《协议书》的约定，继续享有该案涉房屋永久使用权，还在按约定足额支付每年的房费，宝石花公司根本无任何理由、无任何权利剥夺洛阳副食享有的房屋永久使用权。五、案涉房屋使用权和所有权分属洛阳副食和吉化集团总公司是特定历史时期形成的权利安排，洛阳副食前身企业洛阳门市部是让渡了旧有营业室房屋、土地的权利，换取了对案涉房屋的永久使用权。假设旧有营业室不被拆除，洛阳门市部及后继者洛阳副食势必至今仍拥有该房屋所有权。而对于原吉化电石厂，其在拆除旧有营业室后，在原址上自建了37号楼并取得了整栋楼的全部房屋所有权，此权利的取得直接损害了原洛阳门市部利益。为了平衡利益关系，吉化电石厂才让渡房屋使用权，将按同等面积恢复建设新的营业室并交给原洛阳门市部永久使用，吉化电石厂也同时取得了每年收取房费的权利，至此当事双方的利益达到平衡。40年后，房屋所有权人和使用权人经过多次政府主导的改革改制逐步形成了当事双方后来的继受者吉化集团总公司继续享有房屋所有权，洛阳副食享有房屋使用权的权利状况。鉴洛阳副食从未向历任所有权人明示放弃对案涉房屋的使用权，如果现在的房屋所有权人宝石花公司强行收回房屋使用权势必案涉房屋40余年的权利平衡状态，这对于洛阳副食明显是极其不公平的。六、洛阳副食至今仍负担着改制职工的社保、医保等各项开支，案涉房屋使用权的收益关系到70多名职工的切身利益，宝石花公司如收回了房屋使用权势必引起职工的的信访，直接影响政府的维稳工作。七、冯金兰不是案涉房屋的实际使用权人，冯金兰是代表洛阳副食行使管理权，因此冯金兰作为被告主体不适格。八、杨树贵麻辣香锅店、心愿吧旅店、周立影、赵冬月等被告实际上与洛阳副食之间存在租赁关系，与冯金兰并无租赁关系。根据合同相对性，宝石花公司无权要求次承租人向其直接支付租金。鉴于案涉房屋永久使用权归洛阳副食，次承租人自洛阳副食处承租案涉房屋并不需要所有权人宝石花公司同意，宝石花公司无任何权利要求次承租人搬出并返还房屋。        洛阳副食的答辩意见与冯金兰一致。        宝石花公司向一审法院起诉请求：1．确认宝石花公司与冯金兰之间关于吉林市龙潭区铁东甲37栋北数第一家房屋的租赁合同关系已于2020年12月31日解除；2．判令冯金兰、杨树贵麻辣香锅店、心愿吧旅店、周立影、赵冬月立即迁出并向宝石花公司返还位于吉林市龙潭区铁东甲37栋房屋；3．判令杨树贵麻辣香锅店按28，226.88元／年、心愿吧旅店按33，130.08元／年、周立影按43，359.84元／年、赵冬月按5，340.6元／年支付房屋占有使用费，计算至迁出返还房屋时止（房屋占有使用费标准待评估鉴定后最终确定）；4．判令冯金兰支付房屋占有使用费（以7.8万元／年为基数，从2021年1月1日计算至迁出返还房屋时止）。        一审法院认为，案涉房屋位于吉林市龙潭区大同路铁东甲37号楼北数第一家工商房，建筑面积253.76平方米，系吉化电石厂1981年建造，当时约定房屋产权归吉化电石厂，吉林市蔬菜公司龙潭副食合作总社铁东商店洛阳门市部具有使用权并按照国家标准交纳房费，并没有约定使用期限。1999年吉林市蔬菜公司龙潭副食合作总社铁东商店洛阳门市部名称变更为洛阳副食。2002年洛阳副食由吉林市龙潭区经济体制改革委员会组织改制，企业资产交接中包括本案涉案房屋的使用权。涉案房屋一直由洛阳副食使用至今，本案属于历史遗留的落实政策及企业改制过程中房屋使用权纠纷，且涉及政府部门对企业国有资产的行政性调整、划转，根据《最高人民法院关于审理与企业改制相关的民事纠纷案件若干问题的规定》第三条关于“政府主管部门在对企业国有资产进行行政性调整、划转过程中发生的纠纷，当事人向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理”的规定，本案不属于人民法院受案范围，应予驳回。        一审裁定：驳回宝石花公司的起诉。        本院认为，冯金兰系洛阳副食的法定代表人，结合洛阳副食在冯金兰与吉化矿区事业部、宝石花公司先后签订房屋租赁合同及合同转让协议书后，又将案涉房屋转租给本案四位次承租人的事实，能够认定冯金兰的行为系履行职务行为，即与宝石花公司形成案涉房屋租赁合同关系的相对人为洛阳副食。根据案涉房屋的建设经过及洛阳副食的历史沿革可以看出，洛阳副食有偿获得案涉房屋的使用权具有特殊的历史背景和原因，涉及经济体制改革过程中政府主管部门对企业国有资产进行行政性调整、划转问题，故一审法院依据《最高人民法院关于审理与企业改制相关的民事纠纷案件若干问题的规定》相关规定，认为本案不属于人民法院民事诉讼受案范围并无不当。        综上，宝石花公司的上诉请求不能成立，一审裁定认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下：        驳回上诉，维持原裁定。        本裁定为终审裁定。        审判长    李春露审判员    王浩审判员    季海滨二○二一年九月二十八日书记员    邵美琦  关注公众号“马 克 数 据 网”