孙启利、涿州鸿鑫房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书（2021）冀06民终5425号

• 案件编号

  （2021）冀06民终5425号

• 案件名称

  孙启利、涿州鸿鑫房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  河北省保定市中级人民法院

• 所属地区

  河北省保定市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/26 0:00:00

• 当事人

  孙启利;涿州鸿鑫房地产开发有限公司

• 案件缘由

  房屋买卖合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

河北省保定市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）冀06民终5425号上诉人（原审被告）：孙启利，男，汉族，1974年9月18日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：毕山丁，北京京云（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨伟婷，北京京云律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：涿州鸿鑫房地产开发有限公司，住所地保定市涿州市鸿坤理想湾住宅小区S3号楼。法定代表人：李红松，该公司总经理。委托诉讼代理人：岳仁东，北京法绳律师事务所律师。委托诉讼代理人：葛鹏艳，北京法绳律师事务所律师。上诉人孙启利因与被上诉人涿州鸿鑫房地产开发有限公司（以下简称鸿鑫公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省涿州市人民法院（2021）冀0681民初1243号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙启利上诉请求：1、请求撤销河北省涿州市人民法院（2021）冀0681民初1243号民事判决，对本案予以改判，判决驳回被上诉人一审全部诉讼请求，或将本案发回重审；2、本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院程序违法。在一审中，上诉人为了能够让法院查明被上诉人不符合交房条件的事实，提出鉴定申请、现场勘查申请、调查取证申请，但一审法院不予以准许，明显程序违法，剥夺上诉人合法的诉讼权利。二、一审法院认定事实错误。一审法院认为被上诉人符合交房条件以及未逾期交房明显有误。双方签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，双方均应当按照约定履行合同义务。根据合同第九条、第十一条、第十二条、第十四条均明确约定被上诉人交付房屋的条件。根据实际情况被上诉人并未按合同约定的条款履行交房义务；原告擅自改变规划，绿地变更成停车位；楼道、连廊存在安全隐患，无任何安全保障措施；电梯存在故障，不能正常运行；要求被告必须先收房、先交纳物业费、供暖费等才让被告查验房屋、实际交付房屋；在宣传过程中存在欺诈，宣传有高铁站、301项目，所交付的房屋无宣传中的配套设施；因被告存在上述与宣传不一致情形导致房价大幅度降低，继续履行该合同明显显失公平。另外根据合同中的条款，交房时间应为2020年6月20日，截止发律师函之前逾期交房超过60天，被上诉人所述的因大气防治、新冠疫情影响导致延期交房的理由并没有相应停工的证据，无法证明延期交房与国家政策有关联性，该主张应当不能予以采纳。三、一审法院适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条的规定，上诉人根据双方房屋买卖合同的约定解除合同，该解除合同的通知已经达到上诉人，因此该解除合同通知已经发生解除合同的效力。请求支持上诉人的上诉请求。鸿鑫公司答辩称，一审法院程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，请求二审法院驳回上诉人的全部上诉请求，维持原判。鸿鑫公司将符合交付条件的房屋于2020年8月20日交付，据双方签订协议第4条约定，房屋具体交付时间以鸿鑫公司发放的交付通知书载明的日期为准，另因新冠疫情及大气污染导致停工，依据最高院关于依法妥善审理涉新冠肺炎指导性意见规定的内容，因疫情影响导致出卖人延期交房买受人要求解除合同的，人民法院不予支持。鸿鑫公司认为只有享有法定或约定解除权的当事人才能以通知方式解除，不享有解除权的一方向另一方发出解除通知，不产生解除合同的效力。综上，请求二审法院维持原判。鸿鑫公司向一审法院起诉请求：1、请求法院确认被告委托北京京云律师事务所于2020年12月29日向原告发出的《解除委托人与涿州鸿鑫房地产开发有限公司签订的通知书》不产生解除合同的效力；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2017年5月20日，原、被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定被告孙启利购买原告开发的鸿坤理想尔湾A区项目第20幢1单元904号房。原告应当在2020年6月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备第1种条件（该商品房经验收合格），并符合本合同约定的商品房交付被告使用。原告逾期交房的，逾期超过60日后被告有权解除合同。补充协议第七条约定，该房屋的具体交付时间与原合同第八条约定的房屋交付期限不一致的，以原告发放《交付通知书》载明的交房时间为准，买受人对此无异议。双方一致同意，该房屋的交付条件为原告取得该房屋所在楼座单元整体竣工验收备案证明文件，且该条件为该房屋交付的唯一条件。如发生原合同约定的不可抗力或以下情形之一的，原告可据实顺延交房日期，无需承担违约责任：（1）因政府部门政策变化或为遵守政府法令而引起房屋延期交付。（2）因政府部门、市政能源部门进行与该房屋所在项目相关联的市政干线工程或采取临时措施而引起房屋延期交付。（3）因政府部门根据法律法规采取某项重要措施、调整规划或遇到目前技术水平暂时无法解决的重大技术问题而导致开发建设期延长。（4）政府部门公布的公共卫生事件或其他社会突发事件导致房屋延期交付。（5）被告在房屋交付前仍有到期应付房款、违约金或其他费用（含契税、专项维修基金等税费）尚未付清。（6）任何其他非原告所能控制或不可抗力因素导致的情形。下列情况不作为影响买受人收房的因素：房屋周围环境状况（包括市政公用设施设置状况）、公共区域的装修及材料、个人区域的装修、道路状况、地下停车场的投入使用情况、该商品房存在的质量瑕疵（非房屋主体结构安全质量问题）、供水、供电等，买受人承诺不因此拒绝接收该房屋。合同签订后，被告支付首付款并办理了银行按揭贷款。2020年8月17日原告向被告邮寄了《鸿坤理想尔湾A区项目交付通知书》，通知原告入住办理时间：2020年8月20日至2020年8月27日。2020年8月18日被告收到该通知，2020年12月29日，被告委托北京京云律师事务所向原告邮寄了《解除委托人与涿州鸿鑫房地产开发有限公司签订的通知书》，以原告延期交房，且交付房屋不符合交房条件为由，要求解除与原告所签的《商品房买卖合同》及补充协议。原告于2021年1月4日收到该通知书，后于2021年3月2日向本院提起诉讼，请求确认该解除通知不产生解除合同的效力。另查，原告因大气防治、新冠肺炎疫情影响而停工已超60天，导致未按商品房买卖合同约定的日期交房。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，不违背公序良俗，该合同合法有效，双方均应诚实守信、全面履行。在合同履行过程中，原告因大气防治、新冠疫情影响，导致商品房未按合同第八条约定的时间交付，依照双方补充协议第七条的约定，原告可据实顺延交房日期，无需承担违约责任。另补充协议约定该房屋的具体交付时间与原合同第八条约定的房屋交付期限不一致的，以出卖人发放《交付通知书》载明的交房时间为准，买受人对此无异议。故本案被告抗辩称原告存在延期交房超过60天情形，其有权解除合同，本院对该抗辩意见不予采纳。被告提出鉴定申请、现场勘查申请、调取证据申请，意在证明原告所交付房屋不具备交付条件，其有权解除合同，但原告已取得该房屋所在楼座单元整体竣工验收备案证明文件，双方约定的房屋交付条件已成就。故上述申请，本院不予准许。对于原告交付房屋不具备交付条件的抗辩意见，本院亦不采纳。综上，被告未证实涉案合同履行过程中原告存在约定或法定解除情形，被告委托北京京云律师事务所向原告发出的《解除委托人与涿州鸿鑫房地产开发有限公司签订的通知书》不发生合同解除的效力。依照《中华人民共和国民法典》第一百四十三条、第四百六十五条、五百六十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：被告孙启利委托北京京云律师事务所向原告发出的《解除委托人与涿州鸿鑫房地产开发有限公司签订的通知书》不发生合同解除的效力。案件受理费40元，由被告孙启利负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交了调取的《国有土地出让合同》两份，拟证明：被上诉人开发建设的鸿坤理想尔湾项目涉案土地在拍卖时成交人系北京鸿坤伟业房地产开发有限公司，但是后续签订出让合同主体是被上诉人，该行为违反了城市房地产管理法的相关规定，所以会导致上诉人无法取得涉案房屋的产权证，这也是存在违约的情形，上诉人有权解除合同。被上诉人质证称，该证据不属于二审新证据，不能作为认定案件事实的依据。该证据的真实性认可。鸿坤伟业公司与鸿鑫公司属于关联公司，且该证据内容也都显示了交款方为鸿鑫公司，相关票据也都显示为被上诉人，涉及的宗地图权利人明确载明系涿州鸿鑫房地产开发有限公司，涉案项目销售时已经取得预售许可证，涉案房屋不存在产权登记任何障碍，所以，上诉人的主张没有任何依据。本院认为，当事人双方对上述证据的真实性无异议，对上述证据的真实性予以认定。被上诉人已取得案涉房地产项目的建设工程竣工验收备案证明书，该证明书是办理产权登记手续的必备文件，说明案涉房屋具备办理产权登记条件，故对上诉人上述证据的证明目的不予认定。二审认定的其他事实与一审认定的事实一致。本院认为，（一）关于一审程序是否违法问题。上诉人与被上诉人在《商品房买卖合同（预售）》中约定的房屋交付条件为：该商品房经验收合格。在一审审理中，根据被上诉人提交的房屋测绘报告、商品住宅使用说明书、商品住宅质量保证书、河北省建设工程竣工验收备案证明书等证据，通过法庭调查足以查明并认定案涉房屋符合合同约定的交付条件的事实。无需再通过鉴定、现场勘查、调取证据等方式确定被上诉人交付的房屋是否符合合同约定交付条件，故一审对上诉人提出的鉴定申请、现场勘查申请、调取证据申请不予准许并不违反法定程序。（二）关于一审是否存在认定事实错误的问题。上诉人主张被上诉人擅自改变规划，绿地变更成停车位，楼道、连廊存在安全隐患，无任何安全保障措施，并无相关证据予以佐证；关于电梯存在故障问题，即使存在该问题，亦属于维修范畴问题；关于上诉人所称被上诉人必须先收房、先交纳物业费、供暖费等才让被告查验房屋、实际交付房屋，对该主张被上诉人并未认可，即使存在此争议，也与房屋是否符合交付条件并无直接关联；被上诉人在宣传过程中涉及的高铁站等并非其开发规划范围内项目，亦非合同约定内容，上诉人主张被上诉人存在欺诈，证据不足；当前因房地产调控及市场因素等影响，房地产市场价格走低，上诉人主张因被告存在上述与宣传不一致情形导致房价大幅度降低理据不足。上诉人认为一审认定事实存在错误的上述理由均不能成立。案涉房屋的建设项目已经取得政府建设主管部门出具的《河北省建设工程竣工验收备案证明书》，该证明书是在商品房竣工验收后，经规划、环保、消防、节能、质量安全检验等部门的认可，建设主管部门对此严格审查的基础上核发的，证明商品房质量、安全等方面得到了国家认可，故一审认定案涉房屋符合交房条件并无不当。被上诉人逾期交房事实存在，但在合同履行过程中发生的新冠疫情及大气污染防治造成的停工，属于双方合同约定的被上诉人可据实顺延交房日期，无需承担违约责任的情形，因新冠疫情和大气污染防治造成的延期应予扣除，因此，被上诉人不存在合同约定逾期交房应解除合同的情形。（三）关于一审法律适用问题。本案中虽然上诉人给被上诉人发出解除合同通知，但本案被上诉人交付的房屋符合合同约定的交付条件，也不存在可归责于被上诉人的逾期交房的违约行为，上诉人所发通知并不符合行使合同解除权的实质要件。一审认定上诉人的《解除委托人与涿州鸿鑫房地产开发有限公司签订的通知书》不发生合同解除的效力，适用法律并无不当。综上所述，孙启利的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80.0元,由上诉人孙启利负担。本判决为终审判决。审判长　　王志强审判员　　杨玉龙审判员　　万丙申二〇二一年九月二十六日书记员　　何　军 百度搜索“马 克 数 据 网”