新疆烨城万顺房地产开发有限公司、吕炳辉财产损害赔偿纠纷民事二审民事判决书（2021）新01民终3625号

• 案件编号

  （2021）新01民终3625号

• 案件名称

  新疆烨城万顺房地产开发有限公司、吕炳辉财产损害赔偿纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院

• 所属地区

  新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/22 0:00:00

• 当事人

  新疆烨城万顺房地产开发有限公司;吕炳辉

• 案件缘由

  财产损害赔偿纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百六十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百六十九条第二款；《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民事判决书（2021）新01民终3625号上诉人（原审被告）：新疆烨城万顺房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区高尔夫路。        法定代表人：郭楠，该公司董事长。        委托诉讼代理人：李胜利，男，该公司工程部经理。        委托诉讼代理人：田晓玲，女，该公司职员。        被上诉人（原审原告）：吕炳辉，男，1968年1月26日出生，汉族，新疆慧聚律师事务所律师，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区。    上诉人新疆烨城万顺房地产开发有限公司（以下简称烨城万顺公司）因与被上诉人吕炳辉财产损害赔偿纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2021）新0105民初238号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。        烨城万顺公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回吕炳辉的诉讼请求。事实和理由：房屋是一种特殊商品，其特殊性在于房产的不同所有人之间，存在结构相连或共有、共用设备和附属建筑，称为异产毗连房屋。根据建设部《城市异产毗连房屋管理规定》中第九条规定及第十一条规定：异产毗连房屋因使用不当造成损坏，由责任人负责。保修期内因防水层损坏漏水，一般该由开发商负责维修，因使用不当造成损坏应由行为人修复。期内因管线损坏造成漏水，在保修期内，一般由开发商负责。因使用不当造成的损坏应由行为人修复。一审判决查明的事实可知，案涉房屋于2011年5月31日竣工。烨城万顺公司在与原购房人石云涛进行交易时，向石云涛提供了《住宅质量保证书》和《住宅质量使用说明书》等商品房质量责任的法律文件，上述文件约定的住宅保修期从开发商将竣工验收的住宅交付使用之日起计算，其中屋面防水保修期为五年。原购房人石云涛在确认房屋质量完好无异议之后，与烨城万顺公司办理了收房手续。2016年11月吕炳辉从原购房人石云涛处购买案涉房屋，即吕炳辉购买的是存量房（二手房），对案涉房屋质量没有向石云涛提出质量异议。从2011年6月至2019年9月，吕炳辉没有向烨城万顺公司提出任何质量异议，烨城万顺公司也没有收到原购房人石云涛或者物业公司的有关房屋质量的投诉，其现在的主张已超过了约定的保修期。就2016年5月21日，物业公司单方面制作“工作联系单”书面要求向烨城万顺公司尽快维修一事，经调查了解，该联系单既没有烨城万顺公司签收的记录，也没有送达烨城万顺公司的记录，烨城万顺公司对此不知情。一审判决以此作为证据有失偏颇，吕炳辉超过保修期于2019年9月向物业公司报备维修，物业公司应该按照规定，以大修基金费用作为维修费用，而不应该转嫁责任给开发商。房屋漏水究竟是自然原因还是原购房人或者吕炳辉装饰装修时的人为使用不当造成损坏的，一审判决未分清责任，没有申请第三方对房屋漏水的原因、责任和维修费用进行鉴定，也没有追加相应的当事人参与诉讼，其仓促判决烨城万顺公司承担修复费用，并对案涉房屋再次进行维修。一审判决不仅对吕炳辉的维修费用的真实性没有查清，而且对烨城万顺公司对涉案房屋再次维修的标准没有落实。既然需要对案涉房屋再次维修，则吕炳辉主张的4，600元维修费用就没有真实用于维修，烨城万顺公司再承担此项费用显然不合理。综上所述，烨城万顺公司认为原审判决事实不清，程序违法，请依法公平公正裁判。        吕炳辉辩称，烨城万顺公司的上诉请求和事实理由没有法律依据，涉案房屋不存在相连共有等情形。案涉房屋2011年5月31日登记竣工，对外公示时间为2011年6月30日，作为业主吕炳辉只能以公示竣工时间行使权利。吕炳辉2015年11月购买案涉房屋，烨城万顺公司上诉所称事实不成立。对于烨城万顺公司上诉认为本案未鉴定，因本案一审为小额诉讼案件，我方考虑程序因素撤回了鉴定申请。请求二审法院驳回烨城万顺公司的上诉请求，维持原判。        吕炳辉向一审法院起诉请求：1．烨城万顺公司维修屋顶2单元的流水过桥。2．烨城万顺公司赔偿吕炳辉损失4，600元。        一审法院认定事实：位于乌鲁木齐市水磨沟区高尔夫路638号绿城·丁香花园一期5号楼登记竣工验收时间为2011年5月31日，公示竣工时间为2011年6月30日。2015年11月，吕炳辉从石云涛处购买位于乌鲁木齐市水磨沟区高尔夫路638号绿城·丁香花园一期5号楼2单元501室（以下简称501室），2015年11月20日登记产权。2016年4月吕炳辉因501室大卧室南侧墙壁、屋顶漏水向绿城物业服务集团有限公司新疆分公司丁香花园物业服务中心（以下简称物业公司）上报房屋房顶漏水，当年5月，吕炳辉再次向物业公司上报房屋漏水事项，5月21日物业公司制作“工作联系单”书面要求烨城万顺公司尽快维修。2019年9月吕炳辉向物业公司报备后对501室大卧室南侧墙壁、对应位置上方阁楼南侧墙壁、屋顶进行了维修，共计花费材料费4，600元。一审院前往501室现场勘查：501室一层大卧室南侧墙漏水浸泡，房顶敲击空响，同位置楼上阁楼南面墙漏水浸泡，以上部位均有维修痕迹，一层大卧室粉刷南面墙和屋顶。房顶：大卧室南墙房顶主体部分被浸泡，房顶、房顶外伸部分全部浸泡，有维修痕迹，钢筋有外露部分。一审法院认为，关于吕炳辉主张对501室屋顶进行维修是否超过房屋质量保证期的问题，庭审中，烨城万顺公司确认“501室漏水部位是屋顶天沟，属于防水工程，是主体的一部分，防水质保期是5年，行业规定防水质保期是5年，跟防水单位签订的也是5年”，吕炳辉出示的《工作联系单》虽没有烨城万顺公司签收的内容，但该证据为501室所属物业公司即第三方制作并保管的书面材料，一审法院予以采信，《工作联系单》记载的物业公司上报烨城万顺公司维修501室等房屋的时间为2016年5月21日，与证人张帆证言相互印记，且证人张帆同时证实在此之前就向烨城万顺公司上报过501室等房屋的维修事项，2016年5月21日在吕炳辉主张按公示竣工时间计算5年的保质期内，也在烨城万顺公司主张按竣工备案时间计算5年的保质期内，一审法院认定吕炳辉就501室房屋屋顶维修是在房屋质量保证期内向出卖人即烨城万顺公司提出了质量异议。吕炳辉要求烨城万顺公司维修房屋的诉讼请求成立，一审法院予以支持。吕炳辉要求烨城万顺公司赔偿维修费用4，600元的诉讼请求，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（2012年3月31日由最高人民法院审判委员会第1545次会议通过）第二十二条“买受人在检验期限、质量保证期、合理期限内提出质量异议，出卖人未按要求予以修理或者因情况紧急，买受人自行或者通过第三人修理标的物后，主张出卖人负担因此发生的合理费用的，人民法院应予支持。”的规定，吕炳辉在房屋质量保证期内提出质量异议，烨城万顺公司未予修复，住房作为供人居住、生活的日常所需场所，房屋屋顶漏水属于情况紧急，吕炳辉在要求烨城公司维修未果后，烨城万顺公司应当负担吕炳辉自行维修发生的合理费用。关于合理费用的认定，吕炳辉仅主张维修材料费，未主张人工费用，一审法院现场勘查记录了维修部位和项目，实际维修人到庭对费维修用作了陈述，其陈述的维修费用高于吕炳辉主张的4，600元，吕炳辉该诉讼请求成立，一审法院予以支持。综上所述，吕炳辉诉讼请求成立，一审法院遂判决：一烨城万顺公司于判决生效之日三十日内对位于乌鲁木齐市水磨沟区高尔夫路638号绿城·丁香花园一期5号楼2单元501室南侧大卧室屋顶进行修复。二、烨城万顺公司于判决生效之日起十日内赔偿吕炳辉位于乌鲁木齐市水磨沟区高尔夫路638号绿城·丁香花园一期5号楼2单元501室南侧大卧室、对应阁楼、屋顶维修费用4，600元。        本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。        吕炳辉提交：照片8张，用以证明：2015年12月21日前房屋已经存在漏水情况，包括下水管道及屋顶下水管道、窗台、斜窗、平窗均存在漏水的情况。烨城万顺公司对照片真实性不认可，认为没有证据证明吕炳辉在此时间向烨城万顺公司提出过维修。因照片内容无法显示是否为本案案涉房屋，本院对吕炳辉提交的照片8张真实性无法确认。        本院对一审查明的事实予以确认。        本院认为：第一，对于烨城万顺公司上诉认为案涉房屋属于异产毗连房屋，应适用《城市异产毗连房屋管理规定》第九条的规定处理的主张。本院认为“异产毗连房屋”是指结构相连或者具有共有、共有设备和附属建筑，而为不同所有人共有的房屋。本案所涉501室房屋漏水部分，并未显示存在“异产毗连”的情形，烨城万顺公司对此亦未提供证据予以证实，故本院对其该项上诉主张不予支持。        第二，对于烨城万顺公司上诉认为吕炳辉主张对501室屋顶进行维修已超过房屋质量保证期的意见。一审判决已查明案涉房屋登记竣工验收时间为2011年5月31日，公示竣工时间为2011年6月30日，烨城万顺公司对此亦予以确认。吕炳辉一审中提供的工作联系单及一审法院现场调查制作的询问笔录相互印证，可以证实吕炳辉于2016年5月21日通过501室所属物业公司向烨城万顺公司提出了质量异议，显然并未超过房屋质保期。烨城万顺公司一审庭审中对询问笔录真实性、合法性均认可，认为就工作联系单而言，拒收即代表房屋质量保证期已过，但对此并未提供证据予以证实。因此，烨城万顺公司的该项上诉主张没有事实和法律依据，本院不予支持。        第三，对于烨城万顺公司上诉认为吕炳辉向案外人石云涛购买案涉房屋时已确认房屋质量完好无异议的主张。本院认为，吕炳辉与案外人石云涛之间的房屋买卖合同关系与本案并非同一法律关系，且交易行为发生时案涉房屋尚在房屋质保期内，因此其双方间合意不能用以推定案涉房屋不存在质量问题。        第四，对于烨城万顺公司上诉认为一审判决未对漏水原因、及维修价值进行鉴定，属于事实不清、程序违法的主张。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。一审庭审中法院已向双方当事人示明是否申请对漏水原因、及维修费用进行鉴定，吕炳辉虽然向一审法院提出鉴定申请，但其后又撤回鉴定申请，烨城万顺公司明确表示不同意对漏水原因进行鉴定，对于维修价值亦未提出鉴定申请。一审法院进行现场勘察、制作询问笔录后，结合双方提供的证据、证人证言，依据双方举证责任综合作出认定并无不当。烨城万顺公司主张房屋漏水系因自然原因或人为使用不当造成，但并未提供证据予以证实，故其该项上诉主张本院亦不予支持。        综上所述，烨城万顺公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：        驳回上诉，维持原判。        二审案件受理费50.00元，由烨城万顺公司负担。        本判决为终审判决。        审判长    蒋欣审判员    王朋坤审判员    张昊二〇二一年九月二十二日书记员    孙雪芹  微信公众号“马克 数据网”