陈闻钟与张洁房屋租赁合同纠纷二审民事判决书（2021）京01民终6452号

• 案件编号

  （2021）京01民终6452号

• 案件名称

  陈闻钟与张洁房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

• 审理法院

  北京市第一中级人民法院

• 所属地区

  北京市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/13 0:00:00

• 当事人

  陈闻钟;张洁

• 案件缘由

  房屋租赁合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终6452号上诉人（原审被告、反诉原告）：陈闻钟，男，1969年4月18日出生，住北京市朝阳区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张洁，女，1985年10月20日出生，住北京市海淀区。上诉人陈闻钟因与被上诉人张洁房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2020）京0114民初14309号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。陈闻钟上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，一、二审诉讼费用由张洁负担。事实和理由：合同确切失效日期为2020年7月5日，张洁的无理取闹和恶意骚扰电话消耗了我大量的时间和精力。张洁辩称，尊重但不认可一审法院判决，不同意陈闻钟的上诉请求和理由。张洁向一审法院提出诉讼请求：1.判令陈闻钟返还张洁房屋押金5600元；2.判令陈闻钟支付张洁违约金11200元；3.判令陈闻钟赔偿张洁中介费4000元；4.判令陈闻钟支付张洁及其配偶的误工费6000元；5.判令陈闻钟赔偿张洁家人的精神损失费6000元；6.判令陈闻钟承担本案诉讼费。陈闻钟向一审法院提出反诉请求：1.确认双方租赁合同于2020年7月5日解除；2.判令张洁返还折叠静音平板车一辆；3.判令张洁支付陈闻钟违约金11200元。一审庭审过程中，陈闻钟撤回第2项反诉请求。一审法院认定事实：2020年6月15日，陈闻钟（出租人、甲方）与张洁（承租人、乙方）签订《北京市房屋租赁合同（自行成交版）》。合同约定，甲方将坐落于北京市昌平区北七家镇街道办事处名流花园欧风苑XX栋X门XXX房屋出租给乙方，建筑面积139平方米；租赁用途为居住；房屋租赁期限自2020年6月28日至2021年6月27日；甲方应于2020年6月28日前将房屋按约定条件交付给乙方，《房屋交割清单》经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙后视为交付完成；租金标准每月5600元，年租金总计67200元，押一付十二；押金5600元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约责任外，剩余部分应如数返还给乙方；租赁期内，甲乙双方应共同保障房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态：对于房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方维修，甲方应在收到乙方通知后的10日内进行维修，逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担，因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限；经甲乙双方协商一致，可以解除合同；甲方有下列情形之一的，乙方有权解除合同：1.迟延交付房屋的、2.交付的房屋严重不符合合同约定或者影响乙方安全、健康的、3.不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的；乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同，收回房屋：1.不按照约定支付租金达7日的，2.欠缴各项费用达500元的，3.擅自改变房屋用途的，4.擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的，5.保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的，6.利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的，7.擅自将房屋转租给第三人的；甲方有第八条第三款约定的情形之一的，应按月租金的200%向乙方支付违约金，乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失；租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方。该合同附件一房屋交割清单双方未签字确认。该合同还对其他内容进行了约定。当日，张洁支付陈闻钟房屋押金5600元。张洁并于当日支付中介费4000元。合同签订当日，张洁向陈闻钟发送短信，要求陈闻钟添加：一张床和床垫1.8或者2米、两个衣柜、冰箱、空调、洗衣机、纱窗、纱门、沙发、电视柜、餐桌餐椅、床头柜、窗帘；维修：主卧墙、主卧地板、所有灯、保洁。陈闻钟按照约定购置相关物品，并开始维修。后双方因为房屋内物品配置及维修事宜发生纠纷，未能协商一致。2020年6月25日，陈闻钟发送微信“目前租房合同早已签订，具有法律效力。我们希望你们继续履约。按合同约定时间支付租金，我们配合办理交接手续入住。如果你们不打算履约，我们也不强求，由于你们不履约造成的各种损失自行负担，并且请在起租日前把自己物品搬走，恢复房屋原样，我们退还押金，我们也不会要你们的违约金……”。张洁未予回复。2020年6月26日，陈闻钟再次发送微信“昨天发群里的消息目前没有得到您的答复。大家时间都很宝贵，微信完全可以无障碍沟通。另外目前北京疫情严重，见面沟通增加感染风险。若是你们打算履行合同，请于今日（2020.6.26）下午5点前告知，并以支付房租为依据，以便我们为你们做入住前的收尾。若是你们不打算履行合同，我们也已经做出了超乎寻常的让步。另外签订合同当日订购的衣柜、双人床及床垫、床头柜等等物品，是为你们特别订购的，全部要安排退货，这些东西我们根本就是不需要的。请今天下午5点之前务必给我一个明确的答复。如果没有得到答复，我们将视为你们将不再履约”。张洁回复“我们在23日约定次日（24日）见面谈，但是您并未如约，且电话拒接，微信不回，短信不回，我已经多次表明我的态度，而且我们之前也达成共识要在24日见面沟通解决争议问题。因为您的屡次失信，导致我现在面临一家老小重新寻找房子，而我身体极度不适，25日在医院检查身体，并未看到信息。如果您有沟通的诚意，有多种方式可以直接联系到我，我并没有像您一样电话关机”“我再次重申我的态度，在未解决之前的争议问题时，后续事宜都无法进行，房屋出租需要必备的基本租住条件，那些东西并不是特意为我购买。如果按照河南租户的要求，你需要配置的不仅仅是这些”“6月23日您和您的爱人两次提出解约，且24日未按照约定见面协商解决，钥匙我已经归还小韩，后续我们按照合同约定处理”。一审庭审中，张洁陈述其于2020年6月21日拿到案涉房屋钥匙，并将部分物品搬到案涉房屋。因双方产生争议，其于2020年6月25日将案涉房屋内的个人物品搬离，并于2020年6月26日将房屋钥匙交付案外人。陈闻钟知晓案涉房屋钥匙于2020年6月26日交付案外人。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，陈闻钟与张洁签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。关于合同解除，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。张洁陈述系陈闻钟首先提出的解除合同，但根据双方的微信聊天记录及录音，可以看出双方就合同是否继续履行、如何履行等事项进行协商。直到2020年6月26日，陈闻钟明确要求张洁于当日下午5点之前给予答复，张洁于2020年6月25日将房屋内自己的物品搬离并于2020年6月26日将案涉房屋钥匙返还，张洁以自己的行为表明不再履行租赁合同，陈闻钟亦知道案涉房屋钥匙已归还，故该院认为双方之间的合同于2020年6月26日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿。现双方之间的租赁合同于2020年6月26日解除，张洁未使用房屋，陈闻钟应将房屋押金予以退还。故张洁要求退还房屋押金的诉讼请求，于法有据，该院予以支持。关于违约金一节，张洁以自己的行为表明不再履行合同，构成违约，陈闻钟享有合同解除权，故张洁要求陈闻钟支付违约金的诉讼请求，于法无据，该院不予支持。而张洁的该项违约行为，双方签订的房屋租赁合同违约责任条款中并未约定，因此，陈闻钟要求张洁支付违约金的反诉请求，无合同依据，该院不予支持。关于张洁主张的中介费、误工费、精神损失费，均于法无据，该院不予支持。综上所述，该院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决：一、确认张洁与陈闻钟于2020年6月15日签订的《北京市房屋租赁合同》于2020年6月26日解除；二、陈闻钟于判决生效后十日内退还张洁房屋押金5600元；三、驳回张洁的其他诉讼请求；四、驳回陈闻钟的其他反诉请求。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，张洁与陈闻钟签订的《北京市房屋租赁合同（自行成交版）》系双方的真实意思表示，且不违反相关法律、行政法规的强制性规定，应确认有效。张洁与陈闻钟因对房屋内物品配置及维修事宜未能协商一致而发生纠纷，陈闻钟于2020年6月26日通过微信要求张洁回复是否继续履约，张洁于同日将房屋钥匙归还案外人，以自己的行为表明不再履行租赁合同，陈闻钟亦知道案涉房屋钥匙已归还，故一审法院认为双方之间的合同于2020年6月26日解除并无不当，本院予以维持。合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况及合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿。因张洁尚未实际使用租赁房屋，故一审法院判令陈闻钟退还房屋押金并无不当。此外，根据双方对房屋交付条件的协商过程来看，双方当事人对合同解除均存在一定过错，故一审法院未支持张洁、陈闻钟关于违约金的请求亦并无不当。综上，陈闻钟的上诉请求及理由无事实及法律依据，本院不予支持。一审法院判决认定事实清楚、适用法律及处理结果正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由陈闻钟负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长　　金　莙审 判 员　　刘　婷审 判 员　　徐　冰二〇二一年九月十三日法官助理　　慕林芳书 记 员　　范慧娟 关注公众号“马 克 数 据 网”