陈流平、陈泽会等合资、合作开发房地产合同纠纷民事二审民事判决书（2021）湘11民终1996号

• 案件编号

  （2021）湘11民终1996号

• 案件名称

  陈流平、陈泽会等合资、合作开发房地产合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  湖南省永州市中级人民法院

• 所属地区

  湖南省永州市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/17 0:00:00

• 当事人

  陈流平;陈泽会;邓丽琼

• 案件缘由

  合资、合作开发房地产合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘11民终1996号上诉人（原审原告）：陈流平，男，1950年11月26日生，汉族，湖南省蓝山县人，住蓝山县。上诉人（原审原告）：陈泽会，男，1963年8月13日生，汉族，湖南省蓝山县人，住蓝山县。二上诉人共同委托诉讼代理人：陈志松，湖南泓锐律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：邓丽琼，女，1979年8月22日生，汉族，湖南省蓝山县人，住蓝山县。委托诉讼代理人：田志峰，湖南湘永律师事务所律师。上诉人陈流平、陈泽会因与被上诉人邓丽琼合资合作开发房地产合同纠纷一案，不服湖南省蓝山县人民法院作出的（2021）湘1127民初543号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。因本案事实清楚，本院通过阅卷、询问等方式，不开庭进行了审理。上诉人陈流平、陈泽会及二上诉人共同委托诉讼代理人陈志松、被上诉人邓丽琼的委托诉讼代理人田志峰到庭接受询问。本案现已审理终结。上诉人陈流平、陈泽会上诉请求：一、依法撤销蓝山县人民法院（2021）湘1127民初543号民事判决，并依法改判支持上诉人的一审诉讼请求或发回重审；二、一、二审费用由被上诉人承担。事实及理由:上诉人陈流平、陈泽会与被上诉人邓丽琼合资合作开发房地产合同纠纷一案，蓝山县人民法院经公开开庭审理，作出蓝山县人民法院（2021）湘1127民初543号民事判决，上诉人认为该判决书程序违法、适用法律错误，应当发回重审或依法改判:一、蓝山县人民法院（2021）湘1127民初543号民事判决超范围审判，程序违法。上诉人陈流平、陈泽会与被上诉人邓丽琼合资合作开发房地产合同纠纷案在一审期间，争议双方均未对《兴隆小区集资建房合同书》的合同效力提出质疑，也未请求认定双方合同无效，但蓝山县人民法院在本案一审过程中，并未审理双方合同效力，但在判决中却认为上诉人作为建房一方，并无建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、建筑施工许可证和商品房预售许可证，认为上诉人开发经营房地产行为违反了法律、行政法的强制性规定，双方的《兴隆小区集资建房合同书》属无效合同。但在事实上，上诉人与被上诉人之间的集资建房合同是双方的真实意思表示，买卖集资建房没有违反任何法律法规的强制性规定，涉案房屋也不属于商品房买卖，因此，蓝山县人民法院(2021)湘1127民初543号民事判决认定双方合同属无效合同，明显超出审理范围，判决本身程序违法。二、蓝山县人民法院判决认为《兴隆小区集资建房合同书》属无效合同，明显适用法律错误。本案的诉讼案由是蓝山县人民法院在立案时确定的，并不是上诉人能决定的，本案定性到底是房屋买卖合同纠纷还是合资合作开发房地产合同纠纷也是蓝山县人民法院才有权决定的，一审法院不应将案由的定性错误归责于起诉人一方;上诉人集资建房的建设用地是经过蓝山县县政府土地清理领导小组处理后，依法进行了登记，并取得了土地使用权证，该事实已经得到永州市中级人民法院(2017)湘11民终1274号民事判决的认可，上诉人在自己依法享有使用权的土地上集资建房并以成本核算价出让的行为，并没有违反法律法规的强制性规定。但蓝山县人民法院在判决认定双方集资建房合同无效时，一方面以合同违反了法律、行政法规的强制性规定，另一方面却不能明确指出和援引涉案合同到底是违反了哪一部法律或行政法规，违反的是这些法律法规中的哪一条哪一款，违法的后果如何等，因此，一审法院含糊其辞笼统认为上诉人集资建房的行为违反了法律法规的强制性规定，一审法院这样的法律适用等同于适用法律错误。三、一审越权判案，增加了社会不稳定因素，不利于涉案小区的和谐社会建设。一是集资建房在蓝山县大量存在，有国有单位也有个人，比如蓝山县浆洞林场、南岭林场、荆竹林场三个国有林场加上蓝山县木材公司兴建了大量的集资房屋，参集资建房者公开向他人出售，难道这三场一司有开发房地产手续、有商品房预售手续吗?一审法院认定集资建房合同无效，违反社会公平公正，将会引发蓝山县大量的纠纷;二是认定上诉人是否具有集资建房资质的权限属于政府及其相关职能部门，上诉人用于集资建房的土地是经蓝山县人民政府认可并办理了合法的用地手续，上诉人在集资建房过程中，不但没有任何职能部门责令停建，反而及时批准了小区用水用电等一切手续，因此，一审法院直接认定上诉人无集资建房资质涉嫌越权判案;三是涉案小区还有大量的配套设施等待建设，小区用电即将入户，蓝山县人民法院一审判决生效后，整个小区建设将立即陷于瘫痪状态，各种矛盾也将会相继爆发，后果难以想象。四、即使认定合同无效，一审法院也应就后续事项依法作出安排。人民法院是定纷止争的最后一道关口，本案性质无论是房屋买卖还是合作开发房地产纠纷，上诉人垫资建好房屋后将涉案房屋以成本价转让给被上诉人，被上诉人也已经实际使用该房屋，因此，被上诉人也应当将欠款支付给上诉人或者将房屋退还给上诉人，一审法院对此应当作出判决，而不是一纸判决将所有问题推向社会。综上所述，一审判决程序违法、适用法律错误，不纠正会制造新的社会矛盾，不利于社会公平公正。上诉人恳请二审法院以事实为依据、以法律为准绳，依法将该案发回重审或依法改判支持上诉人诉讼请求。被上诉人邓丽琼辩称，答辩人认为原判结果正确，但理由应当调整。一、被答辩人主体不适格，应驳回起诉；二、答辩人未违约无需支付余款，被答辩人已构成违约，应承担违约责任；三、涉案合同应为有效合同。陈流平、陈泽会向一审法院提出诉讼请求：一、判令被告邓丽琼支付原告集资建房款33048元及利息（以33048元为基数，自2018年1月14日起按月利率1.5%计算利息至清偿之日止）；二、诉讼费由被告邓丽琼承担。一审法院认定事实：2017年3月24日，被告邓丽琼（乙方）与蓝山县兴隆街33号集资建房管理小组（甲方）签订了《兴隆小区集资建房合同书》，合同载明“第二条，东起第一单元第十层一号房，经甲乙双方认定为乙方的住房；该房面积为140平方米（含公摊面积），最终面积确定以县房产局颁发的产权证面积为准。第三条，款价经甲乙双方根据该项目建成的成本核算，该层单价为每平方米1860元，总金额260400元，办理产权手续的税费由乙方承担。第四条付款方式及期限，第一次交集资款在合同签订的两天内交22万元，下欠款在甲方为乙方申报办理有关产权手续前交齐。甲方通知乙方接房时应交清合同约定的房款才能拿钥匙。逾期不交或不能交足的，甲方则将欠缺部分按月息1.5%计息收取乙方利息。逾期60天以上的，甲方有权解除合同，甲方并从乙方已交集资款中扣除过户费，其他剩余部分，待此项目竣工后由甲方退还给乙方。土地使用权证、房产证由甲方负责办理。”两原告在合同甲方代表人签字处签名，并盖有蓝山县兴隆街33号集资建房管理小组印章。2017年3月25日，被告邓丽琼支付了22万元房款，又于2020年1月12日和2020年1月16日，各支付房款1万元，被告邓丽琼三次共计支付房款24万元。2018年1月9日，推广所兴隆小区44户代表吴世多、雷智斌、陈流平、陈泽会向蓝山县建设领域专项治理办、蓝山县控违拆违工作领导小组提交了《关于申请办理产权手续的报告》，载明“2014年我们在塔峰西南村推广所，蓝清国用（2012）第0420号和蓝清国用（2012）第0421号的国土使用证界限内兴建12层高的住宅楼（取名兴隆小区），共44户，住宅楼于2017年12月30日竣工，验收合格，现在我们向上级申请为我们44户办理水、电入户、土地过户、房产登记等产权手续，恳请批准。”另查，兴隆小区的建设项目是最初由陈泽会、陈流平、雷裕柏、雷裕文、吴超德、王塘生六人合伙开发，后吴超德、王塘生退出合伙，蓝山县兴隆街33号集资建房管理小组系上述六人为便利管理，私自所刻，并未经过相关部门的审核登记。兴隆小区的土地来源雷裕文、雷裕柏出资及合伙人共同购买部分土地。雷裕柏现已逝世，其妻子胡小珍，儿子雷渊兴、雷渊旺，女子雷满丽及雷裕文，均表示不参与本案诉讼。再查，自2018年起，被告邓丽琼已经居住案涉房屋至今。一审法院认为：根据认定的事实，一审法院认为本案存在以下三个焦点：一是关于案件的定性。一审法院认为本案系房屋买卖合同纠纷，而非合资合作开发房地产合同纠纷。原、被告签订的《兴隆小区集资建房合同书》名为合作建房协议，但其内容载明却是被告购买房屋，约定被告一方交付房款的，收款方出让房屋。其次，在形式外观上，原告方出具的收据表明被告交付的集资款为购房款。再者，双方无合作建房的协议，不存在合伙关系，缺乏合资合作建房的意思表示。因此，本案系房屋买卖合同纠纷。二是关于本案诉讼主体的资格的问题。本案合同的一方为蓝山县兴隆街33号集资建房管理小组，案涉印章是建设项目合伙人，为方便管理而私自办理，未经相关机构审核登记，不具有合法性，因此蓝山县兴隆街33号集资建房管理小组不具有诉讼主体资格。本案的原告应为合伙人陈泽会、陈流平、雷裕柏、雷裕文四人。雷裕柏逝世后，其妻子胡小珍，儿子雷渊兴、雷渊旺，女子雷满丽有权参与本案诉讼，但他们和雷裕文，均表示不参与本案诉讼，系对自身民事权利的处分，应予准许。因此本案原告主体适格。三是关于合同的效力问题。原告方作为建房一方，并无《建设用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》，其开发经营房地产行为违反了法律、行政法的强制性规定，故《兴隆小区集资建房合同书》属于无效合同。因此，原告陈流平、陈泽会的诉讼请求，一审法院不予支持。经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第一百五十五条，判决：驳回原告陈流平、陈泽会的诉讼请求。案件受理费2016元，减半收取计1008元，由原告陈流平、陈泽会承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人邓丽琼向本院提交了三份证据：证据一、2020.4.13协议书，证据二、兴隆小区电梯口现状照片，证据三、兴隆小区电余坪现状照片，三份证据共同拟证明：一、上诉人对涉案小区建设不完善，业主入住后各设施仍不完备，构成违约；二、被上诉人等业主均装修已入住，并代上诉人垫资修建通道、路面、围墙等工程，相应垫资款约定从购房尾款中抵扣。上诉人陈流平、陈泽会质证认为：这三份证据都没有合法性，没有证据提交人签名。第一份证据是2020年4月13日形成的证据，一审没有提交，二审提交，不属于二审新证据。第二、第三份证据，没有制作人，没有制作地点，不具有证据的合法性。本院认证认为：该三份证据不具有合法性，本院不予采信。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，双方当事人的争议焦点：被上诉人拖欠的尾款是否有权中止履行。上诉人与被上诉人于2017年8月24日签订的《兴隆小区集资建房合同书》，系当事人真实意思的表示，未违反法律、行政法规效力性强制性规定，应认定合法、有效的合同。根据该合同第四条第三款的规定，该房屋的土地使用权证、房产证由上诉人负责办理。在上诉人提交的《关于申请办理产权手续的报告》上，已经明确批示因该宗土地性质问题，暂不能办理产权登记手续，需等待政策变通后方能办理。现因政策不明朗，产权登记手续何时能办理出来不能确定，故被上诉人享有不安抗辩权，被上诉人拖欠的尾款有权中止履行。综上所述，上诉人陈流平、陈泽会的上诉请求不能成立，一审认定事实正确，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2016元，由诉人陈流平、陈泽会负担。本判决为终审判决。审判长　　王兰青审判员　　陈久余审判员　　宋争文二〇二一年九月十七日书记员　　骆　源附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 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