无锡琥家帅面餐饮管理有限公司、蒋舒文与上海通安房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书（2021）沪02民终7343号

• 案件编号

  （2021）沪02民终7343号

• 案件名称

  无锡琥家帅面餐饮管理有限公司、蒋舒文与上海通安房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

• 审理法院

  上海市第二中级人民法院

• 所属地区

  上海市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/22 0:00:00

• 当事人

  蒋舒文;无锡琥家帅面餐饮管理有限公司;上海通安房地产开发有限公司

• 案件缘由

  房屋租赁合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终7343号上诉人(原审被告)：无锡琥家帅面餐饮管理有限公司，住所地江苏省无锡市。法定代表人：蒋舒文，执行董事。上诉人(原审被告)：蒋舒文，女，1985年10月3日出生，汉族，户籍地江苏省无锡市。被上诉人(原审原告)：上海通安房地产开发有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：马维俊，董事长。委托诉讼代理人：钟景勇，上海市建纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：张越，上海市建纬律师事务所律师。上诉人无锡琥家帅面餐饮管理有限公司(以下简称琥家帅面)、蒋舒文因与被上诉人上海通安房地产开发有限公司(以下简称通安公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2020)沪0106民初45241号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月15日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。琥家帅面、蒋舒文上诉请求：撤销一审判决第五、七项，依法改判驳回通安公司一审诉讼请求。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。1．双方约定保证金的作用在于弥补通安公司损失，同时也是违约责任的一种承担方式。故通安公司在诉请保证金作为违约方式的承担，且该保证金已经超过通安公司实际损失的情况下，再行主张琥家帅面给付相当于实际损失的滞纳金的诉请，不应得到支持。2．一审法院虽考虑到疫情发生前双方的合同履行情况、疫情对琥家帅面的实际影响等因素，在通安公司没收保证金及免租装修期租金的诉请中做了取舍，但琥家帅面认为该取舍未能平衡疫情带给合同双方共同的损失分担。考量上海法院的相关案例，疫情期间一般均为损失各半承担。故请求二审法院酌情调整返还50％的保证金，用于抵充欠付租金等费用。通安公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。琥家帅面与通安公司签订的房屋租赁合同系双方通过协商拟定，并非格式合同。在琥家帅面根本违约的前提下，合同条款所谓保证金可抵扣或选择没收违约金的权利在于通安公司，且涉案租赁合同6.1条已约定，琥家帅面作为承租人不得以保证金抵充合同项下租金、物业费等应付款项，一审法院判决并无不当。通安公司向一审法院起诉请求：1．确认通安公司与琥家帅面、蒋舒文就上海市静安区愚园路XXX号地下一层(LG1)07室房屋签署的《上海市房屋租赁合同》于2020年7月27日解除；2．确认通安公司不予返还琥家帅面已付的保证金383，450元(包含租赁保证金375，450元、公共事业费保证金8，000元)；3．琥家帅面向通安公司支付2020年3月1日至同年7月27日的租金570，671.61元；4．琥家帅面向通安公司支付2020年3月1日至同年7月27日的物业管理费58，451.61元；5．琥家帅面向通安公司支付2020年6-7月电费15，236元、水费505元，合计15，741元；6．琥家帅面向通安公司支付逾期付款滞纳金(以诉请3-5总金额644，864.22元为本金，自2020年7月28日起算至判决生效之日止，酌情按日万分之三的标准计算)；7．琥家帅面向通安公司支付免租装修期租金104，400元(29元／平方米／日＊120平方米＊30天)；8．蒋舒文对琥家帅面的上述付款责任承担连带担保责任。鉴于案件争议明确，且一审判决书已送达各方当事人，故对于一审判决书中法院查明事实及判决理由部分，本院不再重复表述。一审法院判决：一、确认上海通安房地产开发有限公司与无锡琥家帅面餐饮管理有限公司、蒋舒文之间就上海市静安区愚园路XXX号地下一层(LG1)07室房屋签署的《上海市房屋租赁合同》于2020年7月27日解除；二、无锡琥家帅面餐饮管理有限公司应于判决生效之日起五日内支付上海通安房地产开发有限公司2020年3月1日至2020年7月27日租金455，696.61元；三、无锡琥家帅面餐饮管理有限公司应于判决生效之日起五日内支付上海通安房地产开发有限公司2020年3月1日至2020年7月27日的物业管理费58，451.61元；四、无锡琥家帅面餐饮管理有限公司应于判决生效之日起五日内支付上海通安房地产开发有限公司2020年6月、7月电费13，416元、水费505元，合计13，921元；五、无锡琥家帅面餐饮管理有限公司应于判决生效之日起五日内支付上海通安房地产开发有限公司逾期付款滞纳金(以528，069.22元为本金，自2020年7月28日起算至判决生效之日止，按每日万分之三的标准计算)；六、上海通安房地产开发有限公司应于判决生效之日起五日内退还无锡琥家帅面餐饮管理有限公司装修保证金1万元(该款可与上述第二至第五项判决主文项下的款项相折抵)；七、确认无锡琥家帅面餐饮管理有限公司已支付的租赁保证金375，450元、公共事业费保证金8，000元不予退还；八、蒋舒文对无锡琥家帅面餐饮管理有限公司的上述给付义务承担连带责任；九、上海通安房地产开发有限公司的其余诉讼请求，不予支持。如果义务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人未提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，通安公司与琥家帅面、蒋舒文之间就系争房屋签订的《上海市房屋租赁合同》以及通安公司与琥家帅面、琥家帅面静安分公司、蒋舒文之间的《承租权转让协议》均系当事人真实意思表示，合法有效，各方均应按约履行。租赁合同约定逾期支付租金或物业管理费或其他费用，必须按日向通安公司支付逾期金额千分之一的滞纳金。现通安公司同意酌情按每日万分之三的标准计算逾期付款滞纳金，故一审法院按每日万分之三的标准判决琥家帅面支付自2020年7月28日至判决生效之日止的滞纳金，并无不妥。琥家帅面及蒋舒文上诉不同意支付滞纳金，无事实与法律依据，本院不予支持。根据合同约定，任何一项应付的租金、物业管理费或其他费用从应付之日起拖欠连续超过十四天或无故擅自停业连续两天以上，除需要向通安公司支付滞纳金外，通安公司有权单方面解除合同、提前收回房屋，并追究违约责任，包括不予退还保证金、支付免租装修期租金。因琥家帅面违约，通安公司已行使合同约定解除权，并要求琥家帅面支付免租期租金、对其支付的租赁保证金、公共事业费保证金不予退还。一审法院认为因琥家帅面违约导致合同解除，通安公司没收租赁保证金及公共事业费保证金符合合同约定，对此予以支持；但考虑到疫情确实对琥家帅面使用房屋及经营造成了一定影响，结合之前合同履行情况、双方协商减免租金事宜、通安公司的实际损失等因素，酌情免除琥家帅面租金114，975元，且不再支持通安公司关于免租装修期租金的诉讼请求，并无不当，本院亦予以支持。琥家帅面及蒋舒文上诉再次要求调整没收的保证金比例并以此抵充欠付款，理由不能成立，本院不予采纳。综上，琥家帅面及蒋舒文的上诉理由不能成立，其请求应予驳回。一审法院查明事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14，994.43元，由无锡琥家帅面餐饮管理有限公司、蒋舒文共同负担。本判决为终审判决。审 判 长　孙斌审 判 员　邬梅审 判 员　陶静法官助理　朱婕书 记 员　丁玎附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……