崔雪与刘海、吉林市红大物业服务有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书（2021）吉02民终2235号

• 案件编号

  （2021）吉02民终2235号

• 案件名称

  崔雪与刘海、吉林市红大物业服务有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

• 审理法院

  吉林市中级人民法院

• 所属地区

  吉林市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/28 0:00:00

• 当事人

  崔雪;刘海;吉林市红大物业服务有限公司

• 案件缘由

  物业服务合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国合同法》:第六十条第一款；《中华人民共和国合同法》:第六十条第二款；《物业管理条例》:第七条；《物业管理条例》:第四十一条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》:第一条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释:第九十条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释:第九十条第二款；《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百六十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百六十九条第二款；《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第二项

吉林省吉林市中级人民法院民事判决书（2021）吉02民终2235号上诉人（原审被告）：崔雪，女，1987年2月14日出生，汉族，无职业，住吉林省吉林市龙潭区。        委托诉讼代理人：刘海，男，1983年8月26日出生，汉族，无职业，户籍地辽宁省绥中县，住吉林省吉林市。        上诉人（原审被告）：刘海，男，1983年8月26日出生，汉族，无职业，户籍地辽宁省绥中县，住吉林省吉林市。        被上诉人（原审原告）：吉林市红大物业服务有限公司，住所地吉林省吉林市昌邑区。        法定代表人：孔令剑，该公司总经理。        委托诉讼代理人：徐荣升，男，该公司法务。        上诉人崔雪、刘海因与被上诉人吉林市红大物业服务有限公司（以下简称红大公司）物业服务合同纠纷一案，不服吉林省吉林市昌邑区人民法院（2021）吉0202民初1618号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月23日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。        崔雪、刘海上诉请求：一、撤销一审民事判决；二、驳回红大公司的诉讼请求；三、一审、二审诉讼费用由红大公司承担。事实和理由：（一）一审判决认定事实不清、适用法律错误。①涉案债权已过诉讼时效。根据民法典第一百八十八条的规定，普通债权的诉讼时效期限应当为3年，即2013-2018年的债权已超过诉讼时效。根据民法典第一百九十二条的规定，本案中，崔雪、刘海在一审中提出诉讼时效抗辩，而红大公司并未提出任何诉讼时效中止、中断的证据，故其针对2013-2018年度物业费债权的诉讼请求，应当不予支持。②合同中的滞纳金条款无效。1．平等主体之间无权约定滞纳金。滞纳金指针对不按纳税期限缴纳税款或者不按还款期限归还贷款，按滞纳天数加收滞纳款项一定比例的金额，它是税务机关对逾期当事人给予经济制裁的一种措施。滞纳金的设定具有法定性，只能由国家法律、法规明文规定，个人和其他团体都无权私自设立。本案中，双方之间对滞纳金的约定条款无效。2．滞纳金和违约金性质不同。滞纳金属行政概念、具有强制性、只能由行政主体作出；违约金属民法概念、无强制性、平等主体之间可自由约定。综上，滞纳金和违约金性质不同，本案中约定的滞纳金条款无效，一审法院判决崔雪、刘海给付滞纳金是错误的，请求二审法院纠正。③红大公司未按照合同约定提供物业服务，崔雪、刘海有权行使同时履行抗辩权。房屋渗水的问题从2013直到现在物业公司始终未予以解决。且在一审中，崔雪、刘海提供了种种证据：小区灯不够亮，大门不及时关闭、未及时清理消防通道、楼道杂物不清理、草坪不修整、私自改建安装控梯等，均属于物业公司单方面服务不符合标准，一审法院将社区环境恶劣归结于业主不配合，是错误、片面的。根据民法典第五百二十五条的规定，本案中，物业服务公司违约在先，未按照物业合同履行管理维护义务，故崔雪、刘海有权拒绝其要求给付物业合同价款的请求。综上，一审法院认定事实不清、适用法律错误，望二审法院维护崔雪、刘海的合法权益，判如所诉。        红大公司辩称，一审判决事实认定清楚，适用法律正确。理由：1.2021年3月10日，红大公司通过中国邮政向崔雪、刘海邮寄了物业费催缴通知书，已导致诉讼时效中断，没有崔雪、刘海所说的超过诉讼时效的事由。2．红大公司与崔雪、刘海签署的前期物业服务委托合同，内容合法有效，系当事人之间的真实意思表示。合同中明确约定物业服务费收费标准以及滞纳金，约定了双方的权利义务。3．根据《住宅专项维修资金管理办法》第18条的规定，物业公司不承担维修义务，且物业服务企业不具有执法权，无法整治其他业主的私堆乱放和车辆的停放。综上，请求二审法院驳回崔雪、刘海的上诉请求。        红大公司向一审法院起诉请求：一、判令崔雪、刘海支付红大公司2013年6月1日至2021年5月31日物业服务费12，016元；二、判令崔雪、刘海支付红大公司2013年6月1日至2021年5月31日滞纳金13，140元；三、崔雪、刘海承担诉讼费用。        一审法院认定事实：2012年8月15日至2019年8月14日、2019年8月15日至2023年8月15日，甲方吉林市红大房地产开发有限公司与乙方红大公司接续签订了《前期物业服务委托合同》，约定由乙方为红大领域小区提供前期物业管理服务。物业费收费标准中约定，高层住宅物业服务费按房屋建筑面积1.60元／月／平方米；业主和物业使用人不交纳物业费，按每日收取应交费用1‰-3‰的滞纳金。        崔雪系红大领域小区4号楼1单元8-3号房屋业主，崔雪与刘海原系夫妻关系。2014年10月15日，双方协议离婚，约定涉案房屋一切事宜由刘海负责。该房屋为高层住宅，建筑面积78.21平方米。经催要，自2013年6月1日至2021年5月31日期间未缴纳上述房屋的物业费。        另查，2012年8月9日，吉林市同舟物业服务有限公司更名为红大公司。        一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”。据此，吉林市红大房地产开发有限公司与红大公司签订的《前期物业服务委托合同》是合同双方真实意思表示，内容也未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该合同的效力及于全体业主，合同内容对全体业主均具有约束力，红大公司与业主崔雪、物业使用人刘海均应按照合同约定履行合同义务。        刘海举证的照片、视频虽一定程度上反映出其家曾发生渗水，以及存在公共区域私堆乱放、车辆随意停放等问题，但根据《住宅专项维修资金管理办法》第十八条的规定，属物业管理区域内共用部位及公用设施，在保修期满后的维修和更新、改造需动用专项维修资金，不属于物业服务支出的费用，业主应向相关部门按照法定程序启用专项物业维修基金解决相关问题；另物业服务企业不具有执法权，无法强制整治其他业主的私堆乱放和车辆的停放。小区居住环境的提升与改善，不仅需要物业公司的服务与管理，还需要所有业主自觉遵守公约规范。综上，刘海所抗辩的问题均不能构成其拒交物业费的正当理由。        物业服务合同是一种综合性较强的特殊服务合同，且物业公司对合同的履行是一个动态的过程，不能以某一时刻、某一段的状态判定物业服务不到位。崔雪、刘海长期拖欠物业费，必然会使物业服务企业实时需要投入的物业管理资金减少，导致小区物业管理服务质量一定程度的下降。同时，因物业管理服务质量的下降，也必然对已经按时足额缴纳物业费的业主享受物业服务的权益受到损害。因此，崔雪、刘海长期拖欠物业费的行为，已构成违约。依据《物业管理条例》第七条第五项的规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用。”同时，第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……”红大公司要求崔雪、刘海依约缴纳物业费，有合同约定，且于法有据。红大公司请求交纳2013年6月1日起至2021年5月31日期间物业服务费用。崔雪作为业主，应当交纳2013年6月1日至2014年10月15日期间的物业费2，064.74元（78.21平方米×1.6元／月／平方米×16.5月）及2013年6月1日至2014年10月15日滞纳金，结合本案实际，可酌情下调为按欠费额的20％计收，即412.95元（2，064.74元×20％）。2014年10月16日至2021年5月31日期间的物业费，应由房屋使用人刘海依约定承担交纳义务，为9，948.31元（78.21平方米×1.6元／月／平方米×79.5月），并承担此期间滞纳金，即1，989.66元（9，948.31元×20％），同时，由崔雪承担连带交纳责任。        综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、崔雪于本判决生效后五日内一次性给付红大公司物业费2，064.74元及滞纳金412.95元，合计2，477.69元；二、刘海于本判决生效后五日内一次性给付红大公司物业费9，948.31元及滞纳金1，989.66元，合计11，937.97元；三、崔雪对上述第二项承担连带给付责任。四、驳回红大公司的其他诉讼请求。案件受理费216元，由红大公司负担93元；崔雪负担21元；刘海负担102元，崔雪负连带给付责任。        二审中，当事人没有提交新证据。        本院对一审查明的相关事实予以确认。        本院认为，吉林市红大房地产开发有限公司与红大公司签订的《前期物业服务委托合同》对全体业主均具有约束力，红大公司与业主崔雪、物业使用人刘海之间成立物业服务合同关系，红大公司提供了物业服务，崔雪、刘海应当按照约定交纳物业服务费。物业服务是一个动态服务，小区物业服务质量的提高、和谐秩序的创建需要全体业主、物业公司等相互配合、共同努力。物业公司应依约提供物业服务并根据业主的合理要求不断完善服务质量。小区业主应依约缴纳物业费，对于物业公司的物业服务质量可以合理方式提出异议或由业主大会决议更换物业公司，而非以拒交物业费的方式进行对抗。        关于诉讼时效问题。各期物业服务费的支付具备一定的独立性，但该独立性不足以否认物业服务费这一债务的整体性。红大公司一直在为案涉房屋实际提供物业服务，双方间的债权债务关系处于连续状态，纵观全案，红大公司未怠于行使权利。崔雪、刘海认为2013-2018年度物业费债权已经超过诉讼时效，并无法律依据。关于滞纳金问题。经查，崔雪、刘海系因房屋渗水问题与物业协商解决未果，从而未按约定交纳物业费，并非恶意拖欠物业费用。故崔雪、刘海不应支付逾期交纳物业费的滞纳金，本院对其此部分上诉主张予以支持。        综上所述，刘海、崔雪的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：        一、撤销吉林省吉林市昌邑区人民法院（2021）吉0202民初1618号民事判决；        二、崔雪于本判决生效后五日内一次性给付吉林市红大物业服务有限公司物业费2，064.74元；        三、刘海于本判决生效后五日内一次性给付吉林市红大物业服务有限公司物业费9，948.31元；        四、崔雪对上述第三项承担连带给付责任；        五、驳回吉林市红大物业服务有限公司的其他诉讼请求。        如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。        一审案件受理费216元，由吉林市红大物业服务有限公司负担113元；崔雪负担18元；刘海负担85元，崔雪负连带给付责任。二审案件受理费160元，由吉林市红大物业服务有限公司负担27元；崔雪负担23元；刘海负担110元，崔雪负连带给付责任。        本判决为终审判决。        审判长    张笑飞审判员    赵翠霞审判员    郝振翔二Ο二一年九月二十八日书记员    高鹤菲  关注微信公众号“马克数据网”