贺勇凯、盛思等商品房销售合同纠纷民事一审民事判决书（2021）湘0903民初3366号

• 案件编号

  （2021）湘0903民初3366号

• 案件名称

  贺勇凯、盛思等商品房销售合同纠纷民事一审民事判决书

• 审理法院

  湖南省益阳市赫山区人民法院

• 所属地区

  湖南省益阳市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事一审

• 裁判日期

  2021/9/23 0:00:00

• 当事人

  贺勇凯;盛思;湖南益康达医疗投资有限公司

• 案件缘由

  商品房销售合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第六十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》:第六十四条第二款；《中华人民共和国民事诉讼法》:第六十四条第三款

湖南省益阳市赫山区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0903民初3366号原告：贺勇凯，男，1992年10月10日出生，汉族，户籍地湖南省益阳市赫山区。原告：盛思，女，1992年8月9日出生，汉族，户籍地湖南省益阳市赫山区。原告贺勇凯、盛思共同委托诉讼代理人：盛蕾，女，1999年12月28日出生，户籍地湖南省益阳市赫山区，系原告盛思妹妹，代理权限为特别授权。被告：湖南益康达医疗投资有限公司，住所地益阳市高新区梓山西路212号。法定代表人：莫益民，系该公司董事长。委托诉讼代理人：陈跃先，系湖南德宽律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：王伟，系湖南华韶律师事务所律师，代理权限为一般代理。原告贺勇凯、盛思（以下简称两原告）与被告湖南益康达医疗投资有限公司（以下简称被告）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年6月28日立案受理后，依法适用简易程序于2021年7月23日公开开庭进行了审理。原告盛思及两原告共同委托诉讼代理人盛蕾，被告委托诉讼代理人王伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除两原告与被告签订的预字YY2020082840号《商品房买卖合同》；2、判令被告一次性退还两原告交纳的全部房款848515元，并支付违约金8485.15元；3、判令被告赔偿原告已付房屋贷款利息损失38899.03元；4、判令被告给两原告办理好退房手续、房屋贷款合同解除手续等，并支付房屋贷款违约金105000元；5、本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，两原告将诉讼请求变更为：1、判令解除两原告与被告签订的预字YY2020082840号《商品房买卖合同》；2、判令被告一次性退还两原告交纳的全部房款848515元，并支付违约金8485.15元；3、判令被告赔偿原告已付房屋贷款利息损失38899.03元；4、判令被告给原告办理好退房手续、房屋贷款合同解除手续等，支付房屋贷款违约金105000元；5、判令被告退还原告契税、房屋维修基金及办证费用共计32092元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：两原告与被告于2020年7页4日签订《商品房买卖合同》，合同号为预字YY2020082840，合同约定两原告购买湖南益阳康雅苑职工住宅楼20幢27层2701号房屋，被告应于2020年12月30日前交付该房屋。截至目前为止，被告仍没有向原告交付房屋，其已构成根本违约。根据《商品房买卖合同》第十一条约定，逾期超过60日买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。2021年5月21日，原告向被告发出《解除商品房买卖合同通知书》，被告于2021年5月31日收到该通知书。但迄今为止被告一直逃避责任，未向原告退还任何款项，被告的行为已经侵犯了原告的合法权益，原告故向法院提起诉讼。被告辩称：被告不能按时交房的原因是受疫情的影响导致工程延误，疫情属于不可抗力，并非是被告行为所致，因此双方的买卖合同应继续履行，请求驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：两原告系夫妻关系。两原告与被告于2020年7月4日签订了《益阳市商品房买卖合同（2017年版）》（合同编号为预字ＹＹ2020082840、预售证号为益房预字2019第0051号），约定两原告购买其位于益阳市丁香路西侧、云树路东侧、海棠路南侧的湖南益阳××楼××＃幢××层××号房，建筑面积共156.9平方米，总价款为848515元。合同第十条约定被告应在2020年12月30日前向两原告交付所购买的商品房。合同第十一条对房屋交接及违约责任约定，由于出卖人原因未按合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理：“（1）逾期未超过60日，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金……”。两原告与被告并于2020年7月4日还签订了《“康雅苑”购房首付款分期付款协议》，约定两原告的首付款支付期限为3年，于《商品房买卖合同》签订时支付房款138515元，2021年7月4日之前支付40000元，2022年7月4日之前支付40000元，2023年7月4日支付40000元。两原告于合同签订当日（即2020年7月4日）向被告支付了购房首付款138515元及契税、物业维修基金、办证费等费用32092元，2021年2月18日两原告向被告支付了购房款80000元，2021年3月19日两原告向被告支付了购房款40000元。两原告于2020年8月3日与中国农业银行股份有限公司益阳分行营业部签订《个人购房担保借款合同》贷款295000元，合同第二十六条约定借款利率按照借款发放日前一日的5年期以上ＬＰＲ加0.74%确定，被告为该笔贷款的保证人，该笔295000元贷款于2020年10月1日发放。2020年8月4日，与益阳市住房公积金管理中心签订《个人住房借款与担保合同》贷款295000元，贷款年利率为3.25%，合同第四十三条约定：“因借款人违约而进入诉讼程序的，借款人应向委托贷款人、受托贷款人支付合同借款总金额10%的违约金及约定的罚息，并承担委托贷款人、受托贷款人实现债权的律师费及其他相关费用”，该295000元公积金贷款于2020年12月25日发放。以上两原告共计向被告支付购房款848515元。2021年5月29日，因被告迟延向两原告交付案涉房屋，原告贺勇凯向被告通过邮寄的方式发出了《退房通知函（解除合同通知书）》，告知被告因其预期交房已违约而要求解除双方签订的《益阳市商品房买卖合同（2017年版）》并退房，原告并将其欲退房的事宜通过微信告知了被告处工作人员（陈艳）。后双方因退房事宜无法协商一致，原告故诉至法院。以上事实有两原告提供的《益阳市商品房买卖合同（2017年版）》、《“康雅苑”购房首付款分期付款协议》、《退房通知函（解除合同通知书）》，《个人购房担保借款合同》、《个人住房借款与担保合同》、微信聊天记录、收据和双方陈述等证据在卷证实。本院认为，两原告与被告签订的《益阳市商品房买卖合同（2017年版）》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，各当事人均应当按约定全面履行各自的义务。根据合同的约定,被告应于2020年12月30日前向两原告交付房屋。至本案起诉之日（2021年6月28日）被告仍未向两原告交付房屋，距合同约定交房时间已延期179天，其行为已构成违约，根据双方签订的《益阳市商品房买卖合同（2017年版）》第十一条第（2）项之约定，两原告享有解除合同并要求被告承担违约责任的权利，本院对两原告主张的要求与被告解除《益阳市商品房买卖合同（2017年版）》的诉讼请求应予支持。被告辩称其延期交房系因受新冠疫情的影响，但双方买卖合同成立的时间在2020年7月4日，远晚于疫情发生时间，其亦未提供其存在其他不可预见、不能避免且不能克服的客观原因存在的证据，本院对被告的该抗辩理由不予支持。两原告与被告签订《益阳市商品房买卖合同（2017年版）》后，向被告支付了购房款848515元（其中590000元通过贷款的方式支付），现双方的商品房买卖合同已解除，两原告基于该合同支付的购房款及相关费用，被告自然应予返还，故被告应将其收取的购房款848515元及契税、物业维修基金、办证费等费用32092元退还给两原告。两原告在收取被告退还的购房款后应将《个人购房担保借款合同》及《个人住房借款与担保合同》所贷款项予以清偿。关于违约金，因被告逾期交房已超过60天，双方于《益阳市商品房买卖合同（2017年版）》第十一条第（2）项中明确约定了违约责任，该违约条款系担保各方诚信履行合同责任的条款，现被告逾期交房，其应向两原告支付约定的已付购房款1%的违约金，经核算被告应向两原告支付违约金8485.15元。关于两原告主张的贷款利息损失，本案中，两原告为购买案涉房屋向中国农业银行股份有限公司益阳分行营业部贷款295000元、向益阳市住房公积金管理中心贷款295000元，两原告因购买案涉房屋向中国农业银行股份有限公司益阳分行营业部及益阳市住房公积金管理中心贷款而支付的贷款利息，现因被告逾期交房的原因导致商品房买卖合同解除，两原告因贷款支付的贷款利息系因被告违约解除案涉买卖合同后产生的经济损失，被告应将该利息损失支付给两原告，因两原告在益阳市住房公积金管理中心和中国农业银行股份有限公司益阳分行营业部的贷款利率计算标准不一，本院确定两原告的利息损失计算方式如下：①以295000元为基数按年利率3.25%的标准自2020年12月25日开始计算至该295000元清偿之日止；②以295000元为基数按年利率5.39%（4.65%+0.74%）的标准自2020年10月1日开始计算至该295000元清偿之日止。关于两原告主张的违约金105000元，不应予以支持，理由如下：其一、案涉《个人住房借款与担保合同》的合同相对人系两原告（借款人）与益阳市住房公积金管理中心（委托贷款人），与被告不存在直接关联；其二、该《个人住房借款与担保合同》第四十三条约定的借款人违约所指违约行为系两原告的逾期还款等违约行为，被告的逾期交房的行为与之非同一行为，二者之间亦不存在直接因果关系，且两原告基于贷款的还款义务不因被告逾期交房而免除；其三、在益阳市住房公积金管理中心将295000元贷款贷给两原告后，两原告即负有按月偿还贷款的义务，在案涉《商品房销售合同》解除及被告向两原告退还上述购房款本息后，两原告即应将所贷款项予以归还，两原告所主张的违约行为及违约金亦尚未发生。综上所述，本院对两原告要求被告支付违约金105000元的诉讼请求不予支持。综上所述，原告的诉讼请求可予部分支持。本院依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十六条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、解除原告贺勇凯、盛思与被告湖南益康达医疗投资有限公司签订的《益阳市商品房买卖合同（2017年版）》（合同编号为预字YY2020082840）。二、被告湖南益康达医疗投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告贺勇凯、盛思购房款848515元及契税、物业维修基金、办证费等费用32092元。三、被告湖南益康达医疗投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告贺勇凯、盛思违约金8485.15元。四、被告湖南益康达医疗投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告贺勇凯、盛思购房款贷款利息损失，利息损失计算方式如下：①以295000元为基数按年利率3.25%的标准自2020年12月25日开始计算至该295000元清偿之日止；②以295000元为基数按年利率5.39%（4.65%+0.74%）的标准自2020年10月1日开始计算至该295000元清偿之日止。五、驳回原告贺勇凯、盛思的其他诉讼请求。本案案件受理费14100元减半收取7050元，由原告贺勇凯、盛思承担630元，被告湖南益康达医疗投资有限公司负担6420元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。审 判 员　陈晓军二〇二一年九月二十三日法官助理　谢竹慧书 记 员　张智慧附法律条文：《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 更多数据：搜索“马克数据网”来源：www.nlaw.org