邯郸市城投房地产开发有限公司、杨子勇房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书（2021）冀04民终4675号

• 案件编号

  （2021）冀04民终4675号

• 案件名称

  邯郸市城投房地产开发有限公司、杨子勇房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  河北省邯郸市中级人民法院

• 所属地区

  河北省邯郸市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/18 0:00:00

• 当事人

  邯郸市城投房地产开发有限公司;杨子勇

• 案件缘由

  房屋租赁合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

河北省邯郸市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）冀04民终4675号上诉人（原审原告）：邯郸市城投房地产开发有限公司，住所地：邯郸市丛台区和平路261号。法定代表人：梁耀峰，系公司董事长。委托诉讼代理人：张伟，河北紫微星律师事务所律师。委托诉讼代理人：李邯凯，河北紫微星律师事务所律师。上诉人（原审被告）：杨子勇，男，汉族，1963年3月13日出生，住址：邯郸市邯山区。委托诉讼代理人：刘华，河北蒙佳律师事务所律师。上诉人邯郸市城投房地产开发有限公司（以下简称城投公司）与上诉人杨子勇房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省邯郸市邯山区人民法院（2020）冀0402民初1517号民事判决，均向本院提起上诉。本院于2021年8月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。城投公司上诉请求：1.请求依法改判原审判决第三项为：杨子勇于判决生效之日起十日内支付城投公司租金508547.19元；2.请求依法改判原审判决第五项为：杨子勇于本判决生效之日起十日内支付城投公司违约金75462.09元（暂计至2020年1月14日，2020年1月15日至全部缴纳之日止的违约金以508547.09元为基数按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款利率的四倍计算）；3.本案的一审、二审的诉讼费用由杨子勇承担。事实和理由：一审法院将100000元履约保证金认定为租金属事实认定不清，适用法律错误。双方签订的《商铺租赁合同》第六条已经明确约定，承租人逾期两个月不缴纳房租的，按照乙方擅自解除合同处理，甲方将另行出租，对乙方投入的装修费用不予补偿，履约保证金不予退还。该约定是当事人签订租赁合同时为了保证合同有效顺利履行而明确约定的一方违反合同义务时应当向守约方支付的一定数额或一定计算方法的金钱赔付，其法律性质是违约金，在承租人违约的情况下，其应当向出租方支付约定的违约金即履约保证金。而一审法院错误的将履约保证金认定为租金，违反了双方当事人的约定，损害了城投公司的合法权益。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求依法改判。杨子勇答辩称，合同中约定杨子勇有欠租金等违约行为造成城投公司违约损失的，扣除十万元保证金。本案中，杨子勇一直按时、按期交纳租金，从未有过拖欠，不构成违约，故不应当扣除保证金，一审扣除该10万元保证金正确。杨子勇上诉请：1.请求依法撤销原审判决第一至五项；2.请求依法改判驳回城投公司对杨子勇的原审诉请；3.本案一审、二审的诉讼费用由城投公司承担。事实和理由：第一，原审法院对同一变更形式认定结论不一致，应认定双方对房租数额进行了两次事实上的变更，故应依法撤销原审判决。原审判决认定：“杨子勇按照每月每平40元交纳2016年4月1日至2016年12月31日房租的辩称予以采信。”而杨子勇答辩在2017年1月1日之后的房租经与城投公司协商同意按照每月每平30元交纳，杨子勇也是按照这个数额交纳租金，城投公司未提出异议，且杨子勇在一审中提交了2017年4月26日64355.4元（715.06㎡×30元/㎡×3个月=64355.4元）租金票据和2018年6月27日64356元租金票据，均证明房租是按照每月每平30元交纳，按照上述法院的认定标准，也应视为双方对房租数额进行了事实上的变更。本案中均是以同样的形式对房租进行了事实上的变更，原审法院却以杨子勇未能提交任何证据推定为第二次合同租金未变更，而作出了前后矛盾不同的认定结论。故请求依法认定2017年1月1日以后房租应当按照每月每平30元的价格履行。原审判决认定错误，应依法撤销对欠付租金的判决事项。第二，原审法院认定事实错误，判决显失公平，违背了公平公正原则，故应依法撤销。1.杨子勇在2015年7月1日至2018年9月30日期间均是按约定价格交纳房租，从未有过拖欠房租的情形。杨子勇自2015年7月1日开始租用城投公司的房屋，实际租用房屋至2018年9月30日。杨子勇自2015年7月1日至2015年12月31日按照每月每平70元交纳房租，2016年6月1日至2016年12月31日按照每月每平40元交纳房租，2017年1月1日至2018年9月30日按照每月每平30元交纳房租。2.2018年下半年因城投公司内部管理人员调整后对变更以后实际履行的房租价格不予认可，双方在2018年10月至2019年期间进行过多次协商。杨子勇表示2018年10月至12月期间的租金用租赁初期先行支付的15万元（本案中对15万元费用予以确认）进行抵顶，按照每月每平30元的租金标准（715.06㎡×30元/㎡=21451.8元），15万元可以支付7个月的房租。故截止2019年1月，杨子勇未拖欠城投公司任何租金。3.城投公司于2019年1月9日未提前通知便对租赁房屋停水停电，导致杨子勇无法实际租用。对外履行合同的约定不因公司内部人员的变更而改变，因城投公司的违约行为，且未提前通知便在2019年1月9日对所租用的房屋断水断电，导致城投公司饭店被迫停业，无法实际租用，造成了重大的经济损失。原审法院忽略事实，判决杨子勇自2019年1月至2020年3月24日按照每月每平40元支付欠付的房屋租赁费，并且按照银行同期贷款年利率的四倍支付期间的违约金，此期间是因城投公司违约造成停水停电造成杨子勇无法实际租用房屋，该判决于法无据，是错误的。一审判决杨子勇自2020年3月28日按照每月每平40元的标准支付房屋占用费，也属于认定事实错误，判决显失公平，违背公平公正的原则，请求法院依法予以撤销。综上，一审法院判决认定事实错误，适用法律不当，判决显失公平，请求依法撤销原审判决第一至五项，改判驳回城投公司的诉讼请求。城投公司答辩称，第一，我公司从未同意过变更租金标准，我们不会不收杨子勇交纳的租金，合同的变更应有双方明确的意思表示。第二，本案的实际情况是杨子勇在2018年和香云米粥合作，但2018年年底杨子勇想把饭店变更为教育机构同时不再与香云米粥合作，但是商铺租赁合同约定不得改变商铺用途，我公司也未同意改变商铺用途，故2019年1月杨子勇的饭店已经停止营业，不存在断水断电的可能。另外，商铺的电卡在杨子勇手中，杨子勇不欠费就不会断电，水表和阀门也在商铺内，与我公司没有任何关系，我公司未对其断水断电。城投公司向一审法院起诉请求：1.请求确认城投公司、杨子勇签订的商铺租赁合同于2020年3月25日起解除，杨子勇立即腾空并返还所租赁的商铺；2.杨子勇按照合同约定支付租金1799796元；3.杨子勇按照合同约定支付违约金4016729元（暂计至5月22日，以欠缴租金日0.3%计算至还清全部租金之日止）；4.杨子勇支付房屋占用费104612.86元（暂计至2020年5月22日，从2020年3月25日起按原合同租金标准计算至实际搬离租赁商铺之日止）；5.判令杨子勇支付欠缴水费14491.8元，欠缴物业费29374元，欠缴电费及因欠缴电费产生的相关费用；6.本案诉讼费、保全费等实现债权的费用由杨子勇承担。一审法院认定事实：杨子勇（乙方）中标了城投公司（甲方）南湖花园小区三期商铺，后双方签订了《商铺租赁合同》，合同主要约定：“一、租赁商铺的位置及面积第一条甲方将坐落于中××大街南湖××＃、××＃、××＃××商铺出租给乙方使用。第二条该店铺的一层建筑面积为715.06平方米，负一层的建筑面积为715平方米。二、租赁期限第三条甲方向乙方出租该店铺的期限为6年，租期从2015年7月1日始至2021年6月30日止。三、租金和履约保证金第五条租金以该店铺建筑面积计算，租赁期前三年地上一层每月每平方米租金65元，负一层每月每平方米租金为5元；该店铺的租金每月为人民币50054元；每年租金为600648元。第四年起，店铺租金按照原始租金每三年增加10%。如乙方要求甲方开票，税金由乙方负责缴纳。第六条店铺租金每半年缴纳一次，每期店铺租金为300324元。签订租赁合同时，乙方需一次性缴纳第一期租金150162元（包括三个月免租期），2015年11月30日前需缴纳第二期店铺租金，以此类推，以后每半年缴纳一次，先交后用。逾期二个月不缴纳房租的，按乙方擅自解除合同处理，甲方将另行出租。对乙方投入装修等相关费用，不予补偿，履约保证金不予退还。租金中不包括水电燃气暖气物业管理的费用，上述费用由乙方自行承担。第七条乙方在签订本合同时，应向甲方一次性交付履约保证金人民币壹拾万元，投标保证金自动转为履约保证金。履约保证金由甲方保管直至租约期满，在乙方无违约和无赔偿、无欠费的前提下如数（不计利息）退还乙方。……第二十二条乙方须按时缴租金及其他应缴之费用，逾期每日按应缴金额的千分之三收取滞纳金。……第三十八条如乙方迟延缴租金及其他应缴之费，须向甲方支付违约金。每迟延一日，应按所欠缴金额3‰支付违约金，如连续1个月未能交足租金及其他应缴之费（无论是否已获证实通知催缴），甲方有权单方解除合同，收回店铺，应缴之费用从乙方的履约保证金中扣除。”合同还约定了其他事项。城投公司如约交付租赁场地，杨子勇对商铺进行了装修、经营。庭审中城投公司对杨子勇已交纳履约保证金100000元、房租1123233.4元（973233.4＋150000＝1123233.4元）的事实不持异议。2020年3月24日，城投公司以杨子勇存在延付、少付租金为由向其送达了解除《商铺租赁合同》的律师函。2020年3月26日杨子勇复函城投公司表示拒绝解除合同，原因为“一、在合同执行过程中，我不存在少付租金情况。合同签订之后，因合同中商定的租金不合理（70元每平方米），远高于周边商铺，在此基础上，我曾多次去你公司进行协商，在你公司有关部门和领导的同意下，口头约定降低租金为40元每平方米（2016年4月至12月期间均按此执行）。后因经营压力过大，经与你公司再次协商后，租金降为30元每平方米。以上事宜，虽因各种原因未及时补充文字协定，但自2017年1月之后，你我双方始终按此执行，已构成既定事实……”。因杨子勇至今未补缴租金、未腾空返还商铺，导致城投公司诉至本院，要求判决。另查明，杨子勇2015年7月1日至2016年3月31日的房租按照每月每平米70元缴纳，2016年4月1日至2016年12月31日的房租按照每月每平40元缴纳，2017年1月1日至2018年9月30日的房租按照每月每平30元缴纳。城投公司对杨子勇关于租金调整的辩称不予认可，但对公司法律顾问调查市场后做出周边房租为每月每平40元报告的事实不持异议，但称该报告并未经有关领导签字认可。一审法院认为，城投公司与杨子勇签订的《商铺租赁合同》合法有效，双方之间形成了租赁合同法律关系。依法成立的合同受法律保护，当事人均应当按照约定全面履行合同义务。关于《商铺租赁合同》应否解除及返还商铺的问题。一审法院认为自2018年9月30日起，杨子勇未再支付租金，城投公司以此向其送达解除合同律师函，符合合同第三十八条约定，该律师函送达之日即为合同解除日期。故本院确认案涉租赁合同于2020年3月25日解除。合同解除后，承租人负有腾退义务。城投公司请求杨子勇腾空并返还所租赁的商铺，予以支持。关于杨子勇欠付租金数额的问题。一审法院认为城投公司认可曾对房租每月每平40元租金的事实进行了调查，并形成了报告。双方虽未形成书面协议，但杨子勇按照此数额缴纳租金，城投公司未提出异议，应视为双方对房租数额进行了事实上变更。故对杨子勇按照每月每平40元缴纳2016年4月1日至2016年12月31日房租的辩称，一审法院予以采信。杨子勇辩称2017年1月1日至2018年9月30日的房租经与城投公司协商按照每月每平30元交纳，但未能提交任何证据，城投公司对此亦不予认可，应推定为合同未变更，系杨子勇的单方行为。城投公司与杨子勇对2017年1月1日之前的交费数额无异议，2017年1月1日之后的房租仍应按照每月每平40元计算。杨子勇实际按照每月每平30元交纳2017年1月1日至2018年9月30日（21个月），尚欠162.6元（715.06×21×10-150000=162.6）。2018年9月30日之后杨子勇未再支付租金。2018年9月30日至2020年3月24日（共17个月零24天）欠付租金数额为508384.59元。（715.06×17×40+715.06×40÷31×24≈508384.59）。另根据合同约定，合同解除后应缴之费应从履约保证金100000元中扣除，综上租金总欠408547.19元（162.6+508384.59-100000=408547.19）。关于城投公司诉请支付违约金的问题。一审法院认为杨子勇未按照约定缴纳租金，应当承担违约责任。根据合同第三十八条的约定，应缴租金每迟延一日，应按所欠缴金额3‰支付违约金。该违约金约定显然过分高于城投公司造成的损失，应予以适当减少。从公平考据，2019年1月15日至2019年8月19日的违约金应参照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算，2019年8月20日之后的违约金应参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算。杨子勇在2018年9月30日后未再支付租金，扣除履约保证金100000元后，按照每半年缴纳一次租金的约定。杨子勇应于2019年1月15日支付2019年1月15日至2019年7月14日（6个月）的租金171614.4元（715.06×40×6=171614.4），于2019年7月15日支付2019年7月15日至2020年1月14日（6个月）的租金171614.4元（715.06×40×6=171614.4），于2020年1月15日支付2020年1月15日至2020年3月24日（2个月9天）的租金65318.39元（408547.19-171614.4×2=65318.39）。故2019年1月15日至2019年7月14日（180天）的违约金以171614.4元为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率年4.35%的四倍计算为14725.93元（171614.4×4.35%×4÷365×180≈14725.93），2019年7月15日至2019年8月19日（35天）的违约金以343228.8元（171614.4+171614.4=343228.8）为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率年4.35%的四倍计算为5726.75元（343228.8×4.35%×4÷365×35≈5726.75），2019年8月20日至2020年1月14日（147天）的违约金以343228.8元为基数按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率年4.25%的四倍计算为23499.42元（343228.8×4.25%×4÷365×147≈23499.42），暂合计为43952.1元（14725.93+5726.75+23499.42=43952.1）。2020年1月15日至全部缴纳之日止的违约金以408547.19元为基数按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率四倍计算。关于城投公司诉请支付房屋占用费104612.86元的问题。本院认为合同解除后承租人负有返还租赁物的义务。逾期返还的，应当支付迟延返还房屋占用费。本案承租人杨子勇于2020年3月25日收到解除合同律师函，应于2020年3月28日前返还商铺。杨子勇至今未予返还，应当按照月租金28602.4元（715.06×40=28602.4）支付自2020年3月28日至腾空之日止的商铺占用费。关于欠付水费、物业费问题。一审法院认为杨子勇虽然负有交纳水费、物业费的合同义务，但城投公司提交的收据、微信聊天记录不足以证明实际的欠付金额。故一审法院对其该项诉请，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第十条、第四十四条、第六十条、第七十七条、第七十八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决如下：一、确认邯郸市城投房地产开发有限公司与杨子勇签订的《商铺租赁合同》于2020年3月25日起解除；二、杨子勇于本判决生效之日起十日内腾清并返还给邯郸市城投房地产开发有限公司位于中××大街南湖××＃、××＃、××＃××商铺；三、杨子勇于本判决生效之日起十日内支付邯郸市城投房地产开发有限公司租金408547.19元；四、杨子勇于本判决生效之日起十日内支付邯郸市城投房地产开发有限公司商铺占用费（自2020年3月28日起至实际搬离之日止按照月租金28602.4元计算）；五、杨子勇于本判决生效之日起十日内支付邯郸市城投房地产开发有限公司违约金43952.1元（暂计至2020年1月14日，2020年1月15日至全部缴纳之日止的违约金以408547.19元为基数按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍计算）；六、驳回邯郸市城投房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费53555元，由杨子勇负担。本院二审期间，杨子勇提交如下证据：证据一，陈红与杨子勇短信记录截图四张，证明城投公司向杨子勇发送交纳租金的短信是按照30元/月/平方米计算，即3个月的租金是64355.4元。陈红是城投公司负责收取商铺租赁费的负责人。证据二，2021年5月30日张土科出具的证明一份，张土科是租赁饭店香云米粥的大堂经理，香云米粥就是案涉房屋，证明2019年1月9日上午，城投公司对租赁房屋断水断电，导致饭店被迫停业。证据三，2021年8月19日，城投公司井俊平与杨子勇的录音，证明井俊平表示对当时口头约定将房租降至40元和30元均是知情和认可的，井俊平是城投公司主管商铺租赁的副总。城投公司发表质证意见：对证据一，对该证据的真实性、合法性不予认可。电子证据应当提供原始载体，且陈红现在未在公司上班，无法核实，故对该证据的证明目的不予认可。短信杨子勇回复“好的”、“谢谢宽容”，此与杨子勇所证事实不符，杨子勇拖欠租金，存在违约。杨子勇未提供证据证明其与公司达成合同变更的合议，按照30元/月/平方米计算租金致使依据现状让其缓交，未同意减少租金标准。对证据二，对该证据的合法性、真实性和关联性不予认可。张土科作为证人应当出庭作证，该证明中写道“2019年1月9日在没有任何通知的情况下停电”，此与证据一内容矛盾，短信中已经通知与2019年1月3日告知其要停水停电，另外，我公司不可能对其停水停电。对证据三，对该证据的真实性、合法性不予认可，录音无法证明被录音系井俊平，即使录音人是井俊平，录音中井俊平也表明交降租金要有依据，要签协议，国有企业不是一个人决策，该证据证明了我公司未与杨子勇就降低租金达成一致，按照30元标准收租金不表示我公司同意将租金降至30元/月/平方米。本院二审查明事实与一审法院查明事实基本一致，本院对一审法院查明事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：第一，城投公司与杨子勇是否就月租30元/平方米/月达成一致；第二，杨子勇是否应当承担违约责任；第三，一审法院将杨子勇的100000元履约保证金抵顶租赁费用是否正确。第一，关于本案双方当事人是否就月租30元/平方米/月达成一致的问题。杨子勇与城投公司签订租赁合同已明确约定租赁费用，在履行合同中，双方就合同内容变更应当另行达成一致。杨子勇称租金先降为40元/平方米/月，双方虽未签订书面合同，但2016年4月1日至2016年12月31日期间，杨子勇按照40元/平方米/月标准支付租金，且城投公司对周边房租为40元/平方米/月的事实无异议，故双方就将租金变更为40元/平方米/月具有高度盖然性，一审法院认定双方将租金变更为40元/平方米/月并无不当。杨子勇称2017年1月1日后，双方就租金达成30元/平方米/月的约定，杨子勇应当就此承担举证责任。杨子勇未提供书面证据直接证明双方就此达成一致。二审中，杨子勇提交了短信记录，但该证据形成于一审前，且无法核实发送短信人身份，其提供的与井俊平录音中亦未明确说明双方就变更租金达成一致，城投公司对上述证据不予认可。实践中，双方合在同履行过程中就租赁事宜两次实质变更均不签订书面合同，明显不符合常理。故杨子勇未能就双方变更租金为30元/平方米/月达成一致完成举证责任，应当承担举证不能的不利后果。故，一审法院按照40元/平方米/月计算杨子勇应付租金，并无不当。第二，关于杨子勇是否应当承担违约责任的问题。杨子勇自2018年9月30日后未再向城投公司支付租赁费用，其已经支付的费用低于应支付租金费用，即杨子勇未能按照约定支付租赁费用，按照合同约定应当承担违约责任，一审法院根据公平原则，对违约责任计算标准予以调整，认定事实正确。对杨子勇称城投公司断水断电致无法使用案涉房屋的理由，因杨子勇未能提供充分证据，本院对此不予采信。对杨子勇上诉称一审法院判决杨子勇承担违约责任错误的上诉理由，本院不予采信。第三，关于100000元履约保证金抵顶房租是否正确的问题。案涉租赁合同履行过程中，杨子勇未能按照约定支付租金，应当承担违约责任，现城投公司主张违约责任，一审法院已就杨子勇应当承担的违约责任作出裁判。现城投公司请求将履行保证金作为违约金予以扣除系要求杨子勇就同一违约行为承担两次违约责任，明显错误，一审法院将履行保证抵顶租金正确，本院予以支持。对城投公司的上诉请求不予支持。综上所述，邯郸市城投房地产开发有限公司、杨子勇的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11827元，杨子勇负担8897元，邯郸市城投房地产开发有限公司负担2930元。本判决为终审判决。审 判 长　王跃安审 判 员　王一民审 判 员　王双振二〇二一年九月十八日法官助理　乔亚亚书 记 员　蔺密密 马 克 数 据 网