孙志业、淮南万汇商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书（2021）皖04民终1651号

• 案件编号

  （2021）皖04民终1651号

• 案件名称

  孙志业、淮南万汇商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  安徽省淮南市中级人民法院

• 所属地区

  安徽省淮南市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/9 0:00:00

• 当事人

  孙志业;淮南万汇商业管理有限公司

• 案件缘由

  房屋租赁合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

安徽省淮南市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）皖04民终1651号上诉人（原审被告）：孙志业，男，汉族，1974年4月13日生，住安徽省凤台县刘集乡八里塘村吴园西队275，身份证号码342422197404130170。被上诉人（原审原告）：淮南万汇商业管理有限公司，住所地安徽省淮南市凤台县城关凤城大道西段金地新天地售房部，统一社会信用代码913404213255029226。法定代表人：桂守珍，该公司总经理。委托诉讼代理人：李润峰，安徽震一律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙诚，安徽震一律师事务所律师。上诉人孙志业因与被上诉人淮南万汇商业管理有限公司（以下简称淮南万汇商管公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省凤台县人民法院（2021）皖0421民初2757号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月11日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。孙志业上诉请求：1、撤销原判，依法改判或将本案发回重审；2、一、二审诉讼费用全部由淮南万汇商管公司承担。事实和理由：淮南万汇商管公司招商时将孙志业放在建材一条街上，孙志业一直从事餐饮行业，在装修开工、拆除隔墙后发现没有排烟的地方和下水道，孙志业向招商员提出解除合同并承担相应费用，招商员提出向公司反映，后该招商员被公司开除，一直无人问津，直到合同快到期时，淮南万汇商管公司才要求孙志业交纳保证金，也没有提供发票，租赁房屋一直也没有入住。按照合同约定，延迟达到30天仍不支付或补交租赁费用，公司有权解除合同并收回物业，故孙志业不应承担全部费用及违约金，一审判决违反公平原则。淮南万汇商管公司辩称，孙志业上诉提到承租房屋没有排烟和下水道，其未提供证据证明租赁房屋时约定了房屋布局的承租条件，按照合同约定，即使房屋不具备承租条件，孙志业也应当以书面解除合同的方式向淮南万汇商管公司提出，但其未提出解除合同，而是继续经营，孙志业的上诉请求不能成立。双方签订商铺租赁合同，孙志业拖欠房租，构成违约，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。淮南万汇商管公司向一审法院起诉请求：1、判令孙志业支付拖欠的收益共计47904元，违约金15162元；2、诉讼费用由孙志业承担。淮南万汇商管公司当庭变更第一项诉讼请求为：判令孙志业支付拖欠的收益47904元，违约金15162元，房屋维修费30000元。一审法院认定事实如下：2017年12月，淮南万汇商管公司（甲方）与孙志业（乙方）签订《金地·新天地商业广场商铺租赁合同》一份，约定：由孙志业承租淮南万汇商管公司位于凤台县凤城大道金地·新天地商业广场商住8号楼108、109、110、111、112号商铺，建筑面积为145.16平方米，用途为经营建材。租期为2018年1月1日起至2019年10月16日止，或起租日以甲方（淮南万汇商管公司）书面通知的项目统一开业日为准，相应租期顺延，免租期为6个月，自合同计租日起算，同时对收益及支付方式进行约定。合同第十一条约定：如果乙方未按约定向甲方或者物业管理公司支付或补交收益、物业服务费、履约保证金、水、电等公共事业费或其他应付款项，则每延迟一日，乙方应按照应付而未付金额的万分之五的标准支付逾期付款违约金。延迟达30天仍不支付或补交前述款项的，淮南万汇商管公司有权解除本合同并收回该物业。合同第二十二条三款确定了双方的送达地址及联系方式。截止目前，孙志业尚欠淮南万汇商管公司收益47904元，违约金15162元。经多次催要，孙志业拒不付款，为维护淮南万汇商管公司的合法权益，依法提起诉讼。另查明，金地·新天地商业广场统一开业时间为2018年1月20日。2019年11月5日，安徽钟山房地产有限责任公司凤台分公司与淮南市君胜房屋维修有限公司签订《新天地8号楼108#等五间商铺恢复工程合同》，约定：1、本项工程全部恢复完毕金额总价为叁万元整（￥30000元），此总价含税金垃圾清理等所有费用；2、工程项目为新天地8号楼108#、109#、110#、111#、112#五间商铺隔墙吊顶拆除、隔墙恢复、水电恢复、垃圾清运、卫生清理等全部恢复成原样；3、工程日期自2019年11月5日到2019年11月20日结束，必须按时完工，否则将视情况给予处罚……。2020年1月3日，淮南市君胜房屋维修有限公司为安徽钟山房地产有限责任公司凤台分公司出具金额为30000元的发票一张。2015年9月23日，安徽钟山房地产有限责任公司凤台分公司与淮南万汇商管公司签署一份授权委托书，将金地新天地项目中商业部分约76000平方米委托淮南万汇商管公司行使业主权利，代理权限为：1、进行商业管理、以淮南万汇商管公司名义代为洽谈租赁合同、确定租赁合同条件、签订租赁合同以及相关文件；2、代为收取房屋租金、商业管理费、物业管理费、水电费等与使用房屋有关的全部费用；3、代为维修物业设施、设备以及监督管理商场各项经营活动，代为行使除处置房屋资产以外的其他权利（包括但不限于业主委员会表决权、代为处置妨碍房屋使用以及经营的权利、代为申诉、控告、应诉等各项法律、法规赋予的各项权利）；4、代为交付租赁房屋，代为办理水电煤气等相关交接手续；5、委托期限：委托之日至委托办理完毕之日止，本委托为不可撤销之委托。一审法院认为：孙志业与淮南万汇商管公司之间签订的《金地·新天地商业广场商铺租赁合同》，系双方的真实意思表示，合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。淮南万汇商管公司已将房屋交付给孙志业使用并自约定统一开业时间计付房租，孙志业应按照合同约定的缴费期间缴纳租金，但孙志业至今未缴清约定租金，已构成违约，依法应承担违约责任，故对淮南万汇商管公司要求孙志业支付拖欠的收益47904元及违约金15162元的诉讼请求，予以支持。孙志业辩称装修初期就通知淮南万汇商管公司要求解除合同，因没有拿到租赁合同无法强制解除，且淮南万汇商管公司将商铺又租给其他人员，其不应支付租金收益，在双方协商解除合同不能的情况下，没有拿到合同文本并不是不能强制解除合同的理由，孙志业主张淮南万汇商管公司将商铺租给其他人，也没有提供证据予以证实，对其辩解不予采信。孙志业关于合同约定的经营范围及保证金金额与实际不符的主张，在审理淮南万汇商管公司与其他租户的纠纷中，有经营餐饮类的商户，保证金也不尽相同，孙志业在签订合同时文本内容与实际不符应当及时指出，予以更正，即使合同文本是提前备好的，在签署合同时也可以手写更正加盖公章及指印，孙志业的主张与常理严重不符，不予采信。关于房屋恢复费用30000元，有合同及维修费发票在卷佐证，且已实际维修完毕，予以支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十三条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：1、孙志业于本判决生效之日起十五日内支付淮南万汇商管公司收益47904元及违约金15162元；2、孙志业于本判决生效之日起十五日内支付淮南万汇商管公司房屋恢复费用30000元。案件受理费1063元，由孙志业负担。本院二审期间，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。孙志业提交银行回单一份，证明其交给淮南万汇商管公司的保证金是15000元，该保证金淮南万汇商管公司没有给孙志业出具手续。淮南万汇商管公司的质证意见为：对证据三性及证明观点均有异议。孙志业与淮南万汇商管公司签订租赁合同，交了10000元保证金，对于该15000元的性质不清楚。本院的认证意见为：不属于新证据，本院依法对该证据不予认定。对当事人二审争议的事实，本院认定同一审一致。本院认为，本案争议焦点为：孙志业是否应当向淮南万汇商管公司支付收益及违约金。针对上述焦点问题，本院评判如下：孙志业与淮南万汇商管公司之间签订的《金地·新天地商业广场商铺租赁合同》，系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。租赁合同第十一条约定：如果孙志业未按约定向淮南万汇商管公司或者物业管理公司支付或补交收益、物业服务费、履约保证金、水、电等公共事业费或其他应付款项，则每延迟一日，孙志业应按照应付而未付金额的万分之五的标准支付逾期付款违约金。延迟达30天仍不支付或补交前述款项的，淮南万汇商管公司有权解除本合同并收回该物业。根据该条约定，淮南万汇商管公司在孙志业延迟达30天仍不支付或补交应付款项的，其享有合同解除权，该条约定的解除权系淮南万汇商管公司享有的权利而非义务，孙志业上诉称根据该条约定淮南万汇商管公司有权在孙志业延迟付款达30天时解除合同、孙志业不应承担全部费用及违约金，无合同依据，本院依法不予支持。在案涉租赁合同未依法解除的情况下，孙志业应当向淮南万汇商管公司支付收益和逾期付款违约金。综上所述，孙志业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2127元，由孙志业承担。本判决为终审判决。审判长　　王雪霞审判员　　王元元审判员　　李　侠二〇二一年九月九日书记员　　朱　坤附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。