顾承合、江永利房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书（2021）皖04民终1775号

• 案件编号

  （2021）皖04民终1775号

• 案件名称

  顾承合、江永利房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  安徽省淮南市中级人民法院

• 所属地区

  安徽省淮南市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/23 0:00:00

• 当事人

  顾承合;江永利

• 案件缘由

  房屋买卖合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

安徽省淮南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)皖04民终1775号上诉人（原审被告）：顾承合，男，1955年8月6日出生，汉族，安徽省寿县人，初中文化，农民，户籍所在地安徽省寿县，经常居住地安徽省寿县。委托诉讼代理人：沈盛唯，安徽思正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:江永利，女，1979年10月4日出生，汉族，安徽省寿县人，小学文化，农民，住安徽省寿县。委托诉讼代理人：蒯多友，安徽金六州律师事务所律师。上诉人顾承合与被上诉人江永利房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省寿县人民法院（2021）皖0422民初3491号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月23日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。顾承合上诉请求：1.依法撤销原判,改判驳回江永利的诉请;2.诉讼费由江永利承担。事实与理由：一、该案明显超过诉讼时效。本案涉及的房产是2016年8月15日签订的合同，约定付款是2016年8月15日前一次性付清，但时至今日才来主张权利。庭审中江永利申请两个亲戚作为证人，从而证明多年来一直在向顾承合主张权利。但顾承合认为证人的证明不可信，证明极低，并且江永利提到每次上门找顾承合要钱都有报警，但却不提供报警记录，不能证明诉讼时效中止或中断。在没有证据或证据不足以证明有诉请时效中断、中止的情况下，明显超过法定的诉讼时效。二、顾承合的辩称符合事实。顾承合上诉称该房是江永利替其弟孙某1向顾承合女婿郭守新抵债而自愿过户到顾承合名下的，这一辩称虽然没有证据支持，但结合江永利5年多时间没有向顾承合主张权利的情形，顾承合的辩解是可信的，可以说明江永利不向顾承合主张12万元必定事出有因。江永利辩称，虽然双方口头约定房屋价款是40万元，但江永利没有在购房合同中写明，为了少交税收，写了房款12万元，一审法院按购房合同约定进行判决，并无不当，虽然数额少了，但江永利没有上诉，所以认为应该驳回顾承合的上诉请求。江永利向一审法院提出诉讼请求：1、要求顾承合按照涉案房屋现在市场价格支付购房款，暂定为30万元（具体金额后以法院委托鉴定评估金额为准），并按照同期中国人民银行五年期贷款利率的1.5倍，自2016年8月16日始支付逾期付款利息至房款付清时止。2、判决与本案有关的诉讼费用均由顾承合承担。一审法院认定事实如下：2016年8月15日，经孙某1、郭守新从中介绍，江永利与顾承合签订《存量房房买卖合同》一份，江永利将其私有的位于寿县房屋出售给顾承合，合同约定房屋价款为120000元。合同签订后，江永利依约将房屋交付顾承合，并配合顾承合办理房屋产权变更登记手续，顾承合于2018年8月30日取得房屋产权证（证号为：房地权字第寿县00038040）。顾承合取得房屋后一直没有按约支付购房款，江永利多次向顾承合催要房款，并要求介绍人孙某1代为向顾承合催要房款，但顾承合至今没有给付，引发江永利提起本案民事诉讼。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案，顾承合与江永利签订房屋买卖合同，购买江永利的房屋，并实际取得房屋，顾承合理应履行交付购房款的合同义务，顾承合拒绝交付购房款，应依法承担给付购房款及违约的民事责任。故江永利要求顾承合交付购房款并承担逾期付款违约金的诉讼请求，理由充足，一审法院对其诉讼请求中的合法合理部分，予以支持。原被告约定房屋价款为120000元，虽然明显低于当时房屋的市场价格，但房屋买卖合同是双方自愿达成，江永利以该价格出售房屋，是江永利对自己私有财产的自由处分。江永利也没有证据证明自己出售该房屋时受到胁迫、恐吓或者存在重大误解，对此江永利应自行承担举证不能的法律后果。退一步来说，即便合同写明的120000元，是江永利存在重大误解的情况下签订，不是江永利真实意思表示，合同履行对江永利显失公平，应予以撤销，但江永利并未在法定期限内（自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内）行使撤销权，导致撤销权消灭，对此带来的法律后果也应由江永利自行承担。综上，一审法院对江永利要求顾承合按照房屋的市场价格（300000元）给付购房款的诉讼请求，不予支持，一审法院确定顾承合按照房屋买卖合同约定价款（120000元）给付江永利购房款，并依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，向江永利支付逾期付款违约金。参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款(借款人未按合同约定日期还款的借款)罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％”的规定，本案被告拖欠购房款已近五年，本院决定被告依照中国人民银行公布的2016年度一至五年期贷款年利率（4.75%）的1.5倍（7.125%）向江永利支付逾期付款违约金，至购房款付清时止。至于顾承合所持房屋是江永利替其弟弟抵账给顾承合的，不是房屋买卖交易，该案已经明显超过诉讼时效，不应该受到法律保护的抗辩意见。一审法院认为，顾承合所谓的江永利弟弟欠郭守新钱，而郭守新欠顾承合钱，江永利为了帮其弟弟还债，将房屋抵债给郭守新、郭守新又抵债给顾承合，买卖合同是原被告为了办理过户手续按照房地产部门要求签订的，但顾承合没有提交任何证据予以证明。顾承合当庭承认没有签订过任何以物抵债协议，并当庭举证证明房屋确实是从江永利手中购买，目前顾承合在居住，顾承合的该项抗辩与其自证大相径庭，故一审法院对顾承合该项抗辩，不予采信。顾承合取得房屋后至今没有给付购房款，江永利陈述多年来一直在向顾承合催要，并要求介绍人（中间人）孙某1代为向顾承合催要，证人孙某1、孙某2当庭证实对此前往顾承合住处（汇通花园6号楼105室）向顾承合催要购房款，江永利的陈述与二位证人的证言相互印证。且顾承合既抗辩房屋系以房抵债，又抗辩房屋系从江永利处购买，已经超出诉讼时效，两项抗辩自相矛盾，因此顾承合关于本案已经超出诉讼时效的抗辩意见，也不能成立，不予采信。依照《中华人民共和国民法典》第六条、第七条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十四条、第五百八十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第七十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、顾承合于判决生效后十日内一次性给付江永利购房款120000元；二、顾承合从2016年8月16日起，按年利率7.125%向江永利支付逾期付款违约金，至购房款付清时止；三、驳回江永利的其他诉讼请求。案件受理费减半收取，计2900元，由顾承合负担2100元，江永利负担800元。本院二审期间，顾承合提交了一份还款协议和民事调解书，证明江永利的弟弟孙某1和顾承合的女婿之间有经济纠纷，间接证明涉案房屋是江永利替其弟抵账，郭守新过户给顾承合名下，不是买卖。江永利质证认为该证据不属于新证据，且与本案没有关联性。本院经审查认为，该两份证据系案外人孙某1与郭守新之间的债权债务关系，内容未涉本案争议的房屋，与本案不具有关联性，本院不予采信。本院对一审查明的其他案件事实予以确认，对顾承合取得房屋产权证的时间一审认定2018年8月30日有误，应是2016年8月30日。二审另查明，江永利与顾承合签订《存量房买卖合同》中第三条房款交付约定，买方于2016年8月15日前支付购房款人民币壹拾贰万元整（￥120000）。第五条房屋交付，卖方在买房支付购房款之日起15日内或2016年8月15日前，将上述房产正式交付给买房。第六条房屋权属转移登记，双方约定自本合同签订之日起10日内，双方共同到房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续。本院认为，当事人对自己提出的主张应当举证加以证明，举证不能应承担不利后果。本案中，江永利主张其与顾承合之间存在房屋买卖关系，提交了双方签订的《存量房买卖合同》，且江永利已将案涉房屋交付顾承合并办理了过户登记。顾承合提出双方并非房屋买卖合同关系，而是江永利替其弟孙某1向顾承合女婿郭守新抵债而自愿过户登记至其名下，但顾承合对该主张未提交抵债协议等相关证据予以证明，该理由依据不足，本院不予采信。本院对江永利主张其与顾承合之间存在房屋买卖合同关系予以确认。江永利按照《存量房买卖合同》约定，交付房屋并办理了过户登记，履行了合同义务，顾承合应当按照合同约定支付房屋价款。对于顾承合提出本案已经超出诉讼时效问题，因一审期间，江永利举出两名证人证明多次前往顾承合住处向其催要购房款，构成诉讼时效的中断，故对于该上诉理由，不予支持。综上，顾承合的上诉理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2700元，由顾承合负担。本判决为终审判决。审 判 长　江志珍审 判 员　隋荣迅审 判 员　刘富丰二〇二一年九月二十三日法官助理　张钰媛书 记 员　张慧玲附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 更多数据：搜索“马克数据网”来源：www.nlaw.org