湖南省晨阳置业有限责任公司、谢小玲商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书（2021）湘12民终1890号

• 案件编号

  （2021）湘12民终1890号

• 案件名称

  湖南省晨阳置业有限责任公司、谢小玲商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  湖南省怀化市中级人民法院

• 所属地区

  湖南省怀化市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/15 0:00:00

• 当事人

  湖南省晨阳置业有限责任公司;谢小玲

• 案件缘由

  商品房预售合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘12民终1890号上诉人（原审被告）：湖南省晨阳置业有限责任公司，住所地湖南省怀化市鹤城区榆市路**，统一社会信用代码914312000997457146。法定代表人：熊光云，总经理。委托诉讼代理人：夏辉，男，该公司员工。委托诉讼代理人：孙然，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：谢小玲，女，1973年3月1日出生，汉族，住湖南省怀化市鹤城区。上诉人湖南省晨阳置业有限责任公司因与被上诉人谢小玲商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2021）湘1202民初3185号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人湖南省晨阳置业有限责任公司的上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判上诉人不承担逾期交房违约金；2、本案一、二审案件诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一审判决认定基本事实错误，上诉人不存在逾期交房违约事实。理由如下：依据双方签订的《商品房买卖合同》约定，如遇因执行政府的政策政令或政府配套设施延续及天气导致无法施工的，上诉人可以据实予以延期交房。因怀化市全面推进环境应急管理规划建设工作，怀化市环境保护局于2017年3月开展并执行《怀化市全面推进环境应急管理规范化建设工作实施方案》，导致碎石、砂石、岩页红砖等材料供应中断3个月，加之因雨水天气延误施工时间7个月，上诉人可以在约定的交房时间2017年10月30日基础上据实延期交房至2018年3月31日，且上诉人还可以按照合同约定据实延期两个月向被上诉人交房，即上诉人向被上诉人交房的时间应为2018年5月30日，而上诉人发出的告示通知业主收房的时间为2018年5月28日，被上诉人因自身的原因未及时收房，不属上诉人逾期交房，一审判决认定上诉人逾期交房与事实不符。请求二审法院依法改判。被上诉人谢小玲辩称：一、任何一家公司在工程项目都会作出工程的计划，并且出现的突发情况做了预留时间；二、对气象局出具的雨天的证明文件。一年中有下雨天这是自然常识。每天下了多少毫升是不是达到了不可控的地步，造成了自然灾害，这些气象局都没有证明，答辩人认为不可抗的自然灾害，气象局一家不能说了算，还应有应急管理局的证明。一审法院事实认定清楚、适用法律正确，请求依法维持原判。被上诉人谢小玲向一审法院起诉请求：1、判令被告退还收房时原告支付的燃气开户费2080元；2、请求依法判令被告向原告支付自2017年11月1日起至2019年2月17日逾期485天，延期交房违约金16873.15元；3、判令被告不能违规收取房产证代办费1280元；4、判令被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：原告与被告签订《商品房买卖合同》约定：原告购买被告开发的“晨阳家园”项目中(第2幢)商品房一套，总购房价款347926元,该商品房售价已包括供水、供电、供气、通讯等开通到户的费用;被告应当在2017年12月30日前，将本合同约定的商品房交付给原告使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》,遇以下情况被告可据实延期交房：（1）遭遇不可抗力，且被告在事实发生之日起30日内告知原告的,（2）因执行政府的政策政令或政府配套设施延续及天气导致无法正常施工的延期;商品房达到交付使用条件后，原、被告应办理交接手续，未达到交房条件的原告有权拒绝收房,如属被告责任延期交房超过90日且原告愿意继续合同履行的，自合同约定交房期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金；原告委托被告代办所购商品房不动产权证，自己承担相关办证费用，原告亦可以自行办理所购商品房不动产权证，被告予以配合。合同签订后，原告依约向被告交清了全部购房款347926元及契税、物业专项维修资金。原告于2019年2月24日收房。一审法院另查明，因怀化市全面推进环境应急管理规化建设工作，怀化市环境保护局于2017年3月开展并执行《怀化市全面推进环境应急管理规范化建设工作事实方案》，导致碎石、砂石、岩页红砖等材料供应中断3个月，加之，因雨水天气延误7个月的施工时间。被告于2017年9月29日对外张贴了《延期交房通知》,将延期交房的原因告知给各业主，并决定于2018年1月28日3、4号楼交房，2018年3月31日2号楼交房。2017年12月27日被告再次发出《延期交房通知》，通知称市政配套设施自来水管道、电网、燃气主管道专线铺设未能按工程进度完工，将2、3、4号楼交房时间定为2018年5月28日，被告将上述通知张贴于其售楼部。2018年5月27日，被告张贴《公示》，告知当月28号交房等相关事项。怀化市建设工程质量安全监督管理站、怀化市住房和城乡建设局、怀化市鹤城区保障性安居工程建设工作领导小组三部门出具证明，“晨阳家园”一期2、3、4栋单栋质量已通过该站验收,因二期工程未建影响办理规划验收，所以暂时不能办理竣工验收备案等造成项目没有及时备案。案涉房屋于2019年11月能够办理不动产权证。一审法院再查明，被告开发的“晨阳家园”项目在设计施工图时未设计燃气管道安装。2017年12月6日被告与怀化新奥燃气有限公司签订《管道燃气设施配套建设合同(新户)》,2019年6月28日因部分业主就停车、燃气开户费等其他问题发生纠纷，经多部门组织协调，就燃气开户费等问题达成基本一致意见，燃气管道安装开户费按每户2080元收费标准。之后原告向被告交纳了燃气管道安装开户费2080元,被告已为原告办理好了燃气管道开户安装到户并投入了使用。一审法院认为：被告开发的“晨阳家园”项目在设计施工图时未设计燃气管道安装,这一事实在原、被告签订《商品房买卖合同》时客观存在，对于理性谨慎的一般买受人而言应为知晓，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十二条规定，适用“温和的客观表示主义”意思表示解释规则，该《商品房买卖合同》关于“供气”的价格收费实际上没有约定。2019年6月28日因部分业主就停车、燃气开户费等其他问题与被告发生纠纷，经多部门组织协调，就燃气开户费等问题达成基本一致意见，燃气管道安装开户费按每户2080元收费标准应视为被告就燃气管道安装开户费向原告等业主发出的要约，原告愿意向被告交纳燃气管道安装开户费2080元的行为是委托被告代为办理燃气管道安装开户的承诺,双方成立委托合同关系，现被告已为原告办理好了燃气管道开户安装到户并投入了使用，因此，原告要求被告退还燃气管道安装开户费2080元的诉讼请求没有事实和法律依据，不予支持。根据本案查明的事实，参照同类系列案件（2020）湘1202民初900号、（2020）湘12民终1271号生效判决结果，因怀化市环境保护局在被告房屋修建过程中执行《怀化市全面推进环境应急管理规范化建设工作实施方案》，导致碎石、砂石、岩页红砖等材料供应不足，被告发出延期交房公告，将3、4号楼的交付延期至2018年1月28日，2号楼的交付延期至2018年3月31日，该延期理由符合合同约定的条件，予以认定。原、被告在合同中约定交房条件为经竣工验收合格并在建设主管部门备案取得《竣工验收备案表》,怀化市建设工程质量安全鉴监督管理站、怀化市住房和城乡建设局、怀化市鹤城区保障性安居工程建设工作领导小组三部门均出具证明，认可涉案房屋交付时单栋质量及其他验收均已完成，因项目拆迁未能完成，导致项目二期无法实施，造成项目一期不能及时验收，造成项目未能备案,故被告通知原告于2018年5月28日来收房时未能取得竣工验收备案表不能归责于被告,且该涉案商品房已于2019年11月可以办理不动产权证，虽然原告实际于2019年2月24日收房，但在被告通知原告于2018年5月28日来收房之后的迟延收房应归责于原告，因此，应予认定涉案房屋逾期交房期间为2018年4月1日至2018年5月28日(逾期57天)，被告应支付原告逾期交房违约金为1983元（347926元×0.0001×57天）。原告委托被告代为办理所购商品房的不动产权证是双方意思自治的契约行为，原告亦可以自己向相关部门申请办理，本案原告并没有向被告交付不动产权证代办费，原告的“判令被告不能违规收取房产证代办费1280元”之诉讼请求不属于人民法院民事诉讼受案范围，本案不予处理。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十二条,《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条、第一百二十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告湖南省晨阳置业有限责任公司支付原告谢小玲逾期交房违约金1983元，于本判决生效后7日内付清；二、驳回原告谢小玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取127元，由被告湖南省晨阳置业有限责任公司负担。二审期间，各方当事人均未提交新证据。一审判决对证据的采信和对事实的认定正确，本院予以确认。本院认为：上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应共同遵守。被上诉人在依约足额交纳购房款后，上诉人应当按合同约定的条件及约定的时间向上诉人交房，否则将承担逾期交房的违约责任，即自逾期交房之日起按被上诉人已交购房款的每日万分之一承担逾期交房违约金。双方约定的交房时间为2017年12月30日，但上诉人实际并未按此约定时间交房，被上诉人于2018年2月24日才予收房，上诉人延期交房的事实客观存在。根据本案事实，延期交房的原因是在施工过程中，本市开展和执行环境应急管理规范化建设工作，导致碎石、砂石、岩页红砖等材料供应不足。依照双方合同约定，因执行政府的政策政令或政府配套设施延续及天气导致无法正常施工的上诉人可以据实予以延期。上诉人按约定已发出延期交房公告，明确告知各业主延期交房原因，并另行通知交房时间，该延期理由符合合同约定的条件，故应免除上诉人在该时间内的部分交房违约责任。一审判决免除上诉人在该时间内的部分交房违约责任正确。同时，因上诉人举证不能，且市政配套设施自来水管道、电网及燃气主管道铺设等配套设施的施工工期理应包含在建设工期之内，故一审判决对上诉人所提市政配套设施自来水管道、电网及燃气主管道铺设等未能按公司安排的工程进度完工、房屋交付时间应再次延期的理由不予采纳，并根据上述事实，认定涉案房屋以上诉人于2017年9月29日延期交房通知的时间即延期至2018年3月31日为交房时间并无不当。上诉人提出，因雨水天气延误施工时间7个月，按照上述合同约定，上诉人可以在约定的交房时间2017年10月30日基础上据实延期交房至2018年3月31日。但上诉人并未提供因雨水天气可以延误施工时间7个月的证据，且上诉人是在发生包括雨水天气在内所有非自己责任导致交房延期的原因事实后通过张贴延期交房通知的方式再予确定延期交房时间，上述雨水天气不能反复成为上诉人延期施工交房的原因事实，故上诉人所提因雨水天气延误施工时间7个月应另作为延期交房的合理时间、该7个月不算违约的上诉主张及理由不能成立。另外，虽然双方当事人在合同中约定交房条件为经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》，但怀化市建设工程质量安全鉴监督管理站、怀化市住房和城乡建设局、怀化市鹤城区保障性安居工程建设工作领导小组三部门均出具说明，认可涉案房屋交付时单栋质量及其他验收均已完成，因项目拆迁未能完成，导致项目二期无法实施，造成项目一期不能及时备案。一审判决据此并鉴于涉案商品房已办理不动产权证书之事实，确认涉案房屋在2018年5月28日通知交付时未能取得竣工验收备案表不能归责于上诉人，并认定上诉人逾期违约交房截止时间2018年5月28日，根据双方约定确定上诉人应支付被上诉人的逾期交房违约金为1983元（347926元×0.0001×57天）并无不当。上述延期交房的事实客观存在，扣除合理因素和对应时间，还有部分延期交房时间系上诉人一方的原因所造成，上诉人该部分属于自身原因延期交房违反合同约定，构成违约，应承担违约责任。上诉人所提其不构成违约、不应承担违约责任的上诉主张及理由不能成立。综上，上诉人的上诉请求和理由均不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人湖南省晨阳置业有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长　冷旗帜审 判 员　周　晓审 判 员　欧晓林二〇二一年九月十五日法官助理　颜利华书 记 员　张宝珍 搜索“马 克 数 据 网”