王升、大连矩合物业管理有限公司鞍山分公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书（2021）辽03民终3776号

• 案件编号

  （2021）辽03民终3776号

• 案件名称

  王升、大连矩合物业管理有限公司鞍山分公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  辽宁省鞍山市中级人民法院

• 所属地区

  辽宁省鞍山市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/26 0:00:00

• 当事人

  王升;大连矩合物业管理有限公司鞍山分公司

• 案件缘由

  物业服务合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽03民终3776号上诉人（原审被告）王升，男，1990年11月1日出生，汉族，住辽宁省鞍山市立山区。被上诉人（原审原告）大连矩合物业管理有限公司鞍山分公司，住所地鞍山市立山区鞍千路58-S7。负责人：何丹，该公司经理。上诉人王升因与被上诉人大连矩合物业管理有限公司鞍山分公司（以下简称矩合物业鞍山分公司）物业服务合同纠纷一案，不服鞍山市立山区人民法院（2021）辽0304民初3018号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王升，被上诉人矩合物业鞍山分公司负责人何丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王升的上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人未按合同约定提供服务，同时不具备收取物业费的主体资格，物业费理应打折，被上诉人的诉讼请求中超出诉讼时效的部分无效。一审法院刻意回避被上诉人不具备收取收取物业费的主体资格的事实，对上诉人在法庭上提出的法律法规均未正确体现在判决书上，对被上诉人作出的不合理解释全部采信，有失公正。物业人员未穿工装和配带工牌证据确凿，均有照片为证。同时，物业公司没有经过公开招投标选聘，属非法进驻，被上诉人没有资格收取物业费，上诉人只需要按当地物业费最低标准交纳物业费即可。二、根据《民法典》第一百八十八条规定：向人民法院请求保护民事权利诉讼时效期间为三年。本案上诉人在一审期间已向法庭提出，被上诉人关于要求给付2017年-2018年的物业费的诉讼请求已超过诉讼时效期间，一审判决对此未作出合理解释，故请求改判被上诉人的诉讼请求中超出诉讼时效期间的部分无效。三、根据《民法典》第一百五十三条第一款规定：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。在《前期物业服务合同》第六章第十五条违反了《民法典》第二百七十五条，第二百七十八条，第九百四十三条。因此，双方当事人签定的《前期物业服务合同》应属部分无效合同，应按鞍山市政府指导价最低标准收费。矩合物业鞍山分公司辩称，服从原审判决。矩合物业鞍山分公司向一审法院起诉请求：1.被告给付2017年9月16日至2020年9月15日拖欠的物业服务费4455元、滞纳金4878.23元，合计9333.23元；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告系鞍山市立山区立山华府小区的物业服务公司，被告系该小区业主，房屋建筑面积95.21平方米。2018年8月28日，原、被告签订了《前期物业服务合同》，合同主要约定：物业服务费标准为1.3元/月/平方米。合同签订后，原告对小区实施了相应的物业管理及服务，被告自2017年9月16日至2020年9月15日止，共拖欠原告36个月物业服务费。一审法院认为，依法自愿签订的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行各自义务。本案原、被告签订的《前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告自业主入住起按合同约定为立山区立山华府小区提供了物业管理及服务，被告应按合同约定履行交纳物业服务费的义务。物业合同中明确约定物业服务费为1.3元/月/平方米，被告欠缴物业费时间为2017年9月16日至2020年9月15日，被告应缴纳物业费为1.3元/月/平×95.21平方米×36个月=4455元，故该院对原告要求被告缴纳2017年9月16日至2020年9月15日拖欠的4455元物业费的诉讼请求予以支持。关于原告主张被告给付滞纳金一节，本院认为，被告提供的证据能够证明原告在履行物业服务合同过程中存在瑕疵，鉴于该小区的实际情况,为了更好的维护双方的合法权益，化解纠纷，故该院对原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求不予支持。关于被告辩称原告物业服务不到位而拒交物业费一节，该院认为，原告已实际提供物业服务，被告的抗辩及举证不能充分证明原告在履行物业服务合同过程中构成根本性违约。如原告在服务过程中存在瑕疵，业主应通过召开业主大会或成立业主委员会实施管理权利。同时，原告作为服务者，应本着积极服务的工作态度，对业主提出的合理建议和要求及时改进，为业主创造良好舒适的生活环境。现被告以不缴纳物业费来对抗原告提供的服务，显系不妥，故该院对被告该项辩称不予采信。综上，据此判决：被告王升于该判决发生法律效力后十日内一次性给付原告大连矩合物业管理有限公司鞍山分公司自2017年9月16日至2020年9月15日止的物业费4455元。以上被告应给付原告款项，如未按该判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费122元（原告已预缴），减半收取61元，由被告王升承担。本院对一审法院查明的案件事实予以确认。本院认为，本案二审期间的由如下争议焦点是：1.上诉人王松与被上诉人签订的《前期物业合同》是否有效；2.上诉人王升是否应当给付被上诉人矩合物业鞍山分公司物业费服务费4455元。上诉争议焦点，本院分述如下：关于争议焦点1，二审审理期间，上诉人王升主张被上诉人矩合物业鞍山分公司不是经过公开招投标方式选聘，违反了《物业管理条例》第二十四条第二款的规定，被上诉人不具备收取物业费的主体资格，合同无效一节，由于《物业管理条例》有关以招投标方式选聘物业服务企业的规定系针对前期物业的选聘方式和行政程序作出的规定，属管理性规定，而非效力性强制性规定，上诉人的此项辩解，于法无据，本院不予采纳。关于争议焦点2，关上诉人王升主张所欠2017年-2018年物业费已超过诉讼时效，应不予支持一节。经查，被上诉人提供的物业费、电梯费收费通知、物业费催缴通知单等证据，均证明被上诉人从2017年-2021年一直向上诉人追缴物业费服务费的事实，被上诉人崔收物业的行为导致诉讼时效中断，诉讼时效期间重新计算，故上诉人王升主张被上诉人矩合物业鞍山分公司要求给付2017年-2018年物业费超过诉讼时效期间的上诉主张，无事实和法律依据，本院不予支持。关于上诉人王升主张被上诉人矩合物业鞍山分公司服务不到位一节，经查，被上诉人矩合物业虽在服务和管理上存在一定瑕疵，不能达到上诉人满意的程度，但基本上按照合同约定提供了物业服务，履行了物业服务人的一般义务，不构成不履行物业合同或重大瑕疵，且一审法院在一审审理期间也认定矩合物业鞍山分公司履行物业服务合同上存在一定瑕疵，没有支持被上诉人矩合物业鞍山分公司要求上诉人王升支付滞纳金的诉讼请求。上诉人王升如果对被上诉人矩合物业鞍山分公司提供的物业服务不满意，可以通过业主委员会依法行使相应的权利，但以此为由拒交物业费服务费于法无据。综上，本院认为上诉人王升与被上诉人矩合物业鞍山分公司签订的《前期物业服务合同》系双方真实意识表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方应按照合同约定履行义务。故一审法院判决上诉人王升支付物业费服务费4455元，并无不当，应予维持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王升负担。本判决为终审判决。审 判 长　王珍付审 判 员　廖晓艳审 判 员　宋　锦二〇二一年九月二十六日法官助理　马海笙书 记 员　蒋　阳