周某、万某等房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书（2021）湘0408民初235号

• 案件编号

  （2021）湘0408民初235号

• 案件名称

  周某、万某等房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

• 审理法院

  湖南省衡阳市蒸湘区人民法院

• 所属地区

  湖南省衡阳市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事一审

• 裁判日期

  2021/9/8 0:00:00

• 当事人

  周某;万某;李某2;何某;衡阳市行政事业资产经营有限公司

• 案件缘由

  房屋租赁合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国合同法》:第八条第一款；《中华人民共和国合同法》:第八条第二款；《中华人民共和国合同法》:第六十条第一款；《中华人民共和国合同法》:第一百零七条；《中华人民共和国合同法》:第二百二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》:第六十四条第一款；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》:第十六条第一款

湖南省衡阳市蒸湘区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0408民初235号原告（反诉被告）：周某，女。原告（反诉被告）：万某，女。二原告共同委托诉讼代理人：周波，衡阳市北方法律服务所法律工作者。二原告共同委托诉讼代理人：何玉生，湖南溥天律师事务所律师。被告（反诉原告）：李某2，男。被告（反诉原告）：何某，女。二被告共同委托诉讼代理人：王琲琲，湖南恒诚律师事务所律师。第三人：衡阳市行政事业资产经营有限公司，住所地：湖南省衡阳市高新开发区解放大道30号财政局办公楼十一楼。负责人：颜庆伟，该公司总经理。委托诉讼代理人:贺某，男。委托诉讼代理人:梁某。原告周某、万某（反诉被告，以下简称原告）与被告李某2、何某（反诉原告，以下简称被告）、第三人衡阳市行政事业资产经营有限公司（以下简称衡阳市资产经营公司）房屋租赁合同纠纷一案。本院于2020年9月16日作出(2020)湘0408民初1207号民事判决,原告周某、万某对该判决不服提起上诉,衡阳市中级人民法院以一审对原告周某、万某提出的损失未予审查不当为由,于2020年12月28日作出(2020)湘04民终2477号民事裁定,将本案发回本院重审。本院于2021年1月13日重新立案，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告周某、万某的委托诉讼代理人周波、何玉生，被告李某2、何某的委托诉讼代理人王琲琲，第三人衡阳市资产经营公司的委托诉讼代理人贺某、梁某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周某、万某向本院提出如下诉讼请求：1、依法撤销原、被告之间于2019年9月1日签订的衡阳市蒸湘区红湘北路AB栋商铺转租合同；2、依法判令被告返还原告门面转让费90000元；3、判令被告赔偿原告装修费用124996.75元、购买的餐饮设备费用35957.75元；4、依法判令被告赔偿原告60000元经济损失；5、判令两被告承担本案全部的诉讼费用。被告李某2、何某辩称:1、原告提出的是撤销合同，提的是一个撤销之诉，本案中并没有合同无效予以撤销的法律事实，法院应当驳回原告的诉讼请求，原告与被告之间签订的商铺转租合同系完全民事行为能力，在平等、自愿、协商一致的基础上达成的，不存在着欺骗与隐瞒不违反国家强行性法律，是合法有效的。2019年下半年，原告自愿与涉案33号门面原次承租人达成转让协议，以6万元的转让费从承租人转租涉案33号门面，并与被告签订转租合同，合同明确写明涉案33号门面是从第三人处租赁而来，合同第4条第二款明确约定，2019年11月31日之前的租金是6500元，之后的租金是以被告与第三人签订合同的基础上加价3000元，原告表示同意，并签订了转租合同。被告不存在强加原告办理营业执照，一定要以被告名义办理的行为，只会加重被告法律上的责任与义务，于理不符；2、根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释的理解与适用的第16条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在6个月内未提出异议的，其以承租人未经同意为由请求解除合同，认定转租合同无效的，人民法院不予支持。第三人在被告长达6年以上的转租行为中都没有提出任何异议，也没有要求解除合同认定合同无效，原告也没有任何法律依据要求撤销合同；3、原告要求撤销合同的根本原因系疫情与营业额直线下降，而非原告所提及的被告隐瞒事实，合同签订时，被告就告知原告，被告与承租人于2016年12月1日签订转租合同的期限为2016年至2019年年底。而被告与第三人的合同房屋租赁合同到现在还没有签下来，但也没有妨碍到次承租人的生意，原告表示同意，表示看中南华小吃街的生意与人流而选择签订转租合同，如果没有疫情的影响，原告并不会以此来要求解除合同，事实上第三人将涉案33号门面的日常管理管理权交由衡阳市发展和改革委员会管理，管理较为松散，被告租赁六、七年涉案33号门面，其中几年是没有合同的，只要交纳租金就行，2019年9月24号是合同签订时第三人也没有表示不再续租给被告，就原告与被告产生纠纷并诉讼时，第三人也没有明确表示要求解除合同并收回涉案33号门面，也没有干涉过过原告门面的正常经营，所以基于第三人的交易习惯原告又明确表示接受租赁现状的基础上订立房屋转租合同，被告在主观上和客观上都不存在着任何过错，转租合同不存在法律规定予以撤销的法定理由，原、被告之间签订的转租合同是合法有效的；4、一、二审法院都认定转租合同是合法有效的，既然合法有效的合同，根据意思自治原则合同双方就应当按照合同条款予以履行；5、关于原告诉请的转让费90000元，虽然法律对转让费没有规定，但是按照房屋租赁交易的习惯，任何一期房屋租赁，在转让过程中都收取一定的转让费，这是大家有目共睹的。现原告所谓的转让费也没有支付给被告，何来要求被告还转让费之说；6、关于原告请求赔偿装修费用、购买餐饮设备费用的诉请，原告与被告签订的转租合同是合法有效的，原告因为经营需要购买餐饮设备，是正常的经营行为，与被告无关且转租合同第6条、第2条明确约定，乙方需要装修或者增加附属设施设备的，应事先征得甲方即被告的同意，现原告并没有事先征得被告的同意自行装修、增添设备的行为，与被告为无关；7、关于原告的损失60000元，原、被告签订的合同系意思自治的表示，被告没有任何隐瞒。原告因为疫情造成对生意上的影响，在明知涉案合同是从被告在在第三人租赁而来，跑到第三人工作人员处吵闹，第三人迫于压力解除其与被告之间的合同，而后追究被告的违约责任。一审、二审后，原告并没有积极的将涉案33号门面交付给被告，让损失一再扩大，按照合同关于租金的约定，直至此审，开庭时原告已拖欠被告15个月的租金125565元。综上，原告起诉撤销合同要求赔偿于法无据，于理不符，请求法院依法驳回原告诉讼请求。第三人衡阳市资产经营公司述称:1、第三人之前是财政局名下成立的一个公司，然后机关事务管理局成立之后合并到一起，第三人是代替市政府管理整个衡阳市行政事业所有单位名下资产以及门面；2、第三人并非执法部门，且第三人不知情被告系转租，由于受疫情影响，国家有减免政策，落实实际情况时才得知被告转租的情况，被告已经违约，第三人合同明确约定不能私自转租转让，第一时间下发了搬离通知书以及律师函。被告李某2、何某向本院提出如下反诉请求：1、请求判令两原告支付拖欠租金50226元（2020年1月1日至2020年6月30日：8371元/月×6个月，因两原告现仍在正常营业，其租金顺延）、违约金25113元，合计75339元；2、本案诉讼费用由两原告承担。原告周某、万某对于被告李某2、何某的反诉请求辩称:被告李某2、何某的反诉请求没有事实和法律依据，1、第三人在知道被告的相关行为之后，被告以及原告明确表示了解除，确定被告的行为是一种非法的行为，转租行为是非法的；2、第三人确认被告行为是非法的情况下，第三人明确送达了相关的搬离通知书，包括相关的律师函；3、被告在2020年1月1日之后，并没有取得该商铺的承租权，2020年1月1日之后，事实上门面是原告与第三人存在一个房屋的实际占用和实际的承租关系，与被告没有关联性，因为合同已经到期，第三人也不认可双方之间的相关法律关系，并且还明确了非法的情况下，是没有续租权的。综上，被告反诉的请求没有任何的事实和法律依据，请求法院依法驳回。第三人衡阳市资产经营公司对上述反诉请求述称:原、被告所签订的合同是在第三人的租金约定的基础上增加3000元一个月，第三人是严厉打击所有转租转让行为，一旦发现就会发送律师函，不配合也会上诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院在事实认定部分予以综合认定。本院经审理认定事实如下：被告何某与李某2系夫妻关系。2014年4月3日，被告何某及案外人蔡辉从案外人刘星平处转让取得涉案衡阳市红湘北路33号门面的经营权（以下简称涉案33号门面），被告何某及案外人蔡辉为此支付了128000元的转让费给案外人刘星平，并约定转让物品除烟、囟外，其他物品都赠送予乙方。2014年11月12日，案外人蔡辉将涉案33号门面的相关权利转让给被告何某。2016年12月1日，被告李某2与案外人贺秋香签订商铺转租合同，该合同约定，租赁期间自2016年12月1日至2019年12月1日，转租费60000元，此费用交纳后不予退还，商铺每月租金为5000元，不含水电。2019年9月24日，第三人衡阳市资产经营公司作为出租方，被告何某作为承租方，衡阳市发展与改革委员会作为管理人，三方签订了房屋租赁合同，该合同约定，租赁物坐落位置为蒸湘区红湘北路33号110、210（实际与涉案33号门面系同一门面，以下仍简称涉案33号门面），建筑面积89.2平方米；房屋租赁期间自2017年1月1日起至2019年12月31日止；每月租金为3600元；承租方支付出租房房屋租赁保证金即3个月租金10800元，该保证金不得用以抵减门面租金，租赁关系终止时，出租房收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定的由承租方承担的费用外，剩余部分无息返还承租方；承租方在承租期内不得将房屋转租或转让给第三方使用经营；合同期满时，承租方如需继续承租，应当于届满日前三个月向出租方申请下一轮房屋租赁招标，通过招标续签合同，否则视为放弃优先租赁权。2019年9月1日，被告李某2作为出租方，原告周某、万某作为承租方，双方签订了商铺转租合同，该合同约定，出租方将涉案33号门面（商铺）出租给承租方；商铺租赁期间自2019年9月1日至2022年9月1日止；承租方支付出租房转租费60000元，此费用交纳后不予退还；该商铺从签订合同之日起至2019年11月31日止，租金6500元／月，从2019年12月1日起租金以出租方与发改委签订合同上每月租金基础上每月加3000元，租金三年不变；承租方在租赁期间内，不许转让和交换，否则出租方有权解除合同收回商铺，如需转租需经出租方同意方可转租，但许承租方向下一任承租者收取不超过60000元的转租费。上述商铺转租合同签署后，两原告向上一家承租人贺秋香及谭亚军支付了转租费60000元、补偿款30000元；向两被告支付了2个月又20天的房屋租金。另查明，案外人贺秋香自2016年12月7日在涉案33号门面内经营“传奇麻辣烫”，两原告转租后在涉案33号门面内经营“卤味研究所”，并且以被告何某的名义办理了卤味研究所的餐饮经营许可证及营业许可执照。2019年9月30日，被告何某向第三人衡阳市资产经营公司交纳了租房保证金10800元，于2020年4月1日交纳了租房保证金5313元。2020年4月13日，第三人衡阳市资产经营公司向被告何某发出房屋办理通知书，该通知书载明：“租赁期满后，贵单位未与我司商定续租事宜，未签订书面租赁合同，违法继续占有使用该房屋至今，限贵单位于2020年4月20日之前搬离腾退房屋，并与我司办理搬离腾退房屋交接手续，将占用费共23813元存入我单位指定账户”。2020年4月20日，被告何某向第三人衡阳市资产经营公司交纳了2020年度租金38268.38元【因新冠肺炎疫情影响免除了4.5个月房屋租金以及租金给予9.5折优惠，5371元／月×（12个月-4.5个月）×9.5折=38268.38元】，第三人衡阳市资产经营公司向被告何某出具了房租费发票。2020年4月27日，被告李某2向两原告发出解除租赁合同通知书，通知书载明：“两原告自2020年1月1日起至今拖欠房租未付，经多次催缴仍未支付房租，此行为已经严重违背合同约定，根据合同约定即逾期交付房租超过一个月我方有权收回商铺合同终止，现依法通知您：自本通知书发出之日起租赁关系终止，请您在收到本通知书后2天内（最晚期限于2020年4月30日前）搬出上述合同中地址”，之后原告万某签收了该解除通知书。第三人衡阳市资产经营公司在2020年7月31日的庭审过程中表示其知晓被告何某自2014年开始使用涉案33号门面，双方于2019年9月24日签订的租赁合同认可自2017年1月1日起至2019年9月24日止期间的房屋租赁事实。2021年3月10日，原告周某、万某向本院申请鉴定，请求鉴定事项为：1、请求对红湘北路33号、B栋110号、201号商铺店面装修残值进行鉴定；2、对红湘北路33号AB栋110号201号商铺类餐饮设备的价值进行鉴定。经本院委托湖南公信致同房地产土地资产评估有限公司对原告周某、万某的申请鉴定事项进行鉴定，湖南公信致同房地产土地资产评估有限公司于2021年8月21日作出公信法字[2021]第289号《价格评估报告》，评估意见为：评估标的于评估基准日的评估值为48431元（装修残值评估值30561元+餐饮设备现值评估值17870元），为此，申请人周某、万某支付了司法评估费6000元。又查明，案外人任斌与被告周某系亲戚关系。2021年5月13日，第三人衡阳市资产经营公司作为出租方（甲方）与案外人任斌作为承租方（乙方）、案外人衡阳市发展和改革委员会作为管理人（丙方）签订了一份《房屋租赁合同》（合同编号：138），与涉案相关的约定为：1、甲方同意将涉案衡阳市红湘北路33号门面110、210室出租给乙方作为商业经营之用，乙方同意承租该房屋并接受丙方管理；2、租赁期限为2021年1月1日至2023年12月31日，共计叁年；3、约定计租起始日为2021年1月1日；4、每月租金为5866元，2023年1月1日至2023年12月31日的月租金为6160元/月。第三人衡阳市资产经营公司与案外人任斌亦签订了三份附件：《房屋交付确认书》、《消费安全责任书》以及《房屋不可转租转让承诺书》，该三份附件与涉案相关的约定为：该房屋交接的具体时间为2021年1月1日，约定按现状交付。期间，被告周某、万某并未将涉案33号门面的钥匙交付给本院或者第三人衡阳市资产经营公司，而被告周某、万某已直接将涉案33号门面的钥匙交付给案外人任斌，第三人衡阳市资产经营公司曾多次打电话催促案外人任斌使用涉案33号门面，案外人任斌与其亲戚说要等法院判决、鉴定结果后在决定装修使用，实际情况是案外人任斌已对涉案33号门面进行过两次装修。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。对于本案的争议焦点，本院评析如下：关于原告周某、万某诉请撤销涉案原、被告之间签订的商铺转租合同是否符合撤销法定条件的问题，经审查，二原告与被告李某2签订涉案商铺转租合同时，已知晓被告何禅与第三人衡阳市资产经营公司、衡阳市发改委签订《房屋租赁合同》的内容，应视为二原告对被告李某2、何禅俩夫妻转租事实的认可，且二原告未提供证据证明被告李某2、何禅存在故意隐瞒无权转租的事实，故原、被告之间签订涉案商铺转租合同的民事法律行为不符合撤销的情形。同时，被告李某2、何禅虽未与第三人衡阳市资产经营公司再续签书面的商铺租赁合同，导致第三人于2020年4月13日向被告何禅发出门面搬离通知书，但二被告于2020年4月20日向第三人交纳了2020年度全部租金，第三人亦向被告出具的收款发票，故在原合同租赁期届满后，二被告与第三人已经构成事实上的不定期房屋租赁合同关系，故本院依法认定被告李某2与被告周某、万某之间签订的涉案商铺转租合同应视为双方真实意思表示，系合法有效，对于原告诉请撤销涉案商铺转租合同，本院依法不予支持。关于涉案原、被告之间签订的商铺转租合同是否能够继续履行的问题，经审查，因第三人衡阳市资产经营公司已实际将涉案33号门面出租给案外人任斌，且根据双方签署的《房屋交付确认书》可以认定第三人衡阳市资产经营公司已于2021年1月1日将涉案33号门面交付给案外人任斌，另被告周某、万某亦将涉案33号门面的钥匙交付给案外人任斌，即涉案原、被告之间签订的商铺转租合同已实际无法继续履行。基于此，虽第三人衡阳市资产经营公司与案外人任斌签订的《房屋交付确认书》明确约定按现状交付，案外人任斌亦实际对涉案33号门面进行了两次装修，但第三人衡阳市资产经营公司、案外人任斌均无权占用涉案33号门面内装修残值、餐饮设备，而装饰装修残值以及餐饮设备均可继续使用，故被告周某、万某有权依据涉案公信法字[2021]第289号《价格评估报告》的评估意见另行向第三人衡阳市资产经营公司或者案外人任斌主张权利，对于二原告诉请要求二被告赔偿装修费用124996.75元以及购买餐饮设备费用35957.75元，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于司法评估费用，由二原告与二被告按诉讼费承担比例予以分担。关于原告周某、万某诉请被告返还门面转让费90000元以及赔偿经济损失60000元是否具有事实及法律依据的问题，经审查，原告诉请的门面转让费90000并非支付给二被告，其中30000元系二原告给予上一任承租人贺秋香的补偿款，故该费用二原告有权另行向案外人贺秋香主张权利。对于另外的60000元，庭审中，被告李某2、何禅称原告支付的60000元系支付给原承租人，但根据原、被告双方签订的涉案商铺转租合同明确约定由周某、万某支付李某2转租费60000元，此费用交纳后不予退还，故本院依法认定被告李某2确有收到周某、万某支付的60000元。同时，涉案商铺转租合同明确约定许可二原告向下一任承租者收取不超过60000元的转租费，但涉案商铺转租合同已实际无法继续履行，被告李某2、何禅作为转租人亦未能在涉案商铺转租合同约定的租赁期间保持租赁物符合约定的用途，致使原告周某、万某不能实现合同目的，也不可能再存在由二原告将涉案33号门面进行转租，对此被告李某2作为涉案商铺转租合同的出租方应承担相应的违约责任，故根据合同的相对性，原告周某、万某有权诉请要求被告李某2返还转租费60000元，对于原告诉请被告李某2返还转租费60000元，本院依法予以支持，而被告何禅并非涉案商铺转租合同的签订方，依法不应承担责任。对于二原告诉请要求二被告赔偿经济损失60000元，缺乏依据，本院依法不予支持。关于被告李某2、何禅反诉要求二原告支付拖欠的租金50226元（暂计算2020年1月1日至6月30日，6月30日之后的租金顺延）、违约金25113元是否具有事实及法律依据的问题，根据国家发展改革委员会等部门作出的《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》（以下简称《意见》）内容载明，减免租金的优惠，在有转租或分租国有房屋的，要确保免租惠及最终承租人，出租人衡阳市资产经营公司亦陈述因疫情影响的减免政策应由实际承租人享有。根据上述政策，被告李某2、何禅作为涉案33号门面的实际承租人，应免除其交纳2020年度前四个半月租金的义务，被告李某2、何禅作为涉案33号门面的转租人更应响应国家政策给予被告李某2、何禅免除2020年度前四个半月租金。而被告李某2于2020年4月27日以二原告按期交纳租金为由仍向二原告邮寄《解除租赁合同通知书》，实属不该，故被告李某2、何禅反诉要求二原告支付2020年度前四个半月租金以及违约金25113元，缺乏事实及法律依据，本院依法不予支持。对于被告李某2、何禅反诉要求二原告支付2020年度后七个半月租金的问题，应综合考量二原告与二被告之间的违约情形，经审查，被告李某2、何禅作为涉案33号门面的转租者，至今未与第三人衡阳市资产经营公司续签案涉33号门面关于2020年全年的租赁合同，而衡阳市资产经营公司于2020年4月13日向何禅发出《房屋搬离通知书》，要求实际承租者于2020年4月20日之前搬离涉案33号门面，导致涉案商铺转租合同的租赁期限未到期，原告周某、万某便要搬离，涉案涉案商铺转租合同的合同目的无法实现。同时，原告周某、万某收到被告何禅邮寄的《解除租赁合同通知书》后并未与被告李某2、何禅沟通达成解决方案，亦未按合同约定按期交纳相应租金，更是一直占用涉案33号门面，原告周某、万某对该门面有实际占有使用的权利，而原告周某、万某直至2021年1月1日后才将涉案33号门面的钥匙交付给案外人任斌，故二原告与二被告的行为均实际导致涉案商铺转租合同的解除，双方对该合同的解除均有责任，本院依法酌情认定原告周某、万某作为实际占用人对该期间的房屋租金承担主要责任，负担70%的责任，被告李某2、何禅承担30%的责任。根据《意见》明规定在有转租或分租国有房屋的，要确保免租惠及最终承租人的原则，本院依法认定第三人收取被告何禅交付的2020年全年租金38268.38元即为2020年度后七个半月租金【因2020年新冠肺炎疫情影响免除了4.5个月房屋租金以及租金给予9.5折优惠，5371元／月×（12个月-4.5个月）×9.5折=38268.38元】，对此原告周某、万某应承担70%即26787.87元，被告李某2、何禅应承担30%即11480.51元，对于原告诉请超过部分，本院不予支持。因2020年度后七个半月租金均由被告何禅支付给第三人衡阳市资产经营公司，故原告周某、万某应将其按责任比例承担的租金26787.87元支付给被告何禅。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）周某、万某与被告（反诉原告）李某2、何禅于2019年9月1日签订的商铺转租合同；二、被告（反诉原告）李某2于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）周某、万某转租费60000元；三、原告（反诉被告）周某、万某于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）何禅支付租金26787.87元；四、驳回原告（反诉被告）周某、万某的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）李某2、何禅的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费5964元、司法评估费6000元，合计11964元，被告（反诉原告）李某2、何禅负担2308.5元，由原告（反诉被告）周某、万某负担9655.5元；反诉受理费1684元，由原告（反诉被告）周某、万某负担599元，被告（反诉原告）李某2、何禅负担1085元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审　判　长　　凌　云人民陪审员　　刘丽华人民陪审员　　周永梅二〇二一年九月八日法官　助理　　谷江波书　记　员　　洪　珊附相关法条：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。 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