赵金全、韩迎滨房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书（2021）辽74民终115号

• 案件编号

  （2021）辽74民终115号

• 案件名称

  赵金全、韩迎滨房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  辽宁省辽河中级人民法院

• 所属地区

  辽宁省

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/18 0:00:00

• 当事人

  赵金全;韩迎滨

• 案件缘由

  房屋租赁合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民法总则》:第一百三十七条第一款；《中华人民共和国民法总则》:第一百三十七条第二款；《中华人民共和国合同法》:第四十四条第一款；《中华人民共和国合同法》:第九十三条第二款；《中华人民共和国合同法》:第九十七条；《中华人民共和国合同法》:第一百一十九条第一款；《中华人民共和国合同法》:第一百一十九条第二款；《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项；《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第二项

辽宁省辽河中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽74民终115号上诉人（原审原告）：赵金全，男，1960年10月6日出生，汉族，盘锦市兴隆台中医院执业医师，住盘锦市兴隆台区。被上诉人（原审被告）：韩迎滨，男，1980年8月17日出生，汉族，辽河石油勘探局有限公司电力集团公司工人，住盘锦市兴隆台区。上诉人赵金全因与被上诉人韩迎滨房屋租赁合同纠纷一案，不服辽河人民法院（2021）辽7401民初224号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人赵金全、被上诉人韩迎滨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵金全上诉请求：在一审判决基础上，再判令韩迎滨返还赵金全租金9036元。事实和理由：一、一审认定事实存在多处错误。1.对合同解除时间认定错误。赵金全通过微信与韩迎滨妻子沟通租房事宜。微信系即时通讯工具，发出即为到达。赵金全于2020年11月30日向其发出结账、收房的消息，对方于2020年12月4日回复，代表对方11月30日已经收到信息，其因自身原因迟延回复，不应由赵金全承担不利后果，故本案租赁合同解除日期最晚应为2020年11月30日，而非一审认定的12月4日。因此在一审判决基础上，韩迎滨应当返还2021年1月1日至1月4日租金148元。2.韩迎滨拖延提供房屋所有权证复印件，直接导致赵金全无法及时办理营业执照开展经营，相应租金应当扣减。一审判决所认定的二楼以上住宅不能办理营业执照系在赵金全最终办理营业执照后才发生的新的事实，不能免除韩迎滨在先未履行协助义务的违约责任，一审判决对此未予查清。因此，韩迎滨应当返还2019年7月至2019年12月期间的租金6666元。3.新冠××疫情属于不可抗力，期间赵金全因疫情管控等原因未进行经营，相应的租金损失应当依照公平原则由双方分担，故韩迎滨应当返还赵金全疫情期间租金2222元。二、一审程序选择及文书表述存在错误。1.错误适用简易程序。该案于2021年1月21日立案，判决作出日期为2021年5月18日，赵金全5月21日收到判决书，审限超过简易程序的3个月。若系扣除审限后适用简易程序，亦未告知当事人扣除审限事由。2.一审审理过程中，韩迎滨提供虚假的水、电费证明，一审未予调查核实，亦未对韩迎滨及出具虚假证明的单位及人员进行处罚，属于失职。3.一审判决仅支持了赵金全的部分诉讼请求，却没有驳回赵金全的其他诉讼请求判项，文书格式不规范。韩迎滨辩称，赵金全从未和韩迎滨本人沟通过，直到一审法院打电话，韩迎滨才知道赵金全要退房。韩迎滨两次以上向赵金全提供房产证复印件，不同意因疫情减少房租。请求公正判决。赵金全向一审法院起诉请求：判令韩迎滨退房租35333元（房租费33333元加押金2000元）。说明：赵金全共支付韩迎滨房租费4万元，押金2000元，租期3年。2019年7月1日至2020年9月27日共租房屋15个月，房租15555元。其中2019年7月至2019年12月末，韩迎滨不提供房产证复印件，导致赵金全不能办理营业证照，房屋不能使用，扣除6个月房租6666元。2020年1月至2020年4月4个月房租4444元，因疫情原因赵金全和韩迎滨各承担一半2222元。赵金全应付房租6667元。一审法院认定事实：2019年7月1日，赵金全（承租方）作为乙方与作为甲方的韩迎滨（出租方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方同意将位于兴隆台区长湖小区12栋3单元202室整体出租给乙方，建筑面积92.76平方米，三年租金（包括物业费和取暖费）合计人民币肆万元，押金2000元。租赁期限为三年，自2019年7月1日起至2022年7月1日止。赵金全一次性交纳租金及押金共计42000元。合同履行过程中，赵金全通过微信的方式与韩迎滨妻子（网名为“头发乱了”）沟通房屋事宜。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。双方签订的《房屋租赁合同》系真实意思表示，该合同合法、有效。合同履行过程中，赵金全多次通过微信与韩迎滨妻子沟通房屋租赁事宜，包括要求韩迎滨提交房屋产权证复印件、房屋转租、出售等。2020年11月30日，赵金全通过微信向韩迎滨妻子提出“把房账结了吧、哪天来验收你的房子呢？”韩迎滨妻子于2020年12月4日通过微信回复“租期未到，怎能退房呢？”以上微信记录可以证明赵金全向韩迎滨提出解除租赁合同的意思表示，韩迎滨妻子的回复可以证明韩迎滨已收到赵金全要求解除合同的意思表示。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条的规定，赵金全主张解除合同，并通知韩迎滨，该通知到达韩迎滨时合同解除，故双方签订的《房屋租赁合同》于2020年12月4日解除，但因《房屋租赁合同》第六条约定：“租赁期间，如乙方需要退房，须提前一个月通知甲方…”，因此，赵金全租赁期间应为2019年7月1日至2021年1月4日，合计554天。本案案涉房屋为住宅，双方在合同中未对房屋用于其他用途进行约定，且通过双方提交的微信记录可知，对于二楼以上住宅不予办理工商执照，故对赵金全主张韩迎滨未提供房产证复印件，导致其不能办理营业证照并要求扣减租金的诉讼请求不予支持。关于疫情期间是否减租，赵金全自认未进行经营活动，且未提交证据证明存在损失，故对赵金全要求扣减疫情期间租金的诉讼请求不予支持。关于韩迎滨要求赵金全修复墙面、屋门及水管线，并恢复出租房屋内原始家具，赵金全对以上事实不予认可，韩迎滨未提交相应证据，故不予支持。《中华人民共和国民法典》第五百九十一条第一款规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。”本案韩迎滨于2020年12月4日收到赵金全解除租赁合同意思表示后，未提交证据证明其采取防止损失扩大的措施，故对韩迎滨不予退还2021年1月5日后租金的答辩意见不予支持。关于韩迎滨提出赵金全欠交水电费，可另行主张权利。综上，韩迎滨应返还赵金全租金共计19763元（40000元-40000元÷3年÷365天×554天）、押金2000元，共计21763元。一审法院依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款、第五百六十五条第一款、第五百九十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》（2020年修正）第九十条的规定，判决：韩迎滨于本判决生效后十日内返还赵金全租金19763元、押金2000元，合计21763元。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费683.32元，减半收取341.66元，赵金全负担129.83元，韩迎滨负担211.83元。本院二审期间，赵金全当庭提供与“董秀媛”的微信聊天记录、医疗机构执业许可证和营业执照复印件，用以证明韩迎滨说赵金全办不成证件是不真实的。韩迎滨质证认为聊天记录与其无关，韩迎滨妻子与赵金全微信聊天记录证明最迟2020年3月份给赵金全送过房产证复印件，至少送过两次。本院认为，在微信聊天记录中，在赵金全出示诉讼请求照片后，“董秀媛”说的复印房产证时间，“董秀媛”是否是赵金全所称的董秀媛本人以及在微信中所述是否属实均无其他证据佐证，故对上述微信聊天记录不予采纳。对医疗机构执业许可证和营业执照的真实性韩迎滨未提出异议，本院予以确认。本院确认一审判决认定的事实，另查明：双方当事人签订的《房屋租赁合同》第六条为：“租赁期间，如乙方（赵金全）需要退房，须提前一个月通知甲方（韩迎滨），合同期满，乙方将房屋交回甲方使用，并缴清负责的费用，经双方移交无误，租赁合同解除”。2019年11月5日晚，赵金全在微信中对韩迎滨妻子说：“办诊所执照要租用房屋房照复印件一张，请予解决”。韩迎滨妻子说：“好的，哪天用呢？”赵金全说：“这几天吧”。韩迎滨妻子说：“我尽快，让我爸给你”。2020年2月1日晚，赵金全说：“房东好，啥时候能给印房照复印件？”韩迎滨妻子说：“房证的复印件已经给过你了！这都几个月的事了！”赵金全说：“没有啊”。韩迎滨妻子说：“你几个月前要的，我爸两天后就亲自放到屋里了！”赵金全说：“没见到”。韩迎滨妻子说：“现在这非常时期，谁敢出门啊！”“你要是不着急用，就缓缓吧！”赵金全未回复。3月25日早晨，赵金全说：“房证复印件没拿来呀！3月22日我们去租你的房屋里还没有”。韩迎滨妻子说：“今天我找时间送去一趟吧！”后来说：“我爸昨天把房证复印件送去了，请查收一下！”赵金全说：“今天去取”。直到4月17日，双方才再次聊天，谈的是其他话题。盘锦市兴隆台区行政审批局于2020年9月3日为赵金全以案涉房屋为地址的医疗机构颁发执业许可证，盘锦市市场监督管理局于2020年9月17日为赵金全所开办的诊所办理以其他房屋为地址的营业执照。9月27日，赵金全在微信中对韩迎滨妻子说，因网上不给住宅楼二楼以上办工商执照，他又租了一楼，请房主同意把承租房屋转租或由房主出租。之后双方多次沟通房屋出租出售事宜。11月30日，赵金全说：“把房账结了吧”“哪天来验收你的房子呢？”12月4日，韩迎滨妻子说：“租期未到，怎能退房呢？”韩迎滨上诉后申请撤回上诉，本院已裁定准许。本院认为，关于房屋租赁合同解除时间，赵金全主张其2020年11月30日向韩迎滨发出结账收房消息，韩迎滨12月4日回复，代表韩迎滨11月30日已经收到消息，故应按11月30日确定合同解除时间。对于赵金全通知韩迎滨解除合同的生效时间，赵金全主张发出即为到达，韩迎滨主张其爱人微信回复之日才收到通知。《中华人民共和国民法总则》第一百三十七条规定：“以对话方式作出的意思表示，相对人知道其内容时生效。以非对话方式作出的意思表示，到达相对人时生效。以非对话方式作出的采用数据电文形式的意思表示，相对人指定特定系统接收数据电文的，该数据电文进入该特定系统时生效；未指定特定系统的，相对人知道或者应当知道该数据电文进入其系统时生效。当事人对采用数据电文形式的意思表示的生效时间另有约定的，按照其约定”。赵金全通过微信这种即时通讯工具通知韩迎滨妻子解除合同，属于采用数据电文形式作出意思表示，韩迎滨未指定特定系统接收，双方也无其他约定，根据上述法律规定，应当以韩迎滨或其妻子知道或者应当知道数据电文进入其系统时生效，赵金全对该事实负有举证责任，其未能提供相应证据，应当承担举证不能的不利后果，故本院只能依据韩迎滨妻子回复该信息的时间即2020年12月4日认定解除合同通知的生效时间。一审据此认定的合同解除时间正确。关于赵金全提出的韩迎滨拖延提供房产证复印件导致赵金全无法及时办理营业执照开展经营，租金应当扣减问题。首先，双方当事人于2019年7月1日签订《房屋租赁合同》，合同中未约定韩迎滨有向赵金全提供房产证复印件的义务。赵金全于2019年11月5日通过微信要求提供，韩迎滨妻子表示尽快。直到次年2月1日，赵金全在微信中表示“啥时候能给印房照复印件？”韩迎滨的妻子表示“房证的复印件已经给过你了！这都几个月的事了！”赵金全称没有，韩迎滨妻子表示现在是新冠疫情非常时期，不敢出门。3月25日，赵金全再次通过微信称所租房屋里没有房产证复印件。后韩迎滨妻子回复说“昨天把房证复印件送去了”。从上述过程看，赵金全在租房4个月后才要求提供房产证复印件，在其自称未收到的情况下又过去近3个月在2020年2月1日新冠疫情爆发期间才再次要求提供，且其自称直到2020年6月才拿到房产证复印件，却于2020年9月才取得《医疗机构执业许可证》，说明赵金全并未急于要求提供房产证复印件，且按其主张的拿到房产证复印件时间计算，在两、三个月后才取得执业许可证，说明其并未急于办证经营。其次，如果韩迎滨存在拖延提供房产证复印件的行为，赵金全完全可以通过更快捷的方式如打电话要求其提供，或者在微信中催促，而赵金全在首次提出后近三个月才再次要求，再次要求时正是新冠疫情爆发期间。在3月份韩迎滨妻子告知已将房产证复印件放在出租屋后，赵金全称6月份由董秀媛复印拿到，所以即使赵金全有损失，也是其未采取适当措施造成。再次，案涉房屋系二楼，二楼不能办理营业执照，赵金全称二楼以上住宅不能办理营业执照系在其办理营业执照后才发生，对该主张未举证证明，应当承担不利后果。综上，本院无法认定韩迎滨未及时履行协助义务，也无法认定因韩迎滨未及时履行协助义务而导致赵金全取得营业执照时间延后，进而影响经营，故赵金全提出因此扣减租金的请求本院不予支持。关于赵金全提出新冠疫情期间未能经营，相应租金应当由双方分担的问题。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款规定：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”。由于赵金全在疫情发生前尚不具备经营条件，所以其未能经营并非新冠疫情引起，其请求判令韩迎滨分担相应租金缺乏法律依据，本院不予支持。关于赵金全提出的一审适用简易程序错误问题，因本案标的额较小，事实清楚，权利义务关系明确，争议不大，一审适用简易程序正确。扣除审限是否告知当事人不影响案件的处理结果。关于赵金全提出的应对提交和出具虚假水电费证明人员进行处罚问题，因一审法院并未审理相关的水、电费问题，所以不在本案处理范围之内。关于赵金全提出的一审判项未表述驳回赵金全其他诉讼请求不规范、不严谨问题，本院认为，赵金全一审诉讼请求未全部获得支持，一审判决主文中应当有驳回赵金全其他诉讼请求的判项。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。第二十条规定：“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定”。本案合同成立于民法典施行前，当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，双方争议的履行合同的行为及法律事实均发生在民法典施行前，应当适用当时的法律、司法解释的规定。综上所述，一审判决引用法律条文不当，应予纠正；判决主文不完整，应予补充；其余正确，应予维持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：一、维持辽河人民法院（2021）辽7401民初224号民事判决；二、驳回赵金全其他诉讼请求。一审案件受理费按一审判决执行。二审案件受理费50元，由赵金全负担。本判决为终审判决。审 判 长　王冬梅审 判 员　吴培波审 判 员　吴　蕾二〇二一年九月十八日法官助理　夏　雪书 记 员　蔡　跃 百度搜索“马 克 数 据 网”