王明、栗丽等商品房销售合同纠纷民事一审民事判决书（2021）辽0102民初12835号

• 案件编号

  （2021）辽0102民初12835号

• 案件名称

  王明、栗丽等商品房销售合同纠纷民事一审民事判决书

• 审理法院

  辽宁省沈阳市和平区人民法院

• 所属地区

  辽宁省沈阳市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事一审

• 裁判日期

  2021/9/3 0:00:00

• 当事人

  王明;栗丽;辽宁京丰置业有限公司;盛京银行股份有限公司沈阳分行

• 案件缘由

  商品房销售合同纠纷

• 法律依据

  《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》:第二十条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》:第二十一条第二款

辽宁省沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0102民初12835号原告：王明男，男，1981年8月8日出生，汉族，住沈阳市铁西区。委托诉讼代理人：徐金宝，系辽宁冠佳律师事务所律师。委托诉讼代理人：贺冠群，系辽宁冠佳律师事务所实习律师。原告：栗丽，女，1982年5月8日出生，汉族，住沈阳市铁西区。委托诉讼代理人：徐金宝，系辽宁冠佳律师事务所律师。委托诉讼代理人：贺冠群，系辽宁冠佳律师事务所实习律师。被告：辽宁京丰置业有限公司，住所地辽宁省沈阳市和平区南大街中兴二巷5甲8号，统一社会信用代码91210102072192056G。法定代表人：肇华庚，该公司总经理。委托诉讼代理人：尚晶晶，女，1987年2月7日出生，汉族，系该公司员工，住辽宁省辽阳市文圣区。第三人：盛京银行股份有限公司沈阳分行，住所地沈阳市沈河区五爱街2甲号，统一社会信用代码912101000571808907。法定代表人：石阳，该公司行长。委托诉讼代理人：李新，男，1969年8月1日出生，汉族，系该行员工，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：徐恩惠，男，1983年5月22日出生，汉族，系该行员工，住沈阳市和平区。原告王明男、栗丽诉被告辽宁京丰置业有限公司、第三人盛京银行股份有限公司沈阳分行商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案经合议庭评议，现已审理终结。王明男、栗丽向本院提出诉讼请求：1、判令解除二原告与被告之间于2018年4月14日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：E1801035974)及其补充协议；2、判令解除二原告与被告及第三人三方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号3001132318000210)；3、判令被告立即向二原告返还购房首付款271503元及资金占用利息23933.18(利息以271503元为基数，按中国人民银行同期同类定期存款利率自2018年3月10日起计至款项实际返还之日止，暂计至2021年8月4日），并返还从2018年9月3日起至实际返还之日止二原告向第三人支付的贷款本金及贷款利息（暂计算至2021年5月23日的按揭还款本金28287.28元及利息88561.28元，最终以第三人出具的还款明细清单为准）；4、判令被告立即向第三人返还《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号3001132318000210)项下的剩余贷款本金（最终以第三人出具的还款明细清单为准）及利息（利息按照《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号3001132318000210)约定计付至实际付清之日止）；5、判令被告立即向二原告支付违约金16758.67元（自2020年10月31日起，每日按二原告已付购房款总金额的万分之一计算，支付至实际返还全部购房款之日止，暂计算至2021年5月23日）及赔偿二原告按揭贷款费用980元；6、判令被告协助二原告办理契税7823.84元的退回手续，并支付该款项的资金占用利息571.78元（以7823.84元为基数，按中国人民银行同期同类定期存款利率，自2018年9月26日计至该款项实际退还之日止，暂计至2021年5月23日）；7、本案全部诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年4月14日，原、被告签订了编号为E1801035974的《商品房买卖合同》，约定二原告购买被告开发建设的位于沈阳市和平区房屋，建筑面积47.91平方米，房屋总价款821503元，双方就交房条件、交房时间、双方的权利义务以及违约责任等进行了明确约定。其中《商品房买卖合同》第九条第1款第（2)项约定，“逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人已付款的2%的标准向买受人支付违约金”。合同签订后，二原告遂按照合同约定完全履行了付款义务，但被告却未按照合同约定的时间向二原告交付房屋，合同约定的房屋交付时间为2019年6月30日，而被告截止起诉之日仍未向原告交付房屋，被告的此行为已构成严重违约，已严重侵害了原告的合法权益。2018年2月10日，二原告向被告支付购房款20000元，2018年4月18日，二原告向被告支付购房款80000元，2018年6月30日,二原告向被告支付购房款20000元，2018年8月10日，二原告向被告支付购房款151503元。被告于2018年9月22日向二原告出具了购房发票。2018年9月26日，二原告向辽宁省税务局交纳契税7283.84元。2018年8月13日，二原告与被告及第三人三方签订了《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号3001132318000210),二原告向第三人申请贷款570000元用于购买上述房屋，二原告为此支出按揭贷款费用980元。贷款合同约定贷款由第三人直接放款至被告公司账户。原告所申请贷款为324期，还款方式为等额本息，每月贷款本息合计3347.36元，还款期限为每月20日。二原告于2018年9月20日开始偿还贷款，截止2021年5月23日，二原告已经向第三人偿还贷款本息合计为110231.1元。二原告就案涉房屋交付事宜与被告进行了多次协商、谈判，截止起诉之日，仍未就退还房款及违约金事宜达成一致意见，并且被告相关负责人态度消极，二原告迫于无奈只能诉诸法院解决。综上，被告的行为已经严重违反合同约定，侵犯了原告的合法权益，为了维护原告的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》及有关法律法规之规定，特诉至贵院，请法院依法判如所请。辽宁京丰置业有限公司辩称：同意解除双方签订的商品房买卖合同，但前提条件是原告依据附件4第14条约定自行结清银行贷款后，予以解除，如双方解除合同，原告需配合撤销合同登记手续及银行抵押权登记，同时，以双方签订的赔偿和解协议一同解除，原告已支付购房款251503元，于解除合同后统一退还，但不同意支付其利息，原告因被告逾期交房而要求解除合同，依据合同第9条约定，被告仅需承担已付购房款2%的违约金，不同意原告关于要求被告退还其契税及利息的诉讼请求，首先，该项诉讼请求并非民法上的受理范围，其次，如双方解除合同，原告方可自行到税务机关办理退税手续，原告并不存在任何损失。另外，原告曾与被告签订涉案房屋赔偿和解协议，被告基于原告继续履行合同的基础上，已经支付逾期交房违约金35243元，如双方解除合同，该笔金额应予以扣除。盛京银行股份有限公司沈阳分行述称：我行已经按照与原告签订的借款合同向原告履行了放款义务，无论本案商品房买卖合同是否解除，我行均要求义务人按照贷款的实际占用天数、合同约定利率偿还我行剩余贷款本息，保护我行作为金融机构的合法权益，已办理不动产登记证明。经审理查明，2018年4月14日，原告（买受人）与被告辽宁京丰置业有限公司（出卖人）就位于沈阳市和平区，建筑面积47.91平方米房屋签订《商品房买卖合同》（合同编号：E1801035974），约定内容为：第四条房屋总价款为821503元；第六条付款方式及期限买受人须在签订《商品房买卖合同》的同时，支付该商品房的首付款，即人民币251503元，贷款金额即人民币570000元由买受人负责在5个工作日内前往银行办理贷款相关手续并在签订本合同之日起30日内付清；第八条出卖人应当在2019年6月30日前，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第九条除本合同第八条规定的特殊情况外出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。原告于2018年2月10日、2018年3月10日、2018年4月18日分别向被告支付20000元（定金）、151503元、80000元。庭审中，原告另提交一张2018年6月30日支付被告20000元款项的银联凭证。2018年8月13日，原告（甲方、借款人、抵押人）与第三人盛京银行股份有限公司沈阳分行（乙方、贷款人、抵押权人）、被告辽宁京丰置业有限公司（丙方、保证人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：3001132318000210），约定甲方向乙方借款570000元用于购买沈阳市和平区房产，借款期限自2018年8月13日至2045年8月12日，乙方将贷款直接划入甲方在乙方开立的玫瑰卡账户后同步将款项从甲方账户划入丙方在乙方开立的存款账户内。2018年8月16日，案涉房产办理了预售商品房抵押权预告登记，抵押登记期限2018年8月13日至2045年8月12日。2018年8月18日原告向沈阳顺祥房产信息咨询有限公司缴纳贷款办理费980元。2018年9月22日，被告为原告出具金额为821503元的购房发票。2018年9月26日，原告向税务机关缴纳购买案涉房产的契税7823.84元。截止本案最后一次法庭辩论终结前，案涉房产尚未交付使用。另查明，2019年10月22日，原告（乙方）与被告（甲方）就涉案房屋签订《关于世界城（原盛京金融广场）项目预期交房问题的和解协议》，约定……乙方认可并理解上述情况，为维护甲乙双方的合法权益，双方就商品房延期交付一事，经平等协商，达成以下协议：……二、预计交房日期经甲方重新核定工程计划，预计标的房屋交房时间为2021年4月30日，该日期为暂估，不构成甲方关于交房时间的承诺，具体以甲方公告日期/实际交房日期为准。三、违约责任（一）违约金的计算甲、乙双方一致同意，将原协议约定的逾期交房违约金计算标准统一变更为乙方已付购房款总金额*万分之一/日*乘以实际延期天数。（二）违约金的支付。1、在2019年9月1日之前已发生逾期交房的业主，甲方按如下方式支付违约金：（1）本协议生效之日起三十日个工作日内，甲方将截止2019年8月31日已产生的违约金5093元一次性支付给乙方；（2）从2019年9月1日起至实际交房之日止的期间内，甲方在每6个自然月期满后三十个工作日内向乙方支付一次本期间产生的违约金；（3）实际交房之日起三十个工作日内，甲方向乙方结清全部违约金……四、双方义务（一）乙方理解并接受所购买房屋延期交付事宜，对甲方逾期交房事实不再有任何争议和纠纷，除本协议第三条约定的违约金支付义务外，不得以任何理由、任何方式向甲方及恒大地产（包括但不限于恒大地产集团有限公司及其关联方）主张其他任何权利，包括但不限于诉讼、仲裁、上访、向政府举报、投诉、举行集会、示威或采取其他任何影响甲方或恒大地产及旗下项目正常运营的行为，通过媒体、自媒体、社会平台或其他方式披露本协议相关信息或散布对甲方或恒大地产不利的言论。否则甲方要求乙方退还全部违约金并赔偿人民币50万元。赔偿金额不足以弥补甲方或恒大地产损失的，甲方有权要求乙方补足……。后被告共向原告支付逾期交房违约金35243元。本院认为，一、关于《商品房买卖合同》（合同编号：E1801035974）、《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：3001132318000210）是否解除一节。原告与辽宁京丰置业有限公司签订的《商品房买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。辽宁京丰置业有限公司作为案涉房地产开发商,按约交房系其基本的合同义务。根据《商品房买卖合同》“第八条出卖人应当在2019年6月30日前，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第九条除本合同第八条规定的特殊情况外出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金”的约定,辽宁京丰置业有限公司现已违约,原告据此行使合同解除权,符合约定,应予支持。庭审中,辽宁京丰置业有限公司亦同意解除合同,因此《商品房买卖合同》应予解除。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定:“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”据此,原告与盛京银行股份有限公司沈阳分行、辽宁京丰置业有限公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》同时解除。二、关于原告诉请辽宁京丰置业有限公司退还房屋首付款、已偿还贷款本金、已付银行贷款利息及上述款项的利息、违约金是否成立一节。《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款规定:“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。”案涉《商品房买卖合同》解除后,辽宁京丰置业有限公司应向原告退还首付房款251503元，并赔偿原告已偿还贷款本金、已付银行贷款利息（以银行系统数据为准）及违约金，依照合同约定，违约金的计算方式为：以首付房款251503元与原告已偿还银行借款本金之和为基数，按照2%计算。关于原告主张的赔偿已付款项的利息，因被告已经依照合同约定支付了违约金，故对利息的主张，本院不予支持。关于原告主张2018年6月30日支付被告20000元款项亦为涉案房屋购房款，房款总价841503元一节。2018年4月14日《商品房买卖合同》约定房屋总价款为821503元；关于付款方式及期限约定“买受人须在签订《商品房买卖合同》的同时，支付该商品房的首付款，即人民币251503元，贷款金额即人民币570000元由买受人负责在5个工作日内前往银行办理贷款相关手续并在签订本合同之日起30日内付清”，本案原告分别于2018年2月10日、2018年3月10日、2018年4月18日向被告支付20000元（定金）、151503元、80000元合计首付款251503元，2018年8月13日原告向银行贷款570000元，后于2018年9月22日原告取得价款为821503元购房发票。现原告提出2018年6月30日支付被告20000元款项亦为涉案房屋购房款的主张与合同约定付款方式及后期贷款数额明显不符，原告无证据证明该笔款项系为涉案房屋所交纳，且庭审中被告不予认可，对于原告的该项意见，本院不予采信。三、关于原告诉请辽宁京丰置业有限公司偿还剩余的银行贷款本金及利息、逾期付款而产生的其他损失一节。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款规定:“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”。本案中,原告与盛京银行股份有限公司沈阳分行、辽宁京丰置业有限公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》生效后，盛京银行股份有限公司沈阳分行已履行支付借款的义务。当《个人住房（商业用房）借款合同》被解除后,辽宁京丰置业有限公司应向盛京银行股份有限公司沈阳分行返还《个人住房（商业用房）借款合同》项下的剩余借款本息；待辽宁京丰置业有限公司清偿《个人住房（商业用房）借款合同》项下的剩余本息等债务后，原告及盛京银行股份有限公司沈阳分行应协助撤销《商品房买卖合同》的备案登记及案涉房屋上的抵押登记。四、关于原告主张的按揭贷款费用980元。该笔费用收取方为沈阳顺祥房产信息咨询有限公司，该笔费用的产生系为原告贷款需要，已贷款完成，受益方为原告，故对该项诉请，本院不予支持。五、关于原告主张的要求被告协助办理退契税及契税利息。根据现行政策法规，如买卖双方解除商品房买卖合同，原告可自行到税务机关办理退税手续，且该部分费用并非属于原告的实际损失，故对利息的诉请，本院不予支持。六、关于被告提出的已支付逾期交房违约金应予以扣除意见。2019年10月22日，原告（乙方）与被告辽宁京丰置业有限公司（甲方）就涉案房屋签订《关于世界城（原盛京金融广场）项目预期交房问题的和解协议》，双方就合同继续履行、支付逾期交房违约金作出相关约定，现原告要求解除买卖合同，依照和解协议约定，原告应返还所收取的逾期交房违约金。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款、第五百六十六条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条、第二十一条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告王明男、栗丽与被告辽宁京丰置业有限公司于2018年4月14日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：E1801035974）；二、解除原告王明男、栗丽与第三人盛京银行股份有限公司沈阳分行、被告辽宁京丰置业有限公司于2018年8月13日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：3001132318000210）；三、被告辽宁京丰置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王明男、栗丽购房首付款251503元；四、被告辽宁京丰置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王明男、栗丽已向第三人盛京银行股份有限公司沈阳分行偿还的《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：3001132318000210）项下的借款本息（具体金额以银行系统数据为准)；五、被告辽宁京丰置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王明男、栗丽违约金：以首付房款251503元与原告王明男、栗丽已偿还《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：33001132318000210）项下的银行借款本金之和为基数，按照2%计算；六、被告辽宁京丰置业有限公司于本判决生效之日起十日内偿还第三人盛京银行股份有限公司沈阳分行《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：3001132318000210）项下的剩余借款本息（具体金额以银行系统数据为准)；七、自《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：3001132318000210）项下的借款本息清偿完毕之日起十五日内，原告王明男、栗丽、第三人盛京银行股份有限公司沈阳分行协助被告辽宁京丰置业有限公司撤销《商品房买卖合同》（合同编号：E1801035974）的备案登记、撤销沈阳市和平区房屋的预售商品房抵押权预告登记；八、原告王明男、栗丽于本判决生效之日起十日内返还被告辽宁京丰置业有限公司已支付的逾期交房违约金35243元；九、驳回原告王明男、栗丽的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13354元，由原告王明男、栗丽承担466元，由被告辽宁京丰置业有限公司承担12888元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后7日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审　判　长　　冯　菲人民陪审员　　吴玉燕人民陪审员　　赵　丹二〇二一年九月三日法官　助理　　张莹宏书　记　员　　王妤馨本案判决依据的相关法律《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十六条第一款合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十一条第二款商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 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