孙翔、中大实业（辽宁）有限公司房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书（2021）辽08民终1950号

• 案件编号

  （2021）辽08民终1950号

• 案件名称

  孙翔、中大实业（辽宁）有限公司房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  辽宁省营口市中级人民法院

• 所属地区

  辽宁省营口市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/17 0:00:00

• 当事人

  孙翔;中大实业（辽宁）有限公司

• 案件缘由

  房屋买卖合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百六十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第二项

辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽08民终1950号上诉人（原审原告）：孙翔，男，1956年12月28日出生，汉族，住大连市中山区。委托诉讼代理人：赵长青，辽宁中允律师事务所律师。上诉人（原审被告）：中大实业（辽宁）有限公司，住所地辽宁（营口）沿海产业基地新联大街东1号。法定代表人：班铁舰，系经理。委托诉讼代理人：何倩、吴铁娜，辽宁睿智（营口自贸区）律师事务所律师。上诉人孙翔因与上诉人中大实业（辽宁）有限公司（以下简称“中大公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服营口市西市区人民法院（2020）辽0803民初1763号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。孙翔上诉请求：1.请求二审法院判决被上诉人承担上诉人交付的保全责任保险费660元；2.要求被上诉人自2015年10月30日起至2020年6月26日止，每年按租金3万元偿付擅自抵押原告房屋期间的经济损失共计15万元；3.请求二审法院对一审判决认定的上诉人支付购房款的款项来源的错误认定予以查明及更正；4.要求被上诉人承担二审上诉费用。上诉的事实与理由：上诉人在2020年5月15日的起诉状中第三项诉讼请求:“要求被告承担本案诉讼费、保全费、担保费等全部诉讼费用。”而(2020)辽0803民初1763号民事判决书对上诉人请求的诉讼中的财产保全金交付的诉讼财产保全责任保险，以上诉人未提交证据为由未予判决，现上诉人请求二审法庭对此依法判决被上诉人承担。被上诉人在一审中辩称，“2010年8月25日，孙立用其银行卡向公司刷卡支付217536元，为闫铁丰、孙翔支付了商品房意向金。经孙立与中大公司沟通确定闫铁丰C9-1-302、孙翔C9-1-402两套商品房剩余房款暂用孙立控制的公司与中大公司之间的往来账（未收到款项，实际为天大对中大公司的借款）予以垫付。2013年5月5日，闫铁丰带着天大公司的往来款224758元收据来到公司，确定暂时将此收据作为闫铁丰C9-1-302、孙翔C9-1-402两套商品房剩余房款的借条款交付给中大公司。”对被上诉人的此段辩称一审判决在未经过查证核实的情况下而认定，“对于中大公司提供的2013年5月5日天大公司出具的224758元往来款收款收据，中大公司称未实际向天大公司支付该笔款项，但依据该收款收据为孙翔出具案涉221147元收据，孙翔认为该收据与本案无关；因中大公司依据该收据为孙翔出具案涉房款收据，视为中大公司同意该抹账行为是交齐尾款，且该收据数额224758元与两套房屋预付款数额217536元及案涉收据数额221147元能够相互印证，予以采信。”一审判决对上诉人购房款款项来源的认定是错误的，与真实客观所不符，为查明本案事实，公正审理此案，请求法院调取被上诉人售楼的具体开盘时间，查明闫铁丰2011年9月5日持《认购单》办理小房换大房的账务处理全过程及当时购房付款人孙立于2011年9月2日出借给被上诉人150万元借款的实际用途。事实中上诉人，购房后到营口市不动产登记中心发现，2015年10月30日到2016年7月26日被上诉人将案涉房屋擅自抵押给大连银行营口分行。2017年6月26日到2020年6月26日抵押给盛京银行营口分行。被上诉人的此行为已构成了侵权，严重侵害了上诉人的合法权益，影响了上诉人正常居住，给上诉人造成了一定的经济损失，依据权利与义务相一致的法律原则，依法要求被上诉人偿付上诉人擅自将上诉人房屋抵押期间的经济损失。中大实业（辽宁）有限公司辩称，1.上诉人主张答辩人承担保全责任保险费660元缺乏依据。2.上诉人主张答辩人自2015年10月30日起至2020年6月26日止，每年按租金3万元偿付擅自抵押房屋期间的经济损失15万元无事实及法律依据。上诉人因自身原因未支付全部款项，导致双方未形成商品房买卖合同关系，上诉人无权要求答辩人履行商品房买卖合同的义务，上诉人对案涉房屋不享有无权，双方仅是一种债权关系，答辩人将案涉房屋抵押并未给上诉人造成租金损失，答辩人并未侵犯上诉人的权益，故上诉人的主张无事实及法律依据。3.上诉人主张其支付购房款的款项来源的事实缺乏合理依据。答辩人于2010年8月25日收到孙立用其银行卡刷卡支付的两套商品房意向金217536元，但至2013年4月末，天大公司将往来款收款收据作为剩余房款的借条交付给答辩人，答辩人却从未收到天大公司及上诉人实际支付剩余的购房款，上诉人主张一审判决对其支付购房款的款项来源错误，答辩人对此不予认可。上诉人认为一审认定上述内容有误，却没有提供其支付款项的证据，那么上诉人依法应承担举证不能的不利后果，对其主张不应予以支持。中大实业（辽宁）有限公司上诉称：1.请求二审法院依法撤销营口市西市区人民法院（2020)辽0803民初1763号民事判决书，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用、保全费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决对“上诉人与被上诉人间形成商品房买卖合同关系”的事实认定错误。商品房买卖合同系要式合同，双方应当签订书面的商品房买卖合同，本案中，上诉人与被上诉人未签订书面的商品房买卖合同，亦没有就此签订符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的认购书等书面合同，上诉人开具的收据中也未体现上述内容，因此，在此情况下，双方并未形成商品房买卖合同关系，一审对此事实认定错误，缺乏合法依据。二、一审判决对“被上诉人已经支付全部购房款”的事实认定错误。一审判决未就被上诉人是否实际支付购房款项的事实予以全面审查，仅凭未实际发生交易的收据即认定被上诉人已经支付全部购房款明显错误。事实上，孙立计划为其公司高管购买两套房屋，并于2010年8月25日用其银行卡向上诉人刷卡支付217536元，为闰铁丰及上诉人支付了商品房意向金，至2013年4月末，经孙立与上诉人沟通确定被上诉人欲购买案涉的剩余房款暂用孙立即天大公司对上诉人的往来（未实际发生）予以垫付，孙立即天大公司将往来款收款收据作为剩余房款的借条交付给上诉人，上诉人从未收到孙立即天大公司及被上诉人实际支付剩余的购房款，亦没有提供证据证明其已支付剩余购房款，因此，一审判决对此事实认定错误，依法应予调整。三、一审判决上诉人承担保全费缺乏合法依据。一审判决在认定部分明确表述“孙翔主张诉讼保全担保费，未提供证据证明实际支付数额，不予支持”内容，最终却判决由上诉人承担1625.74元保全费，法院认定与判决内容明显不符、互相矛盾，且被上诉人未提供证据证明该费用是否发生，依法应承担举证不能的不利后果，因此，一审判决上诉人承担保全费证据不足，缺乏依据。综上，一审判决上诉人应当与被上诉人签订商品房买卖合同、开具购房发票并交付房屋缺乏事实及法律依据，请求二审法院对本案事实审理查明，依法改判支持上诉人的上诉请求，维护上诉人的合法权益。孙翔辩称，一审判决认定上诉人与被上诉人之间形成商品房买卖合同关系正确，一审中答辩人向法庭出示了由中大公司出具的2013年5月6日收款收据，收据中明确了交款人、收款人、收款数额、结算方式、收款事由及具体楼号，因此一审判决认定答辩人已经交付全部购房款的事实正确无误。另外，一审判决认定中大公司承担保全费依法有据，诉讼费用是当事人在法院立案时必须缴纳的费用，且相关票据也存在卷中，诉讼费用包括案件受理费、财产保全费、诉讼中的鉴定、评估等费用。孙翔向一审法院起诉请求：1.要求被告与原告签订房屋买卖合同、出具法定税务购房发票、交付房屋的合同义务；2.要求被告自2015年10月30日起至2020年6月26日至，每年按租金3万元偿付擅自抵押原告房屋期间的经济损失15万元；3.原告要求被告承担保全担保费。一审法院认定事实：2010年8月24日，孙立银行卡向中大公司支付两套房屋预付款217536元。2011年9月23日，中大公司取得商品房销预售许可证。2013年5月5日，天大公司为中大公司出具224758元往来款收款收据，通过抹账的方式交齐房款。同日，闫铁丰与中大公司签订商品房买卖合同，房屋面积为82.5平方米，价款为402600元，中大公司为闫铁丰开具发票。2013年5月6日,中大公司为孙翔出具收款收据,载明收C9-1单元-4层-02号，金额为221147元，交款人载明闫铁丰代。经查询，工商登记显示孙翔为天大公司股东。另查，案涉房屋在不动产登记中心登记的地址为营口市西市区。2015年至2020年，中大公司将案涉房屋多次抵押给银行，2020年6月22日解除抵押。一审法院依原告申请对被告财产进行保全。一审法院认为，中大公司为孙翔出具收款收据，该收据载明具体房屋，双方之间形成房屋买卖合同法律关系，依法受法律保护。孙翔称双方口头约定交房时间及曾要求中大公司签订合同并交付房屋，应当对此负举证责任，孙翔未能提供证据证明，应当承担举证不能的后果。另外，与孙翔同时购买房屋的闫铁丰已在当时签订商品房买卖合同并开具发票，中大公司曾拒绝与孙翔签订合同的可能性不大，且孙翔在长达七年的时间内并未起诉，故孙翔的陈述存疑，不予采信。现孙翔要求中大公司签订商品房买卖合同，并开具发票、交付房屋，中大公司称孙翔交齐房款后可以继续履行。从中大公司提供的证据看，中大公司出具收款收据的行为表明其收到案涉房款，故中大公司应当与孙翔签订商品房买卖合同、开具购房发票并交付房屋。关于孙翔要求中大公司支付租金损失15万元，因双方未签订商品房买卖合同亦未约定房屋交付时间，中大公司将案涉房屋抵押并未给孙翔造成租金损失，中大公司在孙翔起诉后及时解除抵押并同意继续履行，故对孙翔的主张不予支持。孙翔主张诉讼保全担保费，未提供证据证明实际支付数额，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告中大实业（辽宁）有限公司于本判决生效之日起十日内与原告孙翔签订坐落于营口市西市区房屋的商品房买卖合同、开具销售不动产统一发票并交付房屋；二、驳回原告孙翔的其他诉讼请求。案件受理费6867.2元，由原告孙翔负担2250元，由被告中大实业（辽宁）有限公司负担4617.2元（原告已预交）；保全费1625.74元，由被告中大实业（辽宁）有限公司负担。本院二审期间，上诉人孙翔提交申请诉讼保全向保险公司缴纳担保费用660元发票，要求该费用由中大公司承担。中大公司质证称该证据不属于新证据，不予认可，且诉责险不属于诉讼费的相关范畴，依法不应予以支持。本院二审查明的事实与原审法院认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，关于上诉人中大公司提出其与孙翔不存在商品房买卖合同关系及未全额支付房款的上诉理由，在孙翔与中大公司的房屋买卖关系中，双方未签订其他书面合同，但从案涉收款收据所记载的内容上看，对房屋交易的款项及具体房屋均予以确认，按照买卖行为的交易习惯，卖方向买方出具收据的行为，一般以买方履行付款义务为前提。本案中大公司向孙翔出具了收款收据，孙翔以此作为已经履行交付购房款的证据，应视为对其主张完成了举证义务，故本院认定孙翔与中大公司房屋买卖合同关系成立，且已支付房款。中大公司提出未收到剩余购房款的观点与其向孙翔出具收款收据的行为表现及目的矛盾，缺乏事实上的证据或合理性解释，对其上诉主张不予支持。关于孙翔于一审期间缴纳的1625.74元保全费，有孙翔提供相应的诉讼费收据予以证明，一审判决由中大公司负担并无不当，本院予以确认。关于孙翔主张的向保险公司缴纳的保全责任保险费660元，一审法院以孙翔未提供证据证明实际支付数额为由予以驳回。二审期间，上诉人孙翔提供新证据，其提供的收据能够证明实际交付保全责任险660元，本院予以支持。关于上诉人孙翔主张的房屋租金损失，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。因孙翔未能举证证明其与中大公司对交房时间进行了约定，亦不能证明其具体要求交付房屋的时间，故对其要求中大公司支付房屋租金的损失不予支持。综上所述，上诉人孙翔部分上诉请求因提交新证据予以支持；上诉人孙翔及中大公司的其他上诉请求均不成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十三条规定，判决如下：一、维持营口市西市区人民法院（2020）辽0803民初1763号民事判决第一项；二、撤销营口市西市区人民法院（2020）辽0803民初1763号民事判决第二项；三、上诉人中大实业（辽宁）有限公司于本判决生效之日起十日内给付上诉人孙翔诉讼保全担保费660元；四、驳回上诉人孙翔及上诉人中大实业（辽宁）有限公司其他上诉请求。一审案件受理费6867.2元，由上诉人孙翔负担2250元，由上诉人中大实业（辽宁）有限公司负担4617.2元（孙翔已预交）；保全费1625.74元，由上诉人中大实业（辽宁）有限公司负担。二审案件受理费，由上诉人孙翔负担3250元，上诉人中大实业（辽宁）有限公司负担6917.2元。本判决为终审判决。审 判 长　马晓艺审 判 员　王　娣审 判 员　段建勇二〇二一年九月十七日法官助理　贾文震书 记 员　宋洪峰