六盘水实地房地产开发有限公司、张珍租赁合同纠纷民事二审民事判决书（2021）黔02民终2550号

• 案件编号

  （2021）黔02民终2550号

• 案件名称

  六盘水实地房地产开发有限公司、张珍租赁合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  贵州省六盘水市中级人民法院

• 所属地区

  贵州省六盘水市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/2 0:00:00

• 当事人

  六盘水实地房地产开发有限公司;张珍

• 案件缘由

  租赁合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔02民终2550号上诉人（原审被告）：六盘水实地房地产开发有限公司，住所地：贵州省六盘水市钟山区明湖路67号，统一社会信用代码：9152020005707201L。法定代表人：杨文杰，系该公司总经理。特别授权委托诉讼代理人：吴发俊，系贵州黔鹰（南明）律师事务所律师，执业证号：15201202010252353。被上诉人（原审原告）：张珍，女，1988年1月11日出生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。特别授权委托诉讼代理人：杨莉，系贵州衡从律师事务所律师，执业证号：15202201711504464。特别授权委托诉讼代理人：朱洁，系贵州衡从律师事务所律师，执业证号：15202201911080705。上诉人六盘水实地房地产开发有限公司因与被上诉人张珍租赁合同纠纷一案，不服贵州省六盘水市钟山区人民法院（2021）黔0201民初168号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。六盘水实地房地产开发有限公司上诉请求：1.依法撤销贵州省六盘水市钟山区人民法院（2021）黔0201民初168号民事判决，发回重审；2.本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审判决解除涉案《未竣工车位有偿使用协议书》系适用法律错误。本案双方约定交付车位时间为2018年6月1日，在合同约定的延展催告期限内，根据《未竣工车位有偿使用协议书》约定，买受人选择解除合同的应在解除合同条件成就之日起90日内通知出卖人，买受人逾期未通知的视为买受人同意继续履行合同。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第二款规定：“……法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。”。在《未竣工车位有偿使用协议书》中，出卖人与买受人一致同意逾期交付车位超过90天的，被上诉人有权解除合同，约定交付车位时间为2018年6月1日，即在时间段后，根据上述法律规定，被上诉人应当在2018年8月30日之前行使解除权，现约定的解除权期限已经经过，被上诉人无权解除合同，即被上诉人不再具有解除合同的权利，一审判决及认定与该法律、事实相背离，即无缘由、无法律、无事实创设了和扩大了自身裁量权。二、超过上述法律规定的一年解除权的除斥期间的后果应当由被上诉人承担，一审判决该后果由上诉人承担无事实及法律依据。首先，躺在权利上睡觉的被上诉人作为完全民事行为能力人，对自身权利，无论是诉讼权利、民事权利均应当积极主张，法律规定除斥期间的目的在于，在支配权、抗辩权等权利不同于请求权的基础上，适用没有任何理由可以中止、中断的除斥期间，调整更多的法律关系。一审法院直接判决解除合同在于化解矛盾，但判决结果与法律规定相背离，违背了法律的明确规定；其次，化解矛盾不是在于一方受益，一方受损。本案中，上诉人拥有法律明确规定的除斥期间的权益，且合同中明确约定逾期交付车位的违约金计算方式，不存在双方矛盾没有解决途径，一审判决解除合同系直接利用司法手段损害了上诉人的合法权益。综上，一审判决认定事实及适用法律均存在明显错误，为依法维护自身合法权益，上诉人提出上诉请求如前，望予以支持为感。张珍辩称，根据案涉协议的约定，上诉人负有交付合格车位的义务，被上诉人交付合同约定的所有款项后，上诉人至今没有将符合交付条件的车位交付给被上诉人，该行为已经违约，且该行为已经致使双方订立合同的根本目的不能实现，构成根本性违约。被上诉人依据法律规定的法定解除权，可以依法解除案涉合同，再根据案涉合同的相关规定要求上诉人承担相应的违约责任，因此，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审依法驳回上诉人的全部上诉请求。张珍向一审法院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告于2017年4月9签订的《未竣工车位有偿使用协议书》；2.判决被告向原告返还车位使用费80000元，并支付违约金12000元，计92000元；3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2017年4月9日，原告张珍作为乙方，被告六盘水实地房地产开发有限公司作为甲方，双方签订《未竣工车位有偿使用协议书》两份，约定甲方将六盘水碧桂园园区2号地下车库-1层A区174号车位提供给乙方有偿使用20年，约定车位面积不少于12.72平方米，并约定乙方需分两期支付车位使用费80000元（签订本协议时付总使用费的20%，必须在2017年5月9日前付总使用费的80%），甲方于2018年6月1日将车位交付乙方，并约定“如因乙方原因逾期办理该车位使用手续的，视为甲方已按照协议约定交付了该车位，该车位使用期从该日起计；如因甲方原因未能在上述约定期限将验收合格的该车位交付给乙方使用，每逾期一天，甲方应按使用费总额的万分之五向乙方支付违约金，使用期限顺延。甲方逾期交付达90天的，乙方有权解除本协议并要求甲方退回已收使用费（无息）及支付使用费总额15%的违约金。”协议并就期限到期后继续使用的条件及乙方的使用责任进行了约定。协议签订后，原告依约于2017年4月9日、5月6日向被告支付使用费共计80000元（金额分别为14000元、66000元），因被告至今未将车位交付原告使用，原告为此诉至法院，请求依法判如所诉。另查明，案涉车库至今未达到交付条件。一审法院认为，依法成立的合同，自合同成立时生效。原告张珍与被告六盘水实地房地产开发有限公司于2017年4月9日签订的《未竣工车位有偿使用协议书》系原、被告双方的真实意思表示且未违反相关法律法规的强制性规定，并不存在合同无效的情形，故该合同依法成立并生效。根据该协议所载明内容中约定的原、被告双方的相应权利义务来看，该协议符合租赁合同的法律性质。合同签订后，原告张珍履行了支付车位使用费80000元的义务，被告六盘水实地房地产开发有限公司理应按合同约定的期限、条件向原告交付协议所涉车位。被告六盘水实地房地产开发有限公司辩称：“原告诉请解除未竣工车位有偿使用协议书，已过解除权一年除斥期间……”。因双方约定的交付时间为2018年6月1日，逾期超过90天未交付原告有权解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”则2018年9月1日解除合同条件成就，从此日起算一年，原告主张解除合同已经过除斥期间，但因原告至今未向原告交付验收合格符合使用条件的车位，且对车位何时能验收合格也无解决方案，被告的违约行为致使合同目的不能实现，构成根本性违约，若不解除合同，原被告双方矛盾无解决路径，且原告的利益严重受损，为维护社会稳定及合同守约方的利益，应通过解除合同方式实质性解决原被告之间的纠纷。故对原告要求解除双方于2017年4月9日签订《未竣工车位有偿使用协议书》的诉讼请求，予以支持。根据双方协议约定，协议解除后被告理应退还原告支付的车位使用费80000元，且应根据合同约定按车位使用费15%支付违约金，即违约金金额为12000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》的规定，作出如下判决：一、解除原告张珍与被告六盘水实地房地产开发有限公司于2017年4月9日签订的《未竣工车位有偿使用协议书》；二、被告六盘水实地房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内退还原告张珍车位使用费80000元并赔偿原告张珍违约金12000元，以上合计92000元。案件受理费2100元，由被告六盘水实地房地产开发有限公司负担（原告张珍已预交，被告六盘水实地房地产开发有限公司于判决生效后十日内连同上述款一并返还给原告张珍）。二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。二审经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。本案二审争议焦点是：被上诉人的解除权是否已经消灭。本院认为，根据案涉《未竣工车位有偿使用协议书》的约定，被上诉人支付80000元车位使用费后取得相应约定车位20年的使用权，且被上诉人如不是六盘水碧桂园业主后，则该协议书自行终止或被上诉人须将该协议的权利转让给继受权利的业主，因此，该协议并非对车位所有权的转让，双方当事人之间基于该协议建立的是租赁合同关系，而非商品房买卖合同关系，故本案不能适用上诉人主张的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对解除合同除斥期间的有关规定。《未竣工车位有偿使用协议书》中约定的“甲方逾期交付达90天的，乙方有权解除本协议”系解除合同的条件，并非解除权行使期限，上诉人对此提出的上诉理由不成立，应不予采信。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十五条：“民法典施行前成立的合同，当时的法律、司法解释没有规定且当事人没有约定解除权行使期限，对方当事人也未催告的，解除权人在民法典施行前知道或者应当知道解除事由，自民法典施行之日起一年内不行使的，人民法院应当依法认定该解除权消灭”的规定，案涉协议系在民法典施行前成立，解除事由亦在民法典施行前出现，当时的法律、司法解释没有规定且协议中未约定解除权行使期限，故除斥期间应自民法典施行之日即2021年1月1日起算。被上诉人于2021年1月12日提起本案诉讼，未超过一年的除斥期间，故上诉人主张被上诉人的解除权已经消灭的上诉理由不成立，应不予采信。一审判决关于被上诉人主张解除合同已经过除斥期间的认定不当，本院予以纠正。上诉人至今未能交付验收合格的车位，已构成违约，一审法院判决解除《未竣工车位有偿使用协议书》，并判决上诉人向被上诉人退还车位使用费80000元、支付违约金12000元，符合《未竣工车位有偿使用协议书》的约定，并无不当。综上所述，六盘水实地房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2100元，由上诉人六盘水实地房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长　　徐　芳审 判 员　　朱会峰审 判 员　　何与芹二〇二一年九月二日法官助理　　胡金丽书 记 员　　王颖慧 来自马克数据网